Dies war eine der Debatten, die im Laufe der Jahrhunderte bestanden haben. Es steht ganz oben bei der Frage "Gibt es ein Leben nach dem Tod?" "Was ist die Bedeutung des Lebens?" und "Soll ich Kinder haben?"
Die Fragen zu einer Hypothek sind relativ einfach: Soll ich eine 15-jährige oder eine 30-jährige Hypothek aufnehmen? Soll ich meine Hypothek vorzeitig zurückzahlen? Ich würde sagen, wenn Sie derzeit ein Eigenheim besitzen oder kaufen möchten, erhalten Sie eine 30-jährige Festhypothek.
Zumindest zum jetzigen Zeitpunkt in der Geschichte ist es töricht, eine Hypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren aufzunehmen oder eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren im Voraus zurückzuzahlen. Ich mache diese Aussage mit diesen Annahmen:
- Sie planen, mindestens 10 Jahre in der Wohnung zu bleiben.
- Sie und Ihr Ehepartner sind jünger als 50 Jahre.
- Die monatlichen Kosten für ein Eigenheim betragen weniger als 30 % Ihres monatlichen Einkommens.
- Sie haben 25 % oder mehr Eigenkapital/Anzahlung für Ihr Eigenheim.
- Jegliche Differenz zwischen den Ersparnissen aus der Vorauszahlung oder einer kürzeren Hypothek mit 15 Jahren wird in Investitionen fließen.
- Das Haus, das Sie kaufen, ist ein durchschnittlich großes, 2.000 Quadratmeter großes Haus und kein McMansion.
- Sie sind ein disziplinierter Sparer und tragen keine Verbraucherschulden.
Ich gebe Ihnen keine Freikarte, um ein 5.000 Quadratmeter großes Haus zu kaufen. Wenn überhaupt, ganz im Gegenteil. Ich schlage vor, in einem bescheidenen Haus in einer guten Nachbarschaft zu leben. Nehmen Sie den Unterschied und investieren Sie stattdessen in die Börse. Jedes Mal, wenn Sie sich refinanzieren und einen niedrigeren monatlichen Betrag erhalten, investieren Sie diese Differenz. Bei den aktuellen Hypothekenzinsen liegen Sie im Vergleich zur durchschnittlichen Inflationsrate und den Aktienmarktrenditen viel weiter vorne.
Es gibt zwei gegensätzliche Lager zum Hypothekarstreit: Ric Edelman und Dave Ramsey.
Sie werden mich nicht wie Dave Ramsey behaupten sehen, dass alle Schulden das Werk des Teufels sind. In unserem aktuellen wirtschaftlichen Umfeld stimme ich Ric Edelman zu. Die Hypothekenzinsen befinden sich auf historischen Tiefstständen und die Erschwinglichkeit ist auf einem nahezu historischen Tiefststand. Im Klartext: In vielen Teilen des Landes ist es günstiger, ein Eigenheim zu besitzen als zu mieten.
Hier sind die Gründe, warum Sie eine 30-jährige Festhypothek abschließen sollten:
1. Ein Haus ist ein illiquider Vermögenswert
Ein Eigenheim ist ein sehr illiquider Vermögenswert. Wenn Sie ein Haus kaufen, ist es für die Dauer von 10 Jahren oder mehr. Sobald Sie Zahlungen in ein Haus leisten, ist es viel schwieriger, Bargeld abzuheben. Ja, Sie können sich refinanzieren oder ein HELOC erhalten, aber nur, wenn die Immobilie über genügend Eigenkapital verfügt und Sie einen Job haben.
