Als Peer-to-Peer-Kreditplattformen wie Prosper und Lending Club zum ersten Mal auftauchten, waren die Leute verrückt nach ihnen. Es war ein neuer Vermögenswert, in den man investieren konnte, und die Leute analysierten sie, um einen Vorteil zu finden.
„Investieren“ in unbesicherte Privatkredite klingt riskant, aber da es so neu ist, wusste niemand genau, wie riskant. Viele dieser Investitionen standen erst später zur Verfügung akkreditierte vermögende Anleger.
Die Plattformen ließen ihre Analysten und Aktuare versuchen, Ausfallraten zu prognostizieren und die Kredite entsprechend zu bewerten … aber niemand weiß es wirklich.
Die geringen Investitionsmindestbeträge, oft 5 oder 10 US-Dollar, bedeuteten, dass Sie Ihre Investition auf mehrere Kredite und Ihr Risiko verteilen konnten. Ein Kredit von 100 USD an einen Kreditnehmer ist volatiler als Kredite von 5 USD an 20 Kreditnehmer.
Das Problem war, dass die Ausfallraten für diese Kredite nur Vermutungen waren. Privatkredite sind notorisch launisch. Denken Sie darüber nach – wenn die Dinge nach Süden gehen, werden Sie Ihr Geld bezahlen?
Stromrechnung, Kreditkartenrechnung, ungesichertes Darlehen von Ihrer Bank oder ein ungesichertes Darlehen auf einer Peer-Lending-Plattform? Die Antwort ist ziemlich klar.Und wenn diese Schätzungen der Ausfallraten nicht korrekt sind und die Dinge aus den Fugen geraten, wie wir es 2007 und 2008 (Große Rezession) gesehen haben, passieren schlimme Dinge. Anstelle von 5 % Standardwerten haben Sie mehr als 10 % Standardwerte gesehen.
Glücklicherweise durfte ich als Einwohner von Maryland nicht in diese Banknoten investieren und verpasste den Spaß steigender Ausfallraten. Heutzutage kann ich in Crowdfunding-Immobilien investieren und ich hoffe, dass ich diese potenziellen Verluste vermeiden kann, indem ich die Ausfallraten verstehe.
Leider ist das Ausfallrisiko bei Immobilieninvestitionen (buchstäblich) ein Teil der Gleichung. Aber es ist nicht immer das lustigste Gesprächsthema. Das macht Sinn; Denn wer will schon von Düsternis und Untergang reden, wenn Geld verdienen das eigentliche Ziel ist?
Meine Erfahrungen mit Crowdfunded Real Estate
Um diesen Artikel in einen Kontext zu setzen und Sie darüber zu informieren, wie ich über das Ausfallrisiko nachgedacht habe (was ich für das größte Risiko dieser Geschäfte halte), wollte ich kurz mitteilen, wie es mir geht beteiligt.
Was dieses Schreiben angeht, habe ich 15.000 US-Dollar für zwei Deals auf RealtyShares (der seitdem aufgehört hat, neue Investoren anzunehmen und neue Geschäfte zu tätigen). Bei RealtyShares investieren Sie in einzelne Immobilien, nicht Fonds kaufen die Immobilie. Ich kann nicht zu den Einzelheiten jedes Deals sprechen, er verstößt gegen die Servicebedingungen und ist nicht sehr relevant, aber der erste war ein Common-Equity-Deal mit einer Haltedauer von 5 Jahren. Der zweite ist noch offen, obwohl ich mich dem Deal verschrieben habe.
Der erste Deal hatte vierteljährliche Cash-Renditen im Einklang mit den Prognosen, daher war ich damit zufrieden, und die vierteljährlichen Updates waren zeitnah und umfassend. Es ist eine fast 160.000 Quadratmeter große. Einzelhandelsflächen (ein Einkaufszentrum nennen wir es, wenn wir in New York aufwachsen) und sie bieten all das Details, die ich mir vorstellen könnte, einschließlich vollständiger Jahresabschlüsse, Bilanz und Cashflow Aussagen. Ich fühle mich informiert.
