RealtyMogul Review: Immobilieninvestitionen für alle Investoren

Immobilieninvestitionen werden oft als eine der zuverlässigsten Methoden angesehen, um Vermögen aufzubauen und anzuhäufen, aber Investitionen in einzelne Immobilien waren nie attraktiv.

Es braucht viel Zeit, um einzelne Eigenschaften zu recherchieren und zu überprüfen. Es erfordert viel Fachwissen, das ich nicht habe, wie die verschiedenen Teile eines Hauses zu bewerten, und ich habe nicht die Bandbreite, um zu lernen und zu verinnerlichen. Außerdem sind Gewerbeimmobilien das, was mich am meisten interessiert, und viele der besten Projekte stehen Einzelpersonen einfach nicht zur Verfügung, es sei denn, Sie haben eine große Menge an Kapital zur Verfügung…

… bis um Crowdfunded-Immobilieninvestition. 🙂

Ich denke, die Die Zukunft der Immobilieninvestitionen liegt in der Crowdfunding-Route und eines der bemerkenswertesten Unternehmen in diesem Bereich ist RealtyMogul.

Inhaltsverzeichnis

1. Wer ist RealtyMogul?
2. Arten von Anlagemöglichkeiten
3. Was ist MogulREIT?
4. Schneller Anmeldeprozess
5. Überprüfen Sie offene, finanzierte und geschlossene Opportunities
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6. RealtyMogul-Gebührenstruktur
7. Vorteile und Nachteile von RealtyMogul

Wer ist RealtyMogul?

ImmobilienMogul wurde 2012 von CEO Jilliene Helman gegründet, als sie Vizepräsidentin der Union Bank in Los Angeles war. CA, und wurde 2013 gegründet, nachdem sie Justin Hughes, CTO von RealtyMogul, eingestellt und einen kleinen Samen aufgezogen hatte runden. Seitdem haben sie fünf weitere Male Geld für insgesamt 46,6 Millionen US-Dollar gesammelt, darunter Lead-Investoren wie Canaan Partners und Sorenson Capital.

Sie haben über 150.000 Mitglieder gewonnen und in über 2 Milliarden US-Dollar Immobilienwert investiert und über 82 Millionen US-Dollar an Investoren ausgezahlt. Sie sind schon eine Weile dabei und hatten guten Erfolg mit den abgeschlossenen Geschäften. Sie rühmen sich, dass sie tausend Deals sehen, bevor sie einen genehmigen, der ihren Standards entspricht.

Wenn Ihnen der Name bekannt vorkommt, haben Sie vielleicht von ihrem berühmtesten Deal gehört – 1,5 Millionen US-Dollar für das Hard Rock Hotel in Palm Springs, CA. Die Gehaltserhöhung fand 2014 statt und war der erste Crowdfunding-Hoteldeal in den USA. Das Hard Rock Hotel gab Millionen von Dollar für die Renovierung des ehemaligen Hotels Zoso aus und eröffnete den Standort im Oktober 2013 wieder. Wenn Sie einer der Aktieninvestoren waren, erhielten Sie besondere Vergünstigungen wie 25 % Rabatt auf den Zimmerpreis, 50 US-Dollar an Guthaben für Speisen und Getränke, die Nutzung der luxuriösen Owner’s Cabana sowie Upgrades und andere VIP-Vergünstigungen. (Wenn du auf der Plattform bist, hier ist die archivierte Angebotsseite)

Arten von Anlagemöglichkeiten

ImmobilienMogul bietet sowohl Eigenkapital- als auch Fremdkapital-/Darlehensgeschäfte für akkreditierte Investoren sowie ein Investment im REIT-Stil namens MogulREIT an.

Sie begannen damit, Eigenkapitaltransaktionen anzubieten, wie viele andere Crowdfunding-Immobilieninvestitionsseiten, fügten jedoch schnell Schulden- und Darlehensprodukte hinzu. Sie bieten nur gewerbliche Angebote an – Gewerbe-, Industrie-, Büro-, Hotel-, Einzelhandels- sowie Mehrfamilienimmobilien wie Wohnungen. Früher boten sie Wohnangebote an, aber nicht mehr.