Nehmen wir an, Sie verlieren Ihren Job. Wenn Sie der Route von Dave Ramsey gefolgt sind, haben Sie in vielen Situationen Ihre Hypothek noch nicht abbezahlt, haben minimale Investitionen und sollten zumindest einige Noteinsparungen haben. Sie hätten mit der Methode von Dave Ramsey erheblich weniger Ersparnisse, als wenn Sie stattdessen Ric Edelman folgen würden. Das Geld in Ihrem Haus wird sehr schwer zu erschließen sein, und Sie könnten sowieso eine Zwangsvollstreckung in Ihrem Haus vornehmen. Dies ist das genau Dave Ramsey schlägt Ihnen vor, Ihre Schulden zu vermeiden. Das beweist meinen Standpunkt von Cashflow ist wichtiger als das Vermögen.
Das Problem, den größten Teil Ihres Geldes in Ihr Eigenheim zu investieren, liegt in der Vermögensallokation. Wie wir während der Immobilienblase festgestellt haben, hatten zu viele Menschen zu viel Eigenkapital an ihrem Hauptwohnsitz. Ihr Zuhause sollte nicht ein primärer Teil Ihres Nettovermögens sein. Wenn überhaupt, sollte es weniger als 1/3 Ihres gesamten Nettovermögens betragen. Sie sollten viel mehr liquide Mittel haben, auf die Sie im Notfall zugreifen können.
2. Ihr Hauptwohnsitz ist nicht eine Investition
Robert Kiyosaki machte diese Aussage in seinem Buch „Reicher Vater, armer Vater“:
„Wie wir während der Immobilienblase herausgefunden haben, ist Ihr Hauptwohnsitz kein Vermögenswert. Ihr Zuhause ist nur ein Ort zum Leben. Ich möchte nur kurz sagen, dass es nicht anders ist als zu mieten, aber mit einigen Vorteilen. Normalerweise wird empfohlen, ein Haus nur zu kaufen, wenn Sie fünf Jahre oder länger am selben Ort leben. Ich schlage einen noch längeren Zeitraum von 10 Jahren oder mehr vor. Ansonsten ist es in der Regel am besten, stattdessen zu mieten. Ein Eigenheim für 5-7 Jahre zu besitzen ist zu riskant. Es ist zu viel Eigenkapital, um es in einem einzigen Vermögenswert zu speichern, und es kann schwierig sein, es zu verkaufen, wenn Sie umziehen müssen.“
3. Am besten investieren statt einer kurzfristigeren Hypothek
Dies ist vielleicht der größte Irrtum von Dave Ramsey. Mit aktuellen Hypothekenzinsen im Bereich von unter 4% liegen Sie auf oder unter der durchschnittlichen Inflationsrate. Auch auf lange Sicht
Aktien durchschnittlich 8% jährlich. Sie nutzen also faktisch den Hebel eines niedrigen Festzinsdarlehens, um die Differenz an der Börse zu investieren.
Lassen Sie mich einen Vergleich anstellen: Zwei Hausbesitzer, die beide eine Hypothek von 300.000 US-Dollar haben und beide zehn Jahre lang in ihrem Haus leben. Betrachten wir für dieses Beispiel nicht die Inflation.
- Suze Shorterm — Suze erhält eine 15-jährige Hypothek zu 3,25%. Ihre monatliche Zahlung beträgt 2.108,01 $. Nach zehn Jahren hat sie noch 116.592,72 US-Dollar auf dem Hypothekensaldo oder 183.407,28 US-Dollar Eigenkapital. Sie investierte kein Geld in die Börse, sondern verkürzte damit die Laufzeit ihrer Hypothek.
- Ivan Investor — Ivan erhält eine 30-jährige Festhypothek zu 3,75%. Seine monatliche Zahlung beträgt 1.389,35 USD. Nach zehn Jahren hat er noch 234.334,89 US-Dollar auf der Hypothek oder 65.665,11 US-Dollar Eigenkapital. Ivan nahm die Differenz aus der 15-jährigen Hypothek (718,66 US-Dollar) und investierte in die Börse. Geht man in diesen zehn Jahren von durchschnittlich 8 % pro Jahr aus, wird er nach zehn Jahren 131.476,00 US-Dollar an der Börse haben.
