Όπως είμαι βέβαιος ότι γνωρίζετε, η αγορά κατοικίας ήταν μονόπλευρη τα τελευταία χρόνια. Η χαμηλή προσφορά και η υψηλή ζήτηση έχουν ωθήσει τις τιμές των κατοικιών προς τα πάνω — κάτι που είναι εξαιρετικό για τους πωλητές και όχι και τόσο καλό για τους αγοραστές. Μπορεί να φαίνεται τρελό να αγοράσετε μια επένδυση σε ακίνητα στην αγορά αυτού του πωλητή.
Γιατί λοιπόν αγόρασα ένα ακίνητο για ενοικίαση εκτός πολιτείας; Να γιατί, στην περίπτωσή μου, ήταν μια έξυπνη κίνηση για να ανταποκριθώ τόσο στους επενδυτικούς όσο και στους προσωπικούς μου στόχους.
Η σύντομη έκδοση
- Παρόλο που είναι αγορά πωλητών, αγόρασα ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο σε μια τοποθεσία που ερεύνησα διεξοδικά.
- Επέλεξα την τοποθεσία μου προσεκτικά για να ελαχιστοποιήσω τους φόρους μεταβίβασης ακινήτων και γης.
- Ένα άλλο σημαντικό στοιχείο που σκέφτηκα ήταν η υγιής αγορά ενοικίασης στο Κολοράντο Σπρινγκς.
Εκμεταλλευτήκαμε την αγορά των πωλητών και μετακινηθήκαμε δυτικά
Από το 2018, η οικογένειά μου είναι πενταετής στόχος συνταξιοδότησης επρόκειτο να μετακομίσει στο δυτικό τμήμα των Ηνωμένων Πολιτειών. Πρόσφατα, ωστόσο, η καθοδική κατεύθυνση της οικονομίας των ΗΠΑ και το όλο και πιο πολωμένο πολιτικό περιβάλλον που βιώνουμε ζώντας κοντά στο DC επιτάχυναν τα σχέδιά μας.
Τα τελευταία χρόνια, εξερευνήσαμε τις επιλογές μας κάνοντας διακοπές σε μερικές δυτικές πολιτείες. Στο τέλος, αποφασίσαμε να αγοράσουμε πολλά στο Κολοράντο Σπρινγκς και είμαστε στη διαδικασία κατασκευής ενός προσαρμοσμένου σπιτιού.
Αρχικά, σχεδιάζαμε να μετακομίσουμε μετά την κατασκευή του σπιτιού μας. Αλλά με την οικονομική αβεβαιότητα και την τρελή αγορά κατοικίας, αποφασίσαμε ότι ήταν πιο λογικό να πουλήσουμε το σπίτι μας στο Μέριλαντ ενώ το εκκρεμές ήταν ακόμα στην πλευρά της αγοράς του πωλητή και πριν από την επόμενη σημαντική αύξηση των επιτοκίων.
Έτσι, αγοράσαμε ένα μέτριο επενδυτικό ακίνητο στο Κολοράντο Σπρινγκς. Είναι ένα ιδανικό ενοικίαση ακινήτου – τρία υπνοδωμάτια και δύο μπάνια σε μια ωραία γειτονιά κοντά στη στρατιωτική βάση Fort Carson. Θα ζήσουμε εκεί προσωρινά όσο χτίζεται το σπίτι μας και θα το νοικιάσουμε αφού μετακομίσουμε.
Το σπίτι μας στο Μέριλαντ ήταν στην αγορά μόνο για πέντε ημέρες. Μπορέσαμε να εκμεταλλευτούμε την ουρά της αγοράς του πωλητή για την πώλησή μας. Και επειδή το ενοικιαζόμενο ακίνητο στο Κολοράντο που αγοράσαμε χρειαζόταν λίγη δουλειά, πετύχαμε μια αξιοπρεπή συμφωνία.
Διαβάστε περισσότερα >>> Πώς να διαχειριστείτε το ενοικιαζόμενο ακίνητό σας
Το Real Estate αφορά την τοποθεσία, την τοποθεσία, την τοποθεσία
Πιστεύω πολύ ότι τα θεμελιώδη στοιχεία έχουν σημασία όταν πρόκειται για επένδυση. Υποστηρίζω σθεναρά το μάντρα ότι η αξία της ακίνητης περιουσίας αφορά την "τοποθεσία, τοποθεσία, τοποθεσία".
