Όταν πρωτοεμφανίστηκαν πλατφόρμες δανεισμού από ομότιμους χρήστες, όπως το Prosper και το Lending Club, οι άνθρωποι τρελάθηκαν για αυτούς. Wasταν ένα νέο περιουσιακό στοιχείο για επένδυση και οι άνθρωποι το ανέλυαν για να βρουν ένα πλεονέκτημα.
Η «επένδυση» σε ακατάσχετα προσωπικά δάνεια ακούγεται επικίνδυνη, αλλά καθώς είναι τόσο καινούργια, κανείς δεν ήξερε πόσο επικίνδυνο ήταν. Μέχρι αργότερα, πολλές από αυτές τις επενδύσεις θα ήταν διαθέσιμες μόνο διαπιστευμένοι επενδυτές υψηλής καθαρής θέσης.
Οι πλατφόρμες έκαναν τους αναλυτές και τους αναλογιστές τους να προσπαθούν να προβάλλουν τα προεπιλεγμένα επιτόκια και να τιμολογούν ανάλογα τα δάνεια... αλλά κανείς δεν το γνωρίζει πραγματικά.
Τα ελάχιστα ελάχιστα επενδύσεων, συχνά $ 5 ή $ 10, σήμαιναν ότι θα μπορούσατε να κατανείμετε την επένδυσή σας σε πολλά δάνεια και να διανείμετε τον κίνδυνο. Τα $ 100 σε ένα δάνειο σε έναν δανειολήπτη είναι πιο ασταθή από τα δάνεια $ 5 σε 20 δανειολήπτες.
Το πρόβλημα ήταν ότι τα προεπιλεγμένα επιτόκια για αυτά τα δάνεια ήταν μόνο εικασίες.
Τα προσωπικά δάνεια είναι διαβόητα άστατα. Σκεφτείτε το - αν τα πράγματα πηγαίνουν νότια, θα πληρώσετε τα χρήματά σας λογαριασμός κοινής ωφελείας, λογαριασμός πιστωτικής κάρτας, ακάλυπτο δάνειο από την τράπεζά σας ή μη εξασφαλισμένο δάνειο σε πλατφόρμα δανεισμού από ομότιμους χρήστες; Η απάντηση είναι αρκετά σαφής.Και όταν αυτές οι προεπιλεγμένες εκτιμήσεις επιτοκίων δεν είναι ακριβείς και τα πράγματα ξεφεύγουν από τα ρέλια όπως είδαμε το 2007 και το 2008 (Μεγάλη cessφεση), συμβαίνουν άσχημα πράγματα. Αντί για 5% προεπιλογές, είδατε 10%+ προεπιλογές.
Ευτυχώς, δεν μου επιτράπηκε να επενδύσω σε αυτές τις σημειώσεις ως κάτοικος του Μέριλαντ και έχασα τη διασκέδαση των αυξανόμενων επιτοκίων προεπιλογής. Σήμερα, μπορώ να επενδύσω σε επενδύσεις σε ακίνητα με χρηματοδότηση από πλήθος και η ελπίδα μου είναι ότι με την κατανόηση των προεπιλεγμένων επιτοκίων μπορώ να αποφύγω αυτές τις πιθανές απώλειες.
Δυστυχώς, όταν πρόκειται για επενδύσεις σε ακίνητα, ο κίνδυνος αθέτησης είναι (κυριολεκτικά) μέρος της εξίσωσης. Αλλά δεν είναι πάντα το πιο διασκεδαστικό θέμα συνομιλίας. Οτι έχει νόημα; σε τελική ανάλυση, ποιος θέλει να μιλήσει για σκοτάδι και χαμό όταν βγάζει χρήματα είναι ο πραγματικός στόχος;
Οι εμπειρίες μου με Crowdfunded Real Estate
Για να βάλω αυτό το άρθρο στο πλαίσιο και να σας βοηθήσω να σας ενημερώσω για το πώς σκεφτόμουν τον προεπιλεγμένο κίνδυνο (αυτό που θεωρώ τον πιο σημαντικό κίνδυνο αυτών των συμφωνιών), ήθελα να μοιραστώ εν συντομία πώς είμαι εμπλεγμένος.
