Det frygtede PMI. Privat realkreditforsikring. Kan vi alle være enige om, at det stinker?
Jeg kan huske, da jeg overvejede at købe mit første hjem - efter nogle indledende undersøgelser med min privatøkonomi blogging jævnaldrende - det blev tydeligt, at jeg var nødt til at gøre alt, hvad jeg kunne undgå PMI.
Efter at have bukket mig ned og sparet 20% kunne jeg få det til at ske. Men jeg er i Texas. Hvor lønningerne er høje og ejendomsværdierne lave (ja, det var de i hvert fald tilbage da jeg købte).
For folk på virkelig dyre ejendomsmarkeder (San Francisco / New York) kan det være svært at undgå PMI. Det er også smertefuldt for alle at opgive så mange kontanter på forhånd (når de kunne investeres eller bruges på forskellige måder). Lad det være op til Silicon Valley at komme med en ny, kreativ løsning på dette problem.
I dag vil jeg gennemgå det firma, der hedder Ensartet der tager denne udfordring. Lad os se på, hvad de har skabt, sammen med fordele og ulemper.
Hvad er Unison?
Tidligere kendt som FirstREX, San Francisco-baseret
Unison kalder dette et "husbesiddelsesinvestering" -program. Unisons penge er ikke gæld, og du betaler ikke Unison -renter. I stedet modtager virksomheden en andel af den fremtidige ændring i boligens pris, mens boligejeren beholder al den egenkapital, de bygger med deres månedlige betalinger. Klik for at afsløre mere om Unison ...at vise
For eksempel, hvis Unison og husejeren hver især investerer halvdelen af forskudsbetalingen, modtager Unison typisk 35% af enhver påskønnelse eller afskrivning i boligens pris på det tidspunkt, den sælges, mens husejeren beholder 65%.
Ifølge Unison opkræver de ikke gebyrer udover et transaktionsgebyr svarende til 3,9% af deres investering. De får først deres penge tilbage, når du sælger din bolig - og de tjener typisk kun overskud, hvis du også får overskud. Hvis du sælger med tab, deler de i tabet.
Selvom de lovligt har ret til en procentdel af dit overskud, når du sælger, ejer Unison i løbet af din tid i hjemmet ikke nogen del af det. Dermed har du som husejer stadig total kontrol over alle aspekter af hjemmet. Hvis du ombygger en del af hjemmet, og hjemmet stiger i værdi, gør Unison heller ikke krav på nogen del af det. De tager kun den ændring i værdi, der tilskrives prisstigning.
Du undrer dig måske - hvad sker der, hvis mit hjem mister værdi? Unison oplyser, at det også vil dele i dit tab. I lighed med en optionskontrakt betyder Unison HomeBuyer -programmet i bytte for forudgående kapital, der giver en del af din forskudsbetaling, at du deler op- og ulempen.
Ny! Unison har nu en løsning til nuværende husejere kaldet Unison HomeOwner. Se vores fulde anmeldelse.
Fordele ved Unison
Nu hvor du ved lidt om problemet Ensartet forsøger at løse, vil jeg skitsere nogle af de positive ting, jeg ser.
1. Du kan undgå PMI.
Jeg nævnte PMI i indledningen, men hvis du ikke husker det, står PMI for privat realkreditforsikring. Mange låneprogrammer kræver PMI, hvis forskudsbetalingen er mindre end 20% som en forsikring mod risikoen for, at du misligholder dit lån.
PMI beregnes som en del af dit lånebeløb, så jo højere dit lånebeløb er, jo mere betaler du. Det koster normalt omkring 1% af dit lånebeløb på årsbasis, hvilket kan nedbryde til tusindvis af dollars om året. At kunne give afkald på at betale disse gebyrer kan potentielt være en enorm besparelse.
2. Du kan sænke dine månedlige realkreditlån.
Normalt udbetaling og månedlige realkreditlån har et omvendt forhold - generelt, jo mere du lægger ned, jo lavere bliver de månedlige betalinger. Ved at bruge midlerne fra Unison til at hjælpe med forskudsbetalingen, sænker du dine betalinger hver måned.
