Επενδύστε σε ακίνητα με αυτούς τους 6 διαφορετικούς τρόπους

[Σημείωση PT: Αυτό το περιεκτικό άρθρο συνέβαλε ο Eric Bowlin από realestateinvesting.org. Άκουσα για πρώτη φορά τον Έρικ αυτό το επεισόδιο Bigger Pocket. Ζει εδώ στο Τέξας μαζί μου τώρα και μαζευόμαστε τακτικά για μεσημεριανό γεύμα και μιλάμε για ακίνητα και επιχειρήσεις. Ιδού ο Έρικ…]

ΕγώΕίναι αξιοσημείωτο να δούμε πώς οι επενδύσεις σε ακίνητα μπορούν να δημιουργήσουν τόσο πολύ πλούτο. Το βλέπετε παντού - η τηλεόραση, ο ιστό ή ο φίλος σας που αποφάσισε τυχαία να γυρίσει ένα σπίτι, φαίνεται ότι όλοι κερδίζουν χρήματα σε ακίνητα.

Η πραγματική δύναμη των επενδύσεων σε ακίνητα είναι στο εισόδημα από ενοίκια και όχι στην εκτίμηση της αγοράς. Επειδή η ακίνητη περιουσία μπορεί να είναι ακριβή, μπορεί να νομίζετε ότι η επένδυση σε ακίνητα δεν είναι εφικτή. Αλλά υπάρχουν διάφοροι τρόποι με τους οποίους μπορείτε να εμπλακείτε σε ακίνητα με μόλις $ 500.

Πίνακας περιεχομένων

1. Ενοικιάστε το σπίτι σας
2. Κάντε ένα Live-In Flip
3. Αγοράστε ένα ακίνητο με το κλειδί στο χέρι
4. Συνεργάζεται με άλλους επενδυτές
5. Επενδύστε μέσω Crowdfunding
6. REITs

Οι περισσότεροι επενδυτές χρησιμοποιούν μια ρηχή ανάλυση ακινήτων

Αλλά πριν μπούμε σε κάθε μέθοδο λεπτομερώς, επιτρέψτε μου να ξεπεράσω γρήγορα τη δύναμη των επενδύσεων σε ακίνητα. Υπάρχουν πολλές παρανοήσεις.

Πρώτον, δεν μπορείτε απλά να συγκρίνετε τις τιμές των κατοικιών με τις μετοχές, καθώς η εκτίμηση είναι μόνο 1 από τους 5 τρόπους με τους οποίους τα ακίνητα δημιουργούν πλούτο. Ακολουθεί ένα άρθρο από το Lifestyles Unlimited σχετικά με αυτό.

Οι περισσότεροι επενδυτικοί ιστότοποι θα κάνουν κάποια γρήγορη ανάλυση και θα σας δείξουν ένα γράφημα όπως αυτό που έκανα παραπάνω. Ομαλοποίησα τις πραγματικές τιμές κατοικιών και τις μετοχές σε 100 το 1970 και επίσης προσαρμόστηκα για τον πληθωρισμό.

Όταν συγκρίνετε τα δύο με αυτό το είδος ρηχής ανάλυσης, σαφώς τα αποθέματα ξεπερνούν κατά πολύ τα ακίνητα. Οι μετοχές σχεδόν τριπλασιάστηκαν σε αξία. Τα σπίτια αυξήθηκαν μόνο κατά 40 %.

Η δύναμη της ακίνητης περιουσίας είναι το ενοίκιο και όχι η εκτίμηση.

Ακριβώς ως ανόητο παράδειγμα, ας πούμε ότι αγοράζετε ένα φοβερό ακίνητο ενοικίασης και κερδίζει μόνο 4% απόδοση στην αξία κάθε χρόνο (μετά από όλα τα έξοδα, κενές θέσεις κλπ). Εγώ προσωπικά δεν θα επενδύσω ποτέ σε αυτήν τη συμφωνία, αλλά είναι ένα καλό παράδειγμα εργασίας με εύκολα εφικτούς αριθμούς.

Τώρα, πρέπει να προσαρμόσουμε τα γραφήματα για να ληφθούν υπόψη εισόδημα από ενοίκια. Το εισόδημα από ενοίκια είναι ένας τύπος παθητικό εισόδημα το οποίο, όταν είστε σε πλήρη χωρητικότητα, μπορεί να είναι πολύ προσοδοφόρο.

Ο καλύτερος τρόπος σύγκρισης είναι να προσθέσετε το συνολικό κέρδος από ενοίκιο στην τιμή. Είναι ακριβώς όπως η προσαρμογή της τιμής των μετοχών για τα εισπραχθέντα μερίσματα.

Ρίχνοντας μια δεύτερη ματιά

Τώρα, κοιτάξτε το παρακάτω διάγραμμα αθροιστικών ενοικίων + αξιών κατοικιών έναντι μετοχών.

Ξεκινώντας από το ίδιο σημείο, μόλις προσθέσετε έστω και ένα ελάχιστα 4% επιστροφή από ενοίκια κάθε χρόνο, τα ακίνητα ξεπερνούν τις μετοχές κατά την περίοδο.

Για να είμαστε σαφείς, η αλλαγή του χρονικού πλαισίου μπορεί εύκολα να αλλάξει τα αποτελέσματα. Επέλεξα το 1970 απλά επειδή αυτά είναι τα διαθέσιμα δεδομένα. Ωστόσο, τα στοιχεία είναι ακόμα ισχυρά ότι τα ακίνητα μπορούν να αποδώσουν πολύ καλά και οι αποδόσεις είναι πολύ σταθερές και ομαλές.

Οποιοσδήποτε μπορεί να συμμετάσχει σε επενδύσεις σε ακίνητα

Φυσικά, δεν θέλουν όλοι να είναι επενδυτές ακινήτων πλήρους απασχόλησης, ούτε πρέπει όλοι να γίνουν ένας, αλλά πιστεύω ότι ο καθένας θα μπορούσε να επωφεληθεί κατανέμοντας μέρος του πλούτου του σε μια ακίνητη περιουσία επένδυση.