Όσο για αυτό το γράψιμο, έχω δεσμεύσει 15.000 $ σε δύο συμφωνίες για RealtyShares (ο οποίος έκτοτε σταμάτησε να παίρνει νέους επενδυτές και να κάνει νέες συμφωνίες). Με τις RealtyShares, επενδύετε σε μεμονωμένα ακίνητα, δεν είναι κεφάλαια που αγοράζουν το ακίνητο. Δεν μπορώ να μιλήσω για τις ιδιαιτερότητες κάθε συμφωνίας, είναι ενάντια στους όρους υπηρεσίας και δεν είναι εξαιρετικά σχετικό, αλλά το πρώτο ήταν μια συμφωνία κοινών μετοχών με 5ετή κατοχή. Το δεύτερο είναι ακόμα ανοιχτό, αν και έχω δεσμευτεί για τη συμφωνία.
Η πρώτη συμφωνία είχε τριμηνιαίες ταμειακές αποδόσεις σύμφωνα με τις προβλέψεις, οπότε ήμουν ικανοποιημένος με αυτό και οι τριμηνιαίες ενημερώσεις ήταν έγκαιρες και περιεκτικές. Είναι περίπου 160.000 τετραγωνικά πόδια. λιανικός χώρος (ένα εμπορικό κέντρο είναι αυτό που θα λέγαμε μεγαλώνοντας στη Νέα Υόρκη) και παρέχουν όλα τα συγκεκριμένες λεπτομέρειες που θα μπορούσα να σκεφτώ να θέλω, συμπεριλαμβανομένων πλήρων οικονομικών καταστάσεων, ισολογισμού και ταμειακών ροών δηλώσεις. Νιώθω ενημερωμένος.
Τι πρέπει να γνωρίζετε για τον προεπιλεγμένο κίνδυνο
Χωρίς σωστά προσαρμοσμένα προφίλ κινδύνου, μπορεί να καταλήξετε να εξοικειωθείτε περισσότερο με την έννοια της προεπιλογής από όσο θα θέλατε. Εκμεταλλευτείτε αυτήν την ευκαιρία για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τα μέσα και τις προεπιλογές της προεπιλογής - και πώς να το αποφύγετε.
Πρώτον, τι είναι το προεπιλεγμένο ποσοστό; Μερικές φορές αποκαλείται "προεπιλεγμένο επιτόκιο κοόρτης", είναι το ποσοστό των δανείων που οι δανειστές διαγράφουν ως ζημίες μετά από πολλές χαμένες πληρωμές. Αφού διαγραφούν τα δάνεια, συνήθως μεταφέρονται σε πρακτορείο για είσπραξη. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να ισχύει ένα επιτόκιο αθέτησης και αυτό είναι ένα υψηλότερο επιτόκιο που επιβάλλεται σε έναν δανειολήπτη που έχει χάσει ένα συγκεκριμένο ποσό πληρωμών.
Ενώ μεμονωμένες επιχειρήσεις και ταμεία γενικά δεν δημοσιοποιούν τα επιτόκια προεπιλογής τους, το Η Federal Reserve αναφέρει ότι το 2017 υπήρξε ένα Ποσοστό καθυστέρησης 0,74 τοις εκατό για δάνεια εμπορικών ακινήτων κράτηση σε τράπεζες των ΗΠΑ. Με άλλα λόγια: ένα από κάθε 135 δάνεια CRE που επεξεργάστηκαν οι αμερικανικές τράπεζες είχαν τουλάχιστον μία αναπάντητη πληρωμή πέρυσι.
