Was ist Immobilien-Syndication?

Ich habe immer gehört, dass Immobilien der Weg zum Wohlstand sind. Hast du wahrscheinlich auch.

Für viele Amerikaner bedeutet das Ihren Hauptwohnsitz. Sie kaufen es, Sie leisten Ihre Hypothekenzahlungen, und diese „erzwungenen Ersparnisse“ plus Immobilienzuwachs führen zu Eigenkapital, das oft einen Betrag ausmacht großer Prozentsatz Ihres Nettovermögens.

Für andere bedeutet es, in Immobilien außerhalb des eigenen Zuhauses zu investieren. In einigen Fällen bedeutet dies, sich in Immobiliensyndizierungsgeschäfte.

Die Syndizierung von Immobilien ist die Art und Weise, wie normale Investoren, wie ich, sich an Immobilientransaktionen im Wert von mehreren Millionen Dollar beteiligen können.

Tatsächlich wurde ich auf diese Weise in den Kauf einer 8,15 Millionen US-Dollar teuren Apartmentanlage mit 98 Einheiten in Arizona im Rahmen einer Immobiliensyndizierung mit einer prognostizierten internen Rendite (IRR) von 14-18% involviert.

Der Schlüssel ist zu verstehen, wie die Immobiliensyndizierung funktioniert, wie Sie ein Syndikat finden, dem Sie beitreten können, und wie Sie es überprüfen können, damit Sie eine solide Rendite erzielen:

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist Immobilien-Syndication?
2. Wie sind Immobilienkonsortien aufgebaut?
3. Wie unterscheiden sich Syndizierungen von REITs?
4. Sind Immobiliensyndizierungen passiv?
5. Wie findet man ein Immobilienkonsortium?
6. Wie passt Crowdfunding ins Bild?

Was ist Immobilien-Syndication?

Ein Immobilienkonsortium ist, wenn eine Gruppe von Investoren Geld in eine Immobilientransaktion investieren, die von a. zusammengestellt wurde Sponsor.

Die einfachste Analogie ist, wenn Sie und ein paar Freunde einen Waschsalon betreiben möchten. Waschsalons sind teuer, weil Sie das Gebäude, die gesamte Reinigungsausrüstung usw. Sie sind jedoch im Vergleich zu anderen Unternehmen relativ einfach zu bedienen.

Sie und eine Handvoll Freunde (Investoren) haben also etwas Geld zusammengetragen und ein anderer Freund (Sponsor) bietet den Platz an. Der Sponsor erhält ein Gehalt für den Betrieb des Waschsalons, wie es jeder Betreiber tun würde, und jeder erhält einen Anteil am Gewinn.

Bei einer Immobilientransaktion ist es ziemlich ähnlich. Die Investoren tragen Geld für das Geschäft bei und der Sponsor investiert in Schweißkapital und oft auch ein wenig seines eigenen Geldes. Anleger tragen oft zwischen 80 und 95 % des Gesamtkapitals bei, den Rest übernimmt der Sponsor.

Wie sind Immobilienkonsortien aufgebaut?

Sie sind wie die meisten anderen Immobilientransaktionen strukturiert – in der Regel als Limited Liability Company (LLC), manchmal aber auch als Limited Partnership (LP). Im Falle einer LP ist der Sponsor der General Partner/Manager, während die Anleger Kommanditisten oder passive Anleger sind.

Dies bedeutet, dass Ihre Organisation über Betriebsvereinbarungen (LLC) oder eine Partnerschaftsvereinbarung (LP) verfügt – Sie sollten dies sorgfältig lesen weil sie darlegen, wie Ausschüttungen ausgezahlt werden, wie Stimmrechte festgelegt werden, sowie alle Gebühren, die der Sponsor vor der Auszahlung erhält Verteilungen. Alles Wichtige wird in einem dieser Dokumente festgehalten.

Immobilien Syndication Deals haben viele verschiedene Strukturen. Ich bin zum Beispiel an einem Syndication-Deal beteiligt, bei dem der „Distributions-Wasserfall“ wie folgt lautet:

• Erstens erhalten Mitglieder der Klasse A (Investoren) 8% auf unsere Beiträge (bevorzugte Rendite);
• Dann werden uns 70 % der verbleibenden ausschüttbaren Barmittel ausgeschüttet;
• Dann erhalten Mitglieder der Klasse B (Sponsoren) 30% des ausschüttbaren Geldes.