Dette kan i høj grad øge overkommeligheden af et hjem for dem, der er bekymrede for at tjene nok penge til at dække de månedlige betalinger.
3. Du kan holde på nogle af dine kontanter.
Nogle mennesker har nok penge til en fuld 20% forskudsbetaling, men de vil ikke sænke alle deres penge i hjemmet. I stedet kan de hellere bruge disse penge til at foretage andre investeringer eller dække andre udgifter, såsom et barns uddannelse. Ved at samarbejde med Unison kan en boligkøber i denne situation få mange af fordelene ved en 20% forskudsbetaling, samtidig med at de bevarer deres kontanter til et andet formål.
4. Unison fremmer et ansvarligt boligkøbsmiljø.
Unison betragter de boligkøbere, de arbejder med, ikke kun som kunder, men som partnere. Ifølge en artikel i LA Times, potentielle kunder taler ikke kun med en Unison -repræsentant, men tager også en quiz for at sikre, at de fuldt ud forstår, hvordan programmet fungerer, før aftalen underskrives.
Ejendomsbranchen er notorisk kompleks, så den kendsgerning, at Unison hopper gennem ekstra bøjler til sørg for, at potentielle købere forstår, hvad de tilmelder sig, er et stort skridt i den rigtige retning retning.
Ulemper ved Unison
Mens Ensartet kan løse et smertefuldt problem for mange kommende boligkøbere i dag, er der stadig nogle ting, man skal være forsigtig med, før man tilmelder sig.
1. Hvis værdien af dit hjem stiger betydeligt, kan du betale mere end med PMI.
Da Unison deltager i påskønnelsen af dit hjem, kan valg af Unison HomeBuyer -programmet betyde, at du betaler mere i det lange løb, end du ellers ville have betalt.
Du får dog stadig fordel af en lavere månedlig betaling undervejs. Og husk, at Unison også deler i ulempen, så hvis dit hjem ikke stiger i værdi, eller hvis det falder i værdi, vil du højst sandsynligt have det bedre med Unison, end hvis du havde brugt gæld finansiering.
2. Hvis du sælger din bolig i de første 3 år, vil Unison ikke dele tab med dig.
Unison deler kun tab med boligejeren, hvis boligen sælges mindst 3 år efter købet. Det skyldes, at virksomhedens forskudsfinansiering ikke er ment som kortsigtet hjemmefinansiering. Dette kan være en ulempe for nogen, der har til hensigt at blive i hjemmet i en kort periode, men for alle, der forventer at være i hjemmet i mere end 3 år, burde dette ikke være ligegyldigt.
Så hvordan tjener Unison penge?
Enkel. De tjener penge, når dit hjem stiger i værdi over tid - og de deler den påskønnelse med dig, som beskrevet ovenfor.
De opkræver også et transaktionsgebyr på 3,9% af det investerede beløb. Baseret på lukkeomkostninger i dit område kan dette replikere "lukkeomkostninger". For Unison hjælper disse penge højst sandsynligt med at dække driftsomkostninger ved behandling af din ansøgning og investering, mens de tager risikoen for, at dit hjem vil blive værdsat over tid.
Unison behøver ikke hvert hjem for at stige i værdi. I stedet leder virksomheden og dens investorer efter diversificeret eksponering over for Det amerikanske ejendomsmarked for boliger som en helhed. Det får de ved at investere i mange forskellige hjem over hele landet, hvilket balancerer den volatilitet, der er forbundet med et enkelt boligs værdi og reducerer den risiko, de påtager sig. Med andre ord er det en måde for investorer at få eksponering for værdistigning på boligpriser uden at skulle købe hele boligen.
I nogle tilfælde, hvor hjemmet værdsætter betydeligt, kan Unison tjene flere penge, end en traditionel långiver ville have opkrævet i renter og finansieringsgebyrer. Men det er selvfølgelig betinget af, at boligen sælger eller vurderer til en højere værdi end den oprindelige købspris.
