Πότε να αναχρηματοδοτήσετε το στεγαστικό σας

Με τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων να κυμαίνονται σε επίπεδα ρεκόρ, δεν υπήρξε ποτέ καλύτερη στιγμή για αναχρηματοδότηση από αυτή τη στιγμή. Επίσης, δεν υπήρξαν ποτέ περισσότερες επιλογές για το πού και πότε να αναχρηματοδοτήσετε το στεγαστικό σας δάνειο. Υπάρχουν εκατοντάδες στεγαστικοί δανειστές που λειτουργούν σε εθνικό επίπεδο, οι περισσότεροι παρέχουν τις υπηρεσίες τους online.

Ο μεγάλος αριθμός των ενυπόθηκων δανειστών είναι μια πλήρης νίκη για εσάς ως ιδιοκτήτη σπιτιού. Εάν θέλετε να αναχρηματοδοτήσετε, θα έχετε δεκάδες επιλογές δανεισμού για να διαλέξετε. Αυτό θα σας δώσει την ευκαιρία να επιλέξετε τον δανειστή με τον καλύτερο συνδυασμό χαμηλού επιτοκίου, χαμηλού κόστους κλεισίματος και γρήγορης και αποτελεσματικής εξυπηρέτησης.

Τα σημερινά επιτόκια στεγαστικών δανείων 

Πώς να συγκρίνετε τα επιτόκια στεγαστικών δανείων

Επιφανειακά, η σύγκριση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων είναι μια απλή διαδικασία. Το μόνο που χρειάζεται να κάνετε είναι να συνδεθείτε στο διαδίκτυο και να δείτε ποιες τιμές προσφέρονται από τους δανειστές.

Αρκετά εύκολο, σωστά;

Λοιπόν, μπορεί να μην είναι αρκετά τόσο απλό. Σε μια προσπάθεια να είναι όσο το δυνατόν ανταγωνιστικοί, οι στεγαστικοί δανειστές διαφημίζουν τα χαμηλότερα επιτόκια που θα χρεώσουν στους πιο ικανούς δανειολήπτες.

Δυστυχώς, μπορεί να μην είσαι εσύ. Πιο προσόντα αναφέρεται σε δανειολήπτες με εξαιρετική πίστωση, πολύ χαμηλή αναλογίες χρέους προς εισόδημα, και να παίρνουν μεγαλύτερα δάνεια που δεν ξεπερνούν το 80% της αξίας των κατοικιών τους.

Εάν παρεκκλίνετε από οποιοδήποτε από τα παραπάνω κριτήρια –έστω και λίγο– ενδέχεται να μην πληροίτε τις προϋποθέσεις για αυτές τις καλύτερες τιμές που διαφημίζονται.

Αν όχι, δεν είναι μεγάλο πρόβλημα. Σημαίνει απλώς ότι ίσως χρειαστεί να σκάψετε λίγο βαθύτερα για να λάβετε μια προσφορά στεγαστικού δανείου.

Για παράδειγμα, αντί να αποδεχτείτε απλώς τα δημοσιευμένα επιτόκια στην ονομαστική τους αξία, ίσως χρειαστεί να συμπληρώσετε κάποιο είδος προκαταρκτικής αίτησης. Αυτό θα περιλαμβάνει την ένδειξη του ποσού του δανείου που σκοπεύετε να δανειστείτε, την αξία του σπιτιού σας, το εκτιμώμενο εύρος του πιστωτικού σας σκορ, το εισόδημά σας και τα χρέη εκτός στέγης.

Η αίτηση μπορεί επίσης να σας ρωτήσει εάν έχετε υποβάλει αίτηση πτώχευσης ή αποκλεισμού εντός των τελευταίων επτά ετών, εάν έχετε εκκρεμείς δικαστικές αποφάσεις ή φορολογικά εμπράγματα βάρη, ή εάν απαιτείται να πληρώσετε διατροφή ή παιδί υποστήριξη.

Αν και οι πληροφορίες που ζητούνται μπορεί να φαίνονται επεμβατικές, όσο περισσότερα παρέχετε, τόσο πιο ακριβής θα είναι η προσφορά του δανείου σας.

