Im Jahr 2012 trat Warren Buffett mit Moderatorin Becky Quick in der Squawk Box von CNBC auf.
Warren Buffett sagte zu Quick, dass er, wenn es praktikabel wäre, ein paar hunderttausend Einfamilienhäuser kaufen würde. Es ist eine sehr attraktive Anlageklasse.
Immobilien sind selbst eine attraktive Anlageklasse, auch weil sie nicht den gleichen massiven Zuwachs erfahren haben wie andere Vermögenswerte. Aktien haben ein enormes Wachstum erfahren, mit dem CAPE-Verhältnis (zyklisch bereinigtes KGV) bei über 30. Anleihen erscheinen in einem steigenden Zinsumfeld und einer sich abflachenden Zinsstrukturkurve weniger attraktiv.
Immobilien sind attraktiv. Es ist immer noch attraktiv.
Was ich weniger attraktiv finde, sind die Mechanismen der Investition in Immobilien. Wenn Warren Buffett es für unpraktisch hielt, ein paar hunderttausend Einfamilienhäuser zu kaufen, finde ich es zu viel Kopfzerbrechen, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu kaufen. Ich möchte kein Vermieter sein. Ich möchte auch nicht so viel Geld versenken eins Eigentum.
Ich will Abwechslung. Ich will Immobilien. Ich möchte es nicht in einen massiven REIT stecken und ich möchte kein Vermieter sein.
Zum Glück gibt es Crowdfunded-Immobilieninvestitionsplattformen und sie verändern die Art und Weise, wie Menschen in Immobilien investieren. Es gibt sogar Optionen für Leute
Hier sind 8 Gründe (und ein Vorbehalt!), warum sie die Art und Weise ändern werden, wie Menschen in Immobilien investieren:
Inhaltsverzeichnis
- REITs sind zu groß, zu allgemein
- Diversifizieren Sie kleine Investitionsbeträge über Projekte
- Viele Optionen für nicht akkreditierte Investoren
- Keine praktische Arbeit, Telefonate, Kopfschmerzen
- Plattformen kuratieren Immobilienangebote
- Nutzen Sie geografische Arbitrage
- Kurzfristige Anlagezeiträume, Optionen
- Niedrige / angemessene Gebührenstruktur
- Achtung: Sie sind nicht perfekt
REITs sind zu groß, zu allgemein
Ein REIT, kurz für Real Estate Investment Trust, ist ein Unternehmen, das Immobilien besitzt und manchmal betreibt, einkommenserzeugende Immobilien. Dies kann alles sein, von Büroparks über Krankenhäuser bis hin zu Einkaufszentren, Lagerhallen und allem dazwischen. Sie sind beliebt, weil Sie in Immobilien investieren und gleichzeitig Aktien dieser Unternehmen auf dem öffentlichen Markt kaufen und verkaufen können. REITs können wie jedes andere Unternehmen Dividenden ausschütten, was es zu einem großartigen Unternehmen macht Einkommen schaffender Vermögenswert.
Jeder kann in einen Immobilienfonds investieren und REIT-ETF (VNQ) von Vanguard hat kein Minimum bei einer Kostenquote von nur 0,12%.
Wenn es diese Möglichkeiten gibt, warum sollte jemand Crowdfunding-Immobilienprojekte in Betracht ziehen?
Wenn Sie in einen REIT investieren, erhalten Sie alles, in was sie investieren. Sie können nicht auswählen und auswählen. Ein REIT-Fonds investiert in andere REITs. Die Top-Beteiligungen von VNQ befinden sich in Unternehmen, die Sie wahrscheinlich nur erkennen würden, wenn Sie sich gewerbliche Immobilienangebote ansehen oder die Namen von Mall-Holdingunternehmen kennen würden. Die Top 10 sind Vanguard Real Estate II Index Fund, Simon Property Group Inc., Prologis Inc., Equinix Inc., Public Storage, AvalonBay Communities Inc., Equity Residential, Digital Realty Trust Inc., American Tower Corp. und Welltower Inc.
Mit Crowdfunding-Immobilien-Websites haben Sie Optionen. Sie können in einzelne Immobilien investieren, zum Beispiel mit ImmobilienMogul, oder Sie können sehr eng fokussierte eREITs auswählen, wie bei Fundraising. Die börsennotierten REITs sind massiv und haben einen riesigen geografischen Fußabdruck, sodass Sie keine Ineffizienzen finden und daraus Vorteile ziehen können.
