RealtyMogul Review: Επενδύσεις σε ακίνητα για όλους τους επενδυτές

Η επένδυση σε ακίνητα θεωρείται συχνά ως ένας από τους πιο αξιόπιστους τρόπους ανάπτυξης και συσσώρευσης πλούτου, αλλά η επένδυση σε μεμονωμένα ακίνητα δεν ήταν ποτέ ελκυστική.

Χρειάζεται πολύς χρόνος για την έρευνα και τον έλεγχο των μεμονωμένων ιδιοτήτων. Απαιτεί πολλή εμπειρία στον τομέα που δεν έχω, όπως τον τρόπο αξιολόγησης των διαφόρων τμημάτων ενός σπιτιού και δεν έχω εύρος ζώνης για να μάθω και να εσωτερικεύσω. Επίσης, τα εμπορικά ακίνητα είναι αυτό που με ενδιαφέρει περισσότερο και πολλά από τα καλύτερα έργα απλά δεν είναι διαθέσιμα σε ιδιώτες, εκτός εάν έχετε μεγάλο κεφάλαιο για να αναπτύξετε…

… μέχρι πλήθος επενδύσεων σε ακίνητα. 🙂

Νομίζω το το μέλλον των επενδύσεων σε ακίνητα είναι στη διαδρομή του crowdfunding και μια από τις πιο αξιοσημείωτες εταιρείες στον χώρο είναι η RealtyMogul.

Πίνακας περιεχομένων

1. Ποιος είναι ο RealtyMogul;
2. Τύποι επενδυτικών ευκαιριών
3. Τι είναι το MogulREIT;
4. Γρήγορη διαδικασία εγγραφής
5. Αναθεώρηση Ανοιχτές, χρηματοδοτούμενες και κλειστές ευκαιρίες
6. Δομή αμοιβών RealtyMogul
7. Οφέλη και μειονεκτήματα του RealtyMogul

Ποιος είναι ο RealtyMogul;

RealtyMogul ιδρύθηκε το 2012 από την CEO Jilliene Helman, όταν ήταν αντιπρόεδρος στην Union Bank στο Λος Άντζελες, CA, και ξεκίνησε το 2013 αφού στρατολόγησε τον Justin Hughes, CTO της RealtyMogul και μεγάλωσε έναν μικρό σπόρο στρογγυλό. Έκτοτε, έχουν μαζέψει χρήματα άλλες πέντε φορές για συνολικά 46,6 εκατομμύρια δολάρια, συμπεριλαμβανομένων των κορυφαίων επενδυτών όπως η Canaan Partners και η Sorenson Capital.

Έχουν εγγράψει πάνω από 150.000 μέλη και έχουν επενδύσει σε αξία αξίας ακινήτων άνω των 2 δισεκατομμυρίων δολαρίων, εκταμιεύοντας πάνω από 82 εκατομμύρια δολάρια σε επενδυτές. Ταν σε αυτό για λίγο και είχαν καλή επιτυχία με τις συμφωνίες που έκλεισαν. Καυχιούνται ότι βλέπουν χίλιες προσφορές πριν εγκρίνουν μια που πληροί τα πρότυπά τους.

Αν το όνομα ακούγεται οικείο, ίσως έχετε ακούσει για την πιο διάσημη συμφωνία τους - 1,5 εκατομμύρια δολάρια για το Hard Rock Hotel στο Palm Springs, CA. Η αύξηση έγινε το 2014 και ήταν η πρώτη συμφωνία για ξενοδοχειακές μονάδες με πλήθος χρημάτων στο έθνος. Το Hard Rock Hotel ξόδεψε εκατομμύρια δολάρια για την ανακαίνιση του πρώην Hotel Zoso και άνοιξε ξανά τη θέση τον Οκτώβριο του 2013. Αν ήσασταν ένας από τους επενδυτές ιδίων κεφαλαίων, λάβατε ειδικά προνόμια όπως έκπτωση 25% στην τιμή δωματίου, 50 $ σε πιστώσεις τροφίμων και ποτών, χρήση πολυτελούς Owner's Cabana, συν αναβαθμίσεις και άλλα προνόμια VIP. (αν βρίσκεστε στην πλατφόρμα, εδώ είναι το αρχειοθετημένη σελίδα προσφοράς)

Τύποι επενδυτικών ευκαιριών

RealtyMogul προσφέρει συμφωνίες ιδίων κεφαλαίων και χρεών/δανείων για διαπιστευμένους επενδυτές, καθώς και μια επένδυση τύπου REIT, που ονομάζεται MogulREIT.