Αυτή είναι επίσης η στιγμή να καταλάβετε ότι υπάρχει διαφορά μεταξύ της λήψης προσφοράς δανείου και της λήψης προέγκρισης.

Αν ψάχνετε απλώς για εκτιμήσεις επιτοκίων, το μόνο που θα χρειαστείτε είναι μια προσφορά δανείου. Αλλά δεν θα χρειαστείτε προέγκριση μέχρι να συμβιβαστείτε με έναν δανειστή. Μπορείτε να επιλέξετε έναν δανειστή με βάση το ότι έχετε το καλύτερο επιτόκιο και το κόστος κλεισίματος για τα οικονομικά σας προφίλ, στη συνέχεια κάντε μια αίτηση για προέγκριση ή ακόμα και πηγαίνετε απευθείας σε πλήρη υποθήκη εφαρμογή.

Με τη σημερινή έμφαση στις ηλεκτρονικές εφαρμογές, η λήψη τιμών και η συμπλήρωση μιας αίτησης δεν ήταν ποτέ πιο εύκολη.

Πού μπορώ να συγκρίνω τα επιτόκια στεγαστικών δανείων;

Ένας από τους καλύτερους τρόπους σύγκρισης των επιτοκίων στεγαστικών δανείων είναι η χρήση ενός ιστότοπου συγκέντρωσης στεγαστικών δανείων. Παραδείγματα περιλαμβάνουν το LendingTree. Αλλά αυτοί οι ιστότοποι θα σας παρέχουν μόνο μια προβολή "μεγάλου υψομέτρου" για το τι είναι διαθέσιμο. Εάν θέλετε πιο ακριβείς προσφορές, μπορείτε να τις λάβετε μεταβαίνοντας σε ιστότοπους απευθείας δανειστών.

Τα προτεινόμενα παραδείγματα περιλαμβάνουν τα ακόλουθα:

Επιταχύνετε τα δάνεια

Επιταχύνετε τα δάνεια αναπτύχθηκε γρήγορα και έγινε ο μεγαλύτερος χορηγός στεγαστικών δανείων της Αμερικής. Αν και το Quicken Loans κυκλοφορεί εδώ και λίγο καιρό, είναι ίσως περισσότερο γνωστά για την διαδικτυακή τους πύλη, Rocket Mortgage. Οι δύο εταιρείες είναι μία και η ίδια.

Παρέχουν όλα τα είδη στεγαστικών δανείων, συμπεριλαμβανομένων συμβατικών, Jumbo, FHA και VA δανείων. Η χρηματοδότηση είναι διαθέσιμη τόσο για αγορές όσο και για αναχρηματοδοτήσεις και με σταθερά επιτόκια και στεγαστικά δάνεια ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM).

Ολόκληρη η αίτηση δανείου μπορεί να συμπληρωθεί ηλεκτρονικά. Η διαδικασία υποβολής αιτήσεων επιταχύνεται από το γεγονός ότι η εταιρεία είναι συχνά σε θέση να επαληθεύσει άμεσα την απασχόληση και το εισόδημα με μεγάλους εργοδότες.

Το κύριο μειονέκτημα των Quicken Loans είναι ότι δεν προσφέρουν δευτερογενή χρηματοδότηση, όπως δάνεια μετοχικού κεφαλαίου ή πιστωτικές γραμμές μετοχικού κεφαλαίου (HELOC).

Καλύτερα

Καλύτερα άρχισε να λειτουργεί το 2014 και είναι ένας άλλος ενυπόθηκος δανειστής αποκλειστικά στο διαδίκτυο. Όπως και τα Quicken Loans, προσφέρουν επίσης συμβατικά, Jumbo και FHA (αλλά όχι VA) υποθήκες. Αυτά τα δάνεια είναι διαθέσιμα τόσο ως σταθερό επιτόκιο όσο και ως ARM. Και πάλι, όπως το Quicken, δεν προσφέρουν δευτερεύουσα χρηματοδότηση.