Κατά γενικό κανόνα, όσο πιο επιθυμητή είναι η τοποθεσία, τόσο υψηλότερη είναι η αξία του ακινήτου και τόσο πιο σταθερή είναι η αγορά ενοικίασης.
Η αγορά ενός ακινήτου όπου οι ενοικιαστές θέλουν να ζήσουν είναι μόνο μια πτυχή της επιλογής της σωστής τοποθεσίας για να επενδύσουν.
Γιατί αγοράσαμε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο στο Κολοράντο Σπρινγκς φέτος
Αυτός είναι ο λόγος που ένιωσα ότι το Κολοράντο Σπρινγκς ήταν ένα εξαιρετικό μέρος για να αγοράσετε ένα ακίνητο για ενοικίαση φέτος, παρά το γεγονός ότι ήταν μια τρελή αγορά πωλητών.
Σημαντική ετήσια φορολογική εξοικονόμηση
Η τοποθεσία μπορεί να επηρεάσει σημαντικά την επιτυχία της επένδυσής σας λόγω φόρων ακίνητης περιουσίας. ο Ο εθνικός μέσος ετήσιος συντελεστής φόρου ακινήτων είναι 1,1% της εκτιμώμενης αξίας ενός σπιτιού.
Ο φόρος ιδιοκτησίας του Κολοράντο είναι ο τρίτος χαμηλότερος στην κομητεία. Στην κομητεία Howard του Maryland, από όπου μετακομίζουμε, ο ετήσιος φόρος ακινήτων είναι 1,25%. Στην κομητεία Ελ Πάσο του Κολοράντο, όπου μετακομίζουμε, η ετήσια ιδιοκτησία ο φορολογικός συντελεστής είναι 0,48%.
Η διαφορά σε ένα σπίτι 500.000 δολαρίων είναι σημαντική – 2.400 δολάρια σε Κολοράντο εναντίον. $6.250 στο Μέριλαντ. Αυτό αντιπροσωπεύει μια εξοικονόμηση 3.850 $, χρόνο με το χρόνο. Πάνω από δέκα χρόνια, είναι 38.500 $ λιγότεροι φόροι.
Σημαντική εξοικονόμηση φόρου μεταβίβασης ακινήτων
Όταν αγοράζετε ή πουλάτε ένα σπίτι, οι πολιτειακές και τοπικές κυβερνήσεις χρεώνουν ένα "τέλος μεταφοράς και εγγραφής τίτλου". Σε Howard County, Maryland, θα πληρώσετε ένα εφάπαξ τέλος που περιλαμβάνει φόρο μεταβίβασης πολιτείας και κομητείας και εγγραφή τέλη συνολικά 2,25% όταν αγοράζετε ή πουλάτε ένα ακίνητο.
Το σπίτι που αγοράσαμε στο Κολοράντο ήταν 406.000 $ και ο φόρος μεταβίβασης και το τέλος εγγραφής που πληρώσαμε ήταν 83,60 $. Για να πουλήσω το ακίνητό μου της ίδιας αξίας στο Μέριλαντ, ο συνολικός φόρος μεταβίβασης εφάπαξ και το τέλος εγγραφής ήταν 9.135 $. Αυτό συνήθως μοιράζεται 50/50 μεταξύ αγοραστή και πωλητή, επομένως το μερίδιό μου είναι 4.567 $.
Ουάου, τι διαφορά μπορεί να κάνει η τοποθεσία!
Ο επενδυτικός μου στόχος είναι να αποκτήσω περισσότερα ενοικιαζόμενα ακίνητα στο Κολοράντο. Οι φόροι μεταβίβασης και τα τέλη ιδιοκτησίας προστίθενται γρήγορα για να αυξήσουν τις τιμές απόκτησής σας όταν αγοράζετε πολλά ακίνητα. Και δεδομένου ότι το κόστος της μεταβίβασης της ιδιοκτησίας ή του τίτλου μεταξύ αγοραστή και πωλητή ποικίλλει ευρέως ανά πολιτεία και κομητεία – έχει σημασία από πού αγοράζετε.
Διαβάστε περισσότερα >>>Πόσο κοστίζει η πώληση ενός σπιτιού;
Μια υγιής αγορά ενοικίασης
Καθώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων, οι ιδιοκτήτες αναζητούν περιοχές όπου οι τιμές των ενοικίων αυξάνονται, η οικονομία είναι σταθερή ή αναπτύσσεται και υπάρχει μια μεγάλη ομάδα ειδικευμένων ενοικιαστών.