Ξεκίνησαν προσφέροντας συμφωνίες μετοχών, όπως πολλοί άλλοι ιστότοποι επενδύσεων σε ακίνητα, αλλά γρήγορα πρόσθεσαν προϊόντα χρέους και δανείων. Προσφέρουν μόνο εμπορικές προσφορές - εμπορικές, βιομηχανικές, γραφεία, ξενοδοχεία, λιανική, καθώς και πολυκατοικίες, όπως διαμερίσματα. Συνήθιζαν να προσφέρουν κατοικίες, αλλά όχι πια.

Η δομή της διαπραγμάτευσης θα είναι γνωστή αν έχετε κάνει επενδύσεις σε ακίνητα με πλήθος χρημάτων πριν.

Τι είναι το MogulREIT;

Το MogulREIT είναι το προϊόν REIT της RealtyMogul. Το MogulREIT I κυκλοφόρησε τον Αύγουστο του 2016 και διαθέτει ένα μείγμα περιουσιακών στοιχείων χρέους και ιδίων κεφαλαίων (55% χρέος, 45% ίδια κεφάλαια) στον εμπορικό χώρο ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες. Στοχεύει στη διανομή 8,00% ετησίως, αν και οι διανομές γίνονται σε μηνιαία βάση.

Δεν χρειάζεται να είστε διαπιστευμένος επενδυτής να επενδύσετε στο MogulREIT εφόσον η επένδυσή σας στο ταμείο δεν αντιπροσωπεύει περισσότερο από το 10% του ετήσιου εισοδήματος ή της καθαρής περιουσίας σας (όποιο είναι μεγαλύτερο).

Η ελάχιστη επένδυση είναι μόλις $ 1.000 και διαχειρίζεται από Υπηρεσίες Opus Fund, διαχειριστής κεφαλαίου με έδρα το Ιλινόις. Μπορείτε να επενδύσετε στο MogulREIT I μέσω ενός αυτοκατευθυνόμενου IRA, αλλά η ελάχιστη αρχική επένδυση αυξάνεται στα $ 5.000.

Το MogulREIT II είναι το δεύτερο ταμείο τους MogulREIT και η διαφορά είναι ότι στοχεύει σε πολυκατοικίες πολυκατοικίες και όχι σε εμπορικά ακίνητα και διανέμει ανά τρίμηνο.

Γρήγορη διαδικασία εγγραφής

Η διαδικασία εγγραφής ήταν γρήγορη. Πρέπει να συμπληρώσετε ένα σύντομο προφίλ επενδυτών, το οποίο ξεκινά ζητώντας την καθαρή σας αξία και το εισόδημά σας για φέτος και τα δύο προηγούμενα χρόνια. Αυτό γίνεται για να διαπιστωθεί εάν είστε Διαπιστευμένος Επενδυτής (καθαρή περιουσία μεγαλύτερη από $ 1 χιλ. Χωρίς την κύρια κατοικία ή εισόδημα τουλάχιστον 200 χιλιάδων δολαρίων για φέτος και δύο προηγούμενα, 300 χιλιάδες δολάρια εάν είστε παντρεμένοι).

Στη συνέχεια, περνάει σε έξι ερωτήσεις σχετικά με τον κίνδυνο, όπως η ανοχή κινδύνου, οι περίοδοι διατήρησης και η επενδυτική εμπειρία. Όλα αρκετά τυπικά. Μετά τη διαδικασία εγγραφής, θα σας καλέσουν (ή μπορείτε να τους καλέσετε, στέλνουν ένα email με έναν αριθμό για να καλέσετε) για να επιβεβαιώσετε τις πληροφορίες σας.

