Die Idee, Immobilien außerhalb unseres Hauptwohnsitzes zu besitzen, hat mich schon immer fasziniert. Die meisten Leute stolpern darüber, wenn sie von einem Haus in ein anderes ziehen und ihre erste Wohnung vermieten, um ein Nebeneinkommen zu erzielen.
Als wir umgezogen sind, habe ich recherchiert und obwohl es möglich war, einen kleinen Cashflow aus unserem Haus zu generieren, wollte ich kein Vermieter sein und wir haben unser erstes Haus verkauft.
Immobilien sind mir immer im Hinterkopf geblieben, und als es zu einer Verbreitung von Crowdfunding-Immobilieninvestitionsseiten (wie Peer-to-Peer-Kreditseiten, aber für Immobilieninvestitionen), dachte ich, es könnte das perfekte Vehikel sein.
Als erstes habe ich mich für eine Firma namens RealtyShares entschieden.
Was ist RealtyShares?
RealtyShares ist eine Crowdfunding-Immobilieninvestitionsplattform, die im April 2013 von CEO Nav Athwal gegründet wurde. Das Unternehmen hat sechs Eigenkapitalfinanzierungsrunden durchlaufen und insgesamt 35,7 Millionen US-Dollar an Risikofinanzierungen beschafft, wobei die letzte Runde eine Fremdfinanzierung im September 2016 war, so Crunchbase.
Athwal war Immobilienanwalt in San Francisco und vertrat institutionelle Kunden wie REITs und Bauträger. Er nutzte seine Erfahrung in diesem Bereich, um RealtyShares zu gründen, weil er die Idee der Immobilieninvestition Privatpersonen vorstellen wollte.
RealtyShares ermöglicht es Ihnen, mit einem Minimum von nur 1.000 USD pro Investition und einer maximalen Jahresgebühr von 2% in Immobilien sowohl im gewerblichen als auch im privaten Bereich zu investieren. Bei Aktien- und Vorzugsaktienanlagen liegt die Gebühr eher bei 1%. Bei einer Fremdkapitalanlage erhebt RealtyShares eine Servicegebühr in Form eines Zinsspreads (Unterschied in Bezug auf die Auszahlung der Anleger vs. was Kreditnehmer zahlen). Es gibt keine Transaktionsgebühr.
Anmeldung für RealtyShares
Die Anmeldung dauert nur wenige Minuten. Dabei wird ein Login erstellt und optional ein Bankkonto verknüpft. Sie können das Verknüpfen eines Bankkontos am Anfang überspringen (was ich getan habe, weil ich sehen wollte, was drin ist, bevor ich meine Bankdaten ausgegraben habe).
Nach der Anmeldung gibt es eine 30-tägige „Bedenkzeit“, wie von der Securities and Exchange Commission (SEC) empfohlen. Sie können es bestehen, indem Sie Ihr Anlegerprofil ausfüllen und einen Anruf mit ihrem Team vereinbaren.
Das Anlegerprofil stellt einige ziemlich standardmäßige Fragen aus einem Anlegerfragebogen wie Vermögen, Einkommen, ob Sie im Finanzdienstleistungssektor arbeiten Industrie, plus ein paar andere, z. B. ob Sie oder jemand in Ihrem Haushalt derzeit oder früher ein leitender Militär-, Regierungs- oder Politiker ist offiziell. Es dauert ungefähr zehn Minuten.
Sobald Sie fertig sind, können Sie einen Anruf planen (es sind 20-Minuten-Blöcke), um die Bedenkzeit zu beenden.
Mehrere Immobilieninvestitionsoptionen
Der Anruf zur Abkühlung bestand hauptsächlich aus Informationen, die Person, mit der ich sprach, gab mir einen Überblick über ihre Aktivitäten. Es war faszinierend und hier ist, was ich über ihre drei verschiedenen, wenn auch grob kategorisierten Anlagetypen gelernt habe.
