Der gefürchtete Einkaufsmanagerindex. Private Hypothekenversicherung. Können wir uns alle einig sein, dass es stinkt?
Ich erinnere mich, als ich überlegte, mein erstes Eigenheim zu kaufen – nach anfänglicher Recherche mit meinem Blogging-Kollegen im Bereich persönliche Finanzen – es wurde klar, dass ich alles in meiner Macht Stehende tun musste, um PMI vermeiden.
Nachdem ich mich angeschnallt und 20% gespart hatte, konnte ich es verwirklichen. Aber ich bin in Texas. Wo die Gehälter hoch und die Immobilienwerte niedrig sind (nun, zumindest waren sie es .) damals, als ich kaufte).
Für Leute in wirklich teuren Immobilienmärkten (San Francisco / New York) kann es schwierig sein, PMI zu vermeiden. Es ist auch schmerzhaft für jeden, so viel Geld im Voraus aufzugeben (wenn es auf unterschiedliche Weise investiert oder verwendet werden könnte). Überlassen Sie es dem Silicon Valley, eine neue, kreative Lösung für dieses Problem zu finden.
Heute werde ich die Firma mit dem Namen überprüfen Einklang das nimmt diese Herausforderung an. Schauen wir uns an, was sie erstellt haben, zusammen mit den Vor- und Nachteilen.
Was ist Unisono?
Früher bekannt als FirstREX, mit Sitz in San Francisco Einklang Ziel ist es, mehr Menschen zu helfen, sich ein Eigenheim zu leisten. Anstatt Ihnen einen Kredit zu geben, investieren sie neben Ihnen in Ihr Haus, indem sie bis zur Hälfte Ihrer Anzahlung zusammenbringen.
Unison nennt dies ein „Investitionsprogramm für Wohneigentum“. Das Geld von Unison ist keine Schuld und Sie zahlen keine Unison-Zinsen. Stattdessen erhält das Unternehmen einen Anteil an der zukünftigen Veränderung des Eigenheimpreises, während der Eigenheimbesitzer das gesamte Eigenkapital behält, das er mit seinen monatlichen Zahlungen baut. Klicken Sie hier, um mehr über Unison zu erfahren…Show
Wenn beispielsweise Unison und der Hausbesitzer jeweils die Hälfte der Anzahlung investieren, erhält Unison in der Regel 35 % einer Wertsteigerung oder Wertminderung des Eigenheimpreises zum Zeitpunkt des Verkaufs, während der Eigenheimbesitzer behält 65%.
Laut Unison erheben sie außer einer Transaktionsgebühr in Höhe von 3,9% ihrer Investition keine Gebühren. Sie bekommen ihr Geld nur zurück, wenn Sie Ihr Haus verkaufen – und machen normalerweise nur dann Gewinn, wenn Sie auch Gewinn machen. Wenn Sie mit Verlust verkaufen, nehmen sie am Verlust teil.
Obwohl sie rechtlich ein Recht auf einen Prozentsatz Ihres Gewinns haben, wenn Sie verkaufen, besitzt Unison während Ihrer Zeit zu Hause keinen Anteil daran. Somit haben Sie als Hausbesitzer immer noch die volle Kontrolle über alle Aspekte des Hauses. Wenn Sie einen Teil des Hauses umbauen und der Wert des Hauses steigt, erhebt Unison auch keinen Anspruch auf einen Teil davon. Sie berücksichtigen nur die Wertänderung, die auf die Preissteigerung zurückzuführen ist.
Sie fragen sich vielleicht – was passiert, wenn mein Haus an Wert verliert? Unison erklärt, dass es auch an Ihrem Verlust beteiligt ist. Ähnlich wie bei einem Optionsvertrag bedeutet das Unison HomeBuyer-Programm, dass Sie im Gegenzug für ein Vorabkapital, das einen Teil Ihrer Anzahlung leistet, die Vor- und Nachteile teilen.