Μέχρι να το κάνετε αυτό, οι μόνες ευκαιρίες που θα δείτε είναι οι MogulREITs.

Αναθεώρηση Ανοιχτές, χρηματοδοτούμενες και κλειστές ευκαιρίες

Μετά από ένα γρήγορο τηλεφώνημα που επιβεβαίωσε την πιστοποιημένη κατάστασή μου, ο λογαριασμός μου θα μπορούσε να δει όλες τις προσφορές του.

Πρώτα έριξα τις προηγούμενες προσφορές τους. Αυτό που είναι ωραίο στη σελίδα "προηγούμενες επενδύσεις" τους είναι ότι έχουν ολοκληρώσει και χρηματοδοτήσει. Ολοκληρωμένο σημαίνει 100% ολοκληρωμένο, ενώ το χρηματοδοτούμενο σημαίνει ότι χρηματοδοτούνται και πληρώνονται. Είναι μια καλή διάκριση.

Οι παλαιότερες προσφορές περιελάμβαναν όλους τους τύπους ακινήτων (γραφείο, πολλαπλές οικογένειες, αυτόνομη αποθήκευση, βιομηχανικά, κ.λπ.) πασπαλισμένα σε όλη τη χώρα (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) με επενδυτικούς τύπους ιδίων κεφαλαίων και χρέος. Είναι επίσης αρκετά τολμηροί για να δείξουν πραγματικό IRR (εσωτερικό ποσοστό απόδοσης), κάτι που γνωρίζετε επειδή έχει ολοκληρωθεί. Τις περισσότερες φορές, ήταν υψηλότερες από τον στόχο IRR, ένα ωραίο μπόνους.

Τη στιγμή που γράφτηκε αυτό, υπήρχαν πέντε ανοιχτές επενδυτικές ευκαιρίες, τρεις από τις οποίες ήταν 1031 επιλέξιμες.

Τι σημαίνει 1031 Επιλέξιμες; Η ενότητα 1031 είναι το μέρος του φορολογικού κώδικα που λέει ότι μπορείτε να αναβάλλετε κεφαλαιακά κέρδη εάν ανταλλάξετε ακίνητα παρόμοιου είδους. Με το RealtyMogul, αυτές οι ιδιότητες διατηρούνται (παθητικά) στο Delaware Statutory Trust και εάν πουλήσατε υπάρχοντα ακίνητα που είναι επιλέξιμα για 1031, αυτό το DST είναι διαθέσιμο στο σύνολο της ανταλλαγής 1031. Οι υφιστάμενοι 1031 επενδυτές ενδέχεται να έχουν υψηλότερο ελάχιστο από τους επενδυτές μετρητών.

Δομή αμοιβών RealtyMogul

Η δομή της αμοιβής εξαρτάται από τον τύπο της συμφωνίας και αναφέρεται σαφώς στην ενότητα Προμήθειες στην καρτέλα Οικονομικά στοιχεία κάθε συμφωνίας.

Για άμεσες επενδύσεις σε ίδια κεφάλαια, απαριθμούν όλες τις αμοιβές που καταβάλλονται σε όλες τις εμπλεκόμενες οντότητες.

Όταν εξέτασα μια συμφωνία που θα αγόραζε μια πολυκατοικία, υπήρχαν εφάπαξ τέλη 2% για την εταιρεία ακινήτων και 4% για τον μεσίτη-έμπορο. Στη συνέχεια, υπάρχουν επαναλαμβανόμενα τέλη 4% του ακαθάριστου εισοδήματος στην εταιρεία διαχείρισης ακινήτων και 1% στην RealtyMogul ως διαχειριστικό και διοικητικό τέλος. Πρέπει να ελέγξετε τη λίστα αμοιβών επειδή δεν έχουν δομηθεί όλοι οι τύποι συμφωνιών με τον ίδιο τρόπο, άλλοι έχουν περισσότερες αμοιβές και άλλοι λιγότερο.

