Was wäre, wenn ich Ihnen sagen würde, dass es eine Investition mit einer staatlich garantierten garantierten Rendite gibt?
Sie würden wahrscheinlich sagen – „Danke Jim, aber ich bin kein Dummy und kenne mich mit Einlagenzertifikaten aus und sie sind super langweilig.“ (sie sind auch super sicher!)
Wenn Sie den Titel dieses Beitrags lesen könnten, kennen Sie die Antwort wahrscheinlich schon: Steuerpfandrechte (und sie sind durch Immobilien gesichert).
Ich habe diese Dinge vor vielen Jahren kennengelernt und sogar an einer Steuerpfandversteigerung teilgenommen. Ich habe nichts gekauft, ich wollte nur die Erfahrung aufsaugen. Vor fast zehn Jahren besuchte ich auf den Stufen des Howard County Courthouse eine Versteigerung von Steuerpfandrechten, die auch als Steuerversteigerung bekannt ist.
Die Auktion findet hier nur einmal im Jahr statt, im Mai oder Juni, und die, an der ich teilgenommen habe, war wirklich informell. Ich bin mir nicht sicher, was sie mit 2020 machen werden, da die geplanten bereits abgesagt wurden. Ich dachte, alles, was die Regierung und die Gerichte betrifft, hätte eine Art Formalität. Es bestand buchstäblich aus einem Mann, der auf den Stufen stand, ein Klemmbrett in der Hand hielt und Pfandrechte ausrief, Gebote entgegennahm und Aufzeichnungen notierte.
Die Leute, die herumliefen, waren ähnlich informell. Sie wussten, was sie wollten, warteten auf die Pfandnummer und gaben ihre Gebote ab. Einige Leute telefonierten, andere waren mit ihren eigenen Klemmbrettern da, und es fühlte sich an, als würde jeder jeden kennen. Es war wie Storage Wars, aber mit den Häusern der Leute.
Ich dachte, dies sei eine gute Investition, aber wahrscheinlich nicht für mich... aber ich habe eine Menge gelernt.
Was ist Tax Lien Investing?
Staatliche und lokale Regierungen brauchen ihre Steuern, und wenn sie nicht bezahlt werden, müssen sie sie auf andere Weise zurückfordern. Grundsteuern sind für die meisten Kommunalverwaltungen eine Haupteinnahmequelle. Wenn ein Eigentümer die Grundsteuerrechnung nicht bezahlt, verpfändet der örtliche Landkreis oder die örtliche Stadt das Grundstück und versteigert dieses Pfandrecht an die Anleger durch eine Steuerpfandrechtsauktion.
Es kann variieren, aber die meisten lokalen Steuerbehörden versteigern ein Steuerpfandrecht nach zwei bis fünf Jahren unbezahlter Steuern. Der genaue Zeitraum hängt von den Landesgesetzen ab.
Einige Kommunalverwaltungen verkaufen Steuerpfandbriefe, bei denen Anleger den rückständigen Steuerbetrag bezahlen können. Der Staat bekommt sein Geld, und der Investor kann Zinsen eintreiben, wenn der Grundstückseigentümer seine ausstehenden Steuern zurückzahlt.
Der Grundstückseigentümer kann bis zu einem Jahr Zeit haben, um das Pfandrecht zurückzuzahlen. Sobald sie das Pfandrecht zurückgezahlt haben, verlassen Sie die Investition und sie besitzen die Immobilie wieder vollständig.
Wenn der Eigentümer in Verzug gerät, müssen Sie die Immobilie abschotten und vollständig in Besitz nehmen. Dann müssen Sie das Haus verkaufen oder in eine Mietwohnung verwandeln, um Kapitalerträge zu erzielen. In Wirklichkeit passiert dies selten, die meisten Anleger erhalten den von der Gemeinde vorgeschriebenen Zinssatz.
Steuerpfandrecht vs. Steuerurkunde
Die Steuerauktion, an der Sie teilnehmen, verkauft möglicherweise Steuerpfandrechte und Steuerbescheide. Obwohl diese beiden Begriffe ähnlich klingen, müssen Sie aufgrund von Steuerakten die gesamte Immobilie im Voraus kaufen.
Der Kauf von Zwangsvollstreckungsimmobilien während der großen Rezession von 2008, um sie zu rehabilitieren und gewinnbringend umzudrehen, ist ein Beispiel für Investitionen in Steuerrechtsakten. Nicht jeder Anleger hat die Zeit oder das Kapital, um in Steuerbriefe zu investieren.