Γιατί οι οφειλέτες χρεοκοπούν; Υπάρχουν πολλοί λόγοι. Θα μπορούσε να είναι τόσο απλό όσο τα προσωπικά οικονομικά προβλήματα-όπως όταν είστε υπερβολικά ή με υπερβολική μόχλευση. Με τα εμπορικά ακίνητα, οι περισσότεροι δανειολήπτες μπορούν να εμπιστευτούν ότι έχουν τους πόρους για να καλύψουν τις ελλείψεις σε μετρητά σε τέτοιες εκδηλώσεις (όπως αποδεικνύεται από το ποσοστό παραβατικότητας 0,74 τοις εκατό).
Τούτου λεχθέντος, δεν θέλετε να έχετε περισσότερα από το δίκαιο μερίδιό σας σε αυτές τις συμφωνίες 0,74%. 🙂
Για να αποφευχθεί αυτό, θα πρέπει να επιμεληθείτε προσεκτικά στον ανάδοχο ακινήτων που θα ελέγχει την οντότητα που δανείζεται - και τον προϋπολογισμό του έργου - πριν υπογράψετε στη διακεκομμένη γραμμή.
Πώς μπορώ να αξιολογήσω τον προεπιλεγμένο κίνδυνο;
Ενώ δεν υπάρχει σίγουρος τρόπος για να προστατέψετε το χαρτοφυλάκιό σας από επενδύσεις σε δάνεια που θα καταλήξουν σε αθέτηση, υπάρχουν αρκετά βήματα που κάνουν οι συνετοί επενδυτές για να προστατευτούν. Το πρώτο και σημαντικότερο βήμα είναι να γίνει προσεκτική δέουσα επιμέλεια.
Ως αφετηρία, εδώ είναι μερικά σημαντικά σημεία που πρέπει να λάβετε υπόψη:
- Αιγίδα. Πιστεύω σε αυτό το επιχειρηματικό σχέδιο και στην ικανότητα του χορηγού να το εκτελέσει επιδέξια; Ο χορηγός είχε εκτελέσει προηγουμένως αυτήν τη στρατηγική για αυτόν τον τύπο στοιχείου; Or σε αυτήν την αγορά; Πόσα χρόνια εμπειρίας έχει η ομάδα χορηγίας;
- Φυσικό περιουσιακό στοιχείο. Πότε χτίστηκε το ακίνητο; Πότε ανακαινίστηκε τελευταία φορά; Πότε αντικαταστάθηκε για τελευταία φορά η οροφή, ο χώρος στάθμευσης, ο ανελκυστήρας ή το μηχανικό σύστημα; Ποια είναι η πιθανότητα το ακίνητο να χρειαστεί βραχυπρόθεσμες ή μακροπρόθεσμες κεφαλαιουχικές δαπάνες;
- Μόχλευση. Η μόχλευση μπορεί να κυμαίνεται από 50% ως δάνειο έως σταθεροποιημένη αξία (LTV) έως 80% ή περισσότερο. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί ακόμη και να έχει νόημα να ξεπεράσουμε το 80%. Σε γενικές γραμμές, τα πολυοικογενειακά έργα θα πρέπει να είναι στο 80% ή λιγότερο για το δάνειο ανώτερης ηλικίας και άλλα σταθεροποιημένα εμπορικά περιουσιακά στοιχεία θα πρέπει να είναι στο 70% ή λιγότερο. Η υπερβολική μόχλευση μπορεί να οδηγήσει σε παραβατικότητα, η οποία μπορεί να οδηγήσει σε αθέτηση, η οποία μπορεί να οδηγήσει σε αποκλεισμό.
- Όροι χρέους. Ο χορηγός χτυπάει το πορτοφόλι του σε αυτό το έργο; Οι όροι του χρέους αντικατοπτρίζουν τις βασικές δυνάμεις και αδυναμίες του έργου και του δανειολήπτη; Και είναι κατάλληλος ο όρος του δανείου; Ο κίνδυνος αναχρηματοδότησης αυξάνεται σημαντικά εάν το χρέος ωριμάσει σε μια αγορά αποδυνάμωσης και η αξία του ακινήτου μειωθεί.
