Wenn Sie die Immobilienangebote im Auge behalten haben, haben Sie möglicherweise mehr zwangsversteigerte Immobilien zu einem reduzierten Preis gesehen.
Bei Rekordwerten an Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung geraten viele Hausbesitzer mit ihren Hypotheken weiter ins Hintertreffen. Derzeit gibt es ein bundesstaatliches Moratorium für die gängigsten Hypothekenprogramme bis zum 31. Dezember 2020. Wenn kein weiterer Schutz für Hausbesitzer vorhanden ist, wird der Markt für Zwangsversteigerungen einen unglücklichen Anstieg erleben.
Laut einem Analyseunternehmen für Hypotheken und Immobilien Schwarzer Ritter, 2,3 Millionen Hausbesitzer sind mit ihren Hypotheken bereits ernsthaft überfällig.
So verheerend es auch ist, dass mehr Häuser zwangsversteigert werden, bedeutet dies auch, dass potenzielle Käufer von Eigenheimen, denen der Kauf eines Eigenheims sonst zu teuer wäre, könnten einen besseren Zugang zu Wohneigentum. Das sollten Sie wissen, wenn Sie über den Kauf eines abgeschotteten Eigenheims nachdenken.
Der Kauf eines abgeschotteten Eigenheims kann eine Win-Win-Situation sein. Sie erhalten einen guten Preis und (normalerweise) können Sie die Immobilie leicht reparieren.
Kauf eines abgeschotteten Hauses
Es gibt viele Möglichkeiten ein abgeschottetes Haus kaufen, je nachdem, in welcher Phase des Prozesses sich die Zwangsvollstreckung befindet:
- Vorabschottung. Viele Hausbesitzer sind bereit zu verkaufen, bevor sie offiziell abgeschottet wurden. Je nachdem, wie viel Eigenkapital sie haben, müssen sie möglicherweise einen Leerverkauf tätigen.
- Leerverkauf. Hausbesitzer können bei ihren Kreditgebern die Genehmigung einholen, Ihnen das Haus für weniger als die Hypothekenschuld zu verkaufen. Die Bank erhält weniger als ihr geschuldet ist, genehmigt jedoch häufig Leerverkäufe, da diese normalerweise weniger kosten als eine Zwangsvollstreckung.
- Versteigerung. Sobald ein Haus zwangsversteigert wird, wird es oft von der Bank versteigert. Dafür benötigen Sie jedoch Bargeld, und das ist für die meisten Leute, die eine Hypothekenfinanzierung benötigen, keine Option.
- Immobilienbesitz (REO). Alternativ können Banken das abgeschottete Eigenheim einfach über traditionellere Märkte verkaufen, genau wie ein normales Eigenheim.
Normalerweise ist es am einfachsten, das zwangsweise Haus zu kaufen, sobald die Bank die Übernahme übernimmt und es zu einer REO-Immobilie wird. Das liegt daran, dass Sie sich Zeit lassen und den Hypothekenabnahmeprozess durchlaufen können. Sie können auch mit einem Makler zusammenarbeiten und – was wichtig ist – Notfallklauseln in den Vertrag schreiben, die es Ihnen ermöglichen, aus dem Geschäft auszusteigen, wenn eine Hausinspektion mehr Reparaturen ergibt, als Sie erwartet haben.
7 Vorbehalte beim Kauf eines abgeschotteten Hauses
Der Kauf eines abgeschotteten Hauses ist nicht dasselbe wie der Kauf direkt vom Hausbesitzer. Sie kaufen möglicherweise ein Haus von einer Bank, die das Haus übernommen hat, nachdem sich die vorherigen Hausbesitzer das Haus nicht mehr leisten konnten. Dies führt für Sie ein paar Wendungen in den Hauskaufprozess ein.
1. Sie benötigen einen Makler, der sich auf zwangsversteigerte Häuser spezialisiert hat
Die Welt ist voller Makler, sogar Ihr Onkel Bob und Ihre Cousine Carolyn. Aber nicht jeder ist gerüstet, um mit den Nuancen des Kaufs eines abgeschotteten Eigenheims umzugehen. Es gibt viele Probleme, die auftauchen können – ungeplante Sachschäden, Hausbesetzer, Hausbesitzer, die die Rechnung begleichen und versuchen, das Eigentum zurückzufordern usw.