Το πρόβλημα είναι - τα ακίνητα είναι πολύ ακριβά. Οι περισσότεροι άνθρωποι απλά δεν μπορούν να ρίξουν μερικές εκατοντάδες χιλιάδες και να αγοράσουν κάποια ακίνητη περιουσία.

Ευτυχώς, υπάρχουν πολλοί τρόποι για να επενδύσετε σε ακίνητα χωρίς να γίνετε επενδυτής ακινήτων και χωρίς να χρειαστείτε έναν τόνο χρημάτων.

1. Νοικιάστε το παλιό σας σπίτι - χρησιμοποιήστε την προσέγγιση "Stepping Stone"

Κόστος έναρξης - Κάτω από $ 20,000

Mayσως έχετε ακούσει για κάτι που ονομάζεται «τυχαίος ιδιοκτήτης». Είναι όταν κάποιος ζει σε ένα σπίτι, μετακομίζει και μετά νοικιάζει το παλιό σπίτι. Ο «τυχαίος ιδιοκτήτης» δεν σχεδίαζε ποτέ να είναι ιδιοκτήτης. Γίνονται ένα όταν αγοράζουν ένα δεύτερο σπίτι.

Δυστυχώς, τα περισσότερα μονοκατοικίες κάνουν πραγματικά φοβερή ενοικίαση ακινήτων επειδή δεν μπορούν να κερδίσουν κέρδη. Όπως δείχνουν τα διαγράμματα, η εκτίμηση από μόνη της είναι ένας τρομερός λόγος για την αγορά ακινήτων.

Για να λειτουργήσει η στρατηγική, πρέπει να την προγραμματίσετε εκ των προτέρων. Θα πρέπει να επικεντρωθείτε στην αγορά ενός σπιτιού σε μια γειτονιά με μεγάλα ενοίκια που είναι υψηλότερα από το κόστος της υποθήκης και όλα τα έξοδα.

Σχετίζεται με: Το πρώτο μου ακίνητο προς ενοικίαση: Δεν είναι πραγματικά μεγάλη επένδυση

Χρησιμοποιήστε την προσέγγιση "Step Up"

Όταν έρθει η ώρα να μετακομίσετε σε ένα καλύτερο σπίτι, απλά «ανεβείτε» στο νέο σπίτι και νοικιάστε το παλιό. Μόλις γίνατε επενδυτής ακινήτων.

Ξεκίνησα στα ακίνητα με την προσέγγιση του σκαλοπατιού. Η πρώτη μου ιδιοκτησία ήταν μια πολυμελής 3 μονάδων κοντά στο σχολείο μου. Νοικιάσαμε δύο μονάδες και ζούσαμε σε μία δωρεάν. Μετά από μερικά χρόνια, μετακομίσαμε σε ένα αρχοντικό και νοικιάσαμε και τις τρεις μονάδες.

House Hacking

Το μεγάλο μέρος ήταν το ενοίκιο δύο μονάδων που πληρώθηκαν για όλα τα έξοδά μας ενώ ζούσαμε εκεί. Όταν μετακομίσαμε, η 3η μονάδα πλήρωσε σχεδόν όλα τα έξοδά μας στο νέο μας σπίτι. Αυτή είναι μια δημοφιλής προσέγγιση για επενδύσεις σε ακίνητα που ονομάζεται "hacking house".

Με το hacking του σπιτιού, μπορέσαμε να έχουμε δύο ακίνητα και ποτέ δεν έπρεπε να πληρώνουμε από την τσέπη μας κάθε μήνα για αυτά.

Έκτοτε μετακομίσαμε ξανά και το ενοίκιο από το αρχοντικό καλύπτει τα περισσότερα από τα έξοδά μας όπου ζούμε τώρα.

Για να το κάνετε αυτό πρέπει απλώς να πληροίτε τις προϋποθέσεις για μια κανονική υποθήκη. Αν πας με ένα Δάνειο FHA, μπορείτε να αγοράσετε ένα σπίτι σε λογικές τιμές κάτω των 200.000 δολαρίων στις περισσότερες πολιτείες που θα κοστίσει περίπου 10.000 δολάρια για προκαταβολή και έξοδα κλεισίματος.

Δεδομένου ότι τελικά θα χρειαστείτε δύο ακίνητα, το κόστος για να ξεκινήσετε θα είναι περίπου $ 20,000.

Σχετίζεται με: House Hacking με την Paula Pant

2. Κάντε ένα Live-In Flip

Κόστος έναρξης - $ 30,000

Μια ελαφρώς διαφορετική αλλά στενά συνδεδεμένη στρατηγική είναι η ζωντανή ανατροπή.

Ο στόχος αυτής της στρατηγικής είναι να αγοράσετε ένα σπίτι που μπορεί να ζήσει (και επομένως μπορεί να χρηματοδοτηθεί) αλλά που απαιτεί πολλή δουλειά. Οι εργασίες θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν την αναβάθμιση της κουζίνας/μπάνιου, την προσθήκη πατωμάτων από μασίφ ξύλο, το φινίρισμα ενός υπογείου/σοφίτας ή την κατασκευή μιας προσθήκης.

Αυτό δεν είναι για τους ασθενείς, επειδή θα ζήσετε ουσιαστικά σε μια κατασκευαστική ζώνη για λίγο. Ωστόσο, το δυναμικό για αφορολόγητο κέρδος είναι τεράστιο. Προσεγγίστε ένα αναστρέψιμο ζωντανά ακριβώς με τον ίδιο τρόπο όπως ένα τυπικό αναστρέψιμο.

Η διαδικασία

Πρώτον, θα χρειαστεί να βρείτε μια κατοικήσιμη ιδιοκτησία και επίσης να εκτιμήσετε την "αξία μετά την επισκευή" ή το ARV. Μπορείτε να το κάνετε αυτό ρωτώντας τον κτηματομεσίτη σας ή εξετάζοντας συγκρίσιμες πωλήσεις.

Το επόμενο πράγμα είναι να εκτιμήσετε τον προϋπολογισμό σας για αποκατάσταση. Κάντε τη δουλειά μόνοι σας για να κερδίσετε κάποια ιδέα ιδρώτα, εάν έχετε τις δεξιότητες. Εάν όχι, πάρτε έναν καλό ανάδοχο εκεί για να σας δώσει μια τιμή.

