Mi esposa y yo fuimos de vacaciones a Disney World hace un par de años. La familia se lo pasó genial y yo personalmente me alegré de alejarme del negocio. Nos alojamos en el tiempo compartido de Orange Lake Resort de mis padres, que está justo fuera del parque.
A pesar de que han sido propietarios del tiempo compartido durante más de 10 años, esta fue la primera vez que fui allí. El complejo en sí es muy agradable, tiene todas las comodidades y está en una excelente ubicación. Sin embargo, siempre he pensado que la compra de mis padres fue una mala decisión. Después de todo, pagaron $ 10,000 por él, y hoy el mantenimiento es de $ 750 por año.
Mi pregunta es: ¿No sería más barato quedarse en un hotel o alquilar una unidad en el resort durante esa semana? La respuesta, lamentablemente, es sí.
Cómo funcionan los tiempos compartidos
Los tiempos compartidos son planes de vacaciones que existen en los EE. UU. Desde 1969. Hoy en día, es una industria de $ 9.2 mil millones, según el Asociación Estadounidense de Desarrollo Turístico (ARDA)
. En realidad, eso es bastante grande en comparación con los casi $ 8 mil millones de la industria de la música o los $ 9 mil millones en ingresos anuales de la Major League Baseball. En 2016, había 1,558 complejos de tiempo compartido solo en los EE. UU., Con un promedio de 132 unidades por complejo.Un tiempo compartido le otorga la propiedad parcial de una propiedad vacacional. Incluso puede pensar en ello como poseer acciones en el alquiler vacacional. Usted paga un precio por adelantado para comprar su unidad y luego una tarifa de mantenimiento anual. Esto le da acceso a la propiedad durante un cierto período de tiempo, que suele ser el mismo intervalo de tiempo cada año. Cuando no está utilizando el tiempo compartido, otras personas con intereses similares sí lo están.
El precio de venta promedio de un tiempo compartido de una semana hoy es de aproximadamente $ 20,940, con una tarifa de mantenimiento anual promedio de $ 880, según la ARDA. La mayoría de los acuerdos de tiempo compartido son contratos indefinidos, lo que significa que está obligado a pagar la tarifa de mantenimiento de forma indefinida, que es un gran compromiso financiero.
Si desea utilizar su unidad durante otra semana, debe “depositar” su semana y cambiarla por otra hora o lugar. En el argumento de venta (tuve la desgracia de asistir a uno), el resort mencionó que ya no ofrece tiempos compartidos semanales. Ahora es un sistema basado en puntos. Obtienes X puntos por año cuando compras una unidad y luego puedes usarla de la forma que elijas.
Los puntos podrían usarse para muchas otras cosas: comprar pasajes aéreos, ir a otra ubicación o actualizar a una unidad más grande. Diablos, es como millas aéreas y puntos de tarjetas de crédito. Puede usar sus puntos en tiendas como Best Buy y Bed Bath & Beyond. Genial, puedo comprar la tapa del inodoro en lugar de irme de vacaciones. Estoy seguro de que, al igual que con los puntos de las tarjetas de crédito, obtendrá un intercambio justo de puntos por dólares.
Como si no pudieras decir, estoy siendo sarcástico.
No ejecuté los números, pero estoy seguro de que las tasas de conversión son horribles. Entonces, al final, están haciendo que incluso una sola semana en un tiempo compartido sea mucho más abstracto de poseer que un activo duro. El vendedor de alta presión, por favor recuérdeme nuevamente, ¿cuál es el propósito de ser propietario de un tiempo compartido?
El componente de inversión que falta
Se ha dicho en el póquer que si no puedes ver al chivo expiatorio, eres tú. Esto se aplica a la compra de un tiempo compartido. Los que se benefician de la transacción son el vendedor y los propietarios del resort. Desafortunadamente, usted está atrapado con una pequeña porción de una unidad que tiene poco o ningún valor de reventa.
Estos son los problemas relacionados con la propiedad de un tiempo compartido:
- Hay un enorme mercado de reventa. A menudo, puede recoger unidades por menos de la mitad de lo que se pagó originalmente.
- Al igual que un automóvil, un tiempo compartido se deprecia una vez que lo “saca del lote” (toma posesión).
- Es raro que un tiempo compartido aumente de valor. De hecho, espere que pierda valor, ya que el costo total de su propiedad se marcó para cubrir presentaciones de ventas, incentivos y obsequios.
- Los tiempos compartidos generalmente se le venden cuando está de vacaciones y sus defensas están bajas.
- La mayoría tiene altas tarifas de mantenimiento anuales. En el caso de mis padres, sus tarifas aumentan cada año, más rápido que la tasa de inflación. Por la cantidad que pagas solo en cuotas de mantenimiento (olvídate de la “inversión” inicial), podrías quedarte en un hotel de calidad decente durante una semana.
A pesar de estos inconvenientes, la industria sigue atrayendo nuevos propietarios. En 2015, el 46% de las ventas de tiempo compartido fueron a nuevos propietarios, revirtiendo una tendencia anterior de creciente dependencia de los propietarios existentes. Si realmente quieres meterte en inversión inmobiliaria, haga clic aquí para leer nuestra guía. También puede comenzar con los siguientes proveedores de crowdfunding:
| Reflejos |  |
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| Clasificación | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| Inversión mínima | $500 | $10,000 | $5,000 |
| Tarifas de cuenta | 1 año | Inversiones de capital común: 0.5-1.5% anual, más 10% de todas las ganancias al salir | Comisión de gestión de activos de 1-1,25% / año |
| REIT privado | |||
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Los tiempos compartidos no generan ingresos
En teoría, cuando compra un tiempo compartido, tiene un interés fraccionario en la propiedad en la que se encuentra el alquiler. Pero es importante comprender que esto no le brinda todas las ventajas que poseer bienes raíces normalmente tiene.