- Ενοικιαστές. Θα καταλήξετε να κρατάτε την τσάντα εάν οι ενοικιαστές σας μετακινηθούν ή παραμελήσουν να πληρώσουν ενοίκιο λόγω ανταγωνιστικών δυνάμεων ή άλλων απρόβλεπτων τάσεων;
- Ποσοστό ανώτατου ορίου. Πόσο ανταγωνιστική είναι η τρέχουσα αγορά; Τα ανώτατα επιτόκια (αξίες ακινήτων σε σχέση με λειτουργικά έσοδα) αντιμετωπίζουν ανοδική πίεση, δηλ. Οι τιμές ακινήτων φαίνεται να μειώνονται; Αυξάνονται τα επιτόκια; Πόσο τεκμηριωμένη είναι η υπόθεση της τιμής ανώτατου ορίου εξόδου, δηλαδή ο στόχος της τιμής πώλησης; Έχει νόημα αυτή η υπόθεση τιμής εξόδου;
- Αγορά και τοποθεσία. Είναι ο κύκλος της αγοράς ευνοϊκός για το περιουσιακό σας στοιχείο; Επιπλέον, βρίσκεται σε μια υποαγορά με θετικές τάσεις ενοικίασης, πληρότητας, πληθυσμού, δημογραφικών στοιχείων και τάσεων αύξησης της απασχόλησης;
- Κατασκευή. Η κατασκευή, είτε πρόκειται για νέα ανάπτυξη είτε για βελτιώσεις προστιθέμενης αξίας για ένα υπάρχον ακίνητο, έχει τη δυνατότητα να προκαλέσει υπερβάσεις ή καθυστερήσεις στο κόστος; Εάν ναι, πώς μετριάζεται αυτός ο κίνδυνος;
- Μίσθωση. Ο χορηγός έχει διαθέσει επαρκώς αποθεματικά προμήθειας μάρκετινγκ, βελτίωσης μισθωτών ή/και χρηματοδοτικής μίσθωσης για τη μίσθωση του ακινήτου;
Ο κατάλογος προορίζεται ως εισαγωγή, γλωσσάριο για το τι πρέπει να αναζητήσετε, αλλά όχι περιεκτικό. Οποιοδήποτε από αυτά τα θέματα θα άξιζε μια δική του ανάρτηση!
Προφίλ κινδύνου ανά τύπο επένδυσης
Λαμβάνοντας υπόψη αυτά που γνωρίζουμε για τις προεπιλογές και τα επιτόκια αθέτησης, τι είδους διαρθρωτικούς κινδύνους ενέχει η επένδυσή σας;
Υπάρχουν τρεις βασικοί τρόποι επένδυσης σε ακίνητα στις μέρες μας:
- Crowdfunding - Όπου αγοράζετε ένα μικρό κομμάτι μιας συμφωνίας όπως μέσω του RealtyShares και άλλων crowdfunding ιστότοποι ακινήτων.
- Επενδύσεις Ταμείων -Όπου επενδύετε σε REITs (ETF ή αμοιβαία κεφάλαια) ή μέσω μικρότερων εταιρειών που μοιάζουν με REIT (πολλές από τις μη διαπιστευμένοι ιστότοποι crowdfunding είναι δομημένα με αυτόν τον τρόπο)
- Άμεση ιδιοκτησία ακινήτου - Όπου αγοράζετε ακίνητα απευθείας ή μέσω συνδικάτων
Crowdfunding ιδιωτικές μετοχές σε έργα ακινήτων επιτρέπει σε μεμονωμένους επενδυτές να τοποθετήσουν χρήματα σε μια νομική οντότητα (LLC) που επενδύει σε ένα έργο ακινήτων ή δανείζει χρήματα σε αυτό το έργο. Σε γενικές γραμμές, οι ιστότοποι crowdfunding προσφέρουν χαμηλότερα τέλη από τα περισσότερα REIT. Επίσης, επειδή αυτά είναι ιδιωτικά επενδύσεις, η απόδοση των επενδύσεων είναι σχετικά λιγότερο συσχετισμένη με τον S&P 500 και άλλες ρευστές αγορές δείκτες. Ως εκ τούτου, μπορεί να είναι ένας ελκυστικός τρόπος για τη διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου σας, τόσο από γεωγραφική αγορά, περιουσιακό στοιχείο και τύπο επένδυσης.