Βεβαιωθείτε ότι οι αριθμοί λειτουργούν

Η προσφορά που θα κάνετε πρέπει να έχει κάποιο κέρδος. Πάρτε το ARV και αφαιρέστε τον στόχο κέρδους σας και αφαιρέστε επίσης το κόστος επισκευής. Το σύνολο είναι η καλύτερη προσφορά σας.

Εκτιμώ το κόστος των 30.000 δολαρίων ή περισσότερο, επειδή θα χρειαστεί να χρηματοδοτήσετε την αρχική αγορά (10.000 δολάρια περίπου αν πάτε FHA) και θα χρειαστεί να χρηματοδοτήσετε τις επισκευές. Είναι αδύνατο για μένα να δώσω ένα γενικό κόστος για επισκευές, αλλά 20.000 δολάρια θα κάνουν πολλή δουλειά αν το κάνετε μόνοι σας.

Fringe Οφέλη από το Flipping

Το μεγάλο όφελος αυτής της στρατηγικής είναι τα φορολογικά πλεονεκτήματα. Μια τυπική ανατροπή υπόκειται σε κάθε είδους φόρους επί των κερδών. Μετά από τρία χρόνια διαμονής στο σπίτι, θα σβήσετε τους περισσότερους ή όλους τους φόρους, καθώς τα κέρδη από τα σπίτια δεν φορολογούνται έως ένα ορισμένο ποσό. Δεν είμαι φοροτεχνικός, οπότε συμβουλευτείτε έναν πριν αγοράσετε ή κάνετε προσφορές.

Αυτή η στρατηγική είναι μεγάλη γιατί είναι αρκετά χαμηλού κινδύνου. Εάν οι αριθμοί δεν λειτουργούν και δεν μπορείτε να πουλήσετε για κέρδος, απλά μείνετε στο σπίτι! Χρειάζεστε ένα μέρος για να ζήσετε ούτως ή άλλως.

Εάν μπορείτε να πουλήσετε για ένα καλό κέρδος, πουλήστε το και αγοράστε το επόμενο ζωντανό αντίστροφο. Θα μπορούσατε να βάλετε περισσότερα κάτω τα χρήματα και να έχετε χαμηλότερη υποθήκη ή θα μπορούσατε να επενδύσετε τα χρήματα στο χρηματιστήριο ή άλλες επενδύσεις.

Συνδυάστε αυτή τη στρατηγική με την προσέγγιση «σκαλοπατιού» και κερδίστε ακόμα περισσότερα. Με την αναχρηματοδότηση του ακινήτου, θα αποκτήσετε τα ίδια κεφάλαια και στη συνέχεια θα έχετε επίσης το πλεονέκτημα του μακροπρόθεσμου ενοικίου.

3. Αγοράστε ένα ακίνητο «με το κλειδί στο χέρι»

Κόστος έναρξης - $ 30,000 - $ 50,000

Εάν δεν σας ενδιαφέρει η ιδέα να μετακινηθείτε πολύ ή να ζήσετε σε μια κατασκευαστική ζώνη, ίσως θελήσετε να εξετάσετε ένα επενδυτικό ακίνητο κλειδί.

Όπως υποδηλώνει το όνομα, μια εταιρεία με το κλειδί στο χέρι φροντίζει σχεδόν τα πάντα για εσάς. Σας βοηθούν να βρείτε, να αναλύσετε, να αγοράσετε και να διαχειριστείτε το ακίνητο. Κάθε εταιρεία είναι διαφορετική και δεν προσφέρουν όλες τις ίδιες υπηρεσίες, αλλά εδώ είναι τα βασικά:

Εύρεση και ανάλυση της ιδιοκτησίας με το κλειδί στο χέρι

Έχω δει εταιρείες με το κλειδί στο χέρι να βρίσκουν ένα ακίνητο με διάφορους τρόπους. Μερικοί αγοράζουν και διορθώνουν το ακίνητο απευθείας, ενώ άλλοι χρησιμοποιούν ένα δίκτυο εταιρειών αποκατάστασης για να βρουν τις ολοκληρωμένες ιδιοκτησίες τους. Άλλοι παρέχουν επιδιορθωτές και σας δίνουν τις εκτιμήσεις επισκευής και σας πληρώνουν για αναβαθμίσεις.

Ανεξάρτητα από τους αριθμούς που σας δίνουν, φροντίστε να κάνετε τη δική σας ανάλυση! Δείτε πώς μπορείτε να βρείτε και να αξιολογήσετε ενοικιαζόμενα ακίνητα.

Αγορά της ιδιοκτησίας με το κλειδί στο χέρι

Οι περισσότερες εταιρείες με το κλειδί στο χέρι έχουν σχέσεις με μεσίτες ενυπόθηκων δανείων ή ιδιώτες δανειστές για να βοηθήσουν την επίτευξη της συμφωνίας. Είναι ακόμα σημαντικό να είστε οικονομικά σταθεροί και κατάλληλοι για αγορά.

Διαχείριση της ιδιοκτησίας ενοικίασης με το κλειδί στο χέρι

Οι εταιρείες με το κλειδί στο χέρι είτε θα διαχειριστούν το ακίνητο απευθείας είτε θα σας συνδέσουν με ένα αξιόπιστη εταιρεία διαχείρισης. Η φήμη τους βασίζεται πραγματικά σε αυτό το κομμάτι, οπότε τείνουν να το παίρνουν πολύ σοβαρά.

Επίσης, οι εταιρείες διαχείρισης μπορούν να λάβουν πολλές παραπομπές από εταιρείες με το κλειδί στο χέρι. Εάν υπάρχει πρόβλημα με την εταιρεία διαχείρισης, μπορείτε μερικές φορές να επιστρέψετε στην εταιρεία με το κλειδί στο χέρι και να ζητήσετε τη βοήθειά τους. Ο διαχειριστής ακινήτου μπορεί να βάλει τα δυνατά του για να σας κάνει ευτυχισμένους μόνο και μόνο για να συνεχίσετε αυτές τις παραπομπές.