Για τα REIT, τα τέλη παρατίθενται στην εγκύκλιο προσφοράς και χρειάζονται λίγο σκάψιμο. Υπάρχει χρέωση διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων 1% που καταβάλλεται στον διαχειριστή.

Οφέλη και μειονεκτήματα του RealtyMogul

Το μεγαλύτερο Pro για το RealtyMogul είναι πώς έχουν επιλογές τόσο για διαπιστευμένους όσο και για μη διαπιστευμένους επενδυτές. Τα MogulREIT είναι σταθερές προσφορές με σαφή διαφοροποίηση (εμπορικά ακίνητα ή πολυοικογένεια) και αξιοπρεπές ποσοστό και συχνότητα διανομής. Πρέπει να εμβαθύνετε λίγο στις αμοιβές καθώς είναι ακριβότερες από άλλες REIT, αλλά είναι διαφορετικό προϊόν (Η REIT της Vanguard απλώς επενδύει σε δημόσιες εταιρίες ακινήτων, δεν προμηθεύει, δεν ελέγχει και δεν συντονίζει τη χρηματοδότηση μεμονωμένων έργων).

Υπάρχει μεγάλη ποικιλία άμεσων επενδύσεων και η δυνατότητα να επωφεληθείτε από το τμήμα 1031 σημαίνει ότι μπορείτε να είστε πιο φορολογικά αποδοτικοί στις επενδύσεις σας. Τα ελάχιστα σε αυτές τις άμεσες συμφωνίες είναι υψηλότερα από κάποιες άλλες πλατφόρμες (από τις πέντε διαθέσιμες συμφωνίες, το ελάχιστο ήταν $ 25.000) αλλά όλες οι άλλες πτυχές των συμφωνιών ήταν παρόμοιες (χρόνος αναμονής, προβλεπόμενο IRR και επιστροφές μετρητών, και τα λοιπά).

Αυτό δεν είναι μειονέκτημα στην πλατφόρμα αλλά για τον τύπο επένδυσης - είναι μη ρευστό. Όταν επενδύετε σε ένα ακίνητο, δεν μπορείτε να πουλήσετε τη μερίδα σας σε δευτερογενή αγορά. Με τα MogulREITs μπορείτε να εξαργυρώσετε τις μετοχές σας αλλά είναι περιορισμένες. Έτσι είναι με τις πραγματικές επενδύσεις σε ακίνητα, οπότε δεν πρέπει να αποτελεί έκπληξη, και τα περισσότερα REIT έχουν περιορισμούς στις συναλλαγές (δεν προορίζονται για συναλλαγές, επομένως σας περιορίζουν στις αγορές και λυτρώσεις).

Μου αρέσει πώς μοιράστηκαν το πραγματικό IRR σε προηγούμενες συμφωνίες, αλλά δεν εμφανίζουν κανένα από τα έγγραφα προσφοράς. Μπορείτε να αναθεωρήσετε τα έγγραφα συμφωνίας που χρηματοδοτούνται, τα οποία μπορεί να είναι διασκεδαστικά αν τα διαβάσετε στις ειδήσεις και είστε περίεργοι για το πώς παρουσιάστηκαν, αλλά μόλις κλείσουν κλείνουν. Ένιωσα σαν να απατούσα όταν διάβασα την προσφορά για το Hard Rock Hotel και μπορούσα να δω όλα τα προνόμια που προσέφεραν, παρόλο που έκλεισε λίγο πριν.

Τούτου λεχθέντος, όλοι γνωρίζουμε ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα δεν είναι χωρίς κίνδυνο. Στα μέσα Απριλίου του 2018, το Hard Rock Hotel ανακοίνωσε ότι ήταν κλείνοντας το ξενοδοχείο Hard Rock στο Palm Springs. Έτσι... τα προνόμια είναι ωραία αλλά όχι αν το ξενοδοχείο κλείσει. 🙂

Τέλος πάντων, ρίξτε μια ματιά αν σας ενδιαφέρει και είναι δωρεάν να εγγραφείτε.

Εγγραφείτε δωρεάν για RealtyMogul