Αλλά εκεί που το Better διαφέρει από το Quicken Loans είναι ότι μπορούν να προσφέρουν χρηματοδότηση από οποιονδήποτε από τους 17 κορυφαίους παρόχους στεγαστικών δανείων στη χώρα. Τούτου λεχθέντος, η Better είναι εγκεκριμένος πωλητής/εξυπηρετητής της Fannie Mae, που σημαίνει ότι η Better θα εξυπηρετήσει το δάνειό σας ακόμα κι αν χρηματοδοτείται από άλλο δανειστή. (Ωστόσο, όπως είναι τυπικό με τα στεγαστικά δάνεια, το δάνειό σας ενδέχεται να μεταφερθεί σε άλλους παρόχους υπηρεσιών στο μέλλον.)

Όταν κάνετε μια αίτηση στον ιστότοπο, μπορείτε να λάβετε μια επιστολή προέγκρισης σε μόλις 24 ώρες.

Η Better αυτή τη στιγμή δανείζει σε 46 από τις 50 πολιτείες. Επί του παρόντος δεν δανείζουν στη Χαβάη, τη Μασαχουσέτη, το Νιου Χάμσαϊρ ή τη Νεβάδα.

Συντεχνία

Η Guild είναι ένας από τους καλύτερα εδραιωμένους διαδικτυακούς δανειστές, έχοντας ξεκινήσει τις δραστηριότητές του το 1960. Με έδρα το Σαν Ντιέγκο, η εταιρεία παρέχει συμβατικά δάνεια, Jumbo, FHA, VA, ακόμη και USDA (για αγροτικά ακίνητα). Προσφέρονται τόσο σταθερές χρεώσεις όσο και ARM. Και όπως και οι άλλοι δανειστές σε αυτήν τη λίστα, δεν προσφέρουν δευτερεύουσα χρηματοδότηση.

Παρόλο που η Guild λειτουργεί ως διαδικτυακός δανειστής στεγαστικών δανείων, έχει υποκαταστήματα λιανικής που βρίσκονται σε 31 πολιτείες. Ένα από τα σημαντικότερα οφέλη της συνεργασίας με το Guild είναι η εγγύηση κλεισίματος 17 ημερών. Εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις για το πρόγραμμα, πληρώνουν 500 $ για το κόστος κλεισίματός σας, εάν το κλείσιμό σας καθυστερήσει λόγω προβλημάτων δανειστή.

Ένα μειονέκτημα του Guild είναι ότι δεν παρέχουν επιτόκια στον ιστότοπο. Θα χρειαστεί να επικοινωνήσετε με έναν υπάλληλο δανείου για να τα πάρετε. Η εξυπηρέτηση πελατών για νέα δάνεια είναι διαθέσιμη από Δευτέρα έως Παρασκευή, από τις 8:00 π.μ. έως τις 5:00 μ.μ., ώρα Ειρηνικού.

Ηλιακή εμπιστοσύνη

Η Suntrust παρέχει στεγαστικά δάνεια μέσω της SunTrust Bank, η οποία αυτή τη στιγμή αλλάζει το όνομά της σε Truist. Η αλλαγή του ονόματος οφείλεται στη συγχώνευση μεταξύ της SunTrust και της BB&T, η οποία δίνει στην εταιρεία το πλεονέκτημα να έχει υποκαταστήματα σε 17 πολιτείες.

Η SunTrust παρέχει όλους τους τύπους στεγαστικών δανείων, συμπεριλαμβανομένων συμβατικών, Jumbo, FHA, VA και USDA. Αυτά είναι διαθέσιμα τόσο σε σταθερό επιτόκιο όσο και σε ARM. Ωστόσο, ένα πλεονέκτημα που έχει η SunTrust είναι ότι παρέχουν δευτερογενή χρηματοδότηση, συμπεριλαμβανομένων των στεγαστικών δανείων και των πιστωτικών γραμμών μετοχικού κεφαλαίου κατοικίας. Παρέχουν ακόμη και δάνεια κατασκευής και ανακαίνισης.

Ακόμα ένα πλεονέκτημα είναι ότι ως τράπεζα, η SunTrust παρέχει προσωπικές και επιχειρηματικές τραπεζικές υπηρεσίες, καθώς και πιστωτικές κάρτες, δάνεια, διαχείριση περιουσίας και επενδυτικές και συνταξιοδοτικές υπηρεσίες.

