Wie viel Hausgeld können Sie sich WIRKLICH leisten?

Auf einer kürzlich durchgeführten Unternehmerkonferenz, zu der ich eingeladen wurde, an einem Gastpanel teilzunehmen, wurde unserem Panel von einer jungen College-Studentin eine wirklich gute Frage zu Hypothekenzahlungen gestellt. Die Art der Frage war folgende: Meine Eltern hatten mich immer darauf hingewiesen, wie viel Hausgeld ich mir prozentual zu meinem Gehalt leisten konnte. Aber ich weiß, dass sich die Regeln seit der Zeit meiner Eltern und erst recht seit der Finanzkrise 2008 geändert haben. Wie hoch ist der ungefähre Prozentsatz, der für die Hypothekenzahlung im Vergleich zum ihr Bruttoeinkommen? Beeindruckend! Was für eine tolle Frage. Mein erster Gedanke, als ich diese Frage zum ersten Mal hörte, war: „Wie viel besser wären wir finanziell, wenn mehr Leute solche Fragen stellen würden?“ Die Antwort ist: viel, viel besser.

Lehrbuch-Antwort

Da ich mich nicht an die genauen Verhältnisse erinnern konnte, war der erste Ort, den ich zu überprüfen wusste, meine CFP®-Studienmaterialien. Immer noch in meinem Bücherregal für Situationen wie diese, ging ich zum Kapitel „Cashflow und Schuldenmanagement“, um meine Antwort zu finden. In meinem Studienführer bezeichnet sie die am häufigsten verwendete Schuldenmanagementquote als „

Verbraucherschuldenquote“. Dies ist das Verhältnis der monatlichen Zahlungen für Verbraucherschulden zum monatlichen Nettoeinkommen (oder nach Steuern). In diesem Fall bezieht sich Verbraucherschuld auf alles andere als Ihre Hauszahlung.

Als Faustregel in der Welt der Finanzplanung gilt, dass diese Quote 20 % nicht überschreiten sollte.

Neben der Konsumschuldenquote kann eine weitere Kennzahl verwendet werden, um die finanzielle Stabilität eines Haushalts zu bestimmen. Diese Quote umfasst alle Ihre Schulden, einschließlich Ihrer Wohnungsbauschulden, als Prozentsatz Ihrer Gesamtschulden. Hier sind die Prozentsätze, die diese Verhältnisse nicht überschreiten sollten:

• 28% des monatlichen Bruttoeinkommens für Wohnkosten, wie Miete oder die monatliche Hypothekenzahlung einer Person, einschließlich Tilgungs- und Zinszahlungen auf die Hypothek, Grundsteuern und Wohngebäudeversicherungsprämie (PITI)
• 36 % des Bruttoeinkommens für die Gesamtverschuldung, einschließlich Kosten und Verbraucherschulden.

Zur Erinnerung: Sie sollten nicht überschreiten diese Prozentsätze.

Beispiel für die Verbraucherschuldenquote (Dies ist eine Beispieltestfrage aus der CFP®-Prüfung):

John verdient als Ingenieur 80.000 Dollar im Jahr. Er spart derzeit 10 % des 401k-Plans seines Unternehmens. Er lebt in einem bescheidenen Haus, wo seine monatlichen Hypothekenzahlung beträgt 1.500 US-Dollar und beinhaltet Steuern und Versicherungen. Auf dieser Grundlage, wie hoch ist das Verhältnis von Johns Einkommen, das für Wohnkosten verwendet wird? Denken Sie daran, dass das Verhältnis das „Bruttoeinkommen“ beinhaltet, so dass die Tatsache, dass er 8.000 $ auf seine 401.000 zurückstellt, irrelevant ist. In seinem Fall beträgt die Wohnkostenquote 22,5 % (1.500 USD dividiert durch 6.666 USD – sein monatliches Einkommen). Okay, jetzt, da wir eine gute Vorstellung davon hatten, was Finanzplaner für einen angemessenen Prozentsatz von Ihnen halten Hypothekenzahlung auf Ihr Bruttoeinkommen, ich dachte, es wäre nett, eine Meinung von einem anderen einzuholen Perspektive.

Die Perspektive eines Bankers

Ich kontaktierte meinen Banker, der uns dabei half, die Finanzierungsschritte vorzubereiten, die wir für den Bau unseres ersten Hauses benötigten. John Streuter, mit People’s National Bank ist seit über 25 Jahren in der Hypothekenbranche tätig, daher wusste ich, dass er ein wenig Licht in die Entwicklung der Branche im Laufe der Jahre bringen konnte. Bevor er anfängt, hier einige der gebräuchlicheren Begriffe und ihre Definitionen in der Branche:

MOTI-Ratio und DTI-Ratio sind gleich und werden oft als „Back-End-Ratio“ bezeichnet. Sie sind austauschbar, es hängt nur davon ab, mit wem Sie sprechen, welche Sprache sie verwenden. Mit wem auch immer Sie sprechen, verwendet entweder PITI und MOTI zusammen oder PTI und DTI zusammen oder Front-End und Back-End zusammen, während sie diese Verhältnisse diskutieren, sehr selten wird man sie nicht in einem dieser drei verwenden Gruppierungen. Klar wie Schlamm? Gut 🙂 Für unsere Diskussion verwende ich PTI (Payment to Income) und DTI (Debt to Income).