Kurzfristige, vorrangige Verbindlichkeiten: Dabei handelt es sich um Geschäfte mit einer Zielrendite von 8-10 % für eine vorrangige Schuldverschreibung mit einer Laufzeit von 12 Monaten mit einem Minimum von 1.000 bis 5.000 USD.
Sie fallen in einen von zwei Typen:
- Einfamilienhäuser, wie Immobilien-Flips – Sie sind das erste Pfandrecht an diesen Häusern und Ihr Regress bei Verzug ist die Zwangsvollstreckung.
- Kommerzielle Schulden finanzieren den Bau eines Franchise-Standorts – das machen sie erst seit 3-4 Monate (und sie haben nur eine Handvoll getan), aber sie finanzieren den Bau einer einzigen freistehenden Franchise Lage. An diesen Standorten gibt es bereits Franchisenehmer, die einen Triple-Net-Mietvertrag abgeschlossen haben.
Mittelfristige Preferred Equity Deals: Diese dauern 2-3 Jahre und Sie befinden sich normalerweise an zweiter Stelle (zur Verschuldung) mit einer Zielrendite von 12-14%. Sie gehen in der Regel an Mehrfamilienwohnprojekte, manchmal auch an größere Kredite (1 bis 3 Millionen US-Dollar) an Immobilieninvestoren, die skalieren möchten. Die Mindestbeträge für diese liegen näher bei 10.000 bis 15.000 US-Dollar.
Längerfristige Joint-Venture-Equity-Deals: Dies sind 3- bis 5-Jahres-Deals, bei denen Sie die Verantwortung für Entwickler übernehmen und einen IRR von 16-20% anstreben. Auf diese erhalten Sie vierteljährliche Zahlungen (manchmal basierend auf dem Betriebsgewinn) sowie eine Beteiligung an einer Wertsteigerung beim Verkauf der Immobilie.
Dies sind nur die Arten von Angeboten, die sie auf der Plattform gesehen haben (Stand Januar 2017). Der lustige Teil ist, dass Sie alle Investitionen sehen können, die sie getätigt haben (von denen es über 500 waren).
Überprüfung der tatsächlichen Anlagemöglichkeiten
Nachdem ich mich angemeldet hatte und die Bedenkzeit bestanden hatte, stöberte ich herum und sah, dass es eine Handvoll offener Investitionen gab. Sie können nicht in Geschäfte investieren, die vor Ablauf einer Bedenkzeit eröffnet wurden (dies ist der Hinweis unter jeder Auflistung), aber Sie können sich trotzdem umschauen. Sie können auch geschlossene Geschäfte anzeigen, was immer Spaß macht.
Ich warf einen Blick auf das erste aufgeführte Schuldengeschäft, eine 12-Monats-Note über 1,65 mm, die 10 % Zinsen mit einem Minimum von 10.000 US-Dollar zahlte. Das Etikett „vorfinanziert“ zeigt an, dass RealtyShares es bereits finanziert hat, also füllen sie es jetzt mit Investorengeldern auf.
Die in dieser Investition enthaltenen Informationen sind relativ gering. Ich vermute, es liegt daran, dass es sich um ein ziemlich einfaches Schuldengeschäft handelt. Andere Deals können mehr Informationen enthalten (wie die Preferred Equity Deals), teilweise weil sie ein höheres Risiko bergen. Wenn Sie ein Joint Venture machen, müssen Sie wissen, mit wem Sie ins Bett gehen.
Zurück zu diesem Deal, sie geben Ihnen einige grundlegende Dinge – Einblicke in den Zweck, die Erfolgsbilanz und die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers sowie darüber, wie viel Leverage beteiligt ist. Es gibt auch zusätzliche „Dokumente“, in diesem Fall gibt es eine Bewertung der Immobilie plus den Track Record des Kreditnehmers bei RealtyShares.
Es ist nicht so anders als das, was Sie auf einer Peer-to-Peer-Kreditseite sehen würden, jedoch mit anderen Details (wie Eigentum).