Το SunTrust είναι διαθέσιμο για δανεισμό σε όλες τις πολιτείες εκτός από την Αλάσκα, την Αριζόνα και τη Χαβάη. Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων είναι αναρτημένα επί του παρόντος στους ιστότοπους τόσο για τις τράπεζες SunTrust όσο και για τις τράπεζες BB&T.

Ποια είναι τα είδη των στεγαστικών δανείων;

Υπάρχουν τέσσερις κύριοι τύποι υποθηκών:

Συμβατικός

Πρόκειται για στεγαστικά δάνεια που χρηματοδοτούνται από τη Fannie Mae και τον Freddie Mac, οι οποίοι είναι κυβερνητικοί οργανισμοί που ιδρύθηκαν για την παροχή στεγαστικών κεφαλαίων.

Τα συμβατικά στεγαστικά δάνεια απαιτούν γενικά τουλάχιστον δίκαιη πίστωση, με ελάχιστο πιστωτικό σκορ 620. Αν και προσφέρουν στεγαστικά δάνεια με προκαταβολές μόλις 3%, θα πρέπει να πληρώσετε ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων (PMI) εάν κάνετε προκαταβολή μικρότερη από 20%.

Αν και τα συμβατικά στεγαστικά δάνεια μπορούν να χρησιμοποιηθούν για ιδιοκατοίκηση, είναι επίσης διαθέσιμα για δεύτερες κατοικίες, ακόμη και για επενδύσεις σε ακίνητα.

Μέγιστα ποσά δανείου για συμβατικά στεγαστικά δάνεια έχουν ως εξής:

Μέγα άτομο ζώο

Πρόκειται για δάνεια που εκδίδονται από τράπεζες και άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, εκτός των Fannie Mae και Freddie Mac. Μερικές φορές αναφέρονται ως "μη συμμορφούμενα" επειδή δεν υπόκεινται στις οδηγίες της εταιρείας. Αντίθετα, αυτές οι κατευθυντήριες γραμμές καθορίζονται από τον δανειστή που παρέχει το δάνειο.

Ουσιαστικά, τα στεγαστικά δάνεια Jumbo διατίθενται σε ποσά που υπερβαίνουν αυτά που παρέχουν οι Fannie Mae και Freddie Mac. Τα ποσά των δανείων μπορεί να ξεπεράσουν ακόμη και το 1 εκατομμύριο δολάρια.

Επειδή πρόκειται για μεγαλύτερα ποσά δανείων, θεωρούνται επίσης υψηλότερος κίνδυνος. Αυτό σημαίνει ότι θα χρειαστείτε καλή ή εξαιρετική πίστωση και μεγαλύτερη προκαταβολή (ή μετοχικό κεφάλαιο για μια αναχρηματοδότηση) από ό, τι θα απαιτείται για άλλους τύπους δανείων. Είναι συνήθως διαθέσιμα για κατοικίες και εξοχικές κατοικίες, αλλά συχνά και για επενδυτικά ακίνητα.

FHA

Πρόκειται για στεγαστικά δάνεια που είναι ασφαλισμένα από την Ομοσπονδιακή Αρχή Στέγασης (FHA). Η FHA στην πραγματικότητα δεν χορηγεί τα δάνεια - απλώς τα ασφαλίζει έναντι αθέτησης υποχρεώσεων. Αυτό ενθαρρύνει τους δανειστές να χορηγούν δάνεια σε δανειολήπτες που ενδέχεται να μην πληρούν τις προϋποθέσεις για συμβατική χρηματοδότηση.

Τα δάνεια FHA υπόκεινται σε συμβατικά όρια δανείων. Συνήθως απαιτούν ελάχιστη προκαταβολή 3,5% της τιμής αγοράς (ή ιδίων κεφαλαίων για μια αναχρηματοδότηση). Αλλά το πλεονέκτημα με το FHA είναι ότι τείνουν να είναι πιο ευέλικτοι τόσο με την πίστωση όσο και με το εισόδημα.