Entwicklung der Hypothekenquoten

Ich bin sicher, dass sich die Verhältnisse mit viel niedrigeren Zahlen entwickelt haben, aber als Anhaltspunkt bin ich seit 1985 im Hypothekengeschäft und hier beginnt meine Diskussion. Beim Underwriting für Hypothekendarlehen vor 25 Jahren verwendeten wir 25 % PTI (Zahlung zu Einkommen) und 35 % DTI (Schulden zu Einkommen). Kredite wurden manuell vom Kreditsachbearbeiter gezeichnet und normalerweise entweder von einer Kombination aus zwei Kreditsachbearbeitern oder einem Kreditausschuss genehmigt. Die Quoten durften das nur sehr selten überschreiten, aber es gab Systeme, um Ausnahmen zu machen. Irgendwann Ende der 80er/Anfang der 90er stiegen die Quoten auf 28 % PTI und 36 % DTI für konventionelle Kredite und staatliche Kredite (FHA, VA, USDA-RD) waren 29% PTI und 41% DTI (Staatskredite verwenden den PITI-MOTI-Jargon). Offiziell existieren für manuell gezeichnete Kredite diese beiden Sätze von Verhältnissen (28/36 & 29/41) immer noch.

90er-Explosion

Die Explosion begann in den frühen 90er Jahren, als FICO-Scores in der Branche weit verbreitet wurden und drei große nationale Kreditauskunfteien (oft sogenannte Repositories) entwickelt. Zuvor forderte eine Bank eine Hypothekenkreditauskunft für Wohnimmobilien (RMCR) von einem lokalen Kreditservice an Agentur. Eine lokale Kreditauskunftei wäre in der Regel nur an eines der nationalen Repositorys angebunden. Als Beispiel hatten wir viele Jahre lang eine lokale Agentur in Mt. Vernon, die in die Niederlassung von TransUnion in St. Louis eingebunden war. Die meisten Kreditgeber in Süd-Illinois nutzten diesen Service, daher nutzten fast alle in unserer Gegend Trans Union-Berichte. Als das Computerzeitalter expandierte und die FICO-Scores einsetzten, schlossen alle kleinen regionalen Kreditdienstleistungsagenturen, weil Banken könnten Kreditinformationen per Computer-Download von einem der großen Repositories (TransUnion, Equifax und Experianer). In sehr kurzer Zeit begannen die Repositories, einen „Tri-Merge“-Bericht anzubieten, was bedeutet, dass sie ihre Computer und Kundeninformationen zusammengeführt und in einem kurzen Bericht gemeldet, anstatt in 3 verschiedenen berichtet. Mitte der 90er Jahre begann das Underwriting am Sekundärmarkt daher, einen „Tri-Merge“-Bericht zu verlangen, um ein vollständiges Bild der Kredithistorie eines Kreditnehmers zu erhalten.

Vergiss Freddie und Fannie nicht

All dies führt Mitte bis Ende der 90er Jahre, als Freddie Mac und Fannie Mae Computermodelle für das Underwriting entwickelten, die als „Automated Underwriting Systems“ oder AUS bezeichnet werden. Freddie Mac nannte es "Loan Prospector" (LP) und Fannie Mae nannte es Desktop Underwriter (DU). Diese Systeme waren in der Lage, Kunden basierend auf der Kreditwürdigkeit, der Kredithistorie und der Kreditsumme zu bewerten ausstehend, Kreditkartenlimits vs. Kreditkartensalden, Loan-to-Value-Verhältnis, PTI-Verhältnis und DTI-Verhältnis. Bis heute sind die genauen Scoring-Modelle sowohl für Kredit-Scores als auch für AUS Eigentumsgeheimnisse und als Kreditgeber können wir nur vermuten, was einige der großen Faktoren sind, die in diese Modelle einfließen. Uns wird gesagt, dass die Modelle mehrere Faktoren enthalten, aber die, die ich genannt habe, sind die offensichtlichen. Bei diesen AUS-Modellen wurde ein Kreditnehmer als Akzeptierent oder a Vorsicht. Akzeptieren bedeutet, dass der Kunde zum Verkauf an Fannie und Freddie freigegeben wurde, wenn alle Informationen überprüft wurden. Eine Abmahnung erforderte ein manuell gezeichnetes Darlehen nach den alten Zeichnungsstandards mit 28/36-Verhältnissen. Mit dem Aufkommen von AUS erlaubten Fannie und Freddie ihren Modellen, die Verhältnisse auf 33 % PTI und 40 % DTI zu erweitern. Es dauerte nicht nur ein paar Jahre, bis Fannie/Freddie ihre Modelle auf der Grundlage des Zugangs zu statistischen Informationen verfeinerte, die Sie und die Auskunfteien ermittelten die Ausfallwahrscheinlichkeit durch die Kombination von Kredit-Score-Informationen mit AUS Information. So konnten wir sehr bald Kreditnehmer mit AUS mit Quoten von 33/45 und dann mit Quoten von 35/49 besichern.

