Skal jeg refinansiere mit realkreditlån?

Fallierende realkreditrenter er en almindelig udløser for, at husejere tænker på at refinansiere deres realkreditlån. Et af de stærkeste argumenter for refinansiering af dit realkreditlån er jo at drage fordel af en lavere rente, så du betaler mindre for dit boliglån over tid.

Men renten er ikke den eneste faktor, du skal overveje. Der er en række spørgsmål, som du vil afveje mod den potentielle lavere rente, når du beslutter dig for det rigtige tidspunkt at refinansiere dit realkreditlån. Du vil også gerne knuse tallene for at sikre, at du træffer den rigtige beslutning for dit realkreditlån og dit budget.

Her er alt hvad du behøver at vide for at beslutte det bedste tidspunkt at refinansiere dit realkreditlån:

Faktorer, du skal overveje, når du tænker på at refinansiere dit boliglån

Her er de vigtigste refinansieringsfaktorer, du skal overveje, sammen med nogle spørgsmål, du bør stille om hver enkelt.

Rente

Når renten falder, er det naturligt at begynde at tænke på refinansiering for at låse den lavere rente fast. En renteændring på kun 1% kan gøre en kæmpe forskel i din betalingsbeløb, og endnu vigtigere, den rente, du betaler for lånets levetid. Men sørg for at stille dig selv følgende spørgsmål, før du skriver under på den stiplede linje:

• Hvad er din nuværende rente?
• Hvad ville det være, hvis du refinansierede?
• Er der en stor nok forskel mellem de to?
• Forventes renterne at stige i fremtiden?

Den bedste måde at sikre, at du træffer et informeret valg, er at undersøge de aktuelle realkreditrenter for dit område og lånetype.

Læs mere:Bedste realkreditrenter for selvstændige

Lånetype

Hvilken lånetype du i øjeblikket har, og hvilken type du vil refinansiere med, kan gøre en forskel i din rente, omkostninger, løbetid og andre lånefunktioner. Derfor er det en god idé at stille dig selv følgende spørgsmål om din potentielle refinansiering:

• Flytter du fra et realkreditlån (ARM) til et fastforrentet lån?
• Overvejer du at flytte lånevilkårene fra 30 år til 20 eller 15

Se også:Fordele og ulemper ved 15 vs 30 års realkreditlån

Afslutningsomkostninger

Du vil ikke have, at lukkeomkostninger skal være en ubehagelig overraskelse. Selvom der kan forhandles om nogle lukkeomkostninger, og du nogle gange kan inkludere lukkeomkostningerne i den nye lånesaldo, eller betale for dem ved at bruge en højere rente, skal du stadig forberede dig på denne uundgåelige realkreditudgift. Sørg for at tænke over det beløb, du skal betale til at afslutte omkostninger for at sikre din refinansiering med disse spørgsmål:

• Hvor meget vil det koste dig at refinansiere?
• Har du dette beløb til rådighed på din kortsigtede opsparing?
• Hvor lang tid tager det dig at dække disse omkostninger?
• Bliver du så længe hjemme?

Din kreditværdighed

Bare fordi renterne generelt er faldet, betyder det ikke, at alle har adgang til de samme lave renter. Din kreditværdighed kan være forskellen mellem en kæreste og en smertefuld. Sørg for at besvare disse spørgsmål selv:

• Er din kreditvurdering for nylig steget? Hvis det er tilfældet, kan du kvalificere dig til en bedre refinansieringsrente nu, selvom renten ikke er historisk lav.
• Forventer du, at din kreditværdighed falder af en eller anden grund? Hvis du tror, ​​at dette vil ske, vil du måske strejke, mens kreditvurderingen stadig er høj.

Din tidslinje

Realkreditlån er generelt en langsigtet pengebesparende strategi. Det betyder, at refinansiering skal passe inden for din personlige tidslinje, så hjemmet kan give mening økonomisk. Nogle spørgsmål at overveje om din tidslinje omfatter:

• Hvor længe planlægger du at være i hjemmet og beholde pantet?
• Vil du være der længe nok til at få dækket lukningsomkostningerne?
• Leder du efter at leje dit hjem i fremtiden?
• Vil den lavere betaling gøre det lettere for dig at leje den?

Dit budget

Refinansiering kan nogle gange sænke din betaling og give dig mulighed for at afsætte flere penge til besparelser. Refinansiering kan også øge din betaling, hvis du vil slippe af med dit lån hurtigere og betale mindre i renter.