Was Sie über das Ausfallrisiko wissen müssen
Ohne entsprechend angepasste Risikoprofile werden Sie möglicherweise mit dem Konzept des Ausfalls vertrauter, als Ihnen lieb ist. Nutzen Sie diese Gelegenheit, um mehr über die Vor- und Nachteile von Versäumnissen zu erfahren – und wie Sie sie vermeiden können.
Erstens, was ist die Ausfallrate? Manchmal auch als „Kohortenausfallrate“ bezeichnet, ist dies der Prozentsatz der Kredite, den Kreditgeber nach mehreren versäumten Zahlungen als Verluste abschreiben. Nach der Abschreibung von Krediten werden diese in der Regel an eine Agentur zum Inkasso übergeben. In einigen Fällen kann ein Verzugszinssatz gelten, und dies ist ein höherer Zinssatz, der von einem Kreditnehmer erhoben wird, der einen bestimmten Zahlungsbetrag verpasst hat.
Während einzelne Unternehmen und Fonds ihre Ausfallraten im Allgemeinen nicht veröffentlichen, Die Federal Reserve berichtet, dass es 2017 eine Ausfallquote von 0,74 Prozent bei gewerblichen Immobilienkrediten bei US-Banken gebucht. Mit anderen Worten: Bei einem von 135 von US-Banken bearbeiteten Gewerbeimmobilienkrediten wurde im letzten Jahr mindestens eine Zahlung verpasst.
Warum fallen Kreditnehmer in Zahlungsverzug? Es gibt eine Menge Gründe. Es kann so einfach sein wie persönliche finanzielle Probleme – etwa wenn Sie überfordert oder überschuldet sind. Bei Gewerbeimmobilien kann man sich darauf verlassen, dass die meisten Kreditnehmer über die Ressourcen verfügen, um in solchen Fällen Liquiditätsengpässe zu decken (was durch die Ausfallquote von 0,74 Prozent belegt wird).
Das heißt, Sie möchten nicht mehr als Ihren gerechten Anteil an diesen 0,74 %-Deals halten. 🙂
Um dies zu vermeiden, müssen Sie beim Immobiliensponsor, der die kreditnehmende Einheit – und das Budget des Projekts – kontrolliert, gründliche Sorgfalt walten lassen, bevor Sie auf der gestrichelten Linie unterschreiben.
Wie bewerte ich das Ausfallrisiko?
Während Es gibt keinen todsicheren Weg, um Ihr Portfolio vor Investitionen in Kredite zu schützen, die in einem Zahlungsausfall enden, gibt es mehrere Schritte, die umsichtige Anleger unternehmen, um sich zu schützen. Der erste und wichtigste Schritt ist eine gründliche Due Diligence.
Als Ausgangspunkt sind hier einige wichtige Punkte zu beachten:
- Sponsoring. Glaube ich an diesen Businessplan und an die Fähigkeit des Sponsors, ihn geschickt umzusetzen? Hat der Sponsor diese Strategie bereits für diesen Asset-Typ ausgeführt? Oder auf diesem Markt? Wie viele Jahre Erfahrung hat die Patenschaftsgruppe?
- Physisches Gut. Wann wurde die Immobilie gebaut? Wann wurde es zuletzt renoviert? Wann wurde das Dach, der Parkplatz, der Aufzug oder die Mechanik zuletzt ausgetauscht? Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Immobilie kurzfristig oder langfristig investiert werden muss?
- Hebelkraft. Der Leverage kann von einem Kredit von nur 50 % bis zu einem stabilisierten Wert (LTV) bis zu 80 % oder mehr variieren. In einigen Fällen kann es sogar sinnvoll sein, über 80% zu gehen. Aber im Allgemeinen sollten Mehrfamilienprojekte für das vorrangige Darlehen 80 % oder weniger betragen und andere stabilisierte gewerbliche Vermögenswerte sollten 70 % oder weniger betragen. Eine Überschuldung kann zu Zahlungsverzug führen, der zu Zahlungsverzug führen kann, was zu einer Zwangsvollstreckung führen kann.
- Schuldenbedingungen. Zieht der Sponsor bei diesem Projekt sein Portemonnaie aus? Spiegeln die Schuldenkonditionen die wichtigsten Stärken und Schwächen des Projekts und des Kreditnehmers wider? Und ist die Kreditlaufzeit angemessen? Das Refinanzierungsrisiko steigt erheblich, wenn die Schulden in einem nachgebenden Markt fällig werden und der Immobilienwert gesunken ist.
