Sådan bliver du godkendt til et boliglån

Hvis du aldrig har ansøgt om et realkreditlån før, kan du blive overrasket over at høre, at det er en mere kompleks proces end for eksempel at ansøge om et kreditkort eller endda et autolån. Fra ansøgning til lukning kan processen tage 30 dage eller mere.

Derfor er det så vigtigt at blive godkendt til et boliglån, især hvis du ønsker at købe et nyt hjem. Den godkendelse – almindeligvis kendt som en forhåndsgodkendelse – vil i høj grad forbedre chancerne for at få den bolig, du ønsker, når du ønsker det. Faktisk vil mange ejendomsmæglere og boligsælgere ikke engang overveje et kontrakttilbud uden et forhåndsgodkendelsesbrev.

Forhåndsgodkendelse vs. Prækvalifikation

Dette er et område med en vis forvirring for boliglånsansøgere, især dem, der ønsker at købe et hjem. Forhåndsgodkendelse og prækvalifikation bruges nogle gange i flæng, hvilket kan få en forbruger til at tro, at de blot er to navne for den samme proces. Det er den ikke.

Prækvalifikation

Prækvalifikation er, hvor du kontakter realkreditinstituttet eller giver oplysninger på deres hjemmeside, mest som en måde at få et tilbud på lånet. Du vil give generelle oplysninger, herunder din indkomst, estimerede kreditscore, gæld og nuværende husbetaling. Du oplyser også det ønskede lånebeløb. Hvis prækvalifikationen er et køb, skal du også oplyse købsprisen for boligen og beløbet for din forventede udbetaling.

Ud fra disse oplysninger vil långiveren afgøre, om du er kvalificeret til det lånebeløb, du anmoder om.

Imidlertid, en prækvalifikation er ikke bindende for långiver!

Mere end noget andet er en prækvalifikation blot en summarisk vurdering af lånebeløbet du kan kvalificere sig til, og den omtrentlige sats, som du kan forvente at betale.

Men da ingen af ​​de oplysninger, du giver, er blevet verificeret af långiveren, er prækvalifikationen udelukkende baseret på dine repræsentationer. Det bør aldrig fortolkes som en garanti for ultimativ godkendelse fra långiver. Af den grund bliver prækvalifikationsbreve ikke godt modtaget af ejendomsmæglere og ejendomssælgere.

Forhåndsgodkendelse

En forhåndsgodkendelse fungerer stort set på samme måde som en prækvalifikation, bortset fra at den repræsenterer en långivers godkendelse af det lånebeløb, du ansøger om.

Under ansøgningsprocessen for forhåndsgodkendelse vil du give lignende oplysninger, som du ville give til prækvalifikation. Men du vil blive bedt om at levere dokumentation vedrørende din beskæftigelse, indkomst, aktiver og endda visse gældsforpligtelser.

Långiver vil derefter foretage en formel garantigennemgang af din ansøgning og understøttende dokumentation og udstede en forhåndsgodkendelse. Godkendelsen vil være betinget af valget af en ejendom til køb, en salgskontrakt herom og eventuelle sædvanlige lukkebetingelser.

Grundlæggende betyder en forhåndsgodkendelse, at långiveren har godkendt dig til det anmodede lån baseret på oplysninger om din beskæftigelse, indkomst og formue. De vil også trække en fuld kreditrapport og kreditscore. Nogle långivere vil endda give dig mulighed for at låse en rente i et bestemt antal dage, mens du søger efter en bolig. Hvis det er en refinansiering, kan du lukke kort efter, at forhåndsgodkendelsen er udstedt.

Den formelle karakter af en forhåndsgodkendelse er årsagen til, at forhåndsgodkendelsesbreve hilses varmt velkommen af ​​både ejendomsmæglere og ejendomssælgere.

Sådan får du forhåndsgodkendt til et boliglån

At blive forhåndsgodkendt til et boliglån starter med at vælge en långiver. Selvom du kun er på forhåndsgodkendelsesstadiet, vil du være sikker på at ansøge hos en virksomhed, som du med stor sandsynlighed vil få dit endelige lån fra. Det er fordi, når først du har forhåndsgodkendelse, går boligkøbs- eller refinansieringsprocessen meget hurtigt. Ideelt set ønsker du at få en forhåndsgodkendelse, vælge et hjem (eller refinansiere dit nuværende hjem) så hurtigt som muligt.

