Vermieter, vergessen Sie nicht die Abschreibungsrückerstattung

„Lege deine Schätze im Himmel auf, wo es keine Wertminderung gibt.“ -Unbekannt

Als ich zum ersten Mal ein Haus kaufte, hatte ich diese grandiose Idee, ein Flipper zu sein.

Das war lange bevor Fernsehsender wie HGTV Sie davon überzeugen konnten, dass Sie ein Immobilienmogul sein könnten.

ich hatte wurde hineingezogen einen Kurs gekauft auf immobilien investieren von Russ Whitney, und es würde leicht werden, meinen Reichtum mit Immobilien zu verdienen.

Ich habe in einem guten Teil der Stadt eine VA-Zwangsvollstreckung gefunden, ein Angebot abgegeben, einen Kredit bekommen und, voila (naja, mit ein paar mehr) Schritte), ich besaß ein Haus, das etwas unterbewertet war, brauchte ein paar Ausbesserungen und wäre fertig gehen. Ich nutzte einen illiquiden und ineffizienten Markt, und ich würde die Immobilie aufwerten, verkaufen und bis zur Bank lachen.

Das funktioniert leider nur in Infomercials. Die Immobilie war vier Monate auf dem Markt. Ich war auf dem Weg zur juristischen Fakultät, die in einem anderen Bundesstaat war, und ich brauchte sicher keine Hypothek, um mich als pleite Jurastudentin zu verantworten.

Also fragte ich meine Maklerin, ob sie es vermieten könnte. Glücklicherweise befand sich das Haus in einer Militärstadt, und Mieter waren leicht zu finden, und sobald sie es zur Miete angeboten hatte, war es schnell vermietet. Ein Jahr verging, in dem ein Mietscheck einging, um die Hypothekenzahlung zu decken.

Ich machte meine Steuern und bekam diese angenehme Überraschung, als ich herausfand, dass ich das Einkommen durch Abschreibung reduzieren konnte. Niedrigere Steuern FTW!

Habe ich erwähnt, dass ich nicht wusste, was ich tat, als ich in diese Mietwohnung kam? Alles, was ich zu diesem Zeitpunkt über Immobilien wusste, hatte ich von Russ Whitney gelernt. Sie können die Summe meines Immobilienwissens erraten.

Abschreibungen und Immobilien

Erlauben Sie mir einen Moment, dieses Konzept der Abschreibung zu erläutern. Die Abschreibung ist die Vorstellung, dass Gegenstände, die Sie kaufen, im Laufe der Zeit das Ende ihrer Nutzungsdauer erreichen.

Da Sie diese Posten bei der Abgabe Ihrer Steuern nicht sofort als Aufwand verbuchen können – d. h., Sie können Ihr Einkommen nicht sofort reduzieren nach dem Betrag, den Sie für den Artikel bezahlt haben (schließlich erhalten Sie einen Wert daraus) – der IRS berücksichtigt die Lebenserwartung der Artikel. Es ermöglicht Ihnen, Ihr Einkommen um die Lebenserwartung zu reduzieren, die für dieses Objekt im letzten Jahr abgelaufen ist.

Dies funktioniert nur für Gegenstände, die Sie kaufen, um geschäftliches Einkommen zu erzielen: Büromöbel, Software, Gebäude und dergleichen. Für den 183-Zoll-Flachbildfernseher in Ihrer Männerhöhle funktioniert es leider nicht.

Für Wohnimmobilien – das Gebäude, nicht das Grundstück – beträgt die Lebenserwartung 27,5 Jahre. Land wird nie abgeschrieben, weil es nicht aufgebraucht werden kann (mit Ausnahme von Minen, Steinbrüchen und ähnlichem Eigentum, aber das würde den Rahmen dieses Artikels sprengen).

Dies bedeutet, dass Sie für jedes Jahr, in dem Sie eine Mietimmobilie besitzen, 1/27,5stel Ihres Grundbesitzes als Abzug von den Einnahmen aus dieser Immobilie abziehen können.