- Mieter. Werden Sie am Ende den Sack halten, wenn Ihre Mieter umziehen oder aufgrund von Wettbewerbskräften oder anderen unvorhergesehenen Trends die Miete nicht zahlen?
- Cap-Rate. Wie wettbewerbsfähig ist der aktuelle Markt? Stehen die Cap Rates (Immobilienwerte im Verhältnis zum Betriebseinkommen) unter Aufwärtsdruck, d. h. scheinen die Immobilienwerte zu sinken? Steigen die Zinsen? Wie begründet ist die Annahme der Exit-Cap-Rate, also das Verkaufspreisziel? Ist diese Annahme des Ausstiegspreises sinnvoll?
- Markt und Lage. Ist der Marktzyklus für Ihr Asset günstig? Befindet es sich außerdem in einem Teilmarkt mit positiven Trends bei Miete, Auslastung, Bevölkerung, Demografie und Beschäftigungswachstum?
- Konstruktion. Hat der Bau, sei es als Neuentwicklung oder wertschöpfende Verbesserung einer Bestandsimmobilie, das Potenzial, Kostenüberschreitungen oder Verzögerungen zu verursachen? Wenn ja, wie wird dieses Risiko gemindert?
- Leasing. Hat der Sponsor ausreichend Marketing-, Mieterausbau- und/oder Vermietungsprovisionsreserven für die Vermietung der Immobilie bereitgestellt?
Die Liste ist als Einführung gedacht, als Glossar für die Suche, aber nicht umfassend. Jedes dieser Themen würde einen eigenen Beitrag verdienen!
Risikoprofile nach Anlagetyp
Welche strukturellen Risiken birgt Ihre Anlage angesichts unseres Wissens über Ausfälle und Ausfallraten?
Heutzutage gibt es drei Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren:
- Crowdfunding – Wo Sie ein kleines Stück eines Deals kaufen, wie bei RealtyShares und anderen Crowdfunding-Immobilienseiten.
- Fondsinvestitionen – Wenn Sie in REITs (ETFs oder Investmentfonds) oder über kleinere REIT-ähnliche Unternehmen investieren (viele der nicht akkreditierte Crowdfunding-Sites sind so aufgebaut)
- Direkter Immobilienbesitz – Wo Sie Immobilien direkt oder über Syndikate kaufen
Crowdfunding privater Anteile an Immobilienprojekten ermöglicht es einzelnen Anlegern, Geld in eine juristische Person (LLC) zu investieren, die in ein Immobilienprojekt investiert oder diesem Projekt Geld leiht. Im Allgemeinen bieten Crowdfunding-Sites niedrigere Gebühren als die meisten REITs. Auch weil diese privat sind Anlagen, die Anlageperformance korreliert relativ weniger mit dem S&P 500 und anderen liquiden Märkten Indikatoren. Daher kann es eine attraktive Möglichkeit sein, Ihr Portfolio zu diversifizieren, sowohl nach geografischen Märkten, Vermögenswerten und Anlagearten.
Die Tatsache, dass mit einer bestimmten Investition nur eine Immobilie verbunden ist, bedeutet, dass bei einer Underperformance des Projekts nur wenig zurückgegriffen werden kann. Allerdings stellen hier Ausfälle ein geringeres Risikoprofil dar, da die Immobilie den Kredit absichert und somit als Versicherung fungiert. Darüber hinaus sind Zwangsvollstreckungsauktionen eine Option, falls der Sponsor oder Grundstückseigentümer zahlungsunfähig wird.
Öffentlich gehandelte Real Estate Investment Trusts (REITs) sind professionell verwaltete Portfolios diversifizierter Immobilien; Die meisten Fonds investieren in Gewerbe-, Unternehmens- oder Mietvermögen. Obwohl der Handel mit börsennotierten REITs relativ einfach ist, können sie mit einem erhöhten kurzfristigen Volatilitätsrisiko verbunden sein, da ihre Wertentwicklung relativ stärker mit dem Aktienmarkt korreliert. Wenn Sie während einer Rezession aussteigen (was viele versuchen werden), können Ihre Renditen beschädigt werden.
