Πρόσφατα δεδομένα από το Γραφείο Απογραφής των ΗΠΑ δείχνει ότι οι πωλήσεις κατοικιών αυξήθηκαν περισσότερο από 17% τον Ιούνιο του 2020 από τον προηγούμενο μήνα και πάνω από 13% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Όσοι έχουν τα μέσα να αγοράσουν μια δεύτερη κατοικία είναι συνετό να αναλάβουν στεγαστικό χρέος (ή να αναδιοργανώσουν το τρέχον χρέος τους) στο σημερινό περιβάλλον χαμηλού ενδιαφέροντος.
Όσοι έχουν τα μέσα για να αγοράσουν μια δεύτερη κατοικία είναι συνετό να αναλάβουν στεγαστικά δάνεια στο σημερινό περιβάλλον χαμηλού ενδιαφέροντος.
Με χαμηλά επιτόκια υποθηκών 30 ετών, η κατοχή ενός ακινήτου ενοικίασης που «πληρώνει για τον εαυτό του» μέσω μηνιαίου εισοδήματος από ενοίκια είναι ιδιαίτερα προσοδοφόρα με σημαντικά χαμηλότερη πληρωμή υποθήκης. Εάν είστε περίεργοι να αγοράσετε ένα δεύτερο σπίτι και να το νοικιάσετε, συνεχίστε να διαβάζετε για να μάθετε για τα σημαντικά ζητήματα που πρέπει να γνωρίζετε, το κρυφό κόστος για να γίνετε ιδιοκτήτης και πολλά άλλα.
Το πρώτο βήμα για ένα νέο σπίτι είναι να κάνετε τους αριθμούς και να μάθετε πόσα μπορείτε να αντέξετε οικονομικά.
Οι Εμπειρογνώμονες για στεγαστικά δάνεια είναι διαθέσιμοι για να ξεκινήσουν το ταξίδι αγοράς σπιτιού σας με σταθερές συμβουλές και ανεκτίμητες πληροφορίες. Για να μάθετε περισσότερα, κάντε κλικ στην κατάστασή σας σήμερα.
Προβολή τιμώνΣημαντικοί παράγοντες κατά την αγορά βραχυπρόθεσμης ενοικίασης
Τα ζητήματα που σχετίζονται με την αγορά ενός ενοικιαζόμενου σπιτιού ποικίλλουν δραματικά ανάλογα με το πού σκοπεύετε να αγοράσετε. Εξάλλου, η αγορά ενός χιονοδρομικού κέντρου σε μια περιοχή με εποχιακό τουρισμό και αξιοθέατα μπορεί να απαιτήσει διαφορετικές σκέψεις από την αγορά ενός σπιτιού σε μια μεγάλη μητροπολιτική περιοχή όπου οι τουρίστες επισκέπτονται όλους χρονια
Υπάρχουν όμως κάποιοι παράγοντες που πρέπει να λάβει υπόψη κάθε πιθανός ιδιοκτήτης ανεξάρτητα από την τοποθεσία. Ακολουθούν μερικές από τις σημαντικότερες εκτιμήσεις:
- Τοποθεσία. Οι καταναλωτές νοικιάζουν εξοχικές κατοικίες σχεδόν οπουδήποτε, αλλά θα θέλετε να βεβαιωθείτε ότι κοιτάζετε σπίτια σε μια περιοχή όπου οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις είναι δημοφιλείς και βιώσιμες. Μπορείτε να κάνετε κάποια βασική έρευνα για AirDNA.co, μια βραχυπρόθεσμη υπηρεσία ενοικίασης δεδομένων και υπηρεσία ανάλυσης ή ελέγξτε ανταγωνιστικά ενοίκια στην περιοχή που εξετάζετε.
- Τέλη Διαχείρισης Ακινήτων. Εάν σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων για τη διαχείριση της βραχυχρόνιας μίσθωσης σας αντί να τη διαχειρίζεστε μόνοι σας, θα πρέπει να μάθετε πόσο πληρώνουν οι άλλοι ιδιοκτήτες για τη διαχείριση. Επίσης, συγκρίνετε τα τέλη καταχώρισης για το δεύτερο σπίτι σας με μια πλατφόρμα όπως το Airbnb ή το VRBO.
