Το 2012, ο Warren Buffett εμφανίστηκε στο Squawk Box του CNBC με οικοδεσπότη την Becky Quick.
Ο Warren Buffett είπε στον Quick ότι αν ήταν πρακτικό, θα αγόραζε μερικές εκατοντάδες χιλιάδες μονοκατοικίες. Είναι μια πολύ ελκυστική κατηγορία περιουσιακών στοιχείων.
Η ακίνητη περιουσία είναι από μόνη της μια ελκυστική κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, εν μέρει, επειδή δεν έχει γνωρίσει την ίδια τεράστια αύξηση που είχαν τα άλλα περιουσιακά στοιχεία. Οι μετοχές γνώρισαν τρομερή ανάπτυξη, με την Αναλογία CAPE (Κυκλικά προσαρμοσμένη αναλογία PE) σε πάνω από 30. Τα ομόλογα φαίνονται λιγότερο ελκυστικά σε ένα αυξανόμενο περιβάλλον επιτοκίων και ισοπεδωτική καμπύλη αποδόσεων.
Τα ακίνητα είναι ελκυστικά. Είναι ακόμα ελκυστικό.
Αυτό που θεωρώ λιγότερο ελκυστικό είναι οι μηχανισμοί επένδυσης σε ακίνητα. Αν ο Γουόρεν Μπάφετ βρήκε ανέφικτο να αγοράσει μερικές εκατοντάδες χιλιάδες μονοκατοικίες, θεωρώ ότι είναι πολύ πονοκέφαλος να αγοράσω ένα επενδυτικό ακίνητο. Δεν θέλω να γίνω ιδιοκτήτης. Επίσης, δεν θέλω να βάλω ένα τεράστιο χρηματικό ποσό ένας ιδιοκτησία.
Θέλω διαφοροποίηση. Θέλω ακίνητα. Δεν θέλω να το κολλήσω σε ένα τεράστιο REIT και δεν θέλω να γίνω ιδιοκτήτης.
Ευτυχώς, υπάρχουν crowdfunded πλατφόρμες επενδύσεων σε ακίνητα και αλλάζουν τον τρόπο με τον οποίο οι άνθρωποι επενδύουν σε ακίνητα. Υπάρχουν ακόμη και επιλογές για τα λαϊκά
Ακολουθούν 8 λόγοι (και μια προειδοποίηση!) Γιατί θα αλλάξουν τον τρόπο με τον οποίο οι άνθρωποι επενδύουν σε ακίνητα:
Πίνακας περιεχομένων
- Τα REIT είναι πολύ μεγάλα, πολύ γενικά
- Διαφοροποιήστε μικρά ποσά επενδύσεων σε έργα
- Πολλές επιλογές για Μη Διαπιστευμένους Επενδυτές
- Χωρίς πρακτική εργασία, τηλεφωνήματα, πονοκεφάλους
- Οι πλατφόρμες επιμελούνται συμφωνίες ακινήτων
- Αξιοποιήστε τη γεωγραφική διαιτησία
- Βραχυπρόθεσμες επενδυτικές περίοδοι, επιλογές
- Χαμηλή / λογική δομή αμοιβών
- Προειδοποίηση: Δεν είναι τέλεια
Τα REIT είναι πολύ μεγάλα, πολύ γενικά
Μια REIT, συντομογραφία για επενδύσεις σε ακίνητα, είναι μια εταιρεία που κατέχει, και μερικές φορές λειτουργεί, ακίνητα που παράγουν εισόδημα. Αυτά μπορεί να είναι οτιδήποτε, από πάρκα γραφείων έως νοσοκομεία, εμπορικά κέντρα, εγκαταστάσεις αποθήκευσης και όλα τα ενδιάμεσα. Είναι δημοφιλείς επειδή έχετε έκθεση σε ακίνητα ενώ είστε σε θέση να αγοράσετε και να πουλήσετε μετοχές σε αυτές τις εταιρείες στη δημόσια αγορά. Η REITs, όπως και κάθε άλλη εταιρεία, μπορεί να πληρώσει μερίσματα, καθιστώντας την εξαιρετική περιουσιακό στοιχείο που παράγει εισόδημα.