Von den ausschüttbaren Barmitteln erhalten die Anleger 8% auf ihre Kapitalanlagen, bevor die Sponsoren einen Anteil am Rest erhalten. Dies und vieles mehr ist in der Betriebsvereinbarung geregelt.

Es gibt vier Hauptfaktoren, die in einer Distribution untersucht werden müssen:

1. Rückgabe des Anlegerkapitals – Wie wird Ihr Geld an Sie zurückgezahlt? Oft werden die Investoren zuerst vor den Sponsoren zurückgezahlt.
2. Bevorzugte Rückkehr – Bei Ausschüttungen ist die bevorzugte Rendite der Betrag, der zuerst an die Anleger ausgezahlt wird. Im obigen Fall beträgt die bevorzugte Rendite 8%.
3. Nachholklausel – Falls vorhanden, erhält der Sponsor 100% der Ausschüttungen bis zur Aufholklausel vor Carried Interest. Im obigen Fall gibt es keine Aufholklausel.
4. „Carried Interest“ – So wird der Gewinn schließlich zwischen Investoren und Sponsor aufgeteilt. Im obigen Fall beträgt die Aufteilung 70/30.

Es gibt auch Gebühren, auf die Sie achten sollten (keine vollständige Liste):

• Erwerbsgebühr – Dies ist die Gebühr, die für den Abschluss des Fundraisings gezahlt wird und beinhaltet das Finden des Deals, die Organisation und den Kauf der Immobilie.
• Finanzierungsgebühr – Im Falle einer Finanzierung ist dies die Gebühr für die Beschaffung des Akquisitionsdarlehens.
• Verwaltungsgebühr – So viel erhält der Sponsor für die Verwaltung des Unternehmensvermögens.
• Gebühr für die Immobilienverwaltung – So viel erhält der Sponsor für die Verwaltung der Immobilie.
• Dispositionsgebühr – So viel wird dem Sponsor beim Verkauf der Immobilie gezahlt.

Das sind nur einige der groben Züge jedes Deals – Sie müssen die Abonnementdokumente und andere rechtliche Dokumente überprüfen, um ein vollständiges Bild zu erhalten. Dies ist wichtig, da sich all diese Gebühren summieren, insbesondere wenn Sie über die Geldsummen sprechen, die für einen Immobiliengeschäft im Wert von mehreren Millionen Dollar erforderlich sind.

Wie unterscheiden sich Syndizierungen von REITs?

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Fonds, der in Immobilien investiert. Einige REITs werden öffentlich gehandelt, andere (wie Fundraising) sind nicht.

Wenn Sie sich die Top-10-Bestände des Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), es ist eine Liste börsennotierter Unternehmen (mit Ausnahme von Nr. 1, die ihr eigener Fonds ist):

1. Vanguard Real Estate II Indexfonds (VRTPX) – Vanguards institutioneller REIT, der eine ähnliche Gruppe von Unternehmen hält
2. American Tower Corp.
3. Prologis Inc.
4. Crown Castle International Corp.
5. Equinix Inc.
6. Öffentlicher Speicher
7. Digital Realty Trust Inc.
8. Simon Property Group Inc.
9. SBA Communications Corp.
10. Welltower Inc.

Wenn Sie diese Unternehmen recherchieren, haben Sie eine Vielzahl von Immobilienarten. American Tower Corp besitzt eine drahtlose und Broadcast-Kommunikationsinfrastruktur. Die Simon Property Group besitzt Gewerbeimmobilien und ist der größte Betreiber von Einkaufszentren. Public Storage ist das orangefarbene Unternehmen für öffentliche Speicher.

Es ist die Diversifizierung von Immobilien in einer einzigen Transaktion.

Und wenn Sie sich die Prozentsätze basierend auf dem Immobilientyp ansehen, ist es ähnlich.

Sehen? Ein bisschen von allem. Als Immobilieninvestor ist die Einfachheit nicht zu schlagen.

