Cómo invertir en REIT

Invertir en bienes raíces a la antigua es difícil. No muchos inversores tienen suficiente dinero extra para el pago inicial. E incluso si lo hicieran, atar todo ese dinero en una sola propiedad podría darles una pausa.

Si se encuentra en esta situación, la solución a su problema podría ser simplemente un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces, también llamado "REIT". Un REIT funciona como un fondo indexado, pero para propiedades inmobiliarias reales. De acuerdo a Nareit, aproximadamente 145 millones de hogares estadounidenses (44%) están invertidos en REIT.

Combina lo mejor de ambos mundos: el potencial de grandes ganancias en el mercado inmobiliario, pero a un nivel que cualquiera puede pagar. Siga leyendo para obtener más información sobre esta opción de inversión inmobiliaria.

Cómo funcionan los REIT

Puede pensar en los REIT como un tipo de fondo indexado para bienes raíces. Los REIT son fondos que invierten en bienes raíces y permiten a las personas comprar acciones. Al igual que con los fondos del mercado de valores, obtendrá dividendos y podrá comprar o vender acciones en cualquier momento para (con suerte) una ganancia.

Sin embargo, existen algunas reglas especiales que se aplican a los REIT en comparación con otros tipos de fondos. Por ejemplo, un REIT debe tener al menos 100 accionistas, ser administrado por una junta directiva o fideicomisarios, invertir en al menos el 75% de los fondos en bienes raíces de algún tipo, y pagar al menos el 90% de sus ingresos a los accionistas como dividendos.

Los REIT también son un bien candente. Para ver por qué, es útil mirar el fondo FTSE Nareit Todos los REIT, que es un fondo de REIT que invierte en todos los REIT que cotizan en bolsa en los mercados de valores de EE. UU. El dividendo de rendimiento de este fondo es del 4,3%, frente al 1,8% del S&P 500. También tiene una rentabilidad superior a 20 años del 9,5% vs. 6.3% para el S&P 500 también.

Sin embargo, el fondo FTSE Nareit All REITs es este año, mucho: 17%, de hecho.

Eso trae a colación una de las principales desventajas de los REIT: son muy volátiles. Aunque generalmente son una buena pieza para agregar a su portafolio en pequeñas cantidades, no querrá invertir mucho dinero en ellos, especialmente si se está acercando al momento en que podría necesitar ese dinero.

Tipos de REIT

Actualmente, hay alrededor de 1.100 REIT en los EE. UU., Y alrededor de 225 de ellos están disponibles en los mercados que cotizan en bolsa. Son muchos REIT y, como era de esperar, hay casi tantos tipos de REIT disponibles como formas de invertir directamente en bienes raíces.

Algunas de estas categorías se superponen entre sí. Por ejemplo, un REIT que se especializa en edificios de oficinas y un REIT que se especializa en apartamentos caen bajo el mismo paraguas: REIT de capital. A continuación, clasifiquemos algunas de estas categorías.

REIT de capital

Los REIT de capital son lo que la mayoría de la gente piensa cuando piensa en REIT. Estos son fondos que se enfocan en la compra de propiedades generadoras de ingresos como tiendas minoristas, alquiler de casas y más. De esta forma, se parecen más a las personas que compran comprar y mantener bienes raícesy contar con el aumento del valor del alquiler y Ingresos constantes del alquiler cada mes.

REIT hipotecarios

Algunos REIT se centran en el préstamo real de dinero, es decir, las hipotecas en sí mismas, en lugar de las propiedades que compran. Los REIT hipotecarios pueden invertir en hipotecas directamente o centrarse en valores respaldados por hipotecas (sí, lo mismo de la famosa Gran Recesión).

REIT híbridos

La mayoría de los REIT se incluyen en las categorías generales de REIT de acciones o REIT hipotecarios. Sin embargo, los REIT híbridos invertir ambos: comprar propiedades reales y financiar las hipotecas que otras personas usan para comprar otras propiedades, también.

REIT basados ​​en sectores

Otra forma de analizar los REIT es mediante ciertas industrias. Cada uno de estos REIT también cae bajo el paraguas de acciones, hipotecas o híbridos. Por ejemplo, un REIT residencial puede especializarse en la compra de casas y apartamentos, proporcionando las hipotecas para que otras personas los compren, o ambos.

Estos son algunos de los REIT basados ​​en sectores más comunes:

• Al por menor
• Centros de datos
• Edificios de oficinas
• Edificios sanitarios
• Propiedades de autoalmacenamiento
• Timberland (tierras forestales para la tala)
• Residencial (viviendas independientes, dúplex, complejos de apartamentos, etc.)

La ventaja de los REIT basados ​​en el sector es que, si tiene experiencia, puede acceder a las tendencias que afectan a determinadas partes de la industria inmobiliaria. Es posible que tenga el anhelo de que algo grande esté sucediendo en el edificio de oficinas vs. mercado residencial, por ejemplo, y eso podría afectar sus decisiones de inversión.