Neu! Unison hat jetzt eine Lösung für aktuelle Hausbesitzer namens Unison HomeOwner. Sehen Sie sich unsere vollständige Rezension an.
Vorteile von Unison
Jetzt, da Sie ein wenig über das Problem wissen, dass Einklang zu lösen versucht, werde ich einige der positiven Aspekte skizzieren, die ich sehe.
1. Sie können PMI vermeiden.
Ich habe PMI in der Einleitung erwähnt, aber falls Sie sich nicht erinnern, steht PMI für private Hypothekenversicherung. Viele Kreditprogramme erfordern PMI, wenn die Anzahlung weniger als 20 % beträgt, als Absicherung gegen das Risiko, dass Sie mit Ihrem Kredit in Verzug geraten.
Der PMI wird als Teil Ihres Darlehensbetrags berechnet. Je höher Ihr Darlehensbetrag ist, desto mehr zahlen Sie. Es kostet normalerweise etwa 1% Ihres Kreditbetrags auf Jahresbasis, was sich auf Tausende von Dollar pro Jahr belaufen kann. Auf diese Gebühren zu verzichten, kann potenziell eine enorme Kostenersparnis sein.
2. Sie können Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen senken.
In der Regel die Anzahlung und die monatliche Hypothekenzahlungen eine umgekehrte Beziehung haben – im Allgemeinen gilt: Je mehr Sie einzahlen, desto niedriger sind die monatlichen Zahlungen. Indem Sie die von Unison bereitgestellten Mittel für die Anzahlung verwenden, senken Sie Ihre Zahlungen jeden Monat.
Dies kann die Erschwinglichkeit eines Hauses für diejenigen erheblich verbessern, die sich Sorgen machen, genug Geld zu verdienen, um die monatlichen Zahlungen zu decken.
3. Sie können einen Teil Ihres Bargelds behalten.
Manche Leute haben genug Bargeld für eine volle 20%ige Anzahlung, aber sie wollen nicht ihr ganzes Geld im Haus versenken. Stattdessen könnten sie dieses Geld lieber für andere Investitionen verwenden oder andere Ausgaben wie die Bildung eines Kindes decken. Durch die Partnerschaft mit Unison kann ein Hauskäufer in dieser Situation viele der Vorteile einer 20%igen Anzahlung nutzen und gleichzeitig sein Geld für einen anderen Zweck aufbewahren.
4. Unison fördert ein verantwortungsvolles Wohnumfeld.
Unison betrachtet die Hauskäufer, mit denen sie zusammenarbeiten, nicht nur als Kunden, sondern als Partner. Entsprechend ein Artikel in der LA Times, sprechen potenzielle Kunden nicht nur mit einem Unison-Vertreter, sondern nehmen auch an einem Quiz teil, um sicherzustellen, dass sie die Funktionsweise des Programms vollständig verstehen, bevor sie den Vertrag unterzeichnen.
Die Immobilienbranche ist bekanntlich komplex, daher springt Unison durch zusätzliche Reifen zu Stellen Sie sicher, dass potenzielle Käufer verstehen, wofür sie sich anmelden, ist ein großer Schritt in die richtige Richtung Richtung.
Nachteile von Unison
Während Einklang ein schmerzhaftes Problem für viele potenzielle Eigenheimkäufer heute lösen kann, gibt es vor der Anmeldung noch einige Dinge zu beachten.
1. Steigt der Wert Ihres Eigenheims erheblich, könnten Sie mehr bezahlen als bei PMI.
Da Unison an der Wertschätzung Ihres Eigenheims teilnimmt, kann die Wahl des Unison HomeBuyer-Programms bedeuten, dass Sie auf lange Sicht mehr bezahlen, als Sie sonst bezahlt hätten.
Sie profitieren jedoch weiterhin von einer geringeren monatlichen Zahlung. Und denken Sie daran, dass Unison auch an der Kehrseite teilnimmt, wenn Ihr Haus also nicht an Wert gewinnt oder wenn es Wertverluste, werden Sie mit Unison höchstwahrscheinlich weitaus besser dran sein, als wenn Sie Schulden aufgebraucht hätten Finanzierung.