Hier sind einige wichtige Unterschiede zwischen Syndizierungen und REITs:

Sie kaufen eine einzelne Immobilie. Mit einem REIT können Sie in eine Vielzahl von Immobilien investieren. Bei einer Immobiliensyndizierung kaufen Sie normalerweise nur in eine. Es mag groß sein, wie ein Apartmentkomplex, aber es ist immer noch ein einzelnes Anwesen.

Sie müssen ein akkreditierter Investor für die Syndizierung von Immobilien sein. Eine Immobiliensyndizierung ist in Wirklichkeit eine Privatplatzierung (privater Verkauf von Aktien der LLC/LP, die die Immobilie hält) und das bedeutet, dass Sie ein akkreditierter Investor teilnehmen. Ein REIT wird öffentlich gehandelt und unterliegt keinen solchen Beschränkungen.

Deutlich höhere Mindestanlagebeträge. Sponsoren wollen nicht viele Investoren. Tatsächlich müssen sie die Zahl klein halten, um konform zu bleiben. Dies bedeutet, dass die Mindestinvestitionen oft 25.000 USD oder mehr betragen. Wenn Sie 2,5 Millionen US-Dollar aufbringen möchten, benötigen Sie selbst bei 25.000 US-Dollar hundert Investoren. Das sind viel zu viele. Sie können eine Aktie des Vanguard Real Estate ETF (VNQ) für weniger als hundert Dollar.

Es handelt sich um eine private, nicht öffentliche Transaktion. Wenn Sie investieren, müssen Sie oft bis zum Ende halten. Wenn Sie Ihre Position liquidieren möchten, müssen Sie Ihre Betriebsvereinbarung überprüfen, um zu sehen, wie dies geschieht. Es ist nicht so einfach, bei Ihren Aktien in einem REIT auf „Verkaufen/Einlösen“ zu klicken. Insofern ist Ihr Kapital gebunden und illiquider als bei einem Fonds.

Wenn es nach Süden geht, bist du auf dich allein gestellt. Syndizierungen basieren wie jeder Deal auf Vertrauen. Wenn Ihr Sponsor Sie und die anderen Investoren betrügen möchte, indem er die Kosten in die Höhe treibt (und in die Tasche steckt). sie) oder sich vor ihren Pflichten drücken, kannst du nicht viel tun, es sei denn, du bist tagtäglich da Basis. Bei börsennotierten Unternehmen in einem REIT ist dies weniger wahrscheinlich.

Sie können bessere Renditen erzielen, aber Sie haben definitiv höhere Gebühren. Der REIT-ETF von Vanguard (VNQ) berechnet nur 0,12%, ein Hungerlohn, weil es sich um einen so großen Fonds handelt. Sie werden wahrscheinlich bei jeder Syndizierung mehr bezahlen, einfach weil Sie keine Skaleneffekte haben. Allerdings hat der REIT ETF von Vanguard seit 2004 eine Rendite von ~8,5 % – hoffentlich können Sie es besser machen.

Sind Immobiliensyndizierungen passiv?

Passives Einkommen ist wunderbar.

Leider scheinen Immobiliensyndikationen passiv zu sein, aber das sind sie nicht. Als Investor müssen Sie die Immobilie nicht betreiben, können sich aber nicht wie bei einem REIT zurücklehnen. Sie müssen die Gelegenheit analysieren, Ihre Sorgfaltspflicht erfüllen und Entscheidungen treffen.

Da sich viele Ihrer Eier in diesem einen Korb befinden, müssen Sie auch den Jahresabschluss überprüfen, wie Gewinn- und Verlustrechnungen und Bilanzen, um sicherzustellen, dass alles innerhalb der Projektionen. Sie müssen dies tun, weil Sie nicht sicher sein können, ob es jemand anderes ist.

Es ist also passiv in dem Sinne, dass Sie keine Mieter finden, Miete eintreiben, nicht zahlende Mieter vertreiben müssen… aber es ist nicht völlig passiv.

Wie findet man ein Immobilienkonsortium?