- Φόροι. Οι φόροι ιδιοκτησίας μπορεί να είναι υψηλότεροι για τις δεύτερες κατοικίες, καθώς δεν πληροίτε τις προϋποθέσεις για απαλλαγή από αγροικία. Αυτό σημαίνει υψηλότερα πάγια έξοδα κάθε μήνα, κάτι που θα μπορούσε να δυσκολέψει την κάλυψη της υποθήκης σας με εισόδημα από ενοίκια.
- Ανταγωνισμός. Ελέγξτε αν μια περιοχή ενοικίασης που εξετάζετε είναι γεμάτη από ανταγωνιστικά ενοίκια που δεν είναι ποτέ γεμάτα. Μπορείτε να βρείτε αυτές τις πληροφορίες στο VRBO ή στο Airbnb κοιτάζοντας διάφορα ενοίκια και ελέγχοντας τα ημερολόγια κρατήσεών τους.
- Πιθανά τέλη ενοικίασης. Ελέγξτε τους ιστότοπους ενοικίασης για να δείτε πόσα μπορεί να είστε σε θέση να χρεώσετε για το δεύτερο σπίτι σας σε νυχτερινή, εβδομαδιαία ή μηνιαία βάση.
5 βήματα για να νοικιάσετε το δεύτερο σπίτι σας
Πριν αγοράσετε ένα δεύτερο σπίτι, αφιερώστε χρόνο για να εκτελέσετε διαφορετικά σενάρια χρησιμοποιώντας ρεαλιστικούς αριθμούς με βάση την αγορά ενοικίασης που στοχεύετε. Από εκεί, τα παρακάτω βήματα μπορούν να σας καθοδηγήσουν στην προετοιμασία του ακινήτου σας για την αγορά βραχυπρόθεσμης μίσθωσης.
1. Ερευνήστε την Αγορά
Πρώτον, θα θέλετε να έχετε μια γενική κατανόηση της αγοράς ενοικίασης που εισέρχεστε. Πόσο κοστίζει η μέση βραχυπρόθεσμη ενοικίαση για κάθε νύχτα ή κάθε εβδομάδα; Ποιο είναι το μέσο ποσοστό κενών θέσεων για ενοικιάσεις σε ετήσια βάση;
Ερευνήστε την τοπική σας αγορά ενοικίων, τη μέση τιμή των ενοικίων στην περιοχή σας, διάφορες δυνατότητες που προσφέρονται από ανταγωνιστικά ενοίκια και πολλά άλλα.
Στοιχείο δράσης: Σκάψτε σε αυτά τα σχήματα χρησιμοποιώντας AirDNA.co. Απλώς πληκτρολογήστε έναν ταχυδρομικό κώδικα ή μια πόλη και θα μάθετε τη μέση τιμή ανά διανυκτέρευση, το ποσοστό πληρότητας, τα έσοδα και πολλά άλλα. Παρόλο που ορισμένες από τις δυνατότητες του ιστότοπου απαιτούν μηνιαία συνδρομή, μπορείτε να μάθετε δωρεάν βασικές πληροφορίες σχετικά με την αγορά ενοικίασης.
2. Γνωρίστε τους αριθμούς σας
Πρέπει να γνωρίζετε μια σειρά από πραγματικούς αριθμούς πριν νοικιάσετε το δεύτερο σπίτι σας, συμπεριλαμβανομένων των ακόλουθων:
- Μέση τιμή ανά διανυκτέρευση
- Μέσο ποσοστό πληρότητας
- Σταθερά έξοδα, όπως πληρωμή υποθήκης, φόροι και ασφάλιση για την ενοικίαση
- Τέλη διαχείρισης ακινήτων και έξοδα καθαρισμού μεταξύ ενοικιαστών
- Πρόσθετα πάγια έξοδα για πράγματα όπως παραλαβή απορριμμάτων, πρόσβαση στο διαδίκτυο και καλωδιακή τηλεόραση
- Κόστος μάρκετινγκ του χώρου σας σε μια πλατφόρμα όπως το VRBO ή το Airbnb, το οποίο θα μπορούσε να είναι ένα κατ 'αποκοπή τέλος ή το 3% του τέλους ενοικίασης ανάλογα με την πλατφόρμα
Θα χρησιμοποιήσετε αυτούς τους αριθμούς για να υπολογίσετε το μέσο μηνιαίο κόστος λειτουργίας για τη δεύτερη κατοικία σας και το πιθανό εισόδημα που θα μπορέσετε να εισπράξετε. Χωρίς να εκτελέσετε πρώτα αυτούς τους αριθμούς, καταλήγετε σε μια κατάσταση όπου η βραχυπρόθεσμη ενοικίαση σας δεν κάνει πληρώνει για τον εαυτό του και όπου πρέπει να συμπληρώνετε λειτουργικά έξοδα κάθε μήνα.