REITs sind eine solide Set-and-Forget-Strategie für Immobilieninvestitionen, aber Sie verlieren den Vorteil Ihrer Flexibilität und Geschwindigkeit. Crowdfunding-Immobilieninvestitionen bieten Ihnen die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, mit denen größere REITs einfach nicht zu tun haben, weil sie zu klein sind. Diese kleinen Projekte können schlecht sein, wenn Sie Millionen bereitstellen müssen, aber sie können höhere Renditen für diejenigen bieten, die nur ein paar Tausend haben.
Diversifizieren Sie kleine Investitionsbeträge über Projekte
Apropos diejenigen, die nur ein paar Tausend haben, das ist alles, was Sie brauchen.
Wenn Sie ein Haus umkrempeln möchten, müssen Sie das Geld aufbringen, um das Haus zu kaufen und die Renovierungsarbeiten zu bezahlen. Selbst wenn du ein Haus kaufen um zu leben, so dass Sie sich für eine reguläre Hypothek qualifizieren, müssen Sie noch die Mittel für eine Anzahlung und die Renovierung aufbringen. Jede Investition wird relativ groß sein. Ein paar tausend Dollar reichen in den meisten Bereichen nicht aus.
Mit Crowdfunding-Immobilien können Sie bereits ab tausend Dollar in eine Vielzahl von Projekten investieren. Sie können Ihr Risiko nach Kreditnehmer, Anlagetypen, geografischem Standort und Projekttyp diversifizieren. Egal, ob Sie einen NNN (Triple Net) Einzelhandelsmietvertrag oder eine Einfamilien-Investition wünschen, Sie werden es auf einer Crowdfunding-Immobilienplattform finden.
Viele Optionen für nicht akkreditierte Investoren
Wenn Sie ein akkreditierter Investor mit einem Nettovermögen von 1 Mio. USD sind oder in den letzten Jahren einen sechsstelligen Betrag verdient haben, steht Ihnen das gesamte Universum zur Verfügung. Sie können in jede Crowdfunding-Immobilienplattform investieren und Ihre Immobilien auswählen.
Wenn Sie kein akkreditierter Investor sind, sind die Optionen auf „eREITs“ beschränkt. Diese ähneln den großen REITs, die wir zuvor erwähnt haben, außer dass diese normalerweise fokussierter sind.
Fundraising ist einer der Führer ist der nicht akkreditierter Immobilieninvestitionsraum und für 1.000 US-Dollar können Sie in ihre eREITs investieren. Sie haben fünf eREITs mit engeren Ansätzen – es gibt die Wachstums- und Einkommens-eREITs sowie drei regional fokussierte eREITs.
Sie haben auch "ePlans" mit einem Minimum von 500 USD. Sie entscheiden, ob Sie Einkommen oder Wertsteigerung, Ihr Risikoniveau, und sie legen Sie in einen Fonds ein, der Immobilien findet, die Ihren Bedürfnissen entsprechen. Dies sind typischerweise Wohnimmobilien und eine Mischung aus Debt- und Equity-Deals.
Keine praktische Arbeit, Telefonate, Kopfschmerzen
Wenn Sie ein Haus umdrehen, müssen Sie die Arbeit erledigen oder die Renovierungsarbeiten beaufsichtigen.
Wenn Sie ein Vermieter sind, müssen Sie einen Hausverwalter einstellen oder sich um die Suche, Abrechnung, Eintreibung und potenzielle Räumung von Mietern kümmern.
Wenn Sie in Crowdfunding-Immobilien investieren, arbeiten Sie nach Abschluss der Investition nicht. Sie haben immer noch die ganze Vorarbeit, um die Investition zu analysieren und zu sehen, ob sie für Ihren Gesamtplan eine gute Tanne ist. Nachdem das Geld überwiesen wurde, wird es wie ein REIT verwaltet.
Sie sammeln nur Schecks und lesen die Korrespondenz; Keine Telefonate um 2 Uhr morgens wegen eines undichten Warmwasserbereiters.
Plattformen kuratieren Immobilienangebote
Was die Vorabrecherche betrifft, so führen die Crowdfunding-Plattformen eine enorme Sorgfaltspflicht und Transaktionskuration durch. Viele der Projekte, die sie vorschlagen, werden nie an Investoren weitergegeben. Dies liegt daran, dass es einen enormen Kapitalbedarf gibt, aber nur sehr wenige geschäftswürdige Partner. Viele der Plattformen finanzieren Geschäfte vor, um den Abschluss zu erleichtern, und wenn diese Geschäfte für Millionen sind, werden sie nur Geschäfte vorfinanzieren, von denen sie wissen, dass sie Investitionen erhalten.