Es ist die Abschreibung, die es Ihnen im Allgemeinen ermöglicht, bei einer Immobilie einen positiven Cashflow zu erzielen, aber einen Steuerverlust zu melden. Hier ist ein Beispiel.

Einfaches Beispiel für die Abschreibung von Immobilien

Ich kaufe am 1. Januar ein Mietobjekt für 100.000 US-Dollar. Das Land hat einen Wert von 20.000 US-Dollar und das Haus einen Wert von 80.000 US-Dollar. Ich vermiete es dann. Wenn ich Steuern für dieses Jahr einreiche, kann ich 1/27,5 x 80.000 US-Dollar als Abschreibungsaufwand nehmen, wodurch mein zu versteuerndes Einkommen aus dieser Immobilie um 2.909,09 US-Dollar reduziert wird.

Wenn ich das Haus für 500 US-Dollar im Monat vermietet hätte und keine anderen Ausgaben hätte (ja, dies ist ein BEISPIEL... das ist mir klar .) passiert nicht im wirklichen Leben), hätte ich ein Einkommen von 6.000 US-Dollar, aber ich muss nur 3.090,91 US-Dollar Steuern zahlen aufgrund der Abschreibungen.

Das kann ich 27,5 Jahre lang machen, bis ich die Immobilie komplett abgeschrieben habe. Das bedeutet nicht, dass das Haus selbst wertlos ist, aber in den Augen des IRS ist es das einfach.

Zurück zur Geschichte.

Ich hatte beschlossen, meine Bildungsmisere zu verschlimmern, indem ich meiner Ausbildung einen MBA hinzufügte und die Studienkreditkosten für ein weiteres Jahr an meinen Sallie Mae-Anker anknüpfte. Außerdem zogen unsere Mieter zu einer anderen Dienststelle, und unser Hausverwalter (ich hatte zu diesem Zeitpunkt geheiratet) schätzte, dass es ein oder zwei Monate dauern würde, um einen anderen Mieter zu bekommen.

Meine Frau und ich mochten es nicht, auf Hypothekenzahlungen zu starren, die nicht der Miete entsprechen, also fragten wir die Hausverwaltung und den Makler, ob sie sie schnell verkaufen könnte. Sie könnte! Und sie könnte es für ein bisschen mehr verkaufen, als wir dafür bezahlt haben. Donald Trump, ich komme! Ich hatte in der Steuererklärung dieses Jahres ein wenig Kapitalertragsteuer erwartet, aber ich war schockiert, als ich diese viel größere Steuerbelastung für die diesjährigen Steuern sah. Was passiert ist?

Abschreibungsrückerstattung – Der IRS gibt und nimmt weg

Wenn Sie Immobilien abschreiben konnten, nehmen Sie einen Abzug davon vor und verkaufen Sie dann Ihre Immobilie und nehmen Sie nur Kapitalgewinne, als ob Sie es nie tun würden die Immobilie abgeschrieben, würden Sie doppelt eintauchen, was großartig für Sie wäre, aber weniger Einnahmen für den IRS bedeutet – etwas, das SELTEN passieren. Um dies zu verhindern, verwendet der IRS eine Methode namens Depreciation Recapture, um sein Pfund Fleisch von Ihnen zurückzubekommen.

Abschreibungsrückerstattungssteuersatz

Das große „Problem“ bei der Abschreibung, das den meisten Immobilieninvestoren nicht bewusst ist, ist, dass sie normal besteuert wird Einkommensteuersätze, max. 25 % zuzüglich 3,8 % Netto-Kapitalertragsteuer, falls zutreffend, nicht zu Kapitalgewinnsätzen. Wenn Sie sich in einer niedrigen Steuerklasse befinden, ist dies keine große Sache und kann sogar ein Vorteil sein, aber wenn Sie einen höheren Steuersatz haben, ist dies eine kräftige Erhöhung.