Die Transaktionsstruktur wird Ihnen bekannt vorkommen, wenn Sie zuvor Crowdfunding-Immobilieninvestitionen getätigt haben.

Was ist MogulREIT?

MogulREIT ist das REIT-Produkt von RealtyMogul. MogulREIT I wurde im August 2016 gegründet und hält eine Mischung aus Fremd- und Eigenkapitalvermögen (55% Fremdkapital, 45% Eigenkapital) im gewerblichen Immobilienbereich in den USA. Er zielt auf eine jährliche Ausschüttung von 8,00 % ab, wobei die Ausschüttungen monatlich erfolgen.

Sie müssen kein akkreditierter Investor sein in MogulREIT zu investieren, solange Ihre Anlage in den Fonds nicht mehr als 10 % Ihres Jahreseinkommens oder Nettovermögens (je nachdem, welcher Betrag höher ist) ausmacht.

Die Mindestinvestition beträgt nur 1.000 US-Dollar und wird verwaltet von Dienstleistungen des Opus-Fonds, ein Fondsverwalter mit Sitz in Illinois. Sie können in MogulREIT I über eine selbstgesteuerte IRA investieren, aber die minimale Anfangsinvestition erhöht sich auf 5.000 USD.

MogulREIT II ist ihr zweiter MogulREIT-Fonds und der Unterschied besteht darin, dass er auf Mehrfamilienhäuser und nicht auf Gewerbeimmobilien ausgerichtet ist und vierteljährlich ausschüttet.

Schneller Anmeldeprozess

Der Anmeldevorgang war schnell. Sie müssen ein kurzes Anlegerprofil ausfüllen, das mit der Frage nach Ihrem Nettovermögen und Ihrem Einkommen für dieses und die beiden Vorjahre beginnt. Dies dient dazu, festzustellen, ob Sie ein akkreditierter Investor sind (Nettowert von mehr als 1 Million USD ohne Hauptwohnsitz oder Einkommen von mindestens 200.000 USD für dieses Jahr und zwei vorherige, 300.000 USD, wenn Sie verheiratet sind).

Dann geht es in sechs Fragen zum Risiko wie Ihre Risikotoleranz, Haltefristen und Anlageerfahrung. Alles ziemlich Standard. Nach dem Anmeldevorgang werden sie Sie anrufen (oder Sie können sie anrufen, sie senden eine E-Mail mit einer anzurufenden Nummer), um Ihre Informationen zu bestätigen.

Bis Sie dies tun, sind die einzigen Möglichkeiten, die Sie sehen werden, die MogulREITs.

Überprüfen Sie offene, finanzierte und geschlossene Opportunities

Nach einem kurzen Telefonanruf, der meinen akkreditierten Status bestätigte, konnte mein Konto alle ihre Angebote sehen.

Ich stöberte zuerst in ihren früheren Angeboten herum. Das Schöne an ihrer Seite "Vergangene Investitionen" ist, dass sie abgeschlossen und finanziert sind. Abgeschlossen bedeutet 100% erledigt, während finanziert bedeutet, dass sie finanziert sind und auszahlen. Es ist eine gute Unterscheidung.

Das bisherige Angebot umfasste alle Arten von Immobilien (Büro, Mehrfamilienhaus, Selfstorage, Industrie, etc.) über das ganze Land verteilt (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) mit Anlagearten von Aktien und Schuld. Sie sind auch mutig genug, den tatsächlichen IRR (interne Rendite) zu zeigen, etwas, das Sie wissen, weil es abgeschlossen ist. Meistens waren sie höher als das IRR-Ziel, ein schöner Bonus.

Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels gab es fünf offene Anlagemöglichkeiten, von denen drei 1031 förderfähig waren.

Was bedeutet 1031 Berechtigt? Abschnitt 1031 ist der Teil des Steuergesetzbuchs, der besagt, dass Sie Veräußerungsgewinne aufschieben können, wenn Sie gleichartiges Eigentum tauschen. Bei RealtyMogul werden diese Immobilien (passiv) in Delaware Statutory Trusts gehalten, und wenn Sie vorhandene Immobilien verkauft haben, die 1031-berechtigt sind, steht diese DST vollständig der 1031-Börse zur Verfügung. Bestehende 1031 Anleger können ein höheres Minimum haben als Baranleger.