Στοιχείο δράσης: Συγκεντρώστε κάθε κόστος που σχετίζεται με τη λειτουργία της συγκεκριμένης βραχυπρόθεσμης ενοικίασής σας και, στη συνέχεια, υπολογίστε τα πάντα με μηνιαία και ετήσια στοιχεία για τα οποία μπορείτε να προγραμματίσετε.
3. Αγοράστε τη σωστή ασφάλιση
Εάν σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε το δεύτερο σπίτι σας ως βραχυπρόθεσμη ενοικίαση, θα χρειαστεί να αγοράσετε ασφάλιση ενοικίασης διακοπών. Αυτός ο τύπος ασφάλισης ιδιοκτητών σπιτιού διαφέρει από τον τύπο που θα αγοράζατε για την κύρια κατοικία σας. Είναι ακόμη και μοναδικό από την κάλυψη ασφάλισης ιδιοκτητών, καθώς πρέπει να έχετε ασφαλίσει για τη δεύτερη κατοικία σας και το περιεχόμενό της.
Ορισμένα συμβόλαια ενοικίασης διακοπών σάς επιτρέπουν να πληρώνετε ανά χρήση και παρέχουν τα οφέλη της ασφάλισης των ιδιοκτητών σπιτιού (όπως κάλυψη περιουσίας, ευθύνη και άλλα) συν ειδική προστασία όταν το ακίνητό σας ενοικιάζεται σε τρίτο κόμμα.
Στοιχείο δράσης: Αγοράστε για ένα σχέδιο ασφάλισης ιδιοκτητών σπιτιού που απευθύνεται ειδικά σε ενοικιάσεις διακοπών. Δείτε τις κορυφαίες επιλογές μας για το καλύτερες ασφαλιστικές εταιρείες ιδιοκτητών σπιτιού εκεί έξω.
4. Δημιουργήστε ένα σχέδιο διαχείρισης ακινήτων
Εάν ζείτε κοντά στο δεύτερο σπίτι σας, ίσως θελήσετε να το διαχειριστείτε μόνοι σας. Δεν υπάρχει τίποτα κακό με αυτήν την επιλογή, αλλά θα πρέπει να προγραμματίσετε να λαμβάνετε κλήσεις και να αντιμετωπίζετε προβλήματα όλες τις ώρες της ημέρας.
Πολλοί ιδιοκτήτες βραχυχρόνιων ενοικιάσεων πληρώνουν μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων για να επικοινωνούν με τους ενοικιαστές τους, να διαχειρίζονται κάθε περίοδο ενοικίασης και να χειρίζονται τυχόν προβλήματα που αναδύονται. Οι διαχειριστές ακινήτων μπορούν επίσης να οργανώσουν καθαρισμούς μεταξύ κάθε ενοικίασης και να βοηθήσουν στο μάρκετινγκ του ακινήτου σας.
Στοιχείο δράσης: Δημιουργήστε ένα σχέδιο διαχείρισης ακινήτων και υπολογίστε οποιοδήποτε κόστος. Οι περισσότεροι διαχειριστές ακινήτων χρεώνουν το 25% έως 30% του κόστους ενοικίασης σε συνεχή βάση, οπότε δεν μπορείτε να αγνοήσετε αυτό το στοιχείο της ιδιοκτησίας βραχυπρόθεσμης μίσθωσης.
5. Αγοράστε το χώρο σας
Βεβαιωθείτε ότι διαθέτετε κατάλληλα στο εμπόριο το χώρο σας, πράγμα που συνήθως σημαίνει ότι πληρώνετε για επαγγελματικές φωτογραφίες και δημιουργείτε μια ακριβή, προσκλητική λίστα στις επιλεγμένες πλατφόρμες σας. Ο διαχειριστής ακινήτου σας μπορεί να σας βοηθήσει να δημιουργήσετε ένα σχέδιο μάρκετινγκ για τις ενοικιάσεις διακοπών σας, αλλά μπορείτε να κάνετε DIY αυτό το στοιχείο της δευτερεύουσας επιχείρησής σας εάν είστε λάτρης της τεχνολογίας και των μέσων ενημέρωσης.
