Όσον αφορά την επένδυση, οι δύο πιο δημοφιλείς επιλογές είναι το χρηματιστήριο και η ακίνητη περιουσία.
Σε κάθε μία, υπάρχουν διαφορετικές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων. Στο χρηματιστήριο, έχετε μικρές εταιρείες και μεγάλες εταιρείες. Έχετε εγχώρια και διεθνή. Με κάθε τύπο, οι εταιρείες μέσα τους είναι αρκετά διαφορετικές επίσης. Μπορείτε να αποφύγετε πολλούς πονοκεφάλους αγοράζοντας απλά ένα ETF ή ένα αμοιβαίο κεφάλαιο που αποτελείται από μια ενιαία κατηγορία ή από ολόκληρη την αγορά.
Με την ακίνητη περιουσία, δεν είναι τόσο απλό. Υπάρχουν δημόσια διαπραγματεύσιμα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) και προσφέρουν μια καλή επιλογή εάν θέλετε έκθεση σε ακίνητα, αλλά δεν θέλετε να έχετε ιδιοκτησία.
Αλλά μια κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που με έχει συναρπάσει είναι οι αγροτικές εκτάσεις.
Πίνακας περιεχομένων
- Γιατί να επενδύσετε στη γεωργική γη;
- Πώς να επενδύσετε σε αγροτικές περιοχές
- Εξειδικευμένα REITs
- Πλατφόρμες Farmland Crowdfunding
Γιατί να επενδύσετε στη γεωργική γη;
Με ενδιαφέρει η γεωργική γη γιατί προσφέρει ανατίμηση των ιδίων κεφαλαίων καθώς και ταμειακή ροή. Όταν επενδύετε σε αγροτικές εκτάσεις, η ίδια η γη μπορεί να εκτιμηθεί καθώς αυξάνεται η αξία της γεωργικής γης, αλλά μπορείτε επίσης να λάβετε μετρητά από την πώληση καλλιεργειών ή/και πληρωμές ενοικίου.
Το USDA δημοσιεύει εκθέσεις αξίας γης σε τακτική βάση και τις τελευταίες που είδα, από Αύγουστος 2020, δείχνει ότι ένα στρέμμα γεωργικής γης (ολόκληρο το ακίνητο) αξίζει περίπου 3.160 $ το 2020 (καμία αλλαγή από το 2019):
Η αξία της καλλιεργήσιμης γης, που είναι η γη στην οποία καλλιεργούνται οι καλλιέργειες, είναι ελαφρώς υψηλότερη στα $ 4.100 ανά στρέμμα:
Αυτές οι τιμές είναι πανελλαδικές και θα δείτε μια τεράστια απόκλιση αξιών με βάση την κατάσταση:
Ορισμένες περιοχές αξίζουν περισσότερο από άλλες, όπως η Καλιφόρνια και η ζώνη καλαμποκιού (Αϊόβα, Μιζούρι, Ιλινόις, Ιντιάνα και Οχάιο), αλλά συνολικά είναι μια σχετικά σταθερή κατηγορία περιουσιακών στοιχείων καθώς βιώνει πολύ χαμηλότερη μεταβλητότητα σε σύγκριση με τη χρηματιστηριακή αγορά (που πρόκειται να είναι αναμενόμενος).
Ένας άλλος λόγος που με ενδιαφέρει είναι ότι έχει χαμηλό συσχετισμό με το χρηματιστήριο. Οι άνθρωποι χρειάζονται πάντα φαγητό, σε καλές και κακές στιγμές, και έτσι η αξία της γεωργικής γης δεν φαίνεται να κινείται πολύ με το χρηματιστήριο. Είχε θετικές αποδόσεις ακόμη και κατά τη διάρκεια κακών χρηματιστηριακών ετών.
Τέλος, δεδομένου ότι η γεωργική γη παράγει τρόφιμα, επωφελείται από τον πληθωρισμό.
(Επίσης ένα άλλο κρυφό πλεονέκτημα από τη γεωργική γη, μερικές φορές εγκαθιστούν πύργους κινητής τηλεφωνίας ή ανεμογεννήτριες και το αγρόκτημα μπορεί να λάβει πληρωμές ενοικίου για αυτές τις μονάδες.)