RealtyMogul-Gebührenstruktur

Die Gebührenstruktur hängt von der Art des Geschäfts ab und wird unter Gebühren auf der Registerkarte Finanzen jedes Geschäfts deutlich angegeben.

Bei direkten Beteiligungen listen sie alle an alle beteiligten Unternehmen ausbezahlten Gebühren auf.

Als ich einen Deal zum Kauf eines Mehrfamilienhauses überprüfte, fielen einmalige Gebühren von 2% an die Immobiliengesellschaft und 4% an den Makler-Händler an. Hinzu kommen wiederkehrende Gebühren in Höhe von 4% des Bruttoeinkommens an die Hausverwaltung und 1% an RealtyMogul als Verwaltungs- und Verwaltungsgebühr. Sie müssen die Gebührenliste überprüfen, da nicht alle Dealtypen gleich strukturiert sind, einige haben mehr Gebühren und andere weniger.

Für die REITs sind die Gebühren im Angebotsrundschreiben aufgeführt und erfordern ein wenig Recherche. An den Verwalter wird eine Vermögensverwaltungsgebühr von 1% gezahlt.

Vorteile und Nachteile von RealtyMogul

Der größte Vorteil für RealtyMogul besteht darin, dass sie sowohl für akkreditierte als auch für nicht akkreditierte Investoren Optionen haben. Die MogulREITs sind solide Angebote mit klarer Differenzierung (Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser) und einer ordentlichen Verbreitungsrate und -frequenz. Sie müssen etwas tiefer in die Gebühren einsteigen, da sie teurer sind als andere REITs, aber es ist ein anderes Produkt (REIT. von Vanguard nur in börsennotierte Immobilienunternehmen investiert, nicht die Finanzierung einzelner Projekte beschafft, überprüft und koordiniert).

Es gibt eine Vielzahl von Direktinvestitionen und die Möglichkeit, Section 1031 zu nutzen, bedeutet, dass Sie bei Ihren Investitionen steuereffizienter sein können. Die Mindestbeträge für diese Direktangebote sind höher als bei einigen anderen Plattformen (von den fünf verfügbaren Angeboten ist das Mindestmaß 25.000 US-Dollar), aber alle anderen Aspekte der Geschäfte waren ähnlich (Haltezeit, prognostizierte IRR und Cash-on-Cash-Renditen, etc).

Dies ist kein Nachteil auf der Plattform, aber für die Anlageart – sie ist illiquide. Wenn Sie in eine Immobilie investieren, können Sie Ihren Anteil nicht auf einem Sekundärmarkt verkaufen. Bei den MogulREITs können Sie Ihre Anteile zurückgeben, aber es ist begrenzt. So ist es bei echten Immobilieninvestitionen, also sollte es nicht überraschen, und die meisten REITs haben Beschränkungen für den Handel (sie sind nicht für den Handel gedacht, also beschränken sie Sie auf Käufe und Rücknahmen).

Ich mag es, wie sie den tatsächlichen IRR bei früheren Deals geteilt haben, aber sie zeigen keine der Angebotsdokumente. Sie können die finanzierten Deal-Dokumente überprüfen, was Spaß machen kann, wenn Sie in den Nachrichten darüber lesen und neugierig sind, wie sie präsentiert wurden, aber sobald sie abgeschlossen sind, sind sie geschlossen. Es fühlte sich an, als würde ich betrügen, als ich das Angebot für das Hard Rock Hotel las und alle Vergünstigungen sehen konnte, die sie boten, obwohl es vor einiger Zeit geschlossen wurde.

Wir alle wissen jedoch, dass Immobilieninvestitionen nicht ohne Risiko sind. Mitte April 2018 gab das Hard Rock Hotel bekannt, dass es Herunterfahren das Hard Rock Hotel in Palm Springs. Also… Vergünstigungen sind nett, aber nicht, wenn das Hotel schließt. 🙂

Wie auch immer, schau es dir an, wenn du interessiert bist und es ist kostenlos, dich anzumelden.

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