Cadre Review 2022: Datadrevet kommerciel ejendomsinvestering

Ejendomsinvesteringsstartup Cadre giver akkrediterede investorer direkte investeringsadgang til erhvervsejendomme.

Virksomheden udnytter skattefordele fra mulighedszoneinvestering. Det har også en datadrevet tilgang til at finde ejendomsmuligheder og står bag sin teknologi som et middel til at forstyrre den traditionelle crowdfunding-fabrikat.

Men meget af mediernes opmærksomhed omkring Cadre har handlet om dets grundlæggere og forbindelsen til Det Hvide Hus. Og med høje investeringsminimum og få muligheder at vælge imellem, er det usandsynligt, at det er dit bedste valg til at tilføje fast ejendom til din portefølje.

Cadre fordele og ulemper

Hvad er Cadre?

Cadres er en reklamefilm ejendomsinvestering platform, der startede i 2014. Virksomheden blev grundlagt af Ryan Williams og er kendt for sin mulighedszonefond, der har til formål at investere i zoner med lavere indkomst for at udnytte skattefordele efter ændringer i Lov om skattelettelser og job fra 2017.

Men Cadre er også kendt for sine tidlige forbindelser til Jared Kushner, den tidligere seniorrådgiver for den 45. præsident Donald Trump.

Kushner var en tidlig investor i Cadre, og Joshua Kushner, Jareds bror, hjalp med at finde Cadre. Begge Kushner-brødre endte med rådgivende roller, men forbindelsen til Det Hvide Hus førte til bekymring over potentielle interessekonflikter med Cadre, der rejste penge fra udenlandske investorer. Denne konflikt førte til, at Jared Kushner planlagde at skille sig af fra Cadre før forsinke sin beslutning på grund af Covid.

For at være klar, er Cadre en legitim ejendomsinvesteringsplatform, der ønsker at udfordre crowdfunding virksomheder og udnytte mulighedszoner til at generere høje afkast. Men investorer bør vide, at meget af medieopmærksomheden omkring Cadre har fokuseret på potentielle interessekonflikter, og hvordan det påvirker virksomhedens fremtid.

Hvordan fungerer Cadre?

Cadre investerer i en portefølje af flerfamiliehuse, industrilokaler, kontorbygninger og hoteller. Og som nævnt, virksomheden fokuserer i vid udstrækning på mulighedszoneinvesteringer.

Ifølge sin hjemmeside, mulighedszoner "er lavindkomst folketællinger udpeget af staten og den føderale regering. Kvalificerede investeringer i disse kanaler kan være berettiget til skattemæssig fortrinsbehandling, hvis de foretages gennem eksisterende kapitalgevinster."

Ideen bag mulighedszoner er at fremme økonomisk udvikling i mindre velhavende områder. Og investorer kan også få betydelige skattelettelser som udskydelse af kapitalgevinster. Dette er en del af, hvordan Cadre planlægger at generere betydelige afkast til investorer.

Den anden strategi, Cadre bruger til at forsøge at forstyrre crowdfunding-markedet, er data og teknologi. Virksomheden understreger hvordan det er et "datadrevet" ejendomsinvesteringsselskab. Specifikt har Cadre sit eget datavidenskabsteam og søger at udkonkurrere konkurrenterne. Det siger:

"Ved at udnytte traditionelle, alternative og proprietære datasæt kan vi supplere den traditionelle ejendomsinvestering strategi med de avancerede kvantitative metoder og maskinlæringsteknikker, der har transformeret andre områder af finansiere."

Er det hele jargon, eller er der noget bag dataene?

Med en rapporteret historisk afkast på 18,6 %, det virker som om Cadres model virker. Men der er stadig nogle bekymringer vedrørende investeringsmuligheder og likviditet, som potentielle investorer bør være opmærksomme på.

Cadre investeringsmuligheder

Cadre har to hovedprodukter til investorer: en deal-by-deal markedsplads og sin egen direkte adgangsfond. Der er også en sekundær markedsplads for køb og salg af aktier.

Her er, hvordan hver investeringsmulighed fungerer.

Deal-by-Deal-investering

Cadres deal-by-deal-markedsplads ligner investeringsplatforme som CrowdStreet og lader dig investere i individuelle erhvervsejendomme.

Cadre er stadig i tidligere stadier i forhold til de større spillere i rummet. I skrivende stund har den fået over 40 aftaler på 24 markeder. Som nævnt inkluderer disse kommercielle ejendomsaktiver som flerfamiliehuse, kontorlokaler og hoteller.