Achtung: Hier kommt Subprime

Anfang 2000 explodierte die Zahl der nicht konformen oder so genannten „Subprime“-Kreditgeber. Unter Verwendung eigener hybrider AUS-Modelle (genannt Desktop Originator, „DO“) sahen wir, dass die Industrie begann, das PTI-Verhältnis zu ignorieren und das DTI-Verhältnis auf 55 % anwuchs.

Subprime-Kreditgeber würden Kreditnehmer mit DTI-Quoten von bis zu 60-70% genehmigen.

Es dauerte nicht lange, ich glaube, bis 2003 waren Fannie und Freddie so überzeugt von ihren AUS-Modellen, dass sie den Prozess des „Ratio Waiver“ begannen. Wenn ihr AUS-Modell den Kunden mit Akzeptieren bewertet hat, können Sie die PTI- und DTI-Verhältnisse ignorieren. Ihre Behauptung ist, dass LP & DU die Kundenquoten zusammen mit anderen Faktoren bei der Bestimmung der Ausfallwahrscheinlichkeit berücksichtigt haben. Sie hatten also Kunden mit hoher Kreditwürdigkeit und großem Eigenkapital, die theoretisch mit 100 % DTI genehmigt werden könnten. Damit öffnet sich die Tür für all die Kredite „kein Einkommen – kein Vermögen“ und die Kredite mit „angegebenem Einkommen“.

Hier kommt die Blase

Im Jahr 2007 begann die Immobilienblase zu platzen, und obwohl wir immer noch auf Quotenverzichtungen operierten, konnten Sie sehen, dass die AUS-Modelle beim DTI-Verhältnis enger wurden und selten eine Akzeptanz über 55% erhielten. Im Jahr 2008 wissen wir alle, dass die Immobilienblase geplatzt ist, der Markt geschwächt ist, und da sich der Markt jeden Monat verschlechtert hat, haben Fannie & Freddie fast monatlich eine Feinabstimmung ihrer AUS-Modelle vorgenommen. In sehr kurzer Zeit sahen wir, dass die DTI-Quote auf 49% und dann auf 45% reduziert wurde.

Schuldenquoten für die Moderne

Heute haben wir tatsächlich viele verschiedene Verhältnisse, nach denen wir leben müssen. Der Standard für das manuelle Underwriting beträgt 28 % PTI und 36 % DTI für konventionelle Kredite und 29 % / 41 % für staatliche Kredite.

Anmerkung des Herausgebers: Ich finde es lustig, dass die Kennzahlen auf die ursprünglichen Kennzahlen zurückgegriffen wurden, die in meinen CFP®-Studienleitfäden zu finden sind.

Für das AUS-Underwriting entfällt die PTI weiterhin, wenn wir eine Annahme in unserem AUS-Profil erhalten. Für Kreditnehmer mit hoher Kreditwürdigkeit und 20 % oder mehr Eigenkapital kann der zulässige DTI bis zu 49 % betragen. Für Konsolidierungsrefinanzierungen oder Cash-Out-Refinanzierungen beträgt der maximal zulässige DTI 45 %. Für Kreditnehmer mit weniger als 20 % Eigenkapital, für die ein PMI erforderlich ist, beträgt der zulässige Höchstwert 42 %, aber in Fällen, in denen die Kreditwürdigkeit über 740 liegt, kann das PMI-Unternehmen einen Verzicht gewähren und bis zu 45 % zulassen. Das gibt Ihnen meine 25-jährige Geschichte in der Hypothekenbranche. Wenn Sie das alles verstehen, gibt es einige Hypothekenbanken, die Sie einstellen möchten. Ich habe in den letzten 2 Jahren mehr Veränderungen gesehen als in den zehn Jahren vor 2008. Da Computer immer noch die Statistiken über die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls eines Kreditnehmers sammeln, werden wir die Entwicklung der Branche weiterhin beobachten. +++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ + Ich möchte John dafür danken, dass er seine Erfahrungen in der Hypothekenbranche in den letzten zweieinhalb Jahrzehnten geteilt hat. Ich denke, die größte Erkenntnis daraus ist einfach: nach seinen Möglichkeiten leben. Nur weil Sie mehr ausleihen dürfen, heißt das nicht, dass Sie es sollten. Hier muss der gesunde Menschenverstand ins Spiel kommen. Vertrauen Sie Ihrem Bauchgefühl, bevor Sie eine Hypothekenzahlung annehmen, die Sie möglicherweise auslöschen kann.