Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων μειώθηκαν δραματικά το καλοκαίρι, σε σημείο που τα στεγαστικά δάνεια να μην ήταν ποτέ φθηνότερα στις περισσότερες από τις ενήλικες ζωές μας. Με τα χαμηλότερα επιτόκια, ίσως σκεφτήκατε να τα εκμεταλλευτείτε, είτε αγοράζοντας ένα νέο σπίτι είτε αναχρηματοδοτώντας την τρέχουσα υποθήκη σας.
Πρόσφατα στοιχεία από τον Freddie Mac δείχνουν ότι οι αναχρηματοδοτήσεις ενυπόθηκων δανείων αυξήθηκαν το πρώτο τρίμηνο του 2020, με σχεδόν 400 δισεκατομμύρια δολάρια αναχρηματοδότησης δανείων πρώτης κατοικίας. Ωστόσο, όπως αποδεικνύεται, η αναχρηματοδότηση της υποθήκης σας μπορεί να είναι ακριβότερη από την αγορά νέου σπιτιού.
Αυτό μας εξέπληξε επίσης - γιατί θα υπάρχει καθόλου διαφορά;
Διερευνήσαμε τον τρόπο με τον οποίο καθορίζονται τα επιτόκια αναχρηματοδότησης και τα νέα επιτόκια δανείου αγοράς κατοικιών και βρήκαμε διάφορους λόγους για αυτήν την ανισότητα επιτοκίων. Εκτός από τη διαφορά επιτοκίου, η αναχρηματοδότηση ενυπόθηκων δανείων είναι ακόμη πιο δύσκολο να επιλεγεί, δεδομένης της τρέχουσας οικονομίας.
Η αναχρηματοδότηση της υπάρχουσας υποθήκης σας μπορεί να έχει απολύτως νόημα όσον αφορά την εξοικονόμηση τόκων, αλλά μην αποκλείετε την αγορά νέου σπιτιού.
Πριν σπεύσετε να αναχρηματοδοτήσετε το σπίτι σας, διαβάστε παρακάτω για να συγκεντρώσετε τις πληροφορίες που χρειάζεστε για να λάβετε τη σωστή οικονομική απόφαση για την κατάστασή σας.
Πόσο αξίζει το σπίτι σας σε μια αναχρηματοδότηση;
Επιλέξτε την κατάστασή σας για να ξεκινήσετε
Λάβετε μια δωρεάν προσφοράΠανδημικές επιπτώσεις στον οικιακό δανεισμό
Ακριβώς καθώς τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν σκοντάψει, οι τράπεζες και οι δανειστές έχουν σφίξει τις βίδες στους δανειολήπτες λόγω του COVID-19, απαιτώντας υψηλότερα πιστωτικά αποτελέσματα και ποσά προκαταβολής. Η Chase, για παράδειγμα, αύξησε τις ελάχιστες απαιτήσεις βαθμολογίας FICO για αγορές και αναχρηματοδοτήσεις κατοικιών σε 700 με απαίτηση προκαταβολής τουλάχιστον 20%.
Τα χαμηλά επιτόκια οδήγησαν επίσης σε μια μαζική κίνηση προς αναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων. Σύμφωνα με την ίδια έκθεση του Freddie Mac, το 42% των ιδιοκτητών σπιτιού που αναχρηματοδοτήθηκαν το έκαναν σε υψηλότερο ποσό δανείου, ώστε να μπορούν να «εξαργυρώσουν».
Δυστυχώς, οι ιδιοκτήτες σπιτιού που θέλουν να αναχρηματοδοτήσουν ενδέχεται να αντιμετωπίσουν τις ίδιες αυστηρές απαιτήσεις δανείου με εκείνους που λαμβάνουν δάνειο αγοράς. Τα επιτόκια αναχρηματοδότησης ενυπόθηκων δανείων είναι επίσης γενικά υψηλότερα από τα επιτόκια αγοράς κατοικίας για πολλούς λόγους, οι οποίοι μπορούν να κάνουν την αναχρηματοδότηση σημαντικά λιγότερο ελκυστική.
Πώς τιμώνται οι τιμές αναχρηματοδότησης
Αν και ορισμένοι δανειστές ενδέχεται να μην καταστήσουν προφανές ότι τα ποσοστά αναχρηματοδότησής τους είναι υψηλότερα, άλλοι καθιστούν σαφείς τις υψηλότερες τιμές για αναχρηματοδότηση κατοικίας. Όταν πηγαίνετε στην ενότητα στεγαστικών δανείων στον ιστότοπο Wells Fargo, για παράδειγμα, παραθέτει ποσοστά για αγορές κατοικιών και αναχρηματοδοτήσεις ξεχωριστά, με 0,625 διαφορά στα επιτόκια για τριετή στεγαστικό δάνειο.