Insgesamt liegt also Ivan vorne. In zehn Jahren wird er 197.141,11 US-Dollar Eigenkapital haben, während Suze 183.407,28 US-Dollar hat. Denken Sie daran, dass dies nach nur zehn Jahren der Fall ist und umso deutlicher wird, je länger Sie ausgehen.
Nehmen wir an, beide leben seit 15 Jahren in ihrem Haus. Ivan liegt mit 357.636,18 USD an Eigenkapital und Investitionen noch weiter vorne, gegenüber 300.000 USD an Eigenheimkapital und ohne Investitionen, die Suze hat. Ist der Risikounterschied etwa 57.000 US-Dollar wert? Ich denke schon und würde stattdessen auf Aktien setzen.
Wenn Ihr Hypothekenzins ähnlich wie in den frühen 1980er Jahren war, als ein effektiver Jahreszins von 8 % bis 10 % keine Seltenheit war, sollten Sie Ihre Hypothek am besten im Voraus zurückzahlen. Dies liegt daran, dass es schwierig wäre, festverzinsliche Anlagen oder Aktien zu finden, die diesen Betrag jedes Jahr übertreffen könnten. Im Moment ist ein günstiger Kredit verfügbar, und es ist am besten, ihn zu Ihrem Vorteil zu nutzen.
4. Eine Hypothek ist steuerlich absetzbar
Dies setzt voraus, dass Sie Ihre Steuern aufschlüsseln. Wir haben unsere Hypothek gerade zu 3,75% effektiven Jahreszins refinanziert, aber der Realzins nach Abzug der Steuern ist viel niedriger. Bankrate.com hat einen großartigen Rechner, um Ihre realer Hypothekenzins nach Steuerabzügen. In unserem Fall beträgt unser Realzins 2,59%: Je höher Ihre Steuerklasse, desto niedriger ist Ihr effektiver effektiver Jahreszins. Wenn Sie in einem Hochsteuerstaat leben, macht es noch mehr Sinn. In unserem Fall ist es auch „freies“ Geld in Form von realen Dollar im Vergleich zur durchschnittlichen Inflationsrate von 3 %.
Auch in diesem Niedrigzinsumfeld kann dieser Satz mit festverzinslichen Anlagen noch übertroffen werden. Da dies jedoch ein Zeitraum von 30 Jahren ist, sollten Sie (um Äpfel mit Äpfeln zu vergleichen) mit einer Vermögensallokation von 60/40 % investieren. Historisch gesehen hat diese Mischung aus Aktien/Anleihen 6 % vor der Inflation oder 3 % jährlich nach der Inflation erzielt.
Wenn die Regierung den Steuerabzug aufhebt, wie einige vorgeschlagen haben, wird der effektive Steuersatz wieder auf 3,75 % steigen. Dies ist immer noch ein ausgezeichneter Kurs und dennoch relativ leicht durch Investitionen zu schlagen.
5. Sie haben immer Hauszahlungen
Einer der häufigsten emotionalen Gründe, warum Leute eine Hypothek abschaffen wollen, ist, die monatliche Nuss loszuwerden. Sie geben an, dass sie ihr Zuhause frei und klar besitzen wollen! Stimmt das doch?
Tatsache ist, dass Sie auch nach vollständiger Begleichung Ihrer Hypothek immer andere Ausgaben haben: Grundsteuern, Versicherungen und den jährlichen Unterhalt. Sie müssen also immer Ausgaben bezahlen, und diese sind auch nicht billig. Wenn das Geld knapp war, versuchen Sie, die Zahlung der Grundsteuer zu stoppen. Tun Sie das, und Sie können erwarten, dass der Finanzbeamte vor Ihrer Haustür steht. Es stimmt also, dass der monatliche Auszahlungsbetrag sinkt, sobald die Hypothek abbezahlt ist, aber angesichts der Inflation wird dies nur ein kleiner Teil Ihrer monatlichen Ausgaben sein. Einzelpersonen und Unternehmen geraten in Schwierigkeiten mit einem Mangel an Cashflow und nicht mit einer riesigen Menge an illiquidem Nettovermögen.