Κόστος ιδιοκτησιών με το κλειδί στο χέρι

Οι εταιρείες με το κλειδί στο χέρι επικεντρώνονται σε φθηνότερα ακίνητα που μπορεί να κυμαίνονται από $ 50,000 και πάνω.

Απαιτούνται περίπου $ 30k για να ξεκινήσετε, αν και μπορεί να διαφέρουν. Δεδομένου ότι δεν θα μένετε στο ακίνητο, θα χρειαστείτε ένα συμβατικό δάνειο και 20 % κάτω. Σε ένα τυπικό σπίτι $ 100,000-150,000, αυτό είναι $ 20-30k συν το κόστος κλεισίματος.

Θα χρειαστεί επίσης να έχετε κάποια μετρητά διαθέσιμα ως αποθεματικά σε περίπτωση που έχετε σημαντικές επισκευές το πρώτο έτος.

Οι κίνδυνοι των ιδιοτήτων με το κλειδί στο χέρι

Δεν θα πω ψέματα, δεν είμαι μεγάλος οπαδός των ιδιοτήτων με το κλειδί στο χέρι. Πολλοί άνθρωποι τους ορκίζονται, γι 'αυτό τους συμπεριέλαβα στη λίστα.

Υπάρχουν όμως πολλοί κίνδυνοι με τις επενδύσεις με το κλειδί στο χέρι. Πρώτα απ 'όλα, υπάρχει μεγάλο κίνητρο για τους παρόχους με το κλειδί στο χέρι να σας χρεώσουν το κορυφαίο δολάριο για τα ακίνητα. Δεδομένου ότι δεν είστε εξοικειωμένοι με την αγορά εκτός κράτους, πιθανότατα δεν θα το συνειδητοποιήσετε.

Επίσης, οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων έχουν πολλά κίνητρα να προκαλέσουν περισσότερες επισκευές και κύκλο εργασιών ενοικιαστών.

Γενικά δεν εμπιστεύομαι τις συμφωνίες όπου τα κίνητρα δεν ευθυγραμμίζονται και γι 'αυτό αποφεύγω τις ενοικιάσεις με το κλειδί στο χέρι. Αλλά, ξέρω ότι υπάρχουν πολλές πολύ αξιόπιστες εταιρείες με το κλειδί στο χέρι εκεί και γνωρίζω πολλούς ανθρώπους που τους ορκίζονται.

Βεβαιωθείτε ότι έχετε κάνει την έρευνά σας πριν αγοράσετε.

Roofstock

Μια επιλογή για την εύρεση ιδιοκτησίας με το κλειδί στο χέρι είναι Roofstock.com. Είναι μια διαδικτυακή αγορά ακινήτων που έχουν καταληφθεί από μισθωτές και επικεντρώνεται στη σύνδεση δυνητικών επενδυτών ακινήτων με το σωστό ακίνητο.

Εύρεση του τέλειου επενδυτικού ακινήτου

Χρησιμοποιώντας τον ιστότοπό τους, μπορείτε να αγοράσετε ένα επενδυτικό ακίνητο με βάση τις προδιαγραφές και τις αναφορές που παρέχονται και στη συνέχεια να αρχίσετε να κερδίζετε ενοίκιο από την πρώτη ημέρα. Η Roofstock προσφέρει επίσης ενδελεχείς επιθεωρήσεις σε όλα τα ακίνητα, συμπεριλαμβανομένης της εκτιμώμενης ποιότητας του σπιτιού κόστος επισκευής καθώς και τις οικονομικές πληροφορίες του ακινήτου.

Υπάρχουν έξοδα συναλλαγών που σχετίζονται, αλλά δεν είναι πολύ απότομα. Εάν είστε αγοραστής, θα πληρώσετε μια αμοιβή 0,5% στην αγορά, ενώ οι πωλητές πληρώνουν 2,5%. Αυτό είναι πολύ μικρότερο από την προμήθεια που θα πληρώνατε σε έναν κτηματομεσίτη.

Τα ακίνητα βρίσκονται σε όλη τη χώρα σε πόλεις όπως το Saint Louis, το Pittsburgh και το San Antonio. Η εύχρηστη δυνατότητα αναζήτησης στον ιστότοπο σάς επιτρέπει να ταξινομείτε χρησιμοποιώντας διαφορετικά κριτήρια, συμπεριλαμβανομένων ιδιοτήτων με το κλειδί στο χέρι, καλής σχολικής περιφέρειας, ιδιοκτησιών που πληρούν τον κανόνα του 1 τοις εκατό και ούτω καθεξής.

Οι πληροφορίες που χρειάζεστε για να λάβετε μια τεκμηριωμένη απόφαση

Τα περισσότερα από τα ακίνητα που παρατίθενται είναι μονοκατοικίες, αν και μπορεί να βρείτε ένα διπλό ή δύο επίσης. Υπάρχουν πολύ λεπτομερείς πληροφορίες για κάθε ακίνητο από μια πλήρη έκθεση επιθεώρησης, έως λεπτομερείς φωτογραφίες, ένα τρισδιάστατο μοντέλο και πολλά άλλα.

Πολλά από τα ακίνητα είναι υπό ενοικίαση, οπότε υποθέτετε ότι το τρέχον συμβόλαιο ενοικιαστή είναι από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη. Αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να ξεκινήσετε συλλογή ενοικίου μόλις αγοράσετε το ακίνητο, το οποίο είναι μπόνους.

Η Roofstock σας βοηθά επίσης να βρείτε χρηματοδότηση για την αγορά ενοικίασης χρησιμοποιώντας μια ολοκληρωμένη οικονομική λύση. Αυτό μπορεί επίσης να σας βοηθήσει να κλείσετε το κατάλυμα γρηγορότερα - σε μόλις 30 ημέρες. Ωστόσο, μπορεί να θέλετε να συγκρίνετε τα επιτόκια που προσφέρουν με άλλους δανειστές για να βεβαιωθείτε ότι έχετε μια δίκαιη συμφωνία.

4. Συνεργασία με άλλους επενδυτές

Κόστος έναρξης - $ 25,000 - $ 100,000+

Εξετάστε το ενδεχόμενο να συνεργαστείτε με άλλους επενδυτές εάν δεν σας ενδιαφέρει η χοντρή επένδυση σε ακίνητα, αλλά εξακολουθείτε να θέλετε να προσθέσετε ακίνητα στο χαρτοφυλάκιό σας.

