Det er ingen overraskelse; der er MEGET tvangsauktioner på ejendomsmarkedet lige nu.
Det er heller ikke nogen overraskelse, at disse huse kan købes med kraftige rabatter.
Faktisk er tvangsauktioner efter min mening det hotteste, der går i investering i fast ejendom.
Markedet er fuld af dem, og bankerne holder tusinder tilbage, for ikke at oversvømme markedet endnu mere. Som de fleste af jer ved, er banker ikke inden for fast ejendom. De er i gang med at låne penge.
Når en bank får en afskærmning, er det et giftigt aktiv på bankernes bøger. Nu, mere end nogen anden gang i historien, dumper bankerne disse giftige aktiver for øre på dollaren.
Inden du siger op med dit daglige job og beslutter dig for at blive rig på at købe og sælge tvangsauktioner, skal du vide dette:
Ordet afskærmning betyder flere forskellige ting og har flere forskellige faser. Afhængigt af hvilken fase af afskærmning et hus er i, afhænger af mængden af risiko, du vil tage. Lad os se på de forskellige faser af afskærmning og det positive og negative ved at købe i hvert trin.
Inden du læser videre, skal du forstå, at hver stat håndterer tvangsauktioner forskelligt. Tidslinjerne og eksemplerne, jeg giver nedenfor, er ikke nødvendigvis standarden for, hvor du bor.
Pre-afskærmningen
Den første fase af afskærmningsprocessen er kendt som præ-afskærmning. Det betyder, at den person, der ejer realkreditlånet, er bagud på deres betalinger. Afhængigt af banken kan betalingerne ligge mellem 3-12 måneder bagud. Ja, nogle banker starter ikke pre-afskærmningsperioden i 12 måneder!
På dette tidspunkt bor ejeren stadig i huset. Renter og sanktioner påløber på deres lån, men det eneste, der virkelig sker, er deres kredit score falder (hurtigt), og de får mange breve med posten fra bank. Banken har ikke besluttet at gå på fuld afskærmning endnu, da de forsøger at finde ud af noget med husejeren og spare sig selv for de meget høje omkostninger ved afskærmningsprocessen.
Det positive ved at købe på dette stadium af afskærmningsprocessen er, at du naturligvis har en motiveret sælger. Afhængigt af deres situation kan de være villige til at sælge deres hus meget billigt for at undgå afskærmning og spare, hvad de kan af deres kredit.
Det negative er, at de muligvis ikke har meget egenkapital i huset, og derfor er deres motivation muligvis ikke en faktor. Det nytter ikke en investor at købe et hus, når det er værd, hvad sælgeren skylder på det (eller som det er tilfældet med mange ejendomme på dette marked, er huset ikke værd, hvad sælgeren skylder).
Du leder efter motivation, men du foretager indkøb på egenkapital.
Uden at gå for dybt ind i investeringsstrategien, skal du vide, at det i nogle tilfælde kan betale sig at foretage kriminelle betalinger og købe huset med kreativ finansiering. Vi vil ikke diskutere det i dette indlæg, men ved, at det er en levedygtig mulighed, og en vi vil diskutere i fremtidige indlæg.
Det korte salg
Det næste trin i afskærmningsprocessen er, når du kan købe huset til et kort salg. Et Short Sale er, når banken er villig til at tage mindre for huset, end hvad der i øjeblikket skylder ejendommen. Der er ingen fastsat tidsperiode for, hvornår et hus går fra status Pre-Foreclosure til banken er villig til at foretage et kort salg på det.
Når banken har besluttet, at den vil tage et Short Sale, er den dybest set kommet til den konklusion nuværende husejer vil ikke være i stand til at udbetale deres tilbagebetalinger og fortsætte med pant. Den eneste grund til, at en bank vil acceptere et shortsalg, er at afstå fra den lange proces og høje omkostninger for at afskærme det misligholdte realkreditlån.
Der er et par positive sider og en masse negative ting at købe i denne fase af afskærmning. Nogle investorer elsker at købe på dette tidspunkt, men som du vil se, er det meget arbejde, tager ekstremt lang tid og producerer sjældent en aftale.
Det positive ved at købe et hus som et kort salg er dette, du kan få en meget stejl rabat... Det handler om det!
Negativerne er følgende: Den nuværende husejer skal ansøge om et Short Sale og sende en masse ind finansielle oplysninger overbeviser stort set banken om, at de ikke længere er i stand til at betale deres pant.
Dette tager evigt!
Når huset er blevet godkendt til et kort salg, skal den nuværende ejer acceptere din pris og derefter sende det til banken til godkendelse. Denne proces tager også evigt (flere måneder). Et kort salg kan let tage 6-9 måneder at gennemgå, og jeg har set tilfælde, hvor det tog over et år.
Her er den skræmmende virkelighed med shortsalg, det kan være helt til sidst, og du tror, at den aftale, du har arbejdet på i flere måneder, er ved at gå igennem og BOOM, banken afviser det. Der er penge at tjene på Short Sales, men det er bestemt ikke en metode til at basere din investeringsvirksomhed på.