Wenn Sie ernsthaft ein abgeschottetes Haus kaufen möchten, suchen Sie einen Makler mit zusätzlicher Erfahrung in diesem Bereich auf. Es gibt sogar spezielle Bezeichnungen, die einige Makler erhalten können, wie z Ressource für Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen (SFR) oder Zertifizierter Sachverständiger für notleidende Immobilien (CDPE).
2. Häuser werden „wie besehen“ verkauft
Bei einem typischen Hausverkauf haben Sie die Möglichkeit, die Immobilie professionell inspizieren zu lassen, bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben. Es ist nicht ungewöhnlich, dass neue Probleme auftreten, und bei einem normalen Hauskauf können Sie oft mit den Verkäufern verhandeln, um entweder den Schaden zu beheben oder den Preis zu reduzieren.
Dies ist nicht der Fall, wenn Sie ein abgeschottetes Haus kaufen. Wenn eine Hausinspektion unerwartete Schäden aufdeckt – wie die Notwendigkeit eines vollständigen Dachs oder eines Austauschs einer Klärgrube – sind Banken oft nicht bereit, zu verhandeln. Es ist ein Take-it-or-leave-it-Sale.
3. Erwarten Sie, etwas Arbeit zu investieren
Der obige Punkt ist besonders wichtig, wenn man bedenkt, dass die meisten abgeschotteten Häuser tatsächlich viel repariert werden müssen.
Denken Sie darüber nach: Die früheren Hausbesitzer haben das Haus verloren, weil sie sich die Hypothek nicht leisten konnten. Es besteht eine gute Chance, dass sie auch mit der routinemäßigen Wartung nicht Schritt halten konnten. Was bringt es aus ihrer Sicht, Geld für Reparaturen auszugeben, selbst wenn sie das Geld hätten, wenn sie wissen, dass sie in ein paar Monaten das Haus verlieren werden?
Sie können Geld sparen, indem Sie etwas Schweißkapital (HGTV, irgendjemand?) einsetzen, aber selbst dann benötigen Sie das Geld, um die Materialien zu bezahlen. Dies bedeutet auch, dass das Haus möglicherweise nicht bezugsfertig ist. Wenn Sie einziehen, müssen Sie möglicherweise eine Weile Bauschutt ertragen. Auf der positiven Seite gibt Ihnen dies jedoch die Möglichkeit, das Zuhause auf Ihre eigene Ästhetik aufzuwerten.
4. Möglicherweise benötigen Sie eine kreative Finanzierung
Dies wirft ein weiteres Problem auf: Wie? tun Bezahlst du für diese Renovierungen? Im Allgemeinen können Sie nicht einfach eine größere Hypothek verlangen, um die notwendigen Reparaturen abzudecken. Die meisten Kreditgeber leihen Ihnen nur so viel wie der aktuelle Hausbewertung wert ist, abzüglich Ihrer Anzahlung.
Sie haben jedoch einige Möglichkeiten. Sie können etwas Geld von Ihren Ersparnissen zurückhalten, um es in bar zu bezahlen, aber das bedeutet, dass Sie eine geringere Anzahlung haben. Eine Alternative besteht darin, einen Kredit von einem anderen Kreditgeber zu erhalten, z. B. einen Privatkredit, eine Kreditkarte mit 0% effektivem Jahreszins, oder sogar ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie, wenn Sie das Glück haben, von einer Position mit zu beginnen Eigenkapital.
Schließlich gibt es einige spezielle „Renovierungshypotheken“ über Fannie Mae und andere Kreditgeber. Diese Hypotheken eigentlich tun Sie können eine größere Hypothek aufnehmen, damit Sie für Renovierungen bezahlen können. Möglicherweise müssen Sie jedoch eine höhere Anzahlung leisten oder eine höhere Kreditwürdigkeit aufweisen, um sich zu qualifizieren.