Οποιοσδήποτε μπορεί να επενδύσει σε επενδύσεις σε ακίνητα και Vanguard's REIT ETF (VNQ) δεν έχει ελάχιστο με λόγο εξόδων μόλις 0,12%.
Εάν υπάρχουν αυτές οι επιλογές, γιατί κάποιος θα σκεφτόταν τη χρηματοδότηση έργων ακινήτων με crowdfunding;
Όταν επενδύετε σε REIT, λαμβάνετε ό, τι επενδύουν. Δεν μπορείτε να επιλέξετε και να επιλέξετε. Ένα ταμείο REIT επενδύει σε άλλα REIT. Οι κορυφαίες συμμετοχές της VNQ είναι σε εταιρείες που πιθανότατα θα αναγνωρίζατε μόνο αν κοιτάζατε τις καταχωρίσεις εμπορικών ακινήτων ή γνωρίζατε τα ονόματα των εταιρειών χαρτοφυλακίου εμπορικών κέντρων. Τα κορυφαία 10 είναι το Vanguard Real Estate II Index Fund, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Storage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp., και Welltower Inc.
Με τα crowdfunding sites ακινήτων, έχετε επιλογές. Μπορείτε να επενδύσετε σε μεμονωμένα ακίνητα, όπως με RealtyMogul, ή μπορείτε να επιλέξετε πολύ στενά εστιασμένα eREIT, όπως με Άντληση κεφαλαίων. Τα δημόσια διαπραγματεύσιμα REIT είναι τεράστια και έχουν τεράστια γεωγραφικά αποτυπώματα, οπότε δεν μπορείτε να βρείτε αναποτελεσματικότητα και να τα εκμεταλλευτείτε.
Τα REIT είναι μια σταθερή στρατηγική και ξεχνάτε για επενδύσεις σε ακίνητα, αλλά χάνετε το πλεονέκτημα της ευελιξίας και της ταχύτητάς σας. Η επένδυση σε ακίνητη περιουσία με μαζική χρηματοδότηση σας δίνει την ευκαιρία να επενδύσετε σε ακίνητα με τα μεγαλύτερα REIT που δεν αντιμετωπίζουν επειδή είναι πολύ μικρά. Αυτά τα μικρά έργα μπορεί να είναι κακά αν έχετε εκατομμύρια να αναπτύξετε, αλλά μπορούν να προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις για εκείνους που έχουν μόνο μερικές χιλιάδες.
Διαφοροποιήστε μικρά ποσά επενδύσεων σε έργα
Μιλώντας για εκείνους που έχουν μόνο μερικές χιλιάδες, αυτό είναι το μόνο που χρειάζεστε.
Εάν θέλετε να γυρίσετε ένα σπίτι, πρέπει να βρείτε τα χρήματα για να αγοράσετε το σπίτι και να πληρώσετε για τις ανακαινίσεις. Ακόμα κι αν έπρεπε αγόρασε ένα σπίτι για να ζήσετε, ώστε να πληροίτε τις προϋποθέσεις για μια κανονική στεγαστική στεγαστική κατοικία, πρέπει ακόμα να βρείτε τα κεφάλαια για μια προκαταβολή συν την ανακαίνιση. Κάθε επένδυση θα είναι σχετικά μεγάλη. Μερικές χιλιάδες δολάρια δεν πρόκειται να το κόψουν στις περισσότερες περιοχές.
Το Crowdfunded real estate θα σας επιτρέψει να επενδύσετε μόλις χίλια δολάρια σε μια ποικιλία έργων. Μπορείτε να διαφοροποιήσετε τον κίνδυνο ανά δανειολήπτη, τύπους περιουσιακών στοιχείων, γεωγραφική τοποθεσία και τύπο έργου. Είτε θέλετε μια μίσθωση λιανικής NNN (τριπλό δίκτυο) είτε μια οικογενειακή επένδυση, θα τη βρείτε σε πολυπληθείς πλατφόρμες ακινήτων.