Steuerpfandrechte erfordern nur, dass Sie in die rückständigen Steuern investieren. Nur ein paar tausend Dollar investieren zu müssen und ein abgeschottetes Haus nicht zu reparieren, ist für die meisten machbarer.
Ungefähr 30 Staaten lassen Städte und Landkreise Steuerpfandrechte versteigern.
Steuerpfandrechte ähneln einem Bankdarlehen für einen Autokredit oder eine Haushypothek, da es sich um eine Schuldverpflichtung handelt. Der Eigentümer kann die Immobilie nicht verkaufen oder refinanzieren, bis das Pfandrecht erlischt. In diesem Fall zahlen sie Ihnen den Pfandbetrag zuzüglich Zinsen.
Wie Sie Geld verdienen können, wenn Sie in Steuerpfandrechte investieren
Es gibt zwei Möglichkeiten, Geld zu verdienen, indem Sie in Steuerpfandrechte investieren:
- Einfache Zinszahlungen vom Grundstückseigentümer einziehen
- Zwangsvollstreckung auf die Immobilie und entweder verkaufen oder vermieten
Jeder Staat hat eine andere Zinsobergrenze für Steuerpfandrechte. In den meisten Staaten können Sie damit rechnen, zwischen 5 % und 18 % Zinsen auf den Pfandbetrag zu verdienen. Howard County legt einen Zinssatz von 18 % fest. Der reale (tatsächliche) Zinssatz, den Sie eintreiben können, hängt davon ab, wie wettbewerbsfähig die Steuerauktion ist, da alle auf das Pfandrecht bieten.
Bei den meisten Auktionen erhält der Anleger den niedrigsten Zinssatz. Die Auktion beginnt mit dem maximalen Zinssatz und reduziert sich mit jedem neuen Gebot. Zum Beispiel kann der Eröffnungszinssatz 18% betragen, aber der Gewinnsatz kann nur 5% betragen.
Theoretisch haben die risikoärmeren Immobilien einen niedrigeren Zinssatz und risikoreichere Immobilien liegen näher am höheren Zinssatz. Dies ist vergleichbar mit Peer-to-Peer-Krediten oder in gewerbliche Kredite investieren.
Die meisten steuerbegünstigten Investitionen erfordern keine Zwangsvollstreckung der Immobilie, aber es ist eine Möglichkeit. Sie sollten sich in erster Linie auf Ihren potenziellen Return on Investment konzentrieren.
In Steuerpfandrechte investieren: Schritt für Schritt
Investitionen in Steuerpfandrecht erfordern aus zwei Gründen viel Recherche. Erstens möchten Sie lieber, dass der Eigentümer das Darlehen zurückzahlt, und Sie verdienen Ihren Zinssatz. Zweitens, wenn dies nicht der Fall ist, möchten Sie sicherstellen, dass Sie die Immobilie verkaufen oder vermieten können, wenn Sie eine Zwangsvollstreckung vornehmen müssen.
Der beste Ausgangspunkt kann Ihr lokaler Immobilienmarkt sein. Sie müssen Informationen wie die Lage hochwertiger Nachbarschaften und Schulbezirke kennen. Eigentümer von hochwertigen Immobilien können auch ihre Steuerrechnung eher zurückzahlen.
Jede Stadt und jeder Landkreis hat unterschiedliche Verfahren für den Kauf von Steuerpfandrechten, das Eintreiben von Zinszahlungen und die Einleitung der Zwangsvollstreckung. Während Sie die Feinheiten Ihres Anlagemarktes kennen müssen, ist der Anlageprozess ähnlich. Studieren Sie dies, weil Sie nicht im Handumdrehen lernen möchten.
Fordern Sie eine Liste überfälliger Steuern an
Listen über säumige Steuern sind bei den meisten Steuereintreibern oder Finanzämtern der Stadt und des Landkreises erhältlich. Diese Listen können Ihnen sagen, welche Immobilien zur Auktion stehen.
Je nachdem, wie modern die Abteilung ist, können Sie die Liste möglicherweise per E-Mail erhalten. Bei antiquierteren Abteilungen müssen Sie eine Auflistung persönlich abrufen.
Sie sollten die Steuerliste nach diesen Details recherchieren:
- Adresse der Immobilie
- Höhe der geschuldeten Steuern
- Anzahl der Jahre überfälliger Steuern
Diese drei Faktoren helfen Ihnen, eine Kandidatenliste potenzieller Immobilien zu erstellen.