Το γεγονός ότι υπάρχει μόνο ένα ακίνητο που συνδέεται με μια δεδομένη επένδυση σημαίνει ότι υπάρχουν λίγα πράγματα για να επανέλθουμε εάν το έργο υπολειτουργεί. Τούτου λεχθέντος, οι προεπιλογές αποτελούν χαμηλότερο προφίλ κινδύνου εδώ καθώς το ακίνητο εξασφαλίζει το δάνειο, λειτουργώντας έτσι ως ασφάλιση. Επιπλέον, οι πλειστηριασμοί αποκλεισμού είναι μια επιλογή σε περίπτωση αθέτησης του χορηγού ή του ιδιοκτήτη ακινήτου.
Δημόσια διαπραγματεύσιμα καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) είναι επαγγελματικά διαχειριζόμενα χαρτοφυλάκια διαφοροποιημένων ακινήτων. τα περισσότερα κεφάλαια επενδύουν σε εμπορικά, εταιρικά ή ενοικιαζόμενα περιουσιακά στοιχεία. Αν και είναι σχετικά εύκολο να συναλλάσσονται εντός και εκτός, οι ΑΕΕΕ που διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο μπορεί να ενέχουν αυξημένο βραχυπρόθεσμο κίνδυνο μεταβλητότητας επειδή η απόδοσή τους σχετίζεται σχετικά περισσότερο με τη χρηματιστηριακή αγορά. Εάν βγείτε κατά τη διάρκεια μιας ύφεσης (όπως πολλοί θα μπουν στον πειρασμό να κάνουν), οι επιστροφές σας μπορεί να καταστραφούν.
Η επένδυση κεφαλαίων προσφέρει διαφορετικό προφίλ κινδύνου από τις άμεσες επενδύσεις. Επειδή ένα αμοιβαίο κεφάλαιο είναι ένα καλάθι με ακίνητα και έργα, συχνά προσπαθεί να προσεγγίσει πιο κοντά τα επιτόκια αθέτησης και τη συνολική απόδοση της αγοράς. Προσφέρει όμως λιγότερο έλεγχο και προσαρμογή, καθώς οι επενδυτές δεν μπορούν να επιλέξουν σε ποια μεμονωμένα έργα θα ήθελαν να επενδύσουν. Τούτου λεχθέντος, αυτοί οι τύποι επενδύσεων προσφέρουν επίσης ρευστότητα, πράγμα που σημαίνει ότι μπορείτε να ανταλλάξετε τις μετοχές σας αφού αγοράσετε.
Άμεση ιδιοκτησία ακινήτου είναι όταν κατέχετε μεμονωμένα ακίνητα εντελώς, εσείς. Εάν ενδιαφέρεστε για αυτόν τον τύπο επένδυσης, μπορείτε να αφιερώσετε σημαντικό χρόνο στις επενδύσεις σας σε ακίνητα και να είστε πολύ πρακτικοί και να συμμετέχετε σε κάθε λεπτομέρεια αυτών των ακινήτων. Έχετε τον πλήρη έλεγχο και μπορεί να είστε όσο συντηρητικοί ή επικίνδυνοι θέλετε.