Το μειονέκτημα είναι ότι είναι διαθέσιμα μόνο για ιδιοκατοίκηση, αλλά όχι για δεύτερες κατοικίες ή για επενδύσεις. Δεν υπάρχει επίσης ισοδύναμο δανείου Jumbo για στεγαστικά δάνεια FHA.

VA

Όπως και τα δάνεια FHA, τα στεγαστικά δάνεια VA είναι ασφαλισμένα από τη Διοίκηση Βετεράνων, αλλά δεν χρηματοδοτούνται από τον οργανισμό. Τα δάνεια VA δημιουργούνται αποκλειστικά για εν ενεργεία μέλη του στρατού των ΗΠΑ και για επιλέξιμους βετεράνους. Παρέχουν 100% χρηματοδότηση των ιδιοκατοικούμενων κατοικιών.

Ενώ τα δάνεια VA είναι γενικά διαθέσιμα μέχρι τα συμβατικά όρια δανείου, είναι δυνατό να λάβετε δάνειο VA Jumbo. Εάν το κάνετε, θα χρειαστεί να κάνετε προκαταβολή ίση με το 25% του ποσού κατά το οποίο το δάνειο υπερβαίνει τα συμβατικά όρια δανείου.

Πώς μπορώ να πάρω ένα στεγαστικό δάνειο;

Δεδομένου ότι οι περισσότεροι ενυπόθηκοι δανειστές λειτουργούν πλέον είτε εν μέρει είτε πλήρως διαδικτυακά, μπορείτε να ξεκινήσετε τη διαδικασία μεταβαίνοντας στον ιστότοπο ενός δανειστή. Μόλις φτάσετε εκεί, μπορείτε είτε να λάβετε προσφορές δανείου, είτε να υποβάλετε αίτηση για προέγκριση ή ακόμα και να υποβάλετε πλήρη αίτηση.

Η ηλεκτρονική διαδικασία προέγκρισης μπορεί να είναι απλή, αλλά θα πρέπει να είστε προετοιμασμένοι να παράσχετε τεκμηρίωση που να υποστηρίζει τις πληροφορίες που διεκδικείτε στην αίτησή σας.

Αυτό θα περιλαμβάνει τεκμηρίωση εισοδήματος, όπως πρόσφατα στελέχη μισθοδοσίας, W-2, ακόμη και φορολογικές δηλώσεις εάν είστε αυτοαπασχολούμενος ή έχετε ενοικιαζόμενο ακίνητο. Για κεφάλαια προκαταβολής, μπορεί επίσης να χρειαστεί να παρέχετε αντίγραφα των πρόσφατων τραπεζικών κινήσεων. Όσο περισσότερη τεκμηρίωση μπορείτε να παρέχετε εκ των προτέρων, τόσο πιο γρήγορες θα είναι οι διαδικασίες προέγκρισης και πλήρους αίτησης.

Θα πρέπει να γνωρίζετε ότι το ποσό των κεφαλαίων που θα χρειαστεί να επαληθεύσετε με τον δανειστή θα πρέπει να επαρκεί για να καλύψει τυχόν έξοδα κλεισίματος που σχετίζονται με το δάνειο. Ο δανειστής θα σας παράσχει μια εκτίμηση των κεφαλαίων που απαιτούνται για το κλείσιμο, συμπεριλαμβανομένων των έξοδα κλεισίματος και τυχόν απαιτούμενα δικαιώματα μεσεγγύησης.

Τι είναι το κόστος κλεισίματος σε μια αναχρηματοδότηση; Γενικά κυμαίνονται μεταξύ 2% και 4% του νέου ποσού δανείου. Ωστόσο, το κόστος μπορεί είτε να προστεθεί στο νέο ποσό δανείου είτε να καλυφθεί από τον δανειστή μέσω αυτού που είναι γνωστό ως ο δανειστής πληρώνει τα έξοδα κλεισίματος. Αυτή είναι μια ρύθμιση στην οποία ο δανειστής θα σας χρεώσει ένα ελαφρώς υψηλότερο επιτόκιο για να καλύψει τυχόν απαραίτητο κόστος κλεισίματος.