Υπάρχουν μερικοί λόγοι για τους οποίους οι μεγάλες τράπεζες ενδέχεται να χρεώνουν υψηλότερα επιτόκια για αναχρηματοδότηση, όπως:
Προστέθηκαν τέλη αναχρηματοδότησης
Τον Αύγουστο του 2020, η Fannie Mae και ο Freddie Mac ανακοίνωσαν ότι εφαρμόζουν αμοιβή 0,5% στις υποθήκες αναχρηματοδότησης από την 1η Σεπτεμβρίου. Αυτό το τέλος θα εκτιμηθεί σε αναχρηματοδότηση εξαργύρωσης και χωρίς αναχρηματοδότηση εξαργύρωσης. Σύμφωνα με τον Freddie Mac, το νέο τέλος εισήχθη «ως αποτέλεσμα της διαχείρισης κινδύνου και των προβλέψεων ζημιών που επιταχύνθηκαν από την οικονομική αβεβαιότητα και την αγορά που σχετίζεται με τον COVID-19».
Κάνοντας την αναχρηματοδότηση πιο δαπανηρή, οι δανειστές μπορούν να μειώσουν τον αριθμό των δανείων αναχρηματοδότησης που πρέπει να επεξεργαστούν, δίνοντάς τους περισσότερο χρόνο για να επικεντρωθούν σε δάνεια αγοράς και άλλες επιχειρήσεις.
Δανειστές που περιορίζουν τον νέο όγκο εφαρμογών
Η ζήτηση για αναχρηματοδότηση ενυπόθηκων δανείων ήταν τόσο μεγάλη που ορισμένοι δανειστές αδυνατούν να χειριστούν όλα τα αιτήματα. Απρόθυμοι να προσθέσουν περισσότερους υπαλλήλους για να αντιμετωπίσουν μια αύξηση που δεν θα διαρκέσει για πάντα, πολλοί δανειστές απλώς περιορίζουν το αριθμό αιτήσεων αναχρηματοδότησης που επεξεργάζονται ή καθορισμός πρόσθετων όρων που περιορίζουν τον αριθμό των δανείων που ενδέχεται να συμβούν έχω τα προσόντα.
Σημειώστε επίσης ότι ορισμένοι δανειστές δίνουν προτεραιότητα σε νέα δάνεια αγοράς έναντι αιτήσεων αναχρηματοδότησης στεγαστικών δανείων, καθώς οι νέοι αγοραστές κατοικιών έχουν προθεσμίες για να τηρήσουν. Με την αγορά κατοικίας να βρίσκεται επίσης σε άνοδο σε πολλές περιοχές της χώρας, πολλές μεγάλες τράπεζες και δανειστές απλά δεν μπορούν να συμβαδίσουν.
Rate Locks Κόστος χρήματος
Σε γενικές γραμμές, κοστίζει περισσότερο στους δανειστές να κλειδώσουν το επιτόκιο για δάνεια αναχρηματοδότησης σε σύγκριση με δάνεια αγοράς. Αυτό αφήνει τους δανειστές αδιάφορους για την κατανομή πόρων για την πρόσφατη αύξηση των αιτήσεων αναχρηματοδότησης στεγαστικών δανείων.
Αυτό ισχύει ιδιαίτερα δεδομένου ότι πολλοί αναχρηματοδότες ενδέχεται να κλειδώσουν ένα επιτόκιο με έναν πάροχο αλλά να αλλάξουν δανειστές και να κλειδώσουν ξανά ένα επιτόκιο εάν μειωθούν τα επιτόκια. Οι δανειστές υπάρχουν για να αποκομίσουν κέρδος, και είναι λογικό να ξοδεύουν το χρόνο τους σε δάνεια που παρέχουν τη μεγαλύτερη απόδοση.
Αυστηρότερες απαιτήσεις λόγω COVID-19
Σύμφωνα με την Brookings Institute, Η Fannie Mae και ο Freddie Mac ζητούν από τους δανειστές να βεβαιωθούν ότι οποιαδήποτε διακοπή της απασχόλησης ή του εισοδήματος ενός δανειολήπτη λόγω του COVID-19 δεν θα επηρεάσει την ικανότητά τους να αποπληρώσουν το δάνειό τους.
Πολλοί δανειστές αυξάνουν επίσης το ελάχιστο πιστωτικό σκορ που πρέπει να έχουν οι δανειολήπτες ενώ δυσκολεύονται να ικανοποιήσουν άλλες απαιτήσεις. Για παράδειγμα, η Τράπεζα των ΗΠΑ αύξησε την απαίτηση ελάχιστου πιστωτικού της σκορ σε 680 για πελάτες ενυπόθηκων δανείων και εφάρμοσε επίσης ένα μέγιστο λόγο χρέους προς εισόδημα 50 τοις εκατό.
Αυτός ο συνδυασμός παραγόντων μπορεί να δυσκολέψει την εξοικονόμηση τόσων χρημάτων με μια αναχρηματοδότηση ή ακόμη και να βρει έναν δανειστή που είναι πρόθυμος να επεξεργαστεί την αίτησή σας. Έχοντας αυτό κατά νου, τρέξτε τα μαθηματικά και δείτε αν η αναχρηματοδότηση είναι κατάλληλη για την περίπτωσή σας πριν επικοινωνήσετε με έναν στεγαστικό δανειστή.