Die bereitgestellten Informationen sollten nur als Anfang angesehen werden. Du musst deine Hausaufgaben machen. Obwohl RealtyShares diese Deals überprüft und berichtet, dass nur ein Bruchteil der angebotenen benötigt wird, können Sie kein Investor sein, ohne mehr Nachforschungen anzustellen, wenn Sie Ihr Geld einsetzen.
Sie können eine enorme Menge an Informationen online finden, die streng von der Adresse aus arbeiten, und ich empfehle, dass Sie bei jedem Geschäft damit beginnen, diese Informationen auszugraben.
Honorare: Bei diesem speziellen Deal scheint der Investor keine Gebühren zu zahlen. Der Kreditnehmer zahlt 25 US-Dollar pro 1.000 US-Dollar, die im Anlegerpaket angegeben sind. Darüber hinaus beträgt der Zinssatz des Darlehens 11% an den Kreditnehmer und 10% werden an den Investor ausgezahlt (erläutert im Notenverzeichnis).
Wenn Sie dies als Privatplatzierung betrachten, ist es sehr ähnlich, wie diese in Bezug auf die Gebühren strukturiert sind. Ich habe einige davon gemacht und diese Zahlen stimmen mit dem damit verbundenen Risiko überein.
Wie Steuern für Investitionen funktionieren
Für jede Investition erhalten Sie am Ende des Jahres ein Formular 1065 Schedule K-1. Das K-1 ist ein Formular, das verwendet wird, um die Einkünfte, Abzüge, Gutschriften und andere hervorstechende Details einer Partnerschaft zu melden, die Sie bei einer Investition eingehen.
Es ist nicht schwer zu verstehen und eine Aussage, die Ihr Steuerberater oder Steuersoftware wird ohne Schwierigkeiten umgehen können.
Ist es eine gute Investition?
Ich habe in eine kleine Gruppe von Einfamilienhäusern investiert, ich habe in REITs investiert, und ich habe Geld für Immobiliengeschäfte an Leute verliehen, denen ich vertraue (Hard-Money-Darlehen). Meine Erfahrung mit direktem Eigentum (wenn auch in einem Syndikat mit Leuten, denen ich vertraue) war gemischt, es gibt nur eine große Volatilität beim Besitz von Immobilien in einer geografischen Region… Picknick.
Meine Erfahrung mit Hartgeld-Krediten war hervorragend, aber auch hier leihen Sie einer Person Geld. Ich habe nur eine davon gemacht, ich vertraue der Person, der ich Geld geliehen habe (und sie hat nichts getan, außer pünktlich zu bezahlen!), aber das ganze „Eier in einem Korb“ ist nur eine gefährliche Art, Geschäfte zu machen. (und ich hatte Glück!)
Bleiben REITs. Wann können Sie einkaufen? Vanguard REIT Indexfonds (VGSLX) mit einem Mindestbetrag von 3.000 US-Dollar muss es einen guten Grund geben, woanders hinzugehen.
Aber es gibt – viele REITs sind nicht so viel in Immobilien investiert wie in Immobilienunternehmen. Die wichtigsten Beteiligungen von VGSLX sind die Aktienpositionen von gewerblichen Immobilienkonzernen und Speicherunternehmen. Es handelt sich um Immobilien in dem Sinne, dass Sie Unternehmen mit massiven Immobilienbeständen kaufen, aber nicht direkt in Immobilien investieren.
$100 RealtyShares-Aktionscode
Melden Sie sich für eine begrenzte Zeit an und verwenden Sie den Promo-Code Partner100 um einen Bonus von 100 $ zu erhalten, wenn Sie Ihre erste Investition tätigen.
Die 100 US-Dollar werden innerhalb von 30 Tagen nach Bearbeitung Ihrer Investition auf Ihrem verknüpften Bankkonto angezeigt.
Endeffekt
Ich denke, es ist wirklich cool, Schaufensterbummel zu machen, und ich könnte ein bisschen herumexperimentieren, nur um zu sehen, wie es ist (es ist ein bisschen so, als würde ich mich kratzen Dividendeninvestition juckt).
Bei Interesse können Sie sich anmelden, um mehr darüber zu erfahren.