5. Achten Sie bei Auktionen auf Pfandrechte an abgeschotteten Häusern
Wenn Sie einen großen Topf mit Bargeld haben und am selben Tag für ein Haus bezahlen können, ist eine Auktion möglicherweise die beste Wahl. Doch dann muss man sich um einen neuen Faktor kümmern: Pfandrechte.
Wenn mit der Immobilie ein Pfandrecht verbunden war (z. B. von den früheren Hausbesitzern, die ihre Steuern nicht bezahlt haben, oder ein Urteil wegen unbezahlter Schulden), erben Sie auch diese Rechnung.
Dies ist in der Regel nur bei versteigerten Häusern der Fall. Wenn Sie eine Zwangswohnung als REO-Verkauf kaufen, zahlt die Bank in der Regel alle mit der Immobilie verbundenen Pfandrechte zurück. Dennoch kann es sich lohnen, noch einmal zu prüfen, ob Sie Interesse an einer bestimmten Immobilie haben.
6. Seien Sie bereit, schnell zu handeln
Sie sind nicht der einzige mit der zündenden Idee, ein günstiges, abgeschottetes Eigenheim zu bekommen. Die Chancen stehen gut, dass sich noch einige andere Käufer für die Immobilie interessieren, was den Wettbewerb erhöht. Auch wenn das Haus mit einem großen Rabatt gelistet ist, kann dieser Wettbewerb die Preise immer noch in die Höhe treiben. Möglicherweise müssen Sie bereit sein, schnell zu handeln, genau wie auf jedem heißen Immobilienmarkt.
7. Seien Sie bereit zu warten
Auf der anderen Seite ist der Kauf eines abgeschotteten Eigenheims mit einer Menge zusätzlicher Bürokratie verbunden, sobald der Verkäufer Ihr Angebot akzeptiert. Es gibt oft zusätzlichen Papierkram zum Ausfüllen oder andere Komplikationen.
So kann beispielsweise die Eigenheimbewertung niedriger ausfallen als erwartet, was es erschweren könnte, eine ausreichende Finanzierung für den vereinbarten Kaufpreis zu erhalten. Wenn es sich um einen Leerverkauf handelt, kann es auch länger dauern, bis die Bank den niedrigeren Verkaufspreis für das Haus genehmigt, basierend auf dem aktuellen Wert der Hypothek des Hausbesitzers.
Vor- und Nachteile von abgeschotteten Häusern
Der Kauf eines abgeschotteten Eigenheims ist nicht unbedingt eine gute oder schlechte Idee. Es hängt alles von Ihren eigenen Zielen ab – sind Sie zum Beispiel bereit, eine Finanzierung für Reparaturen zu finden, um den Kaufpreis für das Eigenheim zu vereinbaren? Denken Sie auch daran, wie wichtig es für Sie ist, ein bezugsfertiges Zuhause ohne Probleme zu haben.
Wägen Sie diese Vor- und Nachteile sorgfältig ab und was Ihnen beim Hauskauf am wichtigsten ist.
| Vorteile | Nachteile |
| Kann ein Angebot erhalten, das unter dem Marktpreis liegt | Die Immobilie wird "wie besehen" verkauft und ist möglicherweise nicht bezugsfertig |
| Kann das Haus mit Reparaturen und Upgrades an Ihre Spezifikationen anpassen | Braucht wahrscheinlich viele Reparaturen und Upgrades |
| Benötigt kreative Finanzierung für Reparaturen und Upgrades | |
| Abschottungsprozess ist lang und könnte durchfallen |
Die Quintessenz
Der Kauf eines abgeschotteten Eigenheims kann eine Win-Win-Situation sein. Sie bekommen ein Haus zu einem guten Preis, und (normalerweise) können Sie das Eigentum wieder in einen guten, funktionstüchtigen Zustand bringen, indem Sie es reparieren. Solange Sie wissen, dass es nicht die gleiche Erfahrung wie ein typischer Hauskauf ist, ist der Kauf eines abgeschotteten Hauses eine großartige Möglichkeit, um in das Eigenheim oder die Immobilieninvestition einzusteigen.