Es ist nicht schwer, Leute zu finden, die eine Finanzierung für Immobiliengeschäfte benötigen – es wird immer Immobiliengeschäfte und Betreiber geben, die eine Finanzierung benötigen, diese aber nicht für ihr Geschäft erhalten können. Es könnte sein, dass sie eine begrenzte Erfolgsbilanz haben, keine Sicherheiten haben, das Geschäft zu klein für eine Bank ist oder andere Risikofaktoren.

Am einfachsten ist es, mit einer Crowdfunding-Plattform zu arbeiten, mehr dazu weiter unten, aber wenn Sie diese vermeiden möchten, müssen Sie nur andere Immobilieninvestoren oder -betreiber treffen. Ich habe durch Mundpropaganda von den beiden Syndizierungen erfahren, an denen ich beteiligt bin. Wenn Sie anfangen, Investitionen zu tätigen, beginnen Sie, mit anderen Investoren darüber zu sprechen, wie Geschäfte strukturiert sind, was typisch ist und wie die Bedingungen überprüft werden. Sie werden auch anfangen, Ihnen Angebote zu unterbreiten, um eine zweite Meinung einzuholen, und so lernen Sie sie kennen.

Ich hatte keine praktische Erfahrung mit Immobilieninvestitionen, bevor ich mich an diesen beiden Immobiliensyndizierungen versuchte, aber ich verstand das Investieren. Ich kannte die interne Rendite, die ich brauchte, um von einem riskanteren, relativ illiquiden Geschäft (im Vergleich zum Aktienmarkt) gelockt zu werden.

Wie passt Crowdfunding ins Bild?

Crowdfunding-Plattformen erleichtern die Suche nach Syndication-Deals. Wenn eine Plattform eine Investition in einzelne Immobilien anbietet, handelt es sich tatsächlich um einen Syndizierungsdeal.

Wie bei allen privaten Investitionen ist die größte Herausforderung der Dealflow. Um gute Angebote zu finden, müssen Sie viele Angebote sehen, analysieren und nur in diejenigen investieren, die Ihren Kriterien entsprechen. Wenn Sie nicht viele Deals sehen, könnten Sie von unterdurchschnittlichen Deals, schwächeren Betreibern und anderen negativen Themen versucht werden, nur um investiert zu werden.

Crowdfunded-Immobilienseiten wirken wie ein Magnet für Angebote. Wenn Sie ein Sponsor sind und keinen Pool an Investoren haben, kann es schwierig sein, Investoren zu finden. So wirken die Websites wie ein Magnet für Sponsoren und Investoren, die das Leben aller erleichtern und gleichzeitig einen kleinen Anteil nehmen (ein Prozentsatz bei Abschluss des Deals plus ein Prozentsatz der Ausschüttungen).

Vor dem Crowdfunding war es schwieriger, Syndication-Deals zu finden. Sie mussten Immobilieninvestoren bereits kennen, Online-Foren oder andere Gruppen durchforsten und die Due Diligence ohne Filter selbst durchführen.

Eines werden Sie sehr schnell lernen, wenn Sie sich entscheiden, außerhalb der Börse zu investieren, Sie müssen viele Fehlinvestitionen herausfiltern. Zumindest beim Crowdfunding haben Sie einen groben Filter, der die wirklich schlechten Deals loswird, bevor Sie sie überhaupt sehen. (und ich würde argumentieren, dass Ausfall von RealtyShares zeigt, dass es schwer ist, dies in großem Maßstab zu tun)

Wenn Sie ein akkreditierter Investor sind, der einzelne Immobilien finden möchte, würde ich die Angebote auf überprüfen ImmobilienMogul und EigenkapitalMultiple.

Wenn Sie es nicht sind oder bevorzugen Crowdfunding-Immobilienfonds, schau mal rein Immobilienmogul oder Fundraising. Bei Fonds müssen Sie kein akkreditierter Investor sein. Bei Fonds müssen Sie nicht einmal bei einzelnen Geschäften eine Due Diligence durchführen. Sie können in deren Fonds investieren, die oft sehr spezifische Anlagekriterien haben, und einfach Ausschüttungen sammeln. Der Vorteil eines Fonds besteht darin, dass Sie über viele Immobilien diversifizieren und nicht dem Vermögen eines einzelnen unterliegen.

Haben Sie über eine Syndizierung von Immobilien nachgedacht?