Um die Konkurrenz zu vermeiden, können Sie versuchen, den Immobilieneigentümer zu kontaktieren, um zu erfahren, ob er an einem Verkauf interessiert ist. Diese Taktik kann Ihnen helfen, einen Bieterkrieg zu vermeiden, wenn Sie die Steuerurkunde letztendlich kaufen möchten.
Sie können Ihre Kosten möglicherweise niedrig halten, wenn für ein unbebautes Paket nicht bezahlte Steuern anfallen – denken Sie daran Ackerland.
Bebaute Immobilien haben in der Regel höhere Immobilienwerte und können umfangreiche Reparaturen erfordern, wenn Sie am Ende eine Zwangsvollstreckung vornehmen.
Potenzielle Eigenschaften erforschen
Nachdem Sie herausgefunden haben, welche Immobilien zur Auktion stehen, erstellen Sie Ihre Kandidatenliste mit potenziellen Immobilien in Ihrem Kaufangebot.
Fahren Sie an den Unterkünften vorbei, um Ihren ersten Eindruck zu sehen. Wenn Ihnen die Immobilie und die Umgebung gefallen, sollten Sie ein Gebot abgeben.
Berechnen Sie vor der Auktion Ihr niedrigstes Zinsgebot. Nicht jeder Bieterkrieg ist es wert, gewonnen zu werden, wenn Ihr Geld woanders eine höhere Rendite erzielen kann.
An einer Auktion teilnehmen
Bei einigen Auktionen müssen Sie persönlich anwesend sein, um mitzubieten. Viele Orte gehen jetzt zu Online-Auktionen, um Langstrecken-Investoren in das Geschehen einzubringen.
Beide Auktionsverfahren können wettbewerbsfähig sein. Sie sollten Ihre Gebotslimits im Voraus kennen, um ein Überbieten zu vermeiden.
Der erfolgreiche Bieter zahlt diese Kosten im Voraus, um das Steuerpfandrecht zu kaufen:
- Unbezahlte Steuern
- Strafen
- Aufgelaufenen Zinsen
Dies sind die Steuern und Gebühren, die der Grundstückseigentümer der Regierung schuldet. Dies ist also der Mindestverkaufspreis.
Sammeln Zahlung
Die meisten Staaten verlangen, dass Sie dem Grundstückseigentümer mitteilen, dass Sie sein Steuerpfandrecht besitzen. Der Immobilieneigentümer zahlt Ihnen während der Einlösefrist monatlich aus.
Die meisten Einlösefristen betragen mindestens ein Jahr, können aber auch länger sein.
Wenn der Eigentümer das Pfandrecht nicht innerhalb der gesetzlichen Tilgungsfrist zurückzahlt, können Sie die Zwangsvollstreckung einleiten. Es gibt bestimmte Verfahren und Fristen, die Sie befolgen müssen, um eine ordnungsgemäße Abschottung durchzuführen. Stellen Sie sicher, dass Sie die Gesetze überprüfen, wenn Ihr Steuerpfandrecht zu einem Steuerverkauf wird.
Wer sollte investieren?
Steuerpfandrechte können eine konsequente Möglichkeit sein, kurzfristiges Einkommen zu erzielen, ohne Ihr gesamtes Geld an der Börse zu haben. Akkreditierte Investorenmit Erfahrung im Immobilieninvestment kann ebenfalls gut passen.
Die möglichen Renditen liegen zwischen 12% und 18%, abhängig von der Zinsobergrenze des Staates. Wie viel Sie verdienen können, hängt davon ab, in welchen Staat Sie investieren und wie niedrig Sie bieten.
In Bezug auf Zeit und erforderliches Kapital liegt die Anlage mit Steuerpfandrecht irgendwo zwischen dem Kauf eines Immobilienindexfonds (oder Crowdfund-Immobilien) und Häuser umdrehen.
Wer sollte nicht in Steuerpfandrechte investieren?
Steuerpfandrechtliche Investitionen sind nichts für diejenigen, die eine Hands-off einfacher Anlageansatz. Sie müssen Stunden damit verbringen, potenzielle Immobilien zu überprüfen, an einer Auktion teilzunehmen und möglicherweise die Immobilie zwangszuverschließen.