Πολλές επιλογές για Μη Διαπιστευμένους Επενδυτές
Εάν είστε διαπιστευμένος επενδυτής, με καθαρή περιουσία 1mm $ ή κερδίσατε έξι ψηφία τα τελευταία χρόνια, ολόκληρο το σύμπαν είναι διαθέσιμο σε εσάς. Μπορείτε να επενδύσετε σε οποιαδήποτε πλατφόρμα ακινήτων crowdfunding και να επιλέξετε και να επιλέξετε τα ακίνητά σας.
Εάν δεν είστε διαπιστευμένος επενδυτής, οι επιλογές περιορίζονται στα "eREITs". Αυτά είναι παρόμοια με τα μεγάλα REIT που αναφέραμε νωρίτερα, εκτός από αυτά που είναι συνήθως πιο εστιασμένα.
Άντληση κεφαλαίων είναι ένας από τους ηγέτες είναι ο μη διαπιστευμένος επενδυτικός χώρος ακινήτων και για $ 1.000 μπορείτε να επενδύσετε στα eREIT τους. Έχουν πέντε eREIT με πιο αυστηρές προσεγγίσεις-υπάρχουν τα eREITs για την ανάπτυξη και το εισόδημα συν τρία eREITs με περιφερειακή εστίαση.
Έχουν επίσης "ePlans" με ελάχιστα $ 500. Επιλέγετε αν θέλετε εισόδημα ή εκτίμηση, το επίπεδο κινδύνου και σας βάζουν σε ένα ταμείο που βρίσκει ακίνητα που καλύπτουν τις ανάγκες σας. Αυτά είναι τυπικά κατοικίες και ένα μείγμα συμφωνιών χρέους και ιδίων κεφαλαίων.
Χωρίς πρακτική εργασία, τηλεφωνήματα, πονοκεφάλους
Εάν γυρίσετε ένα σπίτι, πρέπει να κάνετε τη δουλειά ή να επιβλέψετε τις ανακαινίσεις.
Εάν είστε ιδιοκτήτης, πρέπει να προσλάβετε έναν διαχειριστή ακινήτων ή να χειριστείτε την εύρεση, χρέωση, συλλογή και ενδεχομένως έξωση ενοικιαστών.
Όταν επενδύετε σε πλήρη χρηματοδότηση ακινήτων, δεν κάνετε δουλειά μετά το κλείσιμο της επένδυσης. Έχετε ακόμα όλη την προκαταρκτική δουλειά να αναλύσετε την επένδυση και να δείτε αν είναι μια καλή έλατο για το συνολικό σας σχέδιο. Μετά τη μεταφορά των κεφαλαίων, διαχειρίζεται ακριβώς όπως ένα REIT.
Απλώς συλλέγετε επιταγές και διαβάζετε αλληλογραφία. κανένα τηλέφωνο 2 π.μ. για διαρροή θερμοσίφωνα.
Οι πλατφόρμες επιμελούνται συμφωνίες ακινήτων
Όσον αφορά την εκ των προτέρων έρευνα, οι πλατφόρμες που χρηματοδοτούνται από πλήθος προσφέρουν τεράστια επιμέλεια και επιμελούνται. Πολλά από τα έργα που υλοποιούνται δεν μεταβιβάζονται ποτέ στους επενδυτές. Αυτό συμβαίνει επειδή υπάρχει τεράστια ζήτηση κεφαλαίου, αλλά πολύ λίγοι είναι άξιοι συνεργάτες. Πολλές από τις πλατφόρμες προ-χρηματοδοτούν συμφωνίες για να διευκολύνουν το κλείσιμο και όταν αυτές οι συμφωνίες είναι για εκατομμύρια, θα προχρηματοδοτήσουν μόνο τις συμφωνίες που γνωρίζουν ότι θα λάβουν επένδυση.