Es ist viel wie Syndizierungsgeschäfte außer Sie haben Fachleute, die die Überprüfung durchführen. Wenn Sie in der Lage sind, können Sie es selbst tun, aber die meisten Leute (mich eingeschlossen) sind es NICHT.
Die Plattformen sind nicht perfekt, aber wenn die Plattform Deals kuratiert, stellt sie sicher, dass Sie die wirklich schlechten verpassen. Sie sehen wahrscheinlich nicht einmal die Grenzangebote. Sie verschwenden keine Zeit und das ist Geld wert.
Sie können auch einen Großteil der Arbeitsrecherchen über die Immobilie, die Umgebung, den Partner und alle anderen Details, die Sie über einen Deal wissen möchten, durchführen. Das kann Ihnen enorm viel Zeit sparen, selbst wenn Sie von vornherein wissen, wo Sie suchen müssen!
Bei RealtyShares gab es beispielsweise einen Senior Debt Deal an einem Franchise-Standort in einem Bundesstaat des Mittleren Westens. Die Informationen, die sie auf einer 12-Monats-Note von einer Million Dollar sammelten, waren umfangreich. Es enthielt jedes Detail über die Immobilie (Sie können die Baulücke besichtigen, wenn Sie wollten), den lokalen Markt (Bevölkerungsdichte, Haushalt) Einkommen, DOT-Schätzungen des täglichen Verkehrs, benachbarte Einzelhändler), Management (Kreditnehmerdetails und -historie) sowie Verkaufsdaten aus dem Franchise selbst. Ich wusste das nicht, aber es dauert nur 125 Tage, um diesen Franchise-Shop aufzubauen!
(Ich verwende RealtyShares als mein Beispiel, weil ich über sie in eine Immobilie investiert habe und daher mit ihrer Plattform vertraut bin, aber sie haben seitdem geschlossen.)
Nutzen Sie geografische Arbitrage
Als ich jünger war, investierte ich in Immobilien in Kansas City, MO, während ich in Maryland lebte, weil die Immobilien in Missouri billiger waren. Die Immobilien in Howard County, MD, waren zu teuer. Immobilien in Kansas City waren viel billiger, zum Teil aufgrund der viel niedrigeren Lebenshaltungskosten.
Mit Crowdfunding-Immobilienplattformen können Sie überall investieren. Eine Immobilie an den beiden Küsten wird stärker betont, aber mitten im Land finden Sie immer noch viele Möglichkeiten.
Sie können in Manhatten-Projekte investieren, bei denen die Lebenshaltungskosten astronomisch sind, oder Sie können in Alabama investieren, das oft als einer der günstigsten Bundesstaaten zum Leben bezeichnet wird. Sie verdienen ein Einkommen in einem Lebenshaltungskostenbereich, während Sie in einen anderen, niedrigeren Lebenshaltungskostenbereich investieren, wodurch Ihr Geld noch weiter geht.
Kurzfristige Anlagezeiträume, Optionen
Schließlich sind diese Investitionen in der Regel sehr kurz. Die Equity-Deals dauern in der Regel 5-7 Jahre, während die Debt-Deals 12-36 Monate dauern.
Zum jetzigen Zeitpunkt gibt es sechs verfügbare Investitionen auf RealtyShares – 3 Eigenkapital, 3 Fremdkapital. Die Zielhaltedauer der Equity-Deals beträgt 7 Jahre, 5 Jahre und 5 Jahre. Die Laufzeiten der Kreditgeschäfte betragen 24 Monate, 12 Monate und 12 Monate.
Wenn Sie sich für ein Unternehmen entscheiden, das eREITs anbietet, kann Ihre Haltedauer so kurz sein, wie Sie möchten. Es gibt manchmal Regeln für die Rücknahme / Auszahlung von Anteilen, da Immobilien für eine längere Haltedauer gedacht sind. Beispielsweise, Fundraising ermöglicht Ihnen die Rücknahme von Anteilen, lässt Sie jedoch 60 Tage warten. RealtyMogul erlaubt auch vierteljährliche Einlösungen.
Niedrige / angemessene Gebührenstruktur
Die Gebühren für die Nutzung vieler Plattformen werden in der Regel dem Kreditnehmer und nicht dem Investor in Rechnung gestellt. Während diese ähnlich wie Maklertransaktionsgebühren weitergegeben werden können, können Sie den ROI einer Investition immer unabhängig davon analysieren.