Steuerpfandrechte sind nicht der richtige Ort, um irgendwelche zu parken Bargeld, das du in drei Jahren brauchst. Steuerpfandrechte können jedoch eine spannende Möglichkeit sein, Ihr Portfolio zu diversifizieren, wenn Sie das Risiko ertragen, das Kapital für einen mittelfristigen Anlagehorizont zu haben.
Potenzielle Risiken von Investitionen mit Steuerpfandrechten
Diese Anlageidee ist nicht risikofrei, da der Grundstückseigentümer noch die überfälligen Steuern zahlen muss. Anstatt sie an die Regierung zu zahlen, bist du stattdessen am Haken. Während Investitionen mit Steuerpfandrechten weniger riskant sein können als Timing der Börse oder den Handel mit Penny Stocks, müssen Sie Ihre Due Diligence durchführen.
Hier sind einige der Risiken, denen Sie möglicherweise ausgesetzt sind, die Ihr potenzielles Einkommen verringern.
Niedrige Zinsen
Ein Bieterkrieg bedeutet, dass Sie möglicherweise keinen wünschenswerten Zinssatz erzielen. Das Investieren in Steuerpfandrecht erfordert viel Aufwand. Ihre potenzielle Kapitalrendite kann denen anderer Anlageideen ähneln, die weniger Aufwand erfordern.
Sie zahlen zusätzliche Steuern und Gebühren
Wenn Sie das Steuerpfandrecht besitzen, können Sie für zukünftige unbezahlte Steuern und Strafen haftbar gemacht werden, wenn der Eigentümer nicht zahlt. Möglicherweise müssen Sie sogar von der Stadt verhängte Bußgelder zahlen, wenn Sie den Rasen nicht mähen.
Grundstückseigentümer meldet Insolvenz an
Ein Richter kann den Zinssatz für Ihr Steuerpfandrecht rechtlich senken, wenn der Grundstückseigentümer Insolvenz anmeldet. Betrachten Sie dieses Risiko als Ertragskürzung für Ihren Favoriten Dividendenaktie.
Steuerpfandrechte verfallen
Die bei der Auktion gewonnenen Steuerpfandrechte können nach Ablauf der Einlösefrist verfallen. Wenn Sie nach Ablauf des Zeitraums keine Folgemaßnahmen ergreifen, können Sie Ihre ursprüngliche Investition verlieren.
Machen Sie sich mit den örtlichen Zwangsvollstreckungsvorschriften vertraut. Sie müssen das Zwangsvollstreckungsverfahren bis zu einer bestimmten Frist beginnen. Sie müssen dem Eigentümer auch Benachrichtigungen über die verpassten Zahlungen senden. Die unsachgemäße Befolgung eines Verfahrens kann Ihre Bemühungen zum Scheitern bringen.
Die Immobilie ist wertlos
Der Verkauf einer Zwangsvollstreckung ist keine garantierte Möglichkeit, Geld zu verdienen. Die Immobilie ist möglicherweise nicht einfach zu verkaufen, wenn die Struktur nicht instand gehalten wurde oder sich in einer schlechten Nachbarschaft befindet.
Außerdem wissen Sie nicht, welchen Schaden der Eigentümer beim Auszug anrichten wird.
Möglicherweise können Sie das Äußere einer Immobilie vor der Steuerversteigerung inspizieren, aber Sie können das Innere des Hauses möglicherweise erst besichtigen, nachdem Sie die Immobilie abschotten. Vom Zuschlag bis zum Betreten des Hauses kann es mehrere Jahre dauern. In dieser Zeit kann sich viel ändern.
Vermeiden Sie Nachbarschaften mit hohen Zwangsvollstreckungsquoten oder Wertminderungen von Immobilien. Die Vermeidung dieser Risiken verringert die Chance, eine „Unterwasser-Immobilie“ zu kaufen, die einen geringeren Marktwert hat als Ihre Investitionskosten.
Das Investieren in Steuerpfandrecht kann eine gute Investition sein, aber es kann viel Arbeit erfordern. Das ist einer der Gründe, warum ich es nicht getan habe.
Eine andere Sache ist, dass ich die Idee wirklich nicht mag, jemanden von einer Zwangsvollstreckung zu befreien und ihn aus seinem Haus zu werfen. Mir ist klar, dass dies selten vorkommt, aber ich würde es nicht einmal tun wollen. Es gibt andere, weniger emotional angespannte Wege, um seinen Lebensunterhalt zu verdienen.