Pros y contras de los REIT

Existe una razón por la que los REIT se consideran inversiones independientes del desglose habitual de acciones vs. cautiverio. Aquí hay algunas consideraciones antes de invertir en un REIT.

Ventajas de REIT	Contras de REIT
Altamente líquido Fácil de comenzar Potencial de altos rendimientos Fácil de diversificar su cartera	Alta volatilidad Comisiones de gestión Los dividendos se gravan como ingresos ordinarios

Ventajas de REIT

Hay muchas cosas que me gustan de los REIT. Analicemos cada uno de estos más de cerca.

Altamente líquido

Si compra una propiedad inmobiliaria, es posible que se encuentre en la mala suerte de no poder venderla más adelante. E incluso si se trata de un mercado de vendedores calientes, hay mucho tiempo, molestias y dinero que tiene que gastar para convertir esa propiedad en efectivo en su cuenta bancaria.

Pero con los REIT, puede hacer clic en algunos botones para vender sus acciones y terminar con eso. Sin agentes de bienes raíces, sin compañías de títulos de propiedad, menos molestias.

Fácil de empezar

Los REIT son infinitamente más asequibles que comprar una propiedad completa. Una sola acción de VNQ (un Versión ETF de un REIT ofrecido por Vanguardia) cuesta solo $ 86 al momento de escribir este artículo, por ejemplo.

Por otro lado, si tuvieras que comprar bienes raíces, necesitaría mucho dinero en efectivo por adelantado. Si compró una casa en el mercado de Seattle con un valor promedio de $784,000, por ejemplo, necesitaría un pago inicial de $ 157,000 si utilizó una hipoteca convencional sin PMI.

No se puede obtener exactamente para el inversor medio.

Potencial de altos rendimientos

Los REIT ofrecen el potencial de obtener retornos bastante impresionantes. Por ejemplo, VNQ ha mostrado rendimientos de hasta el 30% en algunos años. Imagínese ganar un APY del 30% de su cuenta bancaria; ese sería un gran motivo de celebración.

Fácil de diversificar su cartera

Dado que los REIT son tan fáciles de manejar, también es fácil agregarlos a la combinación de su cartera y mantenerlos en el porcentaje que desee. Incluso puede automatizarlo por completo comprando REIT dentro de un plataforma robo-advisor.

Por ejemplo, supongamos que desea mantener los bienes raíces en solo el 5% de su cartera. Si usamos el mismo ejemplo de Seattle anterior con un valor promedio de vivienda de $ 784,000, necesitaría al menos $ 15.7 millones más en su cartera para mantener esa marca objetivo del 5%.

Nuevamente, no es tan asequible para el oso promedio.

Contras de REIT

Entonces, ¿por qué no todo el mundo invierte todo el tiempo en REIT? Tienen algunas desventajas.

Alta volatilidad

Eso es verdad VNQ REIT de Vanguard ha ofrecido rendimientos de hasta el 30% en algunos años. Pero también es cierto que los REIT pueden bajar de valor y, a veces, de manera espectacular. Durante la crisis inmobiliaria de 2008, por ejemplo, este mismo fondo ofreció rendimientos de negativo 37%. Eso no es exactamente algo que quieras ver si estás a punto de jubilarte, por ejemplo.

Los gastos de gestión

Si usted es un inversor inmobiliario de bricolaje, puede controlar muchos de los costos usted mismo. Incluso puede levantarse en medio de la noche para reparar un inodoro inundado, si no quiere buscar servicios de administración de propiedades, después de todo.

Pero si invierte en un REIT, habrá costos en forma de índice de gastos y posiblemente tarifas comerciales. Estos no tienen que ser altos (VNQ tiene un índice de gastos del 0,12%), pero son un costo que tendrá que pagar si no es un inversor inmobiliario de bricolaje.

Los dividendos se gravan como ingresos ordinarios

Muchos tipos de inversiones pagan dividendos calificados, que se gravan con una tasa de ganancias de capital más baja. Pero los dividendos REIT no se consideran "calificados", por lo que generalmente se gravan según su impuesto marginal. tasa como ingreso ordinario (como de su trabajo), y esto puede ser mucho más alto que las ganancias de capital Velocidad.

¿Son los REIT una buena opción para usted?

Los REIT son como cualquier otro tipo de inversión. Son una herramienta, y si son una buena herramienta para usted depende de su situación.

Si está buscando una forma fácil y asequible de invertir en bienes raíces sin saltar de cabeza al mundo de la inversión inmobiliaria de bricolaje, los REIT pueden ser una buena opción para usted. También son una buena opción si recién está comenzando y aún no tiene millones (o incluso miles) para invertir en bienes raíces.

Pero si cree que disfrutaría de un enfoque más práctico y no tiene miedo de dedicar mucho tiempo y dinero (y dolores de cabeza) a la causa, invierta más directamente en el sector inmobiliario podría estar en las cartas para ti.

Recuerde, aquí no hay una respuesta incorrecta. Solo lo que usted (y / o su asesor financiero) determina que es mejor.