Fondsanlagen bieten ein anderes Risikoprofil als Direktanlagen. Da ein Fonds ein Korb von Immobilien und Projekten ist, orientiert er sich oft eher an Kohortenausfallraten und der Gesamtmarktperformance. Es bietet jedoch weniger Kontrolle und Anpassung, da Investoren nicht auswählen können, in welche einzelnen Projekte sie investieren möchten. Allerdings bieten diese Anlageformen auch Liquidität, d. h. Sie können Ihre Aktien nach dem Kauf handeln.
Direkter Immobilienbesitz ist, wenn Sie einzelne Immobilien direkt selbst besitzen. Wenn Sie sich für diese Anlageform interessieren, können Sie davon ausgehen, dass Sie viel Zeit in Ihre Immobilieninvestitionen investieren und sehr praktisch und in jedes Detail dieser Immobilien involviert sind. Sie haben die volle Kontrolle und können so konservativ oder riskant sein, wie Sie möchten.
Diese Art von Verantwortung kann reizvoll sein, aber es ist wichtig, realistisch zu sein, dass Sie das Hauptrisiko sind, wenn es um den direkten Besitz von Immobilien geht. Haben Sie den Markt richtig gelesen? Einen umsetzbaren Businessplan erstellt? Wirst du es durchschauen können?
Die Probleme der täglichen Immobilienverwaltung sind ein wichtiger Grund dafür, dass viele Investoren es vorziehen, die Zeit und das Know-how anderer zu nutzen. Professionelle Immobilieninvestoren auf kuratierten Marktplätzen widmen oft ihre gesamte Karriere dem Erlernen der Besonderheiten eines bestimmten Marktes. Passives Immobilieninvestieren bietet Ihnen die Möglichkeit, von dieser Fachkompetenz zu profitieren – und das alles, während Sie ungestört Ihrem täglichen Leben nachgehen.
Umgang mit Ausfällen nach Anlagetyp
Was passiert, wenn es bei verschiedenen Asset-Typen zu Ausfällen kommt?
Bei Crowdfunding-Immobilien investieren Sie in einen Schuldschein- oder Aktiendeal mit dem Sponsor. Wenn die Dinge nach Plan laufen, verlassen Sie sich darauf, dass die Plattform die Dinge richtig macht (oder so richtig wie .) möglich) und daher muss ein Teil Ihrer Sorgfaltspflicht darin bestehen, wie das Unternehmen mit diesen unvermeidlichen Maßnahmen umgehen will Situationen.
Bei REITs verwaltet der Fonds die verschiedenen Ausfälle und versucht, Ihnen eine gemischte Rendite zu bieten, die Ihren Bedürfnissen entspricht. Sie können 10 % versprechen (als Beispiel), aber dazu können auch Geschäfte gehören, bei denen sie 15 % erhalten, um solchen Geschäften entgegenzuwirken, die möglicherweise ausfallen (oder in Zahlungsverzug geraten usw.). Für Sie ist es ein unsichtbarer Teil der Investition und spiegelt sich nur in den Renditen des Fonds selbst wider.
Bei direktem Eigentum sind Sie der „Sponsor“ (um Crowdfunding-Begriffe zu verwenden). 🙂
Letztendlich hat die Diversifizierung Ihres Portfolios das Potenzial, Ihre Renditen zu steigern, egal ob Sie risikotolerant, risikoscheu oder irgendwo im Spektrum sind, und Immobilien sind ein wirkungsvoller Weg, dies zu tun.
Bei diesen neuen Crowdfunding-Plattformen ist es immer noch wichtig zu verstehen, dass das Ausfallrisiko ein ernstes Problem darstellt. Lassen Sie sich nicht von den Versprechungen zweistelliger Renditen verführen, denn nicht jeder Deal wird aufgehen. Wissen Sie, wie mit Ausfällen umgegangen wird, denn sie werden auftreten, und Sie möchten wissen, in welche Plattform Sie investieren, wird Ihnen den Rücken freihalten und sich nicht vor dieser seltenen Unvermeidlichkeit verstecken.