Μοιάζει πολύ συμφωνίες κοινοπραξίας εκτός αν έχετε επαγγελματίες που κάνουν τον έλεγχο. Εάν είστε ικανοί, θα μπορούσατε να το κάνετε μόνοι σας, αλλά οι περισσότεροι άνθρωποι (συμπεριλαμβανομένου και του εαυτού μου) ΔΕΝ είναι.
Οι πλατφόρμες δεν είναι τέλειες, αλλά όταν η πλατφόρμα επιμελείται προσφορές τότε εξασφαλίζει ότι θα χάσετε τις πραγματικά κακές. Πιθανότατα δεν βλέπετε καν τις οριακές συμφωνίες. Δεν χάνετε τον χρόνο σας και αυτό αξίζει χρήματα.
Μπορούν επίσης να διεξάγουν πολλές εργασίες έρευνας για το ακίνητο, την περιοχή, τον συνεργάτη και όλες τις άλλες λεπτομέρειες που θα θέλατε να μάθετε για μια συμφωνία. Αυτό μπορεί να σας εξοικονομήσει τεράστιο χρόνο, ακόμα κι αν ξέρατε πού να κοιτάξετε από την αρχή!
Για παράδειγμα, στη RealtyShares, υπήρξε συμφωνία για ανώτατο χρέος σε τοποθεσία franchise σε μια μεσοδυτική πολιτεία. Οι πληροφορίες που συνέλεξαν σε ένα δωδεκάμηνο χαρτονόμισμα ενός εκατομμυρίου δολαρίων ήταν εκτενείς. Περιλάμβανε κάθε λεπτομέρεια για το ακίνητο (μπορείτε να επισκεφθείτε το κενό οικόπεδο αν θέλετε), την τοπική αγορά (πυκνότητα πληθυσμού, νοικοκυριό έσοδα, εκτιμήσεις DOT της καθημερινής επισκεψιμότητας, γειτονικοί λιανοπωλητές), διαχείριση (στοιχεία και ιστορικό δανειολήπτη), συν δεδομένα πωλήσεων από το franchise εαυτό. Δεν το ήξερα αυτό, αλλά χρειάζονται μόνο 125 ημέρες για να χτιστεί αυτό το κατάστημα franchise!
(Χρησιμοποιώ τα RealtyShares ως παράδειγμα μου επειδή έχω επενδύσει σε ένα ακίνητο μέσω αυτών και έτσι είμαι εξοικειωμένος με την πλατφόρμα τους, αλλά έκτοτε έκλεισαν)
Αξιοποιήστε τη γεωγραφική διαιτησία
Όταν ήμουν νεότερος, επένδυσα σε ακίνητα στο Κάνσας Σίτι, ΜΟ ενώ ζούσα στο Μέριλαντ επειδή το ακίνητο ήταν φθηνότερο στο Μιζούρι. Τα ακίνητα στο Howard County, MD ήταν πολύ ακριβά. Η ιδιοκτησία στο Κάνσας Σίτι ήταν πολύ φθηνότερη, εν μέρει λόγω του πολύ χαμηλότερου κόστους ζωής.
Με την πλήρη χρηματοδότηση πλατφορμών ακινήτων, μπορείτε να επενδύσετε οπουδήποτε. Δίνεται μεγαλύτερη έμφαση σε ένα ακίνητο στις δύο ακτές, αλλά μπορείτε ακόμα να βρείτε πολλές ευκαιρίες στη μέση της χώρας.
Μπορείτε να επενδύσετε σε έργα Manhatten, όπου το κόστος ζωής είναι αστρονομικό ή μπορείτε να επενδύσετε στην Αλαμπάμα, που συχνά αναφέρεται ως μία από τις πιο προσιτές πολιτείες για να ζήσετε. Κερδίζετε εισόδημα σε ένα κόστος ζωής, ενώ επενδύετε σε ένα άλλο, χαμηλότερο κόστος ζωής, κάνοντας έτσι τα δολάρια σας να προχωρήσουν ακόμη περισσότερο.