Οι καλοί επενδυτές αναζητούν πάντα συνεργάτες σε συμφωνίες. Οι καλοί επενδυτές είναι καλοί στο να βρίσκουν συμφωνίες. Δεδομένου ότι οι συμφωνίες κοστίζουν χρήματα, οι καλοί επενδυτές είναι πάντα χωρίς μετρητά.

Οι επενδυτές ολοκληρώνουν περισσότερες συμφωνίες συνεργαζόμενοι. Όσο περισσότεροι συνεργάτες, τόσο περισσότερες συμφωνίες γίνονται, τόσο περισσότερα χρήματα κερδίζουν όλοι.

Διαφορετικοί τρόποι συνεργασίας

Υπάρχουν δύο βασικοί τρόποι συνεργασίας σε μια συμφωνία - ως επενδυτής μετοχών ή ως δανειστής. Η βασική διαφορά καταλήγει στον κίνδυνο και την απόδοση. Επίσης, υπάρχει ένας αριθμός διαφορετικών τομέων ακινήτων για να συνεργαστείτε και ο καθένας έχει τα δικά του σύνολα κινδύνων και ανταμοιβών.

House Flipping ($ 25,000+)

Ένας από τους πιο συνηθισμένους τρόπους συνεργασίας είναι η αναστροφή του σπιτιού. Οι καλύτεροι ανατρεπόμενοι σπιτιών αναζητούν πάντα ιδιώτες δανειστές, αλλά σπάνια θέλουν να μοιραστούν ίδια κεφάλαια.

Οι νέοι επενδυτές δεν μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις για οποιοδήποτε είδος χρηματοδότησης, οπότε θα μοιράσουν τα κέρδη τους.

• Από τη χαμηλή πλευρά, μπορεί να μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τα χρήματά σας για να βοηθήσετε στη χρηματοδότηση ορισμένων επισκευών, αλλά δεν μπορείτε να βοηθήσετε πολύ με την απόκτηση ή άλλα έξοδα.
• Στην ψηλή πλευρά, ενδέχεται να μπορείτε να χρηματοδοτήσετε ολόκληρη την αγορά συν επισκευές.

Όσο περισσότερα χρήματα παρέχετε, τόσο καλύτεροι όροι μπορείτε να διαπραγματευτείτε επειδή είστε πιο πολύτιμοι για τον δανειολήπτη/συνεργάτη.

SFR και ενοικιάσεις πολλών οικογενειών 1-4 μονάδων ($ 35,000- $ 50,000)

Ένας άλλος τρόπος με τον οποίο συνεργάζονται οι άνθρωποι είναι η ενοικίαση ακινήτου. Πολλοί άνθρωποι είναι εξαιρετικοί στην αποταμίευση, αλλά μπορεί να μην πληρούν τις προϋποθέσεις για να αγοράσουν περισσότερα ακίνητα. Εδώ έρχεται η συνεργασία.

Κάθε συμφωνία είναι διαφορετική, οπότε δύο δεν έχουν την ίδια δομή, αλλά ουσιαστικά το ένα άτομο παρέχει την προκαταβολή (ή το μεγαλύτερο μέρος της), ενώ το άλλο βρίσκει και αγοράζει ένα ακίνητο.

Θα υπάρξει κάποια διαίρεση ιδίων κεφαλαίων και ενοικίων με βάση τον τρόπο διαπραγμάτευσης της συνεργασίας σας και το ποιος παρέχει περισσότερα χρήματα και υπηρεσίες.

Εμπορική και πολυκατοικία (25.000 $ - 100.000 $)

Οι συνδικαλιστικές εταιρείες αγοράζουν τα περισσότερα από τα μεγάλα κτίρια που βλέπετε στην πόλη. Ομάδες επενδυτών συγκεντρώνουν τα χρήματά τους για να παρέχουν την προκαταβολή στο ακίνητο και οι χορηγοί της συμφωνίας χρηματοδοτούν τα υπόλοιπα.

Όσο μικρότερη είναι η συμφωνία, τόσο χαμηλότερη είναι η ελάχιστη επένδυση, αλλά σπάνια κάτω από $ 25,000. Για παράδειγμα, μια μικρή συμφωνία 2 εκατομμυρίων δολαρίων χρειάζεται μόνο να συγκεντρώσει $ 500,000 για την αγορά. Αυτό είναι μόνο 20 επενδυτές με $ 25.000 ο καθένας, δεν είναι δύσκολο να επιτευχθεί.

Φανταστείτε να προσπαθείτε να μαζέψετε 30 εκατομμύρια δολάρια… ξαφνικά τα 25.000 δολάρια δεν φαίνονται πολλά. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι μεγάλες προσφορές μπορεί να έχουν τουλάχιστον 100.000 $ ή περισσότερα.

Πώς να βρείτε επενδυτές για να συνεργαστείτε

Δεδομένου ότι είναι τεχνικά παράνομο να διαφημίζονται συνεργασίες και έργα, μπορεί να είναι δύσκολο να βρεθούν συνεργάτες. Είναι πάντα καλύτερο να ξεκινήσετε με το δικό σας δίκτυο ρωτώντας όλους όσους γνωρίζετε εάν επενδύουν σε ακίνητα ή γνωρίζουν κάποιον που το κάνει.

Στη συνέχεια, μπορείτε να αρχίσετε να επεκτείνετε το δίκτυό σας παρακολουθώντας συναντήσεις τοπικών επενδυτών και να προσπαθήσετε να δικτυωθείτε με μερικά άτομα εκεί.

Πολλές πόλεις (ειδικά οι μικρότερες) δεν έχουν καλές συναντήσεις με επενδυτές. Μερικές φορές υπάρχουν εκδηλώσεις δικτύωσης, αλλά εστιάζονται σε διαφορετικό τομέα ακινήτων από αυτόν που θέλετε να επενδύσετε.

Σε αυτήν την περίπτωση, θα πρέπει να ξεκινήσετε τη δικτύωση με επενδυτές στο διαδίκτυο αναπτύξετε το δίκτυό σας.