Para empezar, tiene interés en la misma unidad que otras personas que participan en el tiempo compartido. Su interés, por lo tanto, no es una propiedad independiente. No es libre de hacer con la unidad lo que quiera.
Por ejemplo, existen límites estrictos sobre el tiempo durante el cual tiene ocupación física de la unidad. A diferencia de una verdadera casa de vacaciones, no puede alquilarla durante el resto del año si no la ocupa para uso personal.
Podemos pensar en un tiempo compartido como tener un interés de propiedad parcial en una sola propiedad o unidad de vacaciones. No es nada como poseer una propiedad de vacaciones directamente, con los beneficios que se obtienen como resultado de tenerlo.
Según la ARDA, los propietarios de tiempo compartido tienden a ser más jóvenes y étnicamente más diversos que cuando la industria comenzó y se dirigía a una multitud de personas mayores. La edad promedio de los compradores recientes es 39, y el 34% de los propietarios son asiático-americanos o afroamericanos. Casi dos tercios tienen títulos universitarios. Su ingreso promedio es de $ 81,311.
Sin embargo, me parece que el mercado de tiempo compartido apunta a los sin experiencia financiera. Lamentablemente, los tiempos compartidos tienden a convertirse en propiedades vacacionales para las personas que no pueden pagar las propiedades vacacionales. Los materiales de venta están hechos para que parezcan más sobre el brillo y "vivir la buena vida" que sobre el rendimiento de la inversión. Eso es porque hay es sin retorno.
Si está gastando dinero para el futuro, debe considerarse una inversión. Si no genera ingresos, es un gasto, simple y llanamente. Tú mayo disfrute de él, pero aún no es una inversión. Haga clic aquí para aprender como invertir
Los tiempos compartidos no son muy líquidos
Por lo general, solo después de haber comprado un tiempo compartido se da cuenta de que hay más personas que buscan venderlos que comprarlos. La probabilidad de recuperar su inversión inicial es muy baja, por no hablar de recuperar los honorarios de mantenimiento de muchos años.
Hay sitios web que los propietarios de tiempo compartido pueden utilizar para intentar vender su propiedad, como RedWeek, pero cobrar una tarifa de publicación y una tarifa de membresía anual para usar el sitio, y no hay garantía de que el tiempo compartido vender.
Y existe una cantidad sustancial de fraude en la industria de la reventa. Los estafadores se aprovechan de los propietarios de tiempo compartido prometiéndoles vender la propiedad por usted, por una tarifa inicial, y una vez que paga la tarifa, nunca más vuelve a saber de ellos.
Si puede vender el tiempo compartido (y eso nunca es seguro), probablemente obtendrá solo una fracción de lo que pagó por él. Hay dos problemas fundamentales a la hora de venderlos:
- Se están construyendo / ofreciendo más todo el tiempo, inundando el mercado y
- Los propietarios existentes los están vendiendo para saldar sus deudas o una vez que se dan cuenta de que no es el trato que pensaban que era cuando lo compraron.
Si todavía piensa que comprar un tiempo compartido es una buena idea y quiere evitar pagar más de lo que nunca lo venderá, compre uno en el mercado secundario. Hay muchos sitios web donde puede comprar un tiempo compartido usado.
Las empresas de tiempo compartido saben que es probable que pueda encontrar opciones más baratas de compradores existentes en sitios web como Timeshare Users Group y RedWeek. Por eso, las empresas suelen ofrecer incentivos de cierre y otras ventajas. Pero esos beneficios generalmente no recuperan el dinero que ahorraría comprando a un propietario existente.
La mejor alternativa a un tiempo compartido
En mi opinión, es mejor quedarse en un hotel local que comprar un tiempo compartido. Tomemos el tiempo compartido de mis padres como ejemplo. Pagaron $ 10,000 por la compra inicial, y si agrega la tarifa de mantenimiento de $ 750 por año pagada durante un período de tiempo de 10 años, hay una inversión total de $ 17,500 en ese tiempo compartido.
Durante los últimos 10 años, su tiempo compartido proporcionó una estadía de una semana cada año, siete días y seis Noches: por un total de 60 noches, con un promedio de $ 291 por noche para vacacionar en la misma unidad cada una. año. Si alquilara una habitación de hotel de calidad decente a aproximadamente $ 175 por noche, el precio total pagado por el tiempo compartido le compraría 100 noches de estadía en el hotel. No solo cuesta menos por noche hospedarse en un hotel, sino que también podría agregar variedad a sus vacaciones al hospedarse en hoteles ubicados en diferentes destinos.
Y también podrá aprovechar los programas de recompensas para usuarios frecuentes y otros precios de descuento que ofrecen los hoteles.
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Lo más probable es que haya formas sencillas de obtener mucho más de 100 noches de estadía en un hotel.
Lo mejor de todo es que no habría invertido capital en el tiempo compartido y el dinero para pagarlo podría invertirse para obtener un retorno de su inversión. Con un rendimiento conservador del 5% compuesto anualmente (comenzando con $ 10,000 y agregando $ 750 por año), estaría sentado con más de $ 26,000 en este momento. Ese es un trato mucho mejor desde donde estoy sentado.