2. Wenn Sie Ihr Haus in den ersten 3 Jahren verkaufen, wird Unison keine Verluste mit Ihnen teilen.
Unison teilt Verluste nur mit dem Hausbesitzer, wenn das Haus mindestens 3 Jahre nach dem Kauf verkauft wird. Denn die Anzahlungsfinanzierung des Unternehmens ist nicht als kurzfristige Eigenheimfinanzierung gedacht. Dies kann ein Nachteil für jemanden sein, der beabsichtigt, für kurze Zeit in der Wohnung zu bleiben, aber für jeden, der beabsichtigt, länger als 3 Jahre in der Wohnung zu bleiben, sollte dies keine Rolle spielen.
Wie verdient Unison Geld?
Einfach. Sie verdienen Geld, wenn Ihr Zuhause im Laufe der Zeit an Wert gewinnt – und teilen diese Wertschätzung mit Ihnen, wie oben beschrieben.
Außerdem erheben sie eine Transaktionsgebühr von 3,9% des investierten Betrags. Basierend auf den Abschlusskostensätzen in Ihrer Nähe könnte dies „Abschlusskosten“ replizieren. Für Unison trägt dieses Geld höchstwahrscheinlich dazu bei, die Betriebskosten für die Bearbeitung Ihres Antrags und Ihrer Investition zu decken, während sie das Risiko eingehen, dass Ihr Zuhause im Laufe der Zeit an Wert gewinnt.
Unison braucht nicht jedes Haus, um seinen Wert zu steigern. Stattdessen suchen das Unternehmen und seine Anleger nach einem diversifizierten Engagement in den US-Wohnimmobilienmarkt als Ganzes. Dies erreichen sie, indem sie in viele verschiedene Häuser im ganzen Land investieren, was die Volatilität, die dem Wert eines einzelnen Hauses innewohnt, ausgleicht und das Risiko verringert, das sie eingehen. Mit anderen Worten, es ist eine Möglichkeit für Anleger, sich an der Aufwertung der Eigenheimpreise zu beteiligen, ohne das gesamte Eigenheim kaufen zu müssen.
In einigen Fällen, in denen das Eigenheim erheblich an Wert gewinnt, könnte Unison mehr Geld verdienen, als ein herkömmlicher Kreditgeber an Zinsen und Finanzierungsgebühren eingenommen hätte. Aber das hängt natürlich davon ab, dass das Haus zu einem höheren Wert als dem ursprünglichen Kaufpreis verkauft oder bewertet wird.
Weitere Überlegungen
Sie können Unison nach 3 Jahren kaufen. Im Unison HomeBuyer Program Guide heißt es, dass das Unternehmen Ihnen erlaubt, die Investition von Unison aufzukaufen, sobald Sie die Immobilie seit mindestens 3 Jahren besitzen. Sie müssen nicht verkaufe das Haus Damit dies geschehen kann, wird dies als „besondere Kündigung“ bezeichnet und ein unabhängiger Hausbewerter würde herauskommen, um das Haus zu begutachten sein aktueller Marktwert.
Die Buyout-Zahlung an Unison entspricht dem Betrag der ursprünglichen Investition von Unison zuzüglich des Gewinns, den Unison erzielt hätte, wenn Sie das Haus zum Schätzwert verkauft hätten. Die Mindestzahlung an Unison bei einem Buyout ist die ursprüngliche Investition – mit anderen Worten, während Unison beim Verkauf Ihres Hauses an den Verlusten beteiligt ist, ist Unison bei einem Buyout nicht an den Verlusten beteiligt.
Unison kann auch die Hälfte einer 25%igen Anzahlung leisten, verlangt dann aber 43,75% der Wertänderung. Unison ist bereit, etwas mehr Geld zu investieren, um am Ende etwas mehr zurückzugeben.