Πώς τιμώνται τα ποσοστά αγοράς στεγαστικών δανείων
Οι τιμές αγοράς ενυπόθηκων δανείων τιμολογούνται χρησιμοποιώντας παρόμοια μέθοδο με τα επιτόκια αναχρηματοδότησης. Όταν υποβάλλετε αίτηση για στεγαστική κατοικία, ο δανειστής εξετάζει παράγοντες όπως το πιστωτικό αποτέλεσμά σας, το εισόδημά σας, την προκαταβολή και το άλλο χρέος σας για να καθορίσει την καταλληλότητά σας.
Η συνολική οικονομία διαδραματίζει επίσης έναν τεράστιο ρόλο στα επιτόκια στεγαστικών δανείων για στεγαστικά δάνεια, συμπεριλαμβανομένων των δανείων αγοράς και των δανείων αναχρηματοδότησης. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων τείνουν να αυξάνονται σε περιόδους ταχείας οικονομικής ανάπτυξης και τείνουν να μειώνονται σε περιόδους βραδύτερης οικονομικής ανάπτυξης. Εν τω μεταξύ, ο πληθωρισμός μπορεί επίσης να παίξει ρόλο. Τα χαμηλά επίπεδα πληθωρισμού συμβάλλουν σε χαμηλότερα επιτόκια για στεγαστικά δάνεια και άλλα χρηματοπιστωτικά προϊόντα.
Οι ενυπόθηκοι δανειστές μπορούν επίσης να τιμολογήσουν τα δάνεια τους με βάση το ποσό της επιχείρησής τους και αν έχουν τη δυνατότητα να επεξεργαστούν περισσότερα δάνεια. Μπορεί να μειώσουν τα επιτόκια για να αυξήσουν τις δραστηριότητές τους ή να αυξήσουν τα επιτόκια όταν βρίσκονται σε ή κοντά στην ικανότητά τους. Αυτό είναι μέρος του λόγου που τα ποσοστά μπορεί να ποικίλλουν μεταξύ των δανειστών και γιατί είναι πάντα λογικό να ψωνίζουμε για ένα στεγαστικό δάνειο.
Πολλοί άνθρωποι πιστεύουν ότι η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ καθορίζει επιτόκια υποθηκών, αλλά αυτό δεν είναι ακριβώς αλήθεια. Η Ομοσπονδιακή Τράπεζα καθορίζει το επιτόκιο των ομοσπονδιακών κεφαλαίων, το οποίο χρησιμοποιούν οι δανειστές για να διασφαλίσουν ότι πληρούν τις υποχρεωτικές απαιτήσεις αποθεματικών σε μετρητά. Όταν η Fed αυξάνει αυτό το επιτόκιο, οι τράπεζες πρέπει να πληρώσουν περισσότερα για να δανειστούν η μία από την άλλη, και αυτό το κόστος μεταφέρεται συχνά στους καταναλωτές. Ομοίως, το κόστος μπορεί να μειωθεί όταν η Fed μειώσει το επιτόκιο των ομοσπονδιακών κεφαλαίων, πράγμα που μπορεί να σημαίνει χαμηλότερο κόστος και επιτόκια για τους δανειολήπτες.
Η κατώτατη γραμμή
Η αναχρηματοδότηση της υπάρχουσας υποθήκης σας μπορεί να έχει απολύτως νόημα όσον αφορά την εξοικονόμηση τόκων, αλλά μην αποκλείετε την αγορά νέου σπιτιού. Η αγορά ενός νέου σπιτιού θα μπορούσε να σας βοηθήσει να εξοικονομήσετε χρήματα σε τόκους και αποκτήστε το χώρο και τις δυνατότητες που πραγματικά θέλετε.
Θυμηθείτε, υπάρχουν βήματα που μπορείτε να κάνετε για να γίνετε πιο ελκυστικός δανειολήπτης είτε επιλέξετε να αναχρηματοδοτήσετε είτε να επενδύσετε σε ένα νέο μέρος. Δεν μπορείτε να ελέγξετε την οικονομία ή την Federal Reserve, αλλά έχετε τον έλεγχο των προσωπικών σας οικονομικών.
Η βελτίωση του πιστωτικού σας αποτελέσματος αμέσως και η εξόφληση του χρέους για τη μείωση του λόγου χρέους προς εισόδημα είναι μόνο μερικές στρατηγικές για να ξεκινήσετε. Και αν σκοπεύετε να αγοράσετε ένα νέο σπίτι, φροντίστε να εξοικονομήσετε ένα μεγάλο ποσό προκαταβολής. Αυτά τα βήματα θα σας βοηθήσουν να βελτιώσετε τις πιθανότητές σας να λάβετε τις καλύτερες τιμές και όρους, είτε επιλέξετε να μετακομίσετε είτε να μείνετε στο σπίτι που έχετε.