Beispielsweise kann eine Immobilie auf RealtyShares eine Rendite von 9,50 % über 12 Monate bieten. RealtyShares kassiert 10,50% vom Kreditnehmer, nimmt 1% für sich und gibt die 9,50% an Sie weiter. Die Finanzen des Kreditnehmers können darauf hinweisen, dass die Immobilie eine Auszahlung von 10,50% unterstützen kann und die von RealtyShares erhobene „Gebühr“ scheint a. zu sein 9,5% auf jede Zahlung, aber wenn es für Sie sinnvoll ist, für 9,50% in diese Note zu investieren, ist es egal, wie die anderen Zahlen sind sind. (RealtyShares erhebt auch eine Ausgabegebühr für das Darlehen)
Alternativ berechnen einige der eREIT-Plattformen das Äquivalent einer Kostenquote. Mir ist keine Plattform bekannt, die eine Gebühr für den Beitritt erhebt (und wenn dies der Fall wäre, würde ich nie beitreten). Fundraising erhebt eine Jahresgebühr von 0,85% und RealtyMogul erhebt eine Jahresgebühr von 1,00%, die jedoch auf das von den REITs verwaltete Vermögen bezogen wird.
Achtung: Sie sind nicht perfekt
Diese Plattformen lösen viele der Probleme, die ich mit direkten Immobilieninvestitionen habe … aber sie sind nicht perfekt. Investieren birgt Risiken und Immobilien bergen ein hohes Risiko. Die Plattformen kuratieren die Geschäfte, aber Sie müssen den Kreditnehmer und die Immobilie noch überprüfen. Es wird schwierig sein, die Immobilien zu besuchen, es sei denn, Sie sind in der Nähe (dann geben Sie die geografische Arbitrage auf), sodass Sie sich für die harten Zahlen auf einen Großteil ihrer Recherche verlassen.
Keine praktische Arbeit bedeutet, dass Ihr Fachwissen in diesem Bereich verschwendet wird. Es gibt keine Möglichkeit, Schweißkapital in echtes Eigenkapital umzuwandeln. Du bist völlig passiv.
Es handelt sich um illiquide Anlagen. Sie können diese Notes oder Ihr Eigenkapital nicht verkaufen. Wenn Sie sich für einen Fonds entscheiden, können Sie ihn nach seinem Zeitplan einlösen. Der Mangel an Liquidität bedeutet, dass Sie diese nicht wie eine Kurzzeitinvestition. Verdammt, Sie können nicht einmal eine Strafe auf sich nehmen, um Ihr Geld zu bekommen.
Schließlich sind sie neu. Als Peer-to-Peer-Kredite wie Prosper und Lending Club anfingen, liebten sie alle. Dann waren da noch die Voreinstellungen. Die verschiedenen anderen Fallstricke. Immobilien selbst sind nicht neu, daher besteht die Möglichkeit, dass Probleme, mit denen wir konfrontiert sind, relativ neu sind, aber diese Plattformen sind es. Einige haben Hunderte von Millionen an Deals abgeschlossen. Andere haben dies nicht getan – also tun Sie Ihre Due Diligence auf der Plattform genauso gut wie bei jeder Investition.
Die Plattformen selbst bergen Risiken, da sie Startups sind und Startups scheitern können. Realtyshares hat vor kurzem geschlossen weil sie sich keine Risikokapitalfinanzierung sichern konnten, um das Wachstum anzukurbeln. Alle meine Investitionen dort zahlen sich vorerst noch aus, sie sind durch die zugrunde liegenden Immobilien abgesichert, aber jetzt warte ich ab, wer diese Vermögenswerte nach der Umstellung verwaltet.
Sie können dieses Risiko mindern, indem Sie mit einer Plattform arbeiten, die nicht durch Risikokapital unterstützt wird. EigenkapitalMultiple ist ein Beispiel für eine Plattform, die von Mission Capital, einem nationalen Immobilienkapitalmarktunternehmen, unterstützt wird. Um erfolgreich zu sein, müssen sie die Plattform nicht so schnell wie möglich erweitern und beenden. Sie sehen es nur als einen weiteren Kanal, um Investitionskapital zu generieren, und obwohl sie es wünschen, um zu wachsen, tun sie es nicht brauchen es schnell wachsen.
Aber ich kann mir keinen besseren Weg vorstellen, um in Immobilien zu investieren. Kanst du?