Das Haus gehört zu 100 % Ihnen. Dies bedeutet, dass Sie für Wartung, Reparaturen und alles andere, was während des Eigenheimbesitzes anfällt, immer noch zu 100% am Haken sind. Im Rahmen der Vereinbarung sind Sie dafür verantwortlich, das Haus in gutem Zustand zu erhalten.
Es ist kein kostenloses Geld. Es kann sich anfühlen, als ob Sie etwas umsonst bekommen – besonders am Anfang. Und obwohl Sie keine laufenden Gebühren zahlen, schulden Sie Unison einen erheblichen Teil des Geldes, wenn Ihr Haus im Wert steigt.
Ein Haus kaufen? Vermeiden Sie PMI und behalten Sie Ihr Geld mit @MyUnison.
Klicken Sie, um zu twitternAlternativlösungen
Die Programm, das Unison eingeführt hat ist einzigartig. Die alternativen Lösungen mögen in diesem Fall im Gegensatz dazu eher traditionell erscheinen. Im Folgenden werde ich einige davon skizzieren:
- Setzen Sie weniger als 20 % ein und zahlen Sie den PMI. Obwohl die Zahlung des PMI mühsam ist, bleiben Sie für die Dauer des Darlehens nicht daran hängen, wenn das Darlehen nach Erreichen des LTV von 78 % abfällt. In den meisten Fällen zahlen Sie PMI für etwa 7 Jahre, wenn Sie eine Anzahlung von 10 % verwenden.
- Kaufen Sie weniger Haus oder warten Sie mit dem Kauf, bis Sie 20% haben. Es gibt viele Kompromisse, die gemacht werden können. Kaufen Sie zum Beispiel ein Haus in einem Viertel, das etwas weiter von der Stadt entfernt ist, aber alle Upgrades hat, die Sie suchen. Oder warten Sie einfach länger mit dem Kauf, bis Sie die 20% gespart haben.
- Bitte die Familie um Hilfe. Viele Kreditgeber erlauben es der Familie, Sie zu beschenken Geld für die Anzahlung solange ein Geschenkbrief geschrieben ist, dass es sich um ein Geschenk und nicht um ein Darlehen handelt.
Für wen ist Unison?
Meiner Meinung nach ist Unison für den finanziell verantwortlichen Eigenheimkäufer, der auf dem richtigen Weg war, die Anzahlung von 20 % zu sparen, bis er herausfand, dass es einen schnelleren Weg gab, um in das gewünschte Haus zu kommen.
Wäre Unison nicht gekommen, hätten sie in ein oder zwei Jahren die 20%-Marke erreicht. Sie planen, auf absehbare Zeit zu Hause zu leben, und betrachten die Anzahlungsinvestition von Unison nicht als Übergangslösung oder als Kaufoption mehr Zuhause, als sie sich leisten können. Vielmehr betrachten sie es als eine Möglichkeit, sich das Eigenheim zu leisten, das ihren Bedürfnissen entspricht, ohne zu hohe Schulden oder höhere monatliche Zahlungen aufzunehmen.
Was kommt als nächstes?
Was halten Sie von diesem neuen Programm von Unison? Lass mich in den Kommentaren unten von dir hören.
Wenn Sie mehr über Unison erfahren möchten, besuchen Sie www.unison.com.
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Philip Taylor, alias "PT", ist CPA, Blogger, Podcaster, Ehemann und Vater von drei Kindern. PT ist auch Gründer und CEO der Konferenz und Fachmesse für die persönliche Finanzindustrie. FinCon.
Er gründete 2007 Part-Time Money®, um seine Ratschläge zum Thema Geld zu teilen, sich selbst zur Rechenschaft zu ziehen (während Schulden in Höhe von über 75.000 US-Dollar abbezahlen) und andere treffen, die sich für den Übergang ins Finanzwesen begeistern die Unabhängigkeit.