Hvor kan man få forhåndsgodkendt til et boliglån

Fire af de bedste boliglånskilder i branchen er Quicken Loans, Rocket Mortgage, Veterans United og Credible – men hver for sig af en anden grund.

Hurtige lån er landets største realkreditudbyder i detailhandlen og yder de fleste lånetyper. Quicken-lån foretages dog primært gennem Rocket Pant. Det er onlineversionen af ​​Quicken Loans, selvom de er det samme firma.

Rocket Mortgage er kendt for hurtige godkendelser og en helt online proces, hvor du kan uploade al nødvendig dokumentation for at fremskynde processen. Desuden kan de ofte få verifikation af beskæftigelse og aktiver direkte hos arbejdsgivere og institutioner, hvilket minimerer behovet fra din side for overhovedet at levere dokumenter.

Veterans United er førende VA realkreditlångivere i landet, der yder flere VA-lån end nogen anden virksomhed. Det skyldes i høj grad, at det er en ekstremt veteranvenlig virksomhed. De beskæftiger tidligere højtstående medlemmer af hver gren af ​​det amerikanske militær i rådgivende kapaciteter til sørg for, at deres låneprogrammer giver det bedste produkt til veteraner og aktive militære personale.

Hvis du køber en bolig, kan du også arbejde med Veterans United Realty, som er et netværk af ejendomsmæglere, der har specialiseret sig i at arbejde med veteraner. De er godt bekendt med nuancerne i VA-låneprocessen.

Credible er en god kilde til et boliglån, hvis du for det meste handler efter en långiver. Det skyldes, at Credible er en online markedsplads for boliglån, hvor en enkelt ansøgning vil give dig tilbud fra flere långivere. Du kan vælge det program og den långiver, der ser bedst ud for dig, og derefter lave en ansøgning direkte hos den pågældende långiver. Det vil spare dig tid og kræfter ved at shoppe for långivere på individuelle websteder.

Processen for godkendelse af boliglån/forhåndsgodkendelse

Under boliglånsgodkendelsen eller forhåndsgodkendelsesprocessen vil långiveren se på fire personlige økonomiske kategorier: beskæftigelse, indkomst, kredit og aktiver.

Beskæftigelse

Hvad långiver vil kigge efter:

Långiveren vil se efter at verificere en ansættelseshistorie på mindst to år, selvom der vil blive gjort undtagelser for nyuddannede for afskedigede medlemmer af militæret. Selvom ansættelsen bør være kontinuerlig, vil långivere acceptere et jobskifte, så længe indkomsten er forblevet den samme eller er stigende. Korte perioder med arbejdsløshed er også acceptable fra sag til sag.

Det samme gælder, hvis du er selvstændig. Du skal være i drift i mindst to år med en historie med stabil eller stigende indtjening.

Hvilken dokumentation skal du muligvis levere:

Långiveren vil normalt sende din arbejdsgiver, hvad der er kendt som en verifikation af ansættelse anmode om, eller udføre en mundtlig verifikation direkte fra din arbejdsgiver. De vil anmode om din ansættelsesdato, din stilling, dit indkomstniveau og sandsynligheden for fortsat beskæftigelse.

Hvis du er selvstændig, kan långiveren anmode om enten en virksomhedslicens eller et brev fra din CPA eller skatteformidler, der bekræfter, at du har været i virksomhed i mindst to år. Hvis du har været selvstændig i mindre end to år, accepterer långiver muligvis ikke din indkomst. En undtagelse kan gøres, hvis du har været i erhvervslivet i mere end et år, og du er i samme virksomhed, som du var i, da du havde et job.

Indkomst

Hvad långiver vil kigge efter:

Långiveren vil se efter dit verificerbare indkomstniveau, stabiliteten af ​​indkomsten og derefter afgøre, om indkomsten vil være tilstrækkelig til at understøtte det anmodede lån, samt enhver anden tilbagevendende gæld du har.