Beispiel für Abschreibungsrückbuchung

Nehmen wir als Beispiel an, dass Sie einen ordentlichen Einkommensteuersatz von 28 % und einen langfristigen Kapitalertragssatz von 20 % (der Steuersatz von 2013) haben. Sie haben am 1. Januar 2008 ein Miethaus für 100.000 US-Dollar gekauft. Das Haus kostete 80.000 Dollar und das Land 20.000 Dollar. Laut IRS beträgt Ihre jährliche Abschreibung 2.909,09 USD (80.000 USD / 27,5 USD). Sie verkaufen das Miethaus am 31. Dezember 2013 für 125.000 US-Dollar (Sie gehen!). Ihre Basis für die Immobilie beträgt zum Zeitpunkt des Verkaufs 85.454,55 USD. Somit ist Ihr Gewinn wie folgt:

1. Abschreibungsrückerstattung (25% Steuersatz): $17,454.55. Sie schulden auf diesen Betrag 4.363,64 USD Steuern (25 % x 17.454,55 USD).
2. Langfristiger Kapitalgewinn (20% Steuersatz): $25,000. Auf diesen Betrag schulden Sie 5.000 US-Dollar Steuern (20 % x 25.000 US-Dollar).
3. Gesamtsteuerbetrag: $9,363.64

Viele Immobilieninvestoren vergessen die zusätzlichen 4.363,64 US-Dollar, die sie dem IRS schulden, bis ihr Steuerberater (oder der IRS) sie an dieses zusätzliche Bündel Freude in der Steuererklärung erinnert.

Die Abschreibung wird erst mit dem Verkauf der Immobilie ausgelöst. Wenn Sie die Immobilie niemals verkaufen und an Ihre Erben weitergeben, erhalten diese zum Zeitpunkt des Schälens des Knoblauchs eine erhöhte Basis auf den Marktwert und die Abschreibung verschwindet. Es ist das einzige Mal, dass der IRS seine Schuld nicht bekommt.

Vielleicht denkst du dir: „Selbst, ich werde einfach keine Abwertung hinnehmen. Auf diese Weise vermeide ich Abschreibungsrückzahlungen!”

Das mag in der Theorie gut sein, in der Praxis ist es nicht gut. Der IRS sagt, dass sie die Wiedereinziehung der Abschreibung für alle beanspruchen können zulässig Abschreibung, unabhängig davon, ob Sie eine Abschreibung vorgenommen haben oder nicht.

Wenn Sie also keine Abschreibung vornehmen, müssen Sie die Abschreibungsrückerstattung dennoch versteuern. Sie können auch von der Abschreibung profitieren, wenn Sie für die Wiedereinziehung der Abschreibung zahlen müssen.

Erweiterte Strategien für den Umgang mit der Wiedereinziehung von Abschreibungen

Es gibt eine Reihe von Strategien im Zusammenhang mit Mietimmobilien, die sich auf das Geschehen auswirken können, wie z.

Wenn Sie sich wirklich mit den Strategien befassen möchten, lohnt es sich wahrscheinlich, ein paar Stunden Zeit für einen Finanzplaner oder CPA zu investieren, um sicherzustellen, dass Sie Ihren Angriffsplan direkt vor dem Start haben. Was auch immer Sie tun, geben Sie nicht alle Ihre Gewinne aus, wenn Sie Ihr Mietobjekt verkaufen. Denken Sie daran, der Steuermann kommt!

Um mehr über dieses Thema zu erfahren, können Sie die IRS-Publikation 544, „Verkäufe und sonstige Verfügungen von Vermögenswerten“ (Häuser gelten als Eigentum nach Abschnitt 1250) und IRS-Veröffentlichung 527, “Mietwohnungen.”

Haben Sie Fragen oder Anregungen zur Wertberichtigung? Wenn ja, hinterlassen Sie sie in den Kommentaren unten.