Στο Κολοράντο Σπρινγκς, η μέση τιμή ενοικίασης 850 τ. πόδια διαμέρισμα αυξήθηκε από $1.200 τον Μάρτιο του 2020 σε $1.553 τον Ιούλιο του 2022. Νομίζω ότι αυτή η τάση θα συνεχιστεί.
Η ανεργία είναι χαμηλή και στο Κολοράντο Σπρινγκς βρίσκεται η Ακαδημία Πολεμικής Αεροπορίας και η Στρατιωτική Βάση Φορτ Κάρσον. Αυτές οι στρατιωτικές εγκαταστάσεις παρέχουν μια σταθερή ομάδα οικονομικά ασφαλών ενοικιαστών.
Άλλες σημαντικές φορολογικές εξοικονομήσεις
Ως επικείμενος συνταξιούχος, η μείωση της φορολογικής μου υποχρέωσης είναι σημαντική για μένα. Ο κρατικός φόρος εισοδήματος του Κολοράντο είναι χαμηλός σε σύγκριση με πολλές άλλες πολιτείες. Επιβάλλουν κατ' αποκοπή συντελεστή 4,55% επί του φορολογητέου εισοδήματος. Και –μου αρέσει αυτό– το κράτος μειώνει επίσης τον φορολογικό συντελεστή εάν η αύξηση των εσόδων είναι πολύ υψηλή! Για παράδειγμα, το Ο φόρος 2021 μειώθηκε στο 4,50% λόγω πλεονάσματος φορολογικών εσόδων.
Εάν είστε τουλάχιστον 65 ετών, μπορείτε αφαιρέστε όλες τις παροχές Κοινωνικής Ασφάλισης που υπόκεινται σε ομοσπονδιακούς φόρους όταν υποβάλλετε τη φορολογική δήλωση εισοδήματός σας στο Κολοράντο. Και στο Κολοράντο, δεν υπάρχουν φόροι περιουσίας ή φόροι κληρονομιάς (το Μέριλαντ έχει και τους δύο αυτούς δημευτικούς φόρους), επομένως δεν χρειάζεται να παραδώσετε φόρους για το προνόμιο να πεθάνετε στην Πολιτεία της Εκατονταετίας.
Οι φόροι επί των πωλήσεων είναι ελαφρώς υψηλότεροι στο Κολοράντο Σπρινγκς από ό, τι έχω συνηθίσει στο Μέριλαντ: 8,2% αντί για 6%. Ωστόσο, προσωπικά θα προτιμούσα να πληρώσω υψηλότερο φόρο για εφάπαξ αγορές καταναλωτών παρά να πληρώσω υψηλότερους φόρους ακινήτων κάθε χρόνο.
Όλα αυτά, συν κατά μέσο όρο 330 ημέρες/έτος ηλιοφάνεια στο Κολοράντο Σπρινγκς. Τι δεν αρέσει;!
Συμπέρασμα
Χαίρομαι που πήρα την απόφαση να αγοράσω ένα επενδυτικό ακίνητο στο Κολοράντο κατά τη διάρκεια αυτής της τρελής αγοράς κατοικίας. Παρόλο που οι τιμές αυξάνονται, η οικονομία είναι σταθερή και υπάρχει μια υγιής αγορά ενοικίων. Επιπλέον, ο κρατικός φόρος εισοδήματος είναι χαμηλός και δεν υπάρχουν φόροι ακίνητης περιουσίας ή φόροι κληρονομιάς.
Οι φόροι επί των πωλήσεων μπορεί να είναι ελαφρώς υψηλότεροι, αλλά συνολικά εξοικονομώ χρήματα από φόρους ζώντας στο Κολοράντο. Και, φυσικά, ο ηλιόλουστος καιρός είναι ένα πρόσθετο πλεονέκτημα!
Περαιτέρω ανάγνωση:
- Εμπορικό vs. Επένδυση σε κατοικίες: Ποιο είναι το σωστό για εσάς;
- Πώς να μειώσετε το κόστος κλεισίματος της ακίνητης περιουσίας σας
- Ποιος είναι ο καλύτερος τρόπος για να προσδιορίσετε την αξία της ιδιοκτησίας μου;