Indkomstens tilstrækkelighed bestemmes af din gæld i forhold til indkomst, almindeligvis kendt som en DTI. Grundlæggende tilladte DTI-forhold er 28/36 - størrelsen af ​​den nye boligbetaling bør ikke overstige 28% af din stabile månedlige indkomst, mens størrelsen af ​​din nye boligbetaling plus anden tilbagevendende gæld bør ikke overstige 36 %.

Når det er sagt, vil långivere ofte overstige disse nøgletal, hvis du har stærke kompenserende faktorer. Disse omfatter fremragende kredit, en udbetaling på mindst 20 %, yderligere indkomst, der ikke er brugt til at kvalificere sig til lånet, eller en stor mængde aktiver efter lukning.

Din nye husbetaling vil bestå af hovedstol og renter på det nye lån samt månedlige tildelinger til ejendomsskatter, husejerforsikring, privat realkreditforsikring (hvis påkrævet), og husejerforenings kontingent (hvis påkrævet).

Anden tilbagevendende gæld vil omfatte månedlige betalinger for kreditkort, billån, studielån og børnebidrag eller underholdsbidrag.

Hvilken dokumentation skal du muligvis levere:

Den mest almindelige dokumentation, der anmodes om for indkomst, inkluderer din seneste lønseddel, W-2'er for de sidste en eller to år, og fuldt udfyldte selvangivelser, hvis du har ikke-lønindkomst, såsom kommissioner, bonusser eller leje af fast ejendom indkomst.

Hvis du er selvstændig, skal du forvente at levere fuldt udfyldte selvangivelser for de seneste to år. Hvis du er mere end tre måneder inde i det nye år, kan långiver anmode om en års-til-dato resultatopgørelse, selvom dette er blevet sjældent i de senere år.

Kredit

Hvad långiver vil kigge efter:

Långiveren vil gerne vide, at du har en acceptabel kredit. Dette bestemmes generelt af din kreditscore. På konventionelle realkreditlån skal du have en minimumskreditscore på 620. FHA-lån accepterer dog kreditscore så lave som 580. Hvis du ansøger om et jumbolån (typisk en lånebeløb på over 548.250 USD), vil minimumskreditscore være mindst 680 og kan være meget højere.

Ved at bruge et konventionelt realkreditlån som eksempel myFICO.com Loan Besparelse Lommeregner viser forskellen i den sats, du betaler baseret på forskellige kreditscore.

Bemærk med en kreditscore på 760 eller derover, at renten er 2,571%, men går så højt som 4,16%, med en kreditscore under 640. Det kan gøre en forskel i din månedlige betaling på $220. Det giver et stærkt argument for at gøre alt, hvad der er muligt forbedre din kreditscore inden du ansøger om boliglån.

Men du skal vide, at kreditvurdering ikke alene er det eneste grundlag for at afgøre lånegodkendelse. Långivere ser også på kreditkvalitet, som omfatter store nedsættende kreditrapportposter, såsom konkurs og tvangsauktion.

Hvis du er gået konkurs, skal du normalt vente mindst 2 til 4 år efter udskrivelsen at ansøge om et lån. Tvangsauktioner kræver mindst syv år. Venteperioderne vil dog blive reduceret, hvis en af ​​begivenhederne er forårsaget af formildende omstændigheder, selvom der kan gælde yderligere lånegrænser.

Hvilken dokumentation skal du muligvis levere:

Når du angiver dit navn, din adresse og dit CPR-nummer på ansøgningen, vil långiver bruge disse oplysninger til at køre en kreditrapport om dig og alle andre låntagere, der ansøger om lånet. Du behøver ikke, og bør ikke, selv afgive en kreditrapport.

Långiveren kan bede om yderligere oplysninger, hvis der er nogen bekymringer om din kredit. Forvent f.eks. at give en fuldstændig forklaring på væsentlige nedsættende oplysninger, såsom konkurs, tvangsauktion, store fradrag eller forsinkede betalinger på 60 dage eller mere. Långiver kan også anmode om dokumentation, der understøtter din forklaring.

Tag både forklarings- og dokumentationsanmodninger alvorligt. Hvis långiveren anmoder om disse, leder de efter begrundelse for at godkende dit lån - ikke for at afslå dig.