Der er en minimumsinvestering på 50.000 USD for direkte handler. Du skal tilmelde dig Cadre med din e-mail, navn og telefonnummer for at se fortegnelser. Cadre verificerer også din konto, hvilket kan tage en hverdag eller to.

Aftaler inkluderer oplysninger om købsprisen, den samlede egenkapital og typen af ​​investeringsmål. Cadre skitserer fire forskellige investeringsmål ligesom sin konkurrent CrowdStreet. Disse mål omfatter:

• Kerne: Højbelægningsejendomme på primære markeder. Lavere investeringsrisiko samlet set og mål for internt nettoafkast (IRR) på 6-8 %.
• Core Plus: Højbelægningsejendomme på sekundære markeder med stabilt cash flow. Disse tilbyder lav risiko, men lidt mere opskrivningspotentiale og har en mål-IRR på 8-10 %.
• Værditilvækst: Dette er en risikokategori på mellemniveau og inkluderer aktiver, der kræver forbedringer for at hjælpe med påskønnelse. Målet IRR er 10-12%.
• Opportunistisk: Dette er den mest risikable investeringsmålkategori og inkluderer grundudviklingsprojekter og ejendomme med lavere cash flow. Målet for IRR er 12 % eller højere.

Igen går alt tilbage til Cadres datadrevne tilgang og proprietære teknologi. Virksomheden har bestemt vist stærke historiske afkast, så gør ud fra denne påstand, hvad du vil.

I skrivende stund er der fem tilgængelige direkte tilbud. Dette er betydeligt lavere end markedspladser kan lide CrowdStreet som generelt har snesevis af åbne aftaler på et givet tidspunkt.

Cadre Direct Access Fund

Den mest populære måde at investere med Cadre plejede at være dens direkte adgangsfond. Imidlertid, denne fond lukkede i marts 2022.

Denne fond havde en minimumsinvestering på $25.000 og gav en mere diversificeret portefølje på 12 til 15 investeringer. Konkret investerede fonden i 50 % flerfamiliehuse og 50 % kontorlokaler. Cadre havde også hud i spillet og målrettede 10-12% afkast gennem en "værditilvækst" tilgang.

Fonden lukkede kun på seks aktiver, hvilket er omkring 50 % af det målsatte antal aktiver for fonden. Det er uheldigt, at fonden ikke er tilgængelig, da dette fjerner diversificeringen af ​​bordet. For investorer, der ønsker at investere i REIT'er eller fonde, kan muligheder som f.eks CrowdStreet og Fundrise er i øjeblikket Cadre overlegen.

Kadreinvesteringskrav

Cadre er kun åben for akkrediterede investorer. Og siden dens fond lukkede, er investeringsminimummet nu $50.000 for deal-by-deal-investeringer.

Der er forskellige måder at blive en akkrediteret investor:

• Har en nettoværdi på over $1 million enten alene eller sammen med en ægtefælle ELLER
• Tjen en indkomst på over 200.000 USD (eller 300.000 USD med en ægtefælle) i de foregående to år og hav den samme indkomstforventning for indeværende år

Et minimumsinvesteringskrav på 50.000 USD er stejlt og en ulempe ved Cadre. Dette gælder især, da konkurrenter kan lide CrowdStreet, som også er for akkrediterede investorer, har et minimumskrav på $25.000.

Likviditet

En ulempe ved ejendomsinvestering versus investere i aktier eller ETF'er er, at investeringer typisk er meget illikvide. Fast ejendom er med andre ord sværere at omsætte til kontanter på kort tid.

Cadre har dog en sekundær markedsplads, hvor investorer kan oprette salgsordrer seks måneder fra datoen for erhvervelsen af ​​et aktiv. På sin support side, siger Cadre "vi forventer", at det er sådan, salgsvinduet vil fungere. Det siger også "vi forventer, at disse vinduer vil finde sted i cirka 2 uger i midten af ​​hvert kvartal."

Cadre bruger dette sprog, fordi det faktisk ikke garanterer likviditet. Det forbeholder sig snarere retten til at forhindre investorer i at notere aktiver til salg. Eksempler på hændelser, der kan føre til dette scenarie, omfatter salg, der er startet på ejendomsniveau, naturkatastrofer og partnere, der begrænser salget for at overholde skattereglerne.

Kort sagt afhænger det af en masse faktorer, om du kan aflaste Cadre-aktiver eller ej. Så husk denne likviditetsrisiko. Sælgere betaler også et gebyr på 1,5 % ved salg på det sekundære marked, og købere betaler et gebyr på 3,25 %.