Βραχυπρόθεσμες επενδυτικές περίοδοι, επιλογές
Τέλος, αυτές οι επενδύσεις είναι συνήθως πολύ σύντομες. Οι συμφωνίες μετοχών είναι συνήθως 5-7 έτη, ενώ οι συμφωνίες χρέους είναι 12-36 μήνες.
Από τη στιγμή που γράφεται αυτό, υπάρχουν έξι διαθέσιμες επενδύσεις σε RealtyShares - 3 ίδια κεφάλαια, 3 χρέη. Ο στόχος για τις συμφωνίες συμμετοχής είναι 7 έτη, 5 έτη και 5 έτη. Η λήξη των συμφωνιών για το χρέος είναι 24 μήνες, 12 μήνες και 12 μήνες.
Εάν πάτε με μια εταιρεία που προσφέρει eREIT, η περίοδος συμμετοχής σας μπορεί να είναι τόσο σύντομη όσο θέλετε. Μερικές φορές υπάρχουν κανόνες σχετικά με την εξαργύρωση / εξαργύρωση μετοχών επειδή τα ακίνητα προορίζονται για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα κατοχής. Για παράδειγμα, Άντληση κεφαλαίων σας επιτρέπει να εξαργυρώσετε μετοχές αλλά σας κάνει να περιμένετε 60 ημέρες. Η RealtyMogul επιτρέπει επίσης τριμηνιαίες εξαγορές.
Χαμηλή / λογική δομή αμοιβών
Οι χρεώσεις για τη χρήση πολλών πλατφορμών χρεώνονται συνήθως έναντι του δανειολήπτη και όχι του επενδυτή. Παρόλο που αυτό μπορεί να μεταφερθεί με τρόπο παρόμοιο με τις χρεώσεις συναλλαγών μεσίτη, μπορείτε πάντα να αναλύσετε την απόδοση επένδυσης (ROI) σε μια επένδυση ανεξάρτητη από αυτό.
Για παράδειγμα, μια ιδιοκτησία στο RealtyShares μπορεί να προσφέρει απόδοση 9,50% σε διάστημα 12 μηνών. Η RealtyShares εισπράττει το 10,50% από τον δανειολήπτη, παίρνει 1% για τον εαυτό του και μεταβιβάζει το 9,50% σε εσάς. Τα οικονομικά του δανειολήπτη ενδέχεται να υποδεικνύουν ότι το ακίνητο μπορεί να υποστηρίξει πληρωμή 10,50% και το "τέλος" που εισπράττει το RealtyShares φαίνεται να είναι 9,5% σε κάθε πληρωμή, αλλά αν είναι λογικό να επενδύσετε σε αυτήν τη σημείωση για 9,50%, τότε δεν έχει σημασία ποιοι είναι οι άλλοι αριθμοί είναι. (Η RealtyShares εισπράττει επίσης ένα τέλος προέλευσης για το δάνειο)
Εναλλακτικά, ορισμένες από τις πλατφόρμες eREIT θα χρεώνουν το ισοδύναμο ενός λόγου εξόδων. Δεν γνωρίζω καμία πλατφόρμα που χρεώνει τέλος για συμμετοχή (και αν το έκαναν, δεν θα συμμετείχα ποτέ). Άντληση κεφαλαίων χρεώνει ετήσιο τέλος 0,85% και το RealtyMogul χρεώνει 1,00% ετήσιο τέλος, αλλά αυτά αφορούν περιουσιακά στοιχεία υπό διαχείριση στα ΑΕΕΕ.