5. Επενδύστε σε Crowdfunded Real Estate

Κόστος έναρξης - $ 1.000 - $ 20.000

Αυτό είναι το νεότερο παιχνίδι στην πόλη. Το Crowdfunding είναι όπου μια ομάδα επενδυτών μπορεί να συγκεντρώσει τα χρήματά τους σε ένα έργο και να μοιραστεί τα κέρδη.

Περιμένετε, αυτό ακούγεται ακριβώς σαν συνδικαλισμός…

…επειδή είναι. Το Crowdfunding είναι ουσιαστικά μια διαδικτυακή κοινοπραξία.

Προφανώς δεν είναι μια νέα ιδέα, αλλά είναι ένας νέος τρόπος για να κάνετε συμφωνίες. Αλλά η βασική διαφορά μεταξύ της κοινοπραξίας και του crowdfunding είναι ότι μπορούν να είναι συμφωνίες crowdfunded διαφημίζεται στο διαδίκτυο αλλά περιορίζονται μόνο σε διαπιστευμένους επενδυτές. (Ακολουθούν οι διαπιστευμένες οδηγίες επενδυτών.)

Το όφελος είναι ότι οι καλύτερες πλατφόρμες crowdfunding κάνουν τη δέουσα επιμέλεια για εσάς και αυτό βοηθά στην εξάλειψη των κακών συμφωνιών. Το κακό είναι ότι καταλήγετε να πληρώσετε κάποια επιπλέον τέλη για αυτό και περιορίζεται σε διαπιστευμένους επενδυτές. Δυστυχώς, αυτός είναι ακριβώς ο τρόπος που γράφονται οι κανόνες SEC.

Σχετίζεται με: 3 ιστότοποι Crowdfunding ακινήτων για προσθήκη στο χαρτοφυλάκιο επενδύσεών σας

Πιθανώς θα χρειαστεί να είστε διαπιστευμένος επενδυτής

Κάποιοι ιστότοποι σάς επιτρέπουν να επενδύετε σε κάποιες προσφορές για μόλις $ 1.000, κάτι που είναι φοβερό. Οι περισσότεροι ιστότοποι απαιτούν $ 5.000 - $ 10.000, το οποίο είναι ακόμα καλό. Μερικά απαιτούν 20.000 $ ή περισσότερα, τα οποία είναι περισσότερο συμβατά με αυτό που απαιτεί μια τυπική κοινοπραξία.

Το μεγαλύτερο μειονέκτημα είναι η απαίτηση διαπίστευσης. Επί του παρόντος, μόνο δύο ιστότοποι crowdfunding διαθέτουν προϊόντα για μη διαπιστευμένους επενδυτές. Το καλό είναι ότι ανοίγει κάποιες επενδύσεις σε μη διαπιστευμένους, αλλά το κακό είναι ότι στην πραγματικότητα είναι μόνο ιδιωτικά REIT και όχι μια κοινοπραξία. Θα μπω στα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των REITs στην επόμενη ενότητα.

Οι μη διαπιστευμένοι επενδυτές μπορούν να αγοράσουν ένα από αυτά τα REIT ή να συνεργαστούν με κάποιον αντ 'αυτού. Οι διαπιστευμένοι επενδυτές μπορούν να επενδύσουν απευθείας με έναν χορηγό ή να επιλέξουν μια πλατφόρμα crowdfunding.

Πλατφόρμες Crowdfunding

Για να ξεκινήσετε την έρευνά σας για την πλήρη χρηματοδότηση πλατφορμών ακινήτων, ακολουθεί μια λίστα με μερικές από αυτές που θα μπορούσαν να έχουν νόημα για τις δικές σας επενδυτικές ανάγκες:

• EquityMultiple σας επιτρέπει να επενδύετε σε επαγγελματικά διαχειριζόμενα εμπορικά ακίνητα. Αυτές οι επενδυτικές ευκαιρίες στην ιδιωτική αγορά έχουν περάσει από πολλά επίπεδα δέουσας επιμέλειας.
• Μεσίτης Realty είναι μια διαδικτυακή αγορά για επενδύσεις ακινήτων σε εμπορικές συμφωνίες. Στο Πίνακας ελέγχου Realty Mogul, οι επενδυτές μπορούν να περιηγηθούν σε επενδύσεις, να ελέγξουν τα υλικά δέουσας επιμέλειας και να υπογράψουν νομικά έγγραφα μέσω μιας ασφαλούς διαδικτυακής πύλης.
• PeerStreet σας δίνει την επιλογή να δημιουργήσετε το δικό σας χαρτοφυλάκιο επενδύσεων σε δάνεια ακινήτων ή να επιτρέψετε στην εταιρεία να κάνει το έργο χρησιμοποιώντας αυτοματοποιημένες επενδύσεις. Παρέχουν πρόσβαση σε διαπιστευμένους επενδυτές, κεφάλαια και ιδρύματα σε ιδιωτικά δάνεια ακινήτων.
• Πλούσιοι Θείοι σας επιτρέπει να επενδύσετε σε ενοικίαση ακινήτων χωρίς να χρειάζεται να αγοράσετε ακίνητα. Η εταιρεία εισπράττει ενοίκια από πιστοληπτικοί ένοικοι και το διανέμει στους μετόχους με τη μορφή μηνιαίων μερισμάτων.
• CrowdStreet συνδέει τους επενδυτές με ιδιαίτερα επαληθευμένες προσφορές εμπορικών ακινήτων που διατίθενται για άμεσες επενδύσεις. Υπάρχουν τρεις επενδυτικές επιλογές - άμεσες επενδύσεις, επενδύσεις κεφαλαίων και διαχειριζόμενες επενδύσεις.
• PeerRealty είναι μια διαδικτυακή αγορά όπου διαπιστευμένοι επενδυτές μπορούν να λάβουν μέρος σε συμφωνίες ακινήτων υψηλής ποιότητας με αξιόπιστους προγραμματιστές.
• RealtyShares είναι μια πλατφόρμα επενδύσεων σε ακίνητα που δίνει στους επενδυτές άμεση πρόσβαση σε ποιοτικές επενδυτικές ευκαιρίες με ελάχιστη επένδυση $ 10.000. Μπορείτε να δημιουργήσετε ένα διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο με επενδύσεις με διαφορετικά προφίλ κινδύνου και απόδοσης.
• Έμπλαστρο γης είναι μια πλατφόρμα crowdfunding real estate που επιτρέπει στους επενδυτές να επενδύουν απευθείας σε δάνεια. Δημιουργήστε ένα χαρτοφυλάκιο δανείων κατοικιών και εμπορικών ακινήτων σε όλη τη χώρα, όπως ανακαίνιση κατοικιών, αναχρηματοδότηση, κατασκευή ομίλων κλπ.
• Fund That Flip είναι μια διαδικτυακή επενδυτική πλατφόρμα για έργα αναδιαμόρφωσης ακινήτων κατοικιών. Συνδέει τους επενδυτές με έργα που χρειάζονται χρηματοδότηση και προσφέρει βασικό έλεγχο και δέουσα επιμέλεια για κάθε ακίνητο και ανάδοχο.