Αυτό το είδος ευθύνης μπορεί να είναι ελκυστικό, αλλά είναι σημαντικό να είστε ρεαλιστές για το γεγονός ότι όταν πρόκειται για την πλήρη ιδιοκτησία ακινήτων, ο κύριος κίνδυνος είστε εσείς. Διαβάσατε σωστά την αγορά; Χτίσατε ένα εφικτό επιχειρηματικό σχέδιο; Θα μπορέσεις να το δεις;
Οι ταλαιπωρίες της καθημερινής διαχείρισης ακινήτων είναι ένας μεγάλος λόγος για τον οποίο πολλοί επενδυτές προτιμούν να αξιοποιούν το χρόνο και την τεχνογνωσία των άλλων. Οι επαγγελματίες επενδυτές ακινήτων σε επιμελημένες αγορές συχνά αφιερώνουν ολόκληρη τη σταδιοδρομία τους στην εκμάθηση των συνθηκών μιας συγκεκριμένης αγοράς. Η παθητική επένδυση σε ακίνητη περιουσία σας δίνει την ευκαιρία να επωφεληθείτε από αυτήν την επαγγελματική τεχνογνωσία - ενώ συνεχίζετε την καθημερινή σας ζωή ανενόχλητοι.
Πώς να χειριστείτε τις προεπιλογές κατά τύπο επένδυσης
Τι συμβαίνει όταν υπάρχουν προεπιλογές σε διαφορετικούς τύπους περιουσιακών στοιχείων;
Με πλήθος χρηματοδοτούμενων ακινήτων, επενδύετε σε ένα χαρτονόμισμα ή συμφωνία ιδίων κεφαλαίων με τον χορηγό. Εάν τα πράγματα πάνε σύμφωνα με το σχέδιο, βασίζεστε στην πλατφόρμα για να κάνετε τα πράγματα σωστά (ή το ίδιο σωστά δυνατό) και έτσι μέρος της δέουσας επιμέλειάς σας πρέπει να είναι ο τρόπος με τον οποίο η εταιρεία σχεδιάζει να αντιμετωπίσει αυτά τα αναπόφευκτα καταστάσεις.
Με τα REITs, το ταμείο θα διαχειριστεί τις διάφορες προεπιλογές και θα σας δώσει μια μεικτή απόδοση που ικανοποιεί τις ανάγκες σας. Μπορεί να υπόσχονται 10% (ως παράδειγμα), αλλά αυτό μπορεί να περιλαμβάνει συμφωνίες όπου παίρνουν 15% για να βοηθήσουν στην αντιμετώπιση αυτών των συμφωνιών που μπορεί να αθετήσουν (ή να καθυστερήσουν πληρωμές κ.λπ.). Για εσάς, είναι ένα αόρατο μέρος της επένδυσης και αντικατοπτρίζεται μόνο στις αποδόσεις του ίδιου του κεφαλαίου.
Με την άμεση ιδιοκτησία ιδιοκτησίας, είστε ο «χορηγός» (για να χρησιμοποιήσετε όρους crowdfunded), οπότε όταν κάνετε προεπιλογή, αυτό είναι πραγματικά για εσάς, επομένως δεν εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής αυτής της ανάρτησης. 🙂
Τελικά, είτε είστε ανεκτικοί στον κίνδυνο, είτε δεν είστε επικίνδυνοι είτε κάπου στο φάσμα, η διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου σας πρέπει να αυξήσει τις αποδόσεις σας και τα ακίνητα είναι ένας ισχυρός τρόπος για να το κάνετε.
Με αυτές τις νέες πλατφόρμες crowdfunding, είναι ακόμα σημαντικό να καταλάβουμε ότι ο κίνδυνος προεπιλογής αποτελεί σοβαρή ανησυχία. Μην παρασυρθείτε από τις υποσχέσεις διψήφιων αποδόσεων γιατί δεν θα βγει κάθε συμφωνία. Γνωρίστε πώς θα χειριστούν τις προεπιλογές επειδή θα συμβούν και θέλετε να ξέρετε σε ποια πλατφόρμα επενδύετε θα έχει την πλάτη σας και δεν θα κρύβεται από αυτό το σπάνιο αναπόφευκτο.