Wie viele Leser haben Eltern, die Anfang der 70er Jahre 30.000 US-Dollar für ihr Eigenheim bezahlt haben, wo ihre monatliche Zahlung nur 220 US-Dollar pro Monat betrug? Grundsteuern, Versicherungen und Unterhaltskosten stiegen alle mit der Inflationsrate. Wenn Sie eine 30-jährige Festhypothek haben, bleibt Ihr Zahlungsbetrag gleich.
In einigen Fällen stiegen diese Ausgaben deutlich stärker als die durchschnittliche Inflationsrate. Wo ich zum Beispiel lebe, Nassau County, NY, zahle ich jährlich fast 10.000 US-Dollar für eine 2.000 Quadratmeter große Residenz. Lassen Sie mich die Leser daran erinnern, dass Nassau County pleite ist und höchstwahrscheinlich die Steuern noch höher erhöhen muss, um seine Haushaltslücke zu schließen. Auf nationaler Ebene ist mit steigenden Steuern zu rechnen, da die meisten Gemeinden Einnahmenausfälle haben.
Dave Ramsey geht davon aus, dass Sie nicht die Willenskraft haben, die eingesparte Differenz zu investieren. Wenn Sie einer dieser verlorenen Seelen sind, sollten Sie höchstwahrscheinlich nicht investieren. Dave geht noch einen Schritt weiter und schlägt vor, dass Sie für Ihr Zuhause bar bezahlen.
„Aber denken Sie, wie viel Spaß das machen würde! Keine Hypothek! Keine Zahlungen! Wenn die Barzahlung für ein Haus zu weit außerhalb der Reichweite erscheint, können Sie immer noch ein Haus kaufen, wenn Sie eine kluge Entscheidung treffen.“
Dave dreht sich alles um den Betrag, der an Hypothekenzinsen gespart wird. Wenn wir jedes Jahr eine Inflation von null Prozent hätten, hätte Dave Recht. Leider wird die Hypothek mit der Inflation jedes Jahr in realen Dollar billiger.
Abschlusserklärung
Natürlich gehe ich davon aus, dass wir mindestens die gleiche Inflationsrate haben werden wie in den letzten 30 Jahren. Nehmen wir an, wir erleben einen massiven Deflationsschub, was dann? Macht meine Aussage das nicht zu einer dummen Idee? Nein nicht wirklich. Sie können jederzeit mit der Vorauszahlung Ihrer Hypothek beginnen. Mein Punkt ist, dass es viel schwieriger ist, es herauszunehmen, sobald das Geld bei Ihnen zu Hause ist. Angenommen, Sie haben investiert, können Sie Ihre Investitionen jederzeit zur Vorauszahlung oder Rückzahlung Ihrer Hypothek verwenden. Denken Sie daran, dass die Federal Reserve Inflation um jeden Preis will. Es ist gesagt worden Sie werden Geld aus Hubschraubern fallen lassen, um im Notfall Inflation zu erzeugen.
Für mich ist der einzig gültige Grund, Ihre Hypothek zu den aktuellen Zinssätzen vollständig abzubezahlen, Ihr Ruhestand. Selbst dann kann es, abhängig von Ihren Investitionen und Ihrem Nettovermögen, immer noch keinen Sinn machen.
AKTUALISIEREN: Als ich diesen Artikel vor fünf Jahren zum ersten Mal schrieb, hielt ich es für sinnvoller, Ihre Hypothek nicht vorzeitig zurückzuzahlen. Heute (3. September 2018) mit steigenden Zinsen und aktuellen Bewertungen des Aktienmarktes kann es sinnvoll sein, einen Teil Ihrer Hypotheken vorzeitig zurückzuzahlen. Wie jede Finanzberatung ist sie sehr persönlich und zeitkritisch. Was vor fünf Jahren noch sinnvoll war, macht heute im aktuellen Finanzklima möglicherweise keinen Sinn.