[Σημείωση του PT: Αυτή τη στιγμή επενδύω τα πλεονάζοντα κεφάλαια εξοικονόμησης έκτακτης ανάγκης μέσω της πλατφόρμας ομότιμων χρηματοδοτήσεων, PeerStreet. Χρειάζονται μόλις $ 1.000 για να ξεκινήσετε, αλλά πρέπει να είστε διαπιστευμένος επενδυτής. Απολαμβάνω πραγματικά την πλατφόρμα καθώς μπορώ εύκολα να μοιράσω 10.000 δολάρια σε διάφορα διαφορετικά επενδυτικά δάνεια σε ακίνητα σε διαφορετικές περιοχές στις ΗΠΑ και για διαφορετικά χρονικά πλαίσια. Λειτουργεί πολύ παρόμοια με το Lending Club. Τώρα πίσω στον Έρικ…]

6. Αγορά σε επενδύσεις επενδύσεων σε ακίνητα (REIT)

Ελάχιστη επένδυση - $ 10;

Ένα REIT ή εμπιστοσύνη επενδύσεων σε ακίνητα περιλαμβάνει ένα ευρύ φάσμα προσφορών που επενδύουν σε ένα ευρύ φάσμα ακινήτων. Απαιτείται να διανείμει το 95 τοις εκατό των κερδών του στους μετόχους και επίσης να περάσει μια σειρά άλλων δοκιμών προκειμένου να διατηρήσει την ιδιότητά του ως REIT.

Υπάρχουν ορισμένα REITs που διαπραγματεύονται με ανταλλαγή, όπου μπορείτε θεωρητικά να αγοράσετε μόλις 1 μετοχή. Ωστόσο, υπάρχουν επίσης ιδιωτικά REIT με τεράστιες ελάχιστες πληρωμές, γι 'αυτό η ελάχιστη επένδυση έχει ένα ερωτηματικό δίπλα της.

Το σπουδαίο πράγμα για ένα REIT είναι ότι μπορείτε να έχετε κάποια έκθεση σε ακίνητα στο χαρτοφυλάκιό σας αγοράζοντας απλά ένα REIT με τον μεσιτικό σας λογαριασμό.

Δυστυχώς, οι αποδόσεις δεν είναι τόσο καλές όσο η κοινοπραξία ή οι άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα. Αλλά βοηθά στην αύξηση της ποικιλομορφίας και στη μείωση της μεταβλητότητας στο χαρτοφυλάκιό σας.

Υπάρχουν τρεις τύποι REITs-Ιδιωτικοί REIT, δημόσιοι ανταλλαγές REIT και δημόσιοι μη εμπορεύσιμοι REIT.

Δημόσιες ανταλλαγές REITs

Αυτά πληρούν όλες τις απαιτήσεις SEC για εισαγωγή σε χρηματιστήριο, αλλά εξακολουθούν να είναι REIT. Τα οφέλη από αυτά είναι ότι είναι εξαιρετικά ρευστά (ένα σπάνιο χαρακτηριστικό στην ακίνητη περιουσία). Το μειονέκτημα είναι ότι έχουν υψηλότερα τέλη και πιθανότατα έχουν χαμηλότερες αποδόσεις λόγω των κανονισμών SEC.

Αυτές είναι οι πιο δημοφιλείς και λιγότερο επικίνδυνες μορφές REIT.

Ιδιωτικά REITs

Τα ιδιωτικά REIT δεν είναι εισηγμένα σε χρηματιστήριο. Δεν χρειάζεται επίσης να πληρούν τις επαχθείς απαιτήσεις της SEC. Θεωρητικά, οι αποδόσεις μπορεί να είναι πολύ υψηλότερες λόγω του μειωμένου κανονιστικού φόρτου. Αλλά υπάρχουν πολλά κακά ιδιωτικά REITs εκεί έξω με τεράστια τέλη.

Η έλλειψη ρευστότητας μπορεί επίσης να κάνει πολύ δύσκολο για πολλούς επενδυτές να βγάλουν τα χρήματά τους από ένα ιδιωτικό REIT.

Δημόσιο μη εμπορεύσιμο REIT

Αυτά τα REIT πληρούν τις ίδιες κανονιστικές απαιτήσεις των αδελφών τους που ανταλλάσσονται με ανταλλαγές. Αλλά δεν διαπραγματεύονται σε χρηματιστήριο.

Οι επενδυτές έχουν μεγαλύτερη εμπιστοσύνη σε αυτά επειδή πρέπει να αντιμετωπίσουν υψηλότερο ρυθμιστικό βάρος και δημοσιοποίηση, αλλά έχουν επίσης κολλήσει με μια μη ρευστή επένδυση.

Αλλά το όφελος είναι ότι μπορεί να είναι λιγότερο ασταθείς αφού η αξία δεν σχετίζεται με κανένα τρόπο με το ευρύτερο χρηματιστήριο.