Cadres Priser og gebyrer

Cadre opkræver ikke månedlige kontogebyrer eller direkte gebyrer for at blive medlem af platformen. Men investorer betaler forskellige transaktionsgebyrer og årlige formueforvaltningsgebyrer:

• Transaktionsgebyr: Normalt 1,0 %
• Årlige Asset Management gebyrer: Normalt 1,5 % af investorernes egenkapital, når et projekt er finansieret

Det årlige formueforvaltningshonorar fratrækkes det udlodelige pengestrømme. Cadre siger også, at du skal gennemgå den specifikke investeringsrådgivningsaftale for at få en fuldstændig oversigt over gebyrer for hvert projekt, da gebyrerne kan variere.

Er Cadre en god investering – historisk præstation

Cadre er en mindre aktør i den overfyldte ejendoms crowdfunding-plads. Men det kan prale af høje historiske afkast, dog med et lille antal gennemførte handler.

Cadre har i skrivende stund 9 fuldt realiserede investeringer. Her er hvordan dens track record bryder sammen:

• Ejet transaktionsværdi: $4,7+ milliarder.
• Bruttoudlodninger til investorer: $292+ millioner.
• Historisk afkast: 18.6%.

Dette er et højere gennemsnitligt afkast end mange konkurrenter kan lide Fundrise og RealtyMogul. Men husk på, at Cadre har en mere begrænset historie at arbejde ud fra. Og tidligere resultater er ikke en garanti for fremtidige afkast.

Og endnu en gang, Cadres historie har fået nogle investorer til at sætte spørgsmålstegn ved deres forhold til Kushners. Fra og med 2013 indgav Kushner Companies falske NYC boligpapirer i henhold til Associeret presse at fjerne lejere fra lejekontrollerede lejligheder for at erstatte dem med højere betalende lejere. Kushner Companies vendte derefter om og solgte tre af disse bygninger for næsten 50 % i fortjeneste.

Dette bør ikke bekymre Cadre, undtagen det voksende ejendomsfintech-firma hjalp med at gennemføre handlen og havde en ejerandel i bygningerne. For en startup, der søger proof-of-concept og en god værdiansættelse, var dette helt sikkert praktisk!

Generelt er det svært at vide, hvad man kan forvente af Cadre. Den fremhæver en datadrevet model og har en stærk historisk ydeevne. Men virksomhedens historie er rodet.

Bedste alternativer

Cadre er en innovativ virksomhed, og dens brug af mulighedszoneinvestering er det, der gør den mere unik. Men med et højt investeringskrav på $50.000 og begrænsede investeringsmuligheder, vil det ikke være det rigtige for enhver investor.

Heldigvis er der talrige, velrenommerede Cadre-alternativer, der er åbne for både akkrediterede og ikke-akkrediterede investorer:

Højdepunkter
Bedømmelse	9/10	8/10	9/10
Minimum investering	$10	$25,000	$5,000
Kontogebyrer	1 år	Ingen	1-1,25 %/år formueforvaltningsgebyr
Privat REIT
TilmeldeLæs anmeldelse	TilmeldeLæs anmeldelse	Tilmelde Læs anmeldelse

Fundrise er din bedste mulighed for investere i fast ejendom med få penge da den har et minimum på 10 USD. Du behøver heller ikke at være en akkrediteret investor.

Som for CrowdStreet, det er et bedre Cadre-alternativ, hvis du ønsker mere markedspladsudvalg og et lavere minimum på $25.000. Det er også for akkrediterede investorer, men det lancerede for nylig sin egen C-REIT, så du kan få mere diversificering.

Endelig, RealtyMogul, er en anden kommerciel ejendomsinvesteringsplatform for akkrediterede og ikke-akkrediterede investorer. Minimumsinvesteringen på $5.000 er også betydeligt lavere end Cadre.

Fundrise og RealtyMogul har lignende gebyrer, og CrowdStreets gebyrstruktur ligner Cadre og varierer efter aftale.

Bundlinie

Cadre er en nyere spiller på et overfyldt marked. Og selvom det har et af de højeste historiske afkast derude på papiret, er det ikke den bedste mulighed for enhver investor.

Minimum $50.000 er stejlt, og Cadre har langt mindre investeringsudvalg end de fleste konkurrenter på grund af sin størrelse. Negativ eller tvivlende medieopmærksomhed omkring virksomhedens finansieringshistorie er også bekymrende, især da dette kan have påvirket historiske afkast.

Vi foretrækker Fundrise for begyndere investorer og CrowdStreet for akkrediterede investorer til Cadre på dette tidspunkt. Men som altid, udfør din egen due diligence og udforsk Cadres tilbud til erhvervsejendomme, der investerer i mulighedszoner.