Προειδοποίηση: Δεν είναι τέλεια
Αυτές οι πλατφόρμες λύνουν πολλά από τα προβλήματα που έχω με τις άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα... αλλά δεν είναι τέλειες. Η επένδυση ενέχει κίνδυνο και η ακίνητη περιουσία ενέχει μεγάλο κίνδυνο. Οι πλατφόρμες επιμελούνται τις συμφωνίες, αλλά πρέπει ακόμα να ελέγξετε τον οφειλέτη και το ακίνητο. Θα είναι δύσκολο να επισκεφθείτε τα ακίνητα εκτός εάν είστε κοντά (τότε εγκαταλείπετε τη γεωγραφική διαιτησία), οπότε βασίζεστε σε μεγάλο μέρος της έρευνάς τους για τους σκληρούς αριθμούς.
Καμία πρακτική εργασία σημαίνει ότι κάθε εμπειρία που έχετε σε αυτόν τον τομέα πάει χαμένη. Δεν υπάρχει τρόπος μετατροπής ιδίων ιδίων κεφαλαίων σε πραγματικά ίδια κεφάλαια. Είσαι εντελώς παθητικός.
Είναι μη ρευστοποιήσιμες επενδύσεις. Δεν μπορείτε να πουλήσετε αυτά τα χαρτονομίσματα ή τα ίδια σας κεφάλαια. Εάν επιλέξετε ένα ταμείο, μπορείτε να τα εξαργυρώσετε σύμφωνα με το πρόγραμμά τους. Η έλλειψη ρευστότητας σημαίνει ότι δεν πρέπει να τα αντιμετωπίζετε σαν α βραχυπρόθεσμες επενδύσεις. Διάολε, δεν μπορείς να πάρεις καν ποινή για να πάρεις τα χρήματά σου.
Τέλος, είναι καινούργια. Όταν ξεκίνησε ο δανεισμός από ομότιμους χρήστες, όπως το Prosper and Lending Club, όλοι τους αγάπησαν. Στη συνέχεια, υπήρξαν οι προεπιλογές. Οι διάφορες άλλες παγίδες. Η ακίνητη περιουσία από μόνη της δεν είναι καινούργια, οπότε πιθανότατα τα προβλήματα που αντιμετωπίζουμε να είναι σχετικά νέα, αλλά αυτές οι πλατφόρμες είναι. Μερικοί έχουν κάνει εκατοντάδες εκατομμύρια σε συμφωνίες. Άλλοι δεν το έκαναν - το ίδιο και η δέουσα επιμέλειά σας στην πλατφόρμα όσο θα κάνατε σε οποιαδήποτε επένδυση.
Οι ίδιες οι πλατφόρμες ενέχουν κίνδυνο επειδή είναι νεοσύστατες εταιρείες και οι νεοσύστατες εταιρείες μπορεί να αποτύχουν. Οι Realtyshares έκλεισαν πρόσφατα επειδή δεν μπόρεσαν να εξασφαλίσουν χρηματοδοτική επιχείρηση για να τροφοδοτήσουν την ανάπτυξη. Όλες οι επενδύσεις μου εκεί πληρώνονται προς το παρόν, εξασφαλίζονται από τα υποκείμενα ακίνητα, αλλά τώρα περιμένω να δω ποιος θα διαχειριστεί αυτά τα περιουσιακά στοιχεία μετά τη μετάβαση.
Μπορείτε να μετριάσετε αυτόν τον κίνδυνο δουλεύοντας με μια πλατφόρμα που δεν υποστηρίζεται από επιχειρηματική χρηματοδότηση. EquityMultiple είναι ένα παράδειγμα πλατφόρμας που υποστηρίζεται από την Mission Capital, μια εθνική εταιρεία κεφαλαιαγοράς ακινήτων. Για να πετύχουν, δεν χρειάζεται να αναπτύξουν την πλατφόρμα το συντομότερο δυνατό και να βγουν. Απλώς το βλέπουν ως ένα άλλο κανάλι για την παραγωγή επενδυτικών κεφαλαίων και ενώ θα ήθελαν να αναπτυχθεί, δεν το κάνουν χρειάζομαι να μεγαλώσει γρήγορα.
Αλλά δεν μπορώ να σκεφτώ έναν καλύτερο τρόπο για να ασχοληθώ με επενδύσεις σε ακίνητα. Μπορείς?