Αποποίηση ευθυνών για REITs

Το FINRA έχει ένα αρκετά μεγάλη αποποίηση ευθυνών σχετικά με τα ιδιωτικά και μη εμπορεύσιμα REIT και πρέπει να βεβαιωθώ ότι όλοι οι αναγνώστες το γνωρίζουν. Τα μη διαπραγματεύσιμα REITs έχουν σημαντικό κίνδυνο επειδή είναι μη ρευστοποιήσιμα, συχνά έχουν πολλές αμοιβές ενσωματωμένες στη σελίδα 150+ που προσφέρουν προγράμματα σπουδών και είναι πολύ περίπλοκες επενδύσεις για κανονικούς επενδυτές.

Ωστόσο, το μεγαλύτερο μειονέκτημα των μη διαπραγματεύσιμων REIT είναι ότι δεν έχουν καθορισμένη περίοδο πώλησης όπως έχουν οι περισσότερες συνδικαλιστικές οργανώσεις. Μόλις μπουν τα χρήματα, δεν ξέρετε πότε θα τα πάρετε πίσω.

Επομένως, βεβαιωθείτε ότι καταλαβαίνετε σε τι ασχολείστε πριν αγοράσετε σε REIT.

Αν ψάχνετε να βυθίσετε το δάχτυλό σας στην επένδυση eREIT, σκεφτείτε να δοκιμάσετε το Fundrise.

Η πλατφόρμα crowdfunding σας επιτρέπει να επενδύσετε σε εμπορικά ακίνητα. Μπορείτε να ξεκινήσετε με μόλις $ 500 τη φορά και να επιλέξετε τα έργα που λαμβάνουν τα χρήματά σας.

Προς το παρόν προσφέρουν επιλογές eREIT και eFunds, οι οποίες είναι παρόμοιες με REIT αλλά προσφέρονται βάσει του νέου κανονισμού A+. Και οι επενδύσεις είναι διαθέσιμες τόσο σε διαπιστευμένους όσο και σε μη διαπιστευμένους επενδυτές και είναι χαμηλού κόστους και φορολογικά αποδοτικές.

Αυτά τα επενδυτικά κεφάλαια αποκτούν και διαχειρίζονται πολλά μεμονωμένα ακίνητα. Και αυτό σημαίνει μεγάλη διαφοροποίηση για τους επενδυτές.

Η στρατηγική του Fundrise επικεντρώνεται στην αγορά επενδύσεων για λιγότερο από το κόστος αντικατάστασης και τη βελτίωσή τους μέσω πρακτικής διαχείρισης και συνεργασιών με τοπικούς φορείς.

Ρευστότητα

Με Άντληση κεφαλαίων, μπορείτε επίσης να ζητήσετε εξαγορά των μετοχών σας σε τριμηνιαία βάση. Αλλά ανάλογα με το πόσο καιρό έχετε στην κατοχή σας την επένδυση, ίσως χρειαστεί να πληρώσετε ένα τέλος για την πρόωρη ανάληψη.

Ωστόσο, η χρηματοδότηση προσφέρει εγγύηση επιστροφής χρημάτων 90 ημερών. Έτσι, εάν αποφασίσετε να εξαργυρώσετε τις πρώτες 90 ημέρες από το άνοιγμα του λογαριασμού σας, μπορείτε να το κάνετε χωρίς πρόστιμο.

Σχέδια και χαρακτηριστικά

Με το Fundrise, μπορείτε να επενδύσετε μόλις 500 $ σε ένα από αυτά Χαρτοφυλάκια εκκίνησης. Or, εάν έχετε τουλάχιστον $ 1.000 για επένδυση, μπορείτε να επιλέξετε ένα από αυτά Βασικά Σχέδια, τα οποία δίνουν περισσότερες επιλογές και δυνατότητες για μακροπρόθεσμη ανάπτυξη.

Άλλο ένα σπουδαίο πράγμα για Άντληση κεφαλαίων είναι ότι μπορείτε να επανεπενδύσετε τα μερίσματά σας με το πρόγραμμα DRIP (Πρόγραμμα επανεπένδυσης μερισμάτων). Αυτό θα μπορούσε να οδηγήσει σε πολύ πιο σύνθετη ανάπτυξη με την πάροδο του χρόνου.

Ικανοποίηση των πελατών

Οι άνθρωποι φαίνεται να λατρεύουν να επενδύουν Άντληση κεφαλαίων. Έχουν βαθμολογία A+ με τα γραφεία Better Business και έχουν υψηλές αξιολογήσεις κριτικών στο Google και το Trustpilot επίσης.

Εάν δεν είστε διαπιστευμένος επενδυτής, αλλά θα θέλατε να βυθίσετε τα πόδια σας στο crowdfunding ακινήτων, ίσως θελήσετε να δώσετε Άντληση κεφαλαίων μια δοκιμή. Διαβάστε την πλήρη κριτική μας για το Fundrise εδώ.

Σχετίζεται με: Ομότιμος δανεισμός: Τι είναι αυτό; Οι καλύτεροι ιστότοποι για δανεισμό P2P;

Η κατώτατη γραμμή

Εν κατακλείδι, το υπέροχο με τα ακίνητα είναι ότι υπάρχουν αμέτρητοι τρόποι να επενδύσετε σε αυτό. Αλλά δεν μπορώ να μιλήσω για όλα σε ένα άρθρο.

Χωρίς να ανοίξω ένα πρόγραμμα περιήγησης, μπορώ να σκεφτώ μισούς ντουζίνα φοβερούς τρόπους για να επενδύσω χωρίς να είμαι πρακτικός επενδυτή που δεν ανέφερα καν-ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια, φορολογικές επιβαρύνσεις, μη εξυπηρετούμενα χαρτονομίσματα, περιληπτικό δανεισμό και περισσότερο.

Το θέμα είναι - μην παγιδευτείτε σε 2D σκέψεις σε έναν τρισδιάστατο κόσμο. Ανεξάρτητα από την ανοχή στον κίνδυνο, το επενδυτικό στυλ ή τα διαθέσιμα μετρητά, υπάρχει κάποιος τύπος επένδυσης σε ακίνητα που μπορεί να λειτουργήσει για εσάς. Βρείτε το είδος της ακίνητης περιουσίας που σας ταιριάζει και αναζητήστε το.

Επενδύετε σε ακίνητα; Πείτε μας στα σχόλια την αγαπημένη σας μέθοδο!