Går til auktionen
Den tredje fase af afskærmningsprocessen er, når ejendommen auktioneres på retsbygningstrin. Dette er det farligste tidspunkt at købe, og kun garvede investorer bør forsøge at købe på tinghuset auktion!
På dette tidspunkt har banken gennemgået lovligheden af afskærmningsprocessen, og huset skal på auktion. Banken sender en repræsentant for at byde i det mindste, hvad der skyldes på ejendommen, og alle, der er villige til at betale over det, kan købe huset.
Positiverne ved dette er, at hvis der er masser af egenkapital i huset, kan du have et skud på at få en god handel. Her er de negative. Den enkelte kan ofte stadig være i huset på dette stadium! Selvom du køber det, kan de smide det, når de går. Derfor har du ingen måde at beregne, hvad dine reparationer vil være på huset.
På dette tidspunkt fjerner banken IKKE nødvendigvis alle pant i ejendommen. Du kan købe huset og opdage, at der er en mekanisk pant, en pant fra byen eller forskellige andre pant, som du nu har arvet.
Hver stat har også en indløsningsperiode for den tidligere husejer til at indhente realkreditlånet og alle gebyrer efter auktionssalget.
Indrømmet, dette er MEGET usandsynligt, men det er noget at overveje. Også ved retsbygningens trin skal køberen lægge en stor sum penge som et depositum med et meget lille vindue for at komme frem til den resterende saldo.
Hvis du ikke er en kontantkøber, har du meget svært ved at købe disse ejendomme. Endnu engang er der penge at tjene ved at købe boliger på retsbygningsauktionen, men det er meget farligt, og der er flere ting, du kan opdage, når du køber ejendommen, der fuldstændigt ændrer de økonomiske udsigter for del.
Hvis udtrykket "Køber pas på" nogensinde var passende, er det når du køber ved tinghusets trin!
REO... Speedwagon? Ikke helt
Den sidste fase af afskærmningsprocessen er min favorit. Dette er det punkt, hvor huset bliver et “REO”. Når en auktion på retsbygningen tager trin sted, og ingen byder mere end bankens bud, går ejendommen tilbage til banken og bliver en REO eller "Ejendom”Ejendom.
På dette tidspunkt har banken beskæftiget sig med dette giftige aktiv i et stykke tid, uden at der kommer penge ind og kun penge går ud! Du skal forstå bankens omkostninger for at forstå, hvorfor de er ekstremt motiverede til at sælge disse ejendomme.
Som tidligere nævnt har banken haft dette misligholdte aktiv på deres bøger i lang tid. De har brugt penge på advokatsalærer, ejendomsbeskyttelse, forsikring osv. De fleste store banker har tusinder af disse misligholdte aktiver, og de har hårdt brug for dem.
Det positive ved at købe på dette tidspunkt er mange. For det første, når ejendommen er en REO, skal banken, når banken sælger ejendommen, levere en ren titel og fjerne alle pant. Derfor vil du ikke have nogen overraskelser, når du har købt huset.
Der vil heller ikke bo nogen i huset på dette tidspunkt. Banken har set, at de tidligere ejere har forladt ejendommen, uden mulighed for at indløse deres lån. Negativerne ved at købe på dette tidspunkt er, at de tidligere ejere ofte forlader huset i dårlig stand. Afhængigt af hvordan du ser på det, er dette muligvis slet ikke negativt. Jo dårligere stand en ejendom er i, jo bedre rabat. Når du bliver god til at estimere reparationer, er dette simpelthen en faktor, der vil gå ind i dit tilbud.
Dette kan overraske dig, men som investorer betyder huset meget lidt, når det kommer til at få en check.
Jeg siger ikke, at ejendommens tilstand ikke spiller nogen rolle, når man beslutter at forfølge en investering, men husets tilstand er ikke hovedfaktoren.
Min pointe er, at du ikke må afvige fra huse, der lugter af kattepis eller er i dårlig form, der er penge der! Mange af de nuværende huse på markedet vil ikke kunne finansieres via en bank på grund af deres tilstand. Dette tjener kun som en bonus for dig, investoren!
I skrivende stund ejer Fannie Mae, Freddie Mac og FHA (Federal Housing Administration) alene næsten 250.000 REO -hjem. Som investor er afskærmningsmarkedet bestemt også noget, du bør være opmærksom på.
Selvom der er forskellige afskærmningsfaser, og hvert trin medfører en anden risiko, giver hvert trin også mulighed for at skabe en enorm rigdom. Selvom der er flere muligheder at fokusere på, når man forsøger at tjene penge i fast ejendom, er der på dette marked kun få, der er tæt på kraften i at udnytte egenkapitalen fra bankens nødstedte REO’er.
Fokuser på din uddannelse og lær afskærmningsprocessen, og tjen derefter nogle penge!
Vil du vide mere om, hvordan du tjener penge med fast ejendom?
Tilmeld dig vores gratis nyhedsbrev, så du får oplysningerne, så snart de kommer ud.