Aktiver

Hvad långiver vil kigge efter:

Långiveren kan ikke anmode om bevis for aktiver, hvis du laver en refinansiering, medmindre der er behov for midler til at lukke lånet.

Ved køb af nye boliger vil långiveren gerne vide, at du har tilstrækkelige midler til at foretage udbetalingen, samt dække eventuelle nødvendige lukkeomkostninger og deponeringer.

Hvis nogle af midlerne til lukning kommer fra en gave fra et familiemedlem eller en ven, som du har en familietype med forhold, vil långiver anmode om et gavebrev fra giveren, samt verifikation af de aktiver, som gavemidlerne finansierer fra vil komme. Långiveren vil også anmode om bevis for overførslen af ​​gavemidlerne fra giveren til din konto.

I tilfælde af lukkeomkostninger og deponeringer vil långiver tillade, at disse betales af enten sælgeren eller med præmie prisfastsættelse fra långiver (du vil blive opkrævet en lidt højere rente for at gøre det muligt for långiver at dække lukningen omkostninger).

Sælger vil have lov til at betale lukkeomkostninger, hvis det er sædvanligt i dit markedsområde, og hvis det ikke overstiger 6 % af det nye lånebeløb.

Hvilken dokumentation skal du muligvis:

Den nemmeste måde at verificere dine aktiver på er ved at levere de to seneste månedlige opgørelser for bankkonti, investeringskonti eller pensionskonti, du planlægger at bruge til at dække udbetalingen og/eller lukkeomkostningerne og spærrede. Hvis det er mere bekvemt, kan långiver også sende pengeinstituttet en anmodning om verifikation af aktiver, som vil blive udfyldt af ansatte i den pågældende institution og returneret til långiveren.

Når du har valgt en ejendom

Hvis du køber et hjem, kan du begynde at give tilbud, så snart du har et forhåndsgodkendelsesbrev udstedt af långiveren. Når du har fundet en ejendom,

du bliver nødt til at give långiveren en fuldt udført salgskontrakt på boligen, der beskriver alle vilkår og uforudsete forudsætninger for salget.

Långiveren kan også anmode dig om at fremlægge bevis for ethvert indskud, du har foretaget på boligen, især hvis det er mere end $500 eller $1.000.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er minimumsindkomsten for at kvalificere sig til et boliglån?

Der er ingen fast minimumsindkomst for at kvalificere sig til et boliglån. Som diskuteret ovenfor, vil långiveren være mest optaget af din indkomsts evne til at understøtte det lånebeløb, du anmoder om, såvel som tilbagevendende ikke-boliggæld.

Hvordan bliver jeg hurtigt godkendt til et boliglån?

De hurtigste godkendelser vil komme fra online långivere. Du kan fremskynde processen ved at give fuldstændige oplysninger og have al nødvendig understøttende dokumentation klar på forhånd. Dette vil omfatte kopier af dine seneste lønsedler, W-2'er for de seneste to år, kopier af kontoudtog for et køb og forklaringer og understøttende dokumentation for større kreditproblemer. Med fuld dokumentation og en komplet ansøgning bør långiveren være i stand til at give et forhåndsgodkendelsesbrev inden for to eller tre dage.

Hvordan bliver du godkendt til et førstegangslån til boligkøb?

Det er specielle lånetyper designet til dem, der enten aldrig har ejet en bolig tidligere, eller - mere typisk - ikke har ejet en i de seneste tre år. I de fleste tilfælde skal din indkomst være under medianindkomsten for din geografiske placering eller inden for en vis procentdel af dette tal.

Du skal generelt have mindst en gennemsnitlig kredit samt indkomst for at understøtte det anmodede lånebeløb. Hvis du kvalificerer dig, vil du være berettiget til et lån svarende til 97 % af købsprisen. Det betyder, at du skal bruge en udbetaling på kun 3% i stedet for det traditionelle minimum på 3,5% for FHA-lån eller 5% for konventionelle realkreditlån.

Hvis du er en kvalificeret veteran, vil du være i stand til at kvalificere dig til 100% finansiering (0% udbetaling). Da dette er standard på VA-lån, behøver du ikke at kvalificere dig til et førstegangslån til boligkøb.