Στοιχείο δράσης: Προσλάβετε έναν φωτογράφο για να τραβήξετε επαγγελματικές φωτογραφίες από το ενοίκιο σας και δημιουργήστε την περιγραφή και την καταχώρισή σας.
Κίνδυνοι από την αγορά βραχυπρόθεσμης μίσθωσης
Το να γίνετε ιδιοκτήτης δεν είναι για τους ασθενείς. Υπάρχουν πολλά που μπορεί να πάνε στραβά, αλλά εδώ είναι οι κύριοι κίνδυνοι για να σχεδιάσετε:
- Κυβερνητικά οδοφράγματα. Σε προορισμούς από τη Νέα Υόρκη έως τη Βαρκελώνη, κυβερνητικοί αξιωματούχοι καταπολεμούν βραχυπρόθεσμα ενοίκια και προσπαθούν να περιορίσουν την ικανότητά τους να λειτουργούν. Οι νέοι κανόνες θα μπορούσαν να κάνουν τη λειτουργία της επιχείρησής σας πιο δαπανηρή, δύσκολη ή ακόμα και αδύνατη.
- Το σπίτι σας θα μπορούσε να καταστραφεί ανεπανόρθωτα. Αν διαβάσετε τους πίνακες μηνυμάτων Airbnb και άλλα φόρουμ ιδιοκτητών, θα βρείτε μια ατελείωτη προσφορά εφιαλτικές ιστορίες ενοικίασης σπιτιών που καταστρέφονται και ενοίκια που αντέχουν χιλιάδες δολάρια υλικές ζημιές.
- Συντριβή της αγοράς κατοικιών. Εάν η αγορά κατοικίας καταρρεύσει ξανά όπως συνέβη το 2008, μπορεί να διαπιστώσετε ότι χρωστάτε περισσότερα από ό, τι αξίζει το δεύτερο σπίτι σας τη στιγμή που είναι όλο και πιο δύσκολο να βρείτε ενοικιαστές.
- Εξάρτηση από τον τουρισμό. Όπως είδαμε κατά τη διάρκεια της πανδημίας, οι συνθήκες πέρα από τον έλεγχό μας μπορούν να σταματήσουν τα ταξίδια και τον τουρισμό. Δεδομένου ότι οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις βασίζονται συνήθως στον τουρισμό για να παραμείνουν στη ζωή, οι μειώσεις των ταξιδιών μπορούν να επηρεάσουν τη βιωσιμότητα της επιχείρησής σας, γρήγορα.
- Υψηλά τρέχοντα κόστη και τέλη. Οι υψηλότεροι φόροι ιδιοκτησίας, τα τέλη διαχείρισης ακινήτων, τα τέλη καθαριότητας και το κόστος συντήρησης μπορούν να καταστήσουν τη λειτουργία μιας βραχυπρόθεσμης μίσθωσης δαπανηρή μακροπρόθεσμα. Εάν δεν υπολογίζετε όλα τα σχετικά έξοδα και τέλη, μπορεί να καταλήξετε να χάσετε χρήματα στο εξοχικό σας, αντί να έχετε το ακίνητο «να πληρώσει για τον εαυτό του».
Η κατώτατη γραμμή
Μια βραχυπρόθεσμη ενοικίαση μπορεί να είναι μια βιώσιμη επιχειρηματική ευκαιρία, ανάλογα με το πού θέλετε να αγοράσετε και τις ιδιαιτερότητες της τοπικής αγοράς ενοικίασης. Αλλά υπάρχουν πολλοί παράγοντες που πρέπει να λάβετε υπόψη πριν κάνετε το άλμα.
Πριν επενδύσετε εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια, σκεφτείτε όλα τα πιθανά κόστη και κινδύνους που ενέχονται. Θα θελήσετε να βεβαιωθείτε ότι έχετε κάνει ολοκληρωμένη έρευνα και έχετε εκτελέσει τους αριθμούς για κάθε πιθανό σενάριο για να λάβετε τεκμηριωμένη απόφαση.