Yderligere overvejelser
Du kan købe Unison ud efter 3 år. I Unison HomeBuyer Program Guide siger det, at virksomheden giver dig mulighed for at købe Unisons investering ud, når du har ejet ejendommen i minimum 3 år. Det behøver du ikke sælge boligen for at dette skulle ske - det ville blive kendt som en "Særlig Opsigelse", og en uafhængig hjemmevurderingsmand ville komme ud for at vurdere boligen for sin nuværende markedsværdi.
Udbetalingen til Unison ville svare til mængden af Unisons oprindelige investering plus eventuelt overskud, som Unison ville have opnået, hvis du solgte boligen til den vurderede værdi. Minimumsbetalingen til Unison ved et buyout er dens oprindelige investering - med andre ord, mens Unison deler i tab, når du sælger din bolig, med et buyout, deler Unison ikke i tab.
Unison kan også give halvdelen af en forskudsbetaling på 25%, men de beder derefter om 43,75% af ændringen i værdi. Unison er villig til at lægge lidt flere penge i bytte for lidt mere afkast i sidste ende.
Hjemmet er 100% dit. Det betyder, at du stadig er 100% på krogen til vedligeholdelse, reparationer og alt andet, der kommer op under processen med at eje hjemmet. Som en del af aftalen er du ansvarlig for at vedligeholde boligen i god stand.
Det er ikke gratis penge. Det kan føles som om du får noget for ingenting - især i begyndelsen. Og selvom du ikke betaler løbende gebyrer, skylder du Unison en betydelig del penge, hvis dit hjem stiger i værdi.
Køb et hus? Undgå PMI, og gem dine penge hos @MyUnison.
Klik for at tweetAlternative løsninger
Det program, som Unison har rullet ud er unik. Så de alternative løsninger i dette tilfælde kan virke mere traditionelle i kontrast. Jeg vil skitsere et par af dem herunder:
- Sæt mindre end 20% ned og betal PMI. Selvom det er smertefuldt at betale PMI, hvis lånet lader det falde, når du når 78% LTV, så sidder du ikke fast med det i lånets løbetid. I de fleste tilfælde betaler du PMI i omkring 7 år, hvis du bruger en 10% forskudsbetaling.
- Køb mindre hjem eller vent med at købe, indtil du har 20%. Der er mange kompromiser, der kan indgås. Køb for eksempel et hus i et kvarter, der ligger lidt længere fra byen, men har alle de opgraderinger, du leder efter. Eller vent bare længere med at købe, indtil du har sparet 20%.
- Spørg familien om hjælp. Mange långivere giver familien mulighed for at give dig en gave penge til udbetalingen så længe der skrives et gavebrev om, at det er en gave og ikke et lån.
Hvem er Unison for?
Efter min mening er Unison til den økonomisk ansvarlige boligkøber, der var på vej til at spare 20% forskudsbetaling, indtil de fandt ud af, at der var en hurtigere måde at komme ind i det hjem, de ønskede.
Havde Unison ikke været med, ville de have nået 20% -mærket på endnu et år eller to. De planlægger at bo i hjemmet i en overskuelig fremtid og ser ikke på Unisons forskudsinvestering som en midlertidig løsning eller som en måde at købe mere hjem, end de har råd til. De ser snarere på det som en måde at få råd til det hjem, der passer til deres behov, uden at tage for meget gæld eller højere månedlige betalinger.
Hvad er det næste?
Hvad synes du om dette nye program fra Unison? Lad mig høre fra dig i kommentarerne herunder.
Hvis du gerne vil lære mere om Unison, kan du besøge www.unison.com.
Fortsæt med at læse:
De mytiske fordele ved at købe et hus og sagen til leje
Få kontanter til din egenkapital - ingen månedlige betalinger påkrævet med Unison HomeOwner [Anmeldelse]
Den ultimative guide til at købe et hus
052: Mestre dine penge (og din sidegang) med PT
Philip Taylor, også kaldet "PT", er CPA, blogger, podcaster, mand og far til tre. PT er også grundlægger og administrerende direktør for personlig finansindustriens konference og messe, FinCon.
Han oprettede Part-Time Money® tilbage i 2007 for at dele sine råd om penge, holde sig ansvarlig (mens betale ned over $ 75k i gæld), og for at møde andre, der brænder for at bevæge sig mod økonomisk uafhængighed.