Πώς να επενδύσετε σε αγροτικές περιοχές
Υπάρχουν μερικοί τρόποι να επενδύσω σε αγροτικές εκτάσεις χωρίς να αγοράσω ο ίδιος τη γη (δεν θα έκανα έναν καλό αγρότη, δεν θα έκανα καν έναν κακό αγρότη… θα ήμουν τρομερός).
Εξειδικευμένα REITs
Ο ευκολότερος τρόπος είναι να επενδύσετε σε ειδικά REIT που επενδύουν σε αγροτικές εκτάσεις. Τα δύο μεγαλύτερα είναι Συνεργάτες Farmland (FPI) και Gladstone Land Corporation (ΓΗ).
Η Farmland Partners είναι εταιρεία με έδρα το Ντένβερ, CO που ιδρύθηκε το 2013 και κατέχει περίπου 156.600 σε 16 πολιτείες της Βόρειας Αμερικής. Κατέχουν αγροκτήματα στην Αλαμπάμα, το Αρκάνσας, την Καλιφόρνια, το Κολοράντο, τη Φλόριντα, τη Γεωργία, το Ιλινόις, το Κάνσας, τη Λουιζιάνα, το Μίσιγκαν, τον Μισισιπή, τη Νεμπράσκα, τη Βόρεια Καρολίνα, τη Νότια Καρολίνα, τη Νότια Ντακότα και τη Βιρτζίνια.
Η Gladstone Land Corporation εδρεύει εκτός Βιρτζίνια και υπάρχει από το 1997. Κατέχουν 115 αγροκτήματα που αποτελούνται από 89.128 στρέμματα σε 10 πολιτείες (Αριζόνα, Καλιφόρνια, Κολοράντο, Φλόριντα, Μέριλαντ, Μίσιγκαν, Νεμπράσκα, Βόρεια Καρολίνα, Όρεγκον, Τέξας και Ουάσινγκτον).
Οι ειδικότητες REIT είναι ένας βολικός τρόπος για να επενδύσετε σε αγροτικές εκτάσεις επειδή:
- Ο καθένας μπορεί να επενδύσει - δεν χρειάζεται να είστε διαπιστευμένος επενδυτής.
- Οι μετοχές είναι ρευστές - αφού μπορείτε να τα αγοράσετε και να τα πουλήσετε στην αγορά ·
- Παίρνετε άμεση διαφοροποίηση - σε κράτη, αγροκτήματα, φορείς εκμετάλλευσης, τύπους καλλιεργειών κλπ.
- Απλή φορολογική προετοιμασία - δεδομένου ότι είναι δημόσια διαπραγματεύσιμα REIT, είναι σαν να διαπραγματεύεται οποιαδήποτε άλλη ασφάλεια
Το μεγάλο μειονέκτημα είναι ότι έχετε κίνδυνο αγοράς. Εάν η αγορά χυθεί και οι άνθρωποι αρχίσουν να ρευστοποιούν, η τιμή της μετοχής μπορεί να μειωθεί χωρίς υπαιτιότητα της REIT ή των χειριστών της. Καθώς γράφω αυτό, οι Farmland Partners διαπραγματεύονται με έκπτωση στη λογιστική τους αξία. Στις 17/12/2020, η Yahoo Finance έχει τη λογιστική αξία ανά μετοχή στα 9,57 $, ενώ η μετοχή διαπραγματεύεται περίπου στα 8,73 $.
Πλατφόρμες Farmland Crowdfunding
Εάν είστε ένας διαπιστευμένος επενδυτής (καθαρή αξία άνω του $ 1.000.000 ή $ 200.000 σε ετήσιο εισόδημα καθένα από τα δύο τελευταία χρόνια), μπορείτε να ρίξετε μια ματιά στις πλατφόρμες crowdfunding. Μέσα από αυτές τις πλατφόρμες μπορείτε να αγοράσετε ιδιοκτησία σε ένα αγρόκτημα χωρίς να το αγοράσετε ολόκληρο.
AcreTrader είναι η πλατφόρμα που γνωρίζω περισσότερο, έχοντας επενδύσει σε τμήματα τριών αγροκτημάτων και σας επιτρέπουν να αγοράσετε στρέμματα γεωργικής γης με σχετικά χαμηλά ελάχιστα. Η πρώτη μου επένδυση ήταν σε ένα καλλιεργητικό αγρόκτημα στο Ιλινόις με ανεμογεννήτρια - η ελάχιστη επένδυση ήταν 5 μετοχές (4.750,50 $) με καθαρή ετήσια απόδοση 9,2% (αυτό που αποκαλούν καθαρό εσωτερικό ποσοστό απόδοσης, IRR).
Με κάθε επένδυση, προσφέρουν πολλή έρευνα, ώστε να μπορείτε να εμβαθύνετε λίγο αν θέλετε και όλα αυτά είναι διαθέσιμα χωρίς να απαιτείται να εγγραφείτε. Εγώ αξιολόγησε το AcreTrader αν θέλετε περισσότερες πληροφορίες.
FarmTogether είναι μια άλλη πλατφόρμα που σας επιτρέπει να επενδύετε σε μεμονωμένες εκμεταλλεύσεις. Δεν έχω επενδύσει ακόμα μαζί τους, αλλά οι προσφορές τους έχουν τουλάχιστον $ 10.000 και μπορεί να χρησιμοποιήσουν μόχλευση.
Το FarmTogether προσφέρει μια επιλογή αποκλειστικής ιδιοκτησίας. Μπορείτε να αγοράσετε μόνοι σας ένα ολόκληρο αγρόκτημα εάν είστε πρόθυμοι να δεσμεύσετε πάνω από $ 1.000.000. Ένα μειονέκτημα του ιστότοπου είναι ότι απαιτούν από εσάς να εγγραφείτε πριν δείτε περισσότερες πληροφορίες (αλλά είναι δωρεάν).
Περισσότερη ανάγνωση - FarmTogether κριτική
Οι πλατφόρμες crowdfunding Farmland είναι εξαιρετικές επειδή:
- Επενδύστε σε συγκεκριμένα αγροκτήματα - Θα αναλάβετε ενεργό ρόλο στην επιλογή των επενδύσεών σας
- Τα τέλη είναι λογικά - Η τυπική δομή αμοιβών της AcreTrader 0,75% φαίνεται δίκαιη
- Επιλέγετε το μείγμα της αύξησης των ιδίων κεφαλαίων και των ταμειακών ροών - Οι διαφορετικές προσφορές προσφέρουν διαφορετικές δομές, ώστε να μπορείτε να επιλέξετε αυτό που σας ταιριάζει καλύτερα
Υπάρχουν όμως μειονεκτήματα:
- Η ταμειακή ροή είναι ως επί το πλείστον συνηθισμένο εισόδημα - Όταν λαμβάνετε διανομές, δεν πρόκειται να είναι μακροπρόθεσμα κεφαλαιακά κέρδη ή επιστροφή κεφαλαίου. Οι REIT μπορούν μερικές φορές να παίξουν φορολογικά λογιστικά παιχνίδια όπου μέρος της διανομής επιστρέφει τα χρήματά σας, αλλά δεν το λαμβάνετε εδώ.
- Θα πρέπει να υποβάλετε περισσότερα φορολογικά έντυπα - Ακριβώς όπως ένας παίκτης του μπέιζμπολ πρέπει να καταθέτει φόρους σε κάθε πολιτεία που παίζει, τώρα θα πρέπει να υποβάλετε μια φορολογική δήλωση κράτους για κάθε πολιτεία στην οποία είστε ιδιοκτήτης ενός αγροκτήματος. Αυτό συμβαίνει επειδή παίρνετε εισόδημα στην πολιτεία.
- Πολύ ρευστό - Αυτές οι επενδύσεις έχουν περίοδο διατήρησης 5 και 10 ετών χωρίς κανέναν τρόπο να βγάλουν τα χρήματά σας.
Βλέπω αυτήν την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων ως ένα καλό αντιστάθμισμα έναντι της αγοράς. Είναι επίσης διασκεδαστικό να επενδύεις σε κάτι διαφορετικό.
Τι νομίζετε;