Hvis du overvejer en refinansiering for at øge rummet i dit budget, skal du sørge for, at du kan flyde omkostningerne ved at lukke for at komme til de nedsatte månedlige betalinger.

Forstander du har betalt

Overvej, hvor meget du allerede har indbetalt til lånet. Hvis du har betalt 20% af dit hjems værdi, kan du være berettiget til et fald i din private realkreditforsikring (PMI) uden at skulle refinansiere. Men hvis din nuværende långiver ikke dropper det, skal du overveje en refinansiering for at slippe af med det.

Relaterede:Skal du afbetale dit realkreditlån tidligt? Jep! Her er 6 strategier til at trække det ud!

Hvad skal du bruge for at færdiggøre en realkreditlommeregner

Når du har stillet dig selv ovenstående spørgsmål, er det tid til at begynde at beregne, hvordan et refinansiering af et realkreditlån kan påvirke din bundlinje.

Der findes masser af gratis refinansieringsberegnere på internettet, og de kan alle hjælpe dig med at få en idé om, hvad du kan forvente af en refinansiering. Jeg kan godt lide funktionerne på Bankrate.com’s refinansieringsberegner til realkreditlån.

Her er de elementer, du skal bruge for at fuldføre refinansieringsberegningen:

Nuværende lånebeløb: Her indtaster du det beløb, du lånte for at købe din bolig. Som et eksempel kan du sige, at du købte et hus på 200.000 dollars med 20% ned, dit oprindelige lånebeløb ville være 160.000 dollars.

Nuværende rente (%): Du skal blot indtaste den aktuelle rente på dit boliglån.

Term (i år): Indtast mængden af ​​år, dit oprindelige realkreditlån var i (dvs. 30 år vs 15 år)

Nuværende realkreditbalance: Dette er, hvor meget du i øjeblikket ejer af dit boliglån. Find din seneste regning og kig efter saldoen.

Refinansieringsrente (%): Her sætter du den rente, du er blevet noteret på det nye lån.

Term (i år): Hvad er dit nye udtryk? 30 år? 15?

Forudbetaling (%): Skylder du en forudbetalingsstraf for at betale dit gamle lånebeløb lidt tidligt tilbage? Hvis du ikke ved det, skal du ringe til din nuværende långiver og finde ud af det. Dette skal indregnes i din beslutning.

Afslutningsomkostninger på nyt realkreditlån:-Lukningsomkostninger inkluderer ofte et lånets oprindelsesgebyr, point, vurderingsgebyr, titelsøgning og forsikring, undersøgelse, skatter, gebyr for registrering af skøde, kreditrapportgebyr og andre omkostninger, der vurderes ved afvikling. Afslutningsomkostningerne løber typisk omkring 2% til 6% af det nye realkreditlån.

Antal point på nyt lån: Dette ville være eventuelle ekstra penge, du betaler for at opnå en bedre rente.

Var det det værd, da jeg refinansierede mit realkreditlån?

For et eksempel på hvordan refinansiering kan fungere, lad os tage et kig på min refinansiering af realkreditlån. Det var en lang, langvarig proces, men det gav os en bedre rente på vores 30-årige realkreditlån (mindre skyldige renter) og lavere betalinger (mere fleksibilitet med vores budget og ejendommen).

Her er detaljerne (tal afrundet og tilnærmet til tider):

Forrige realkreditlån:

• Købt i oktober 2007
• 30 år, fast realkreditrente til 6.375%
• Købt for cirka $ 207.000
• $ 42.000 (20%) ned
• Samlet pant på $ 165.000
• Månedlig betaling 1.028 dollar
• $ 0 i lukkeomkostninger efter sælgerkreditter på $ 5.000
• Betalte $ 39.000 i renter over 3 år og 10 måneder
• Stod til at betale $ 205.000 i renter i løbet af lånets løbetid.

Nyt realkreditlån:

• Lukket i juli 2011
• 30 år, fast realkreditrente på 4,875%
• Nyt samlet pant på $ 159.000
• Ny månedlig betaling på $ 842
• Afslutningsomkostninger på $ 1.000 efter långiverkreditter på $ 2.000
• Stand til at betale $ 144.000 i renter i løbet af lånets løbetid.

Bemærk: De nuværende markedsforhold er sådan, at vi ville "tabe penge" på salget af vores bolig, hvis vi forsøgte at sælge lige nu. Selvom vi forlader hjemmet i det næste år, vil vi derfor beholde det som en lejeenhed.

Renteopsparing og betalingsoplysninger

Ved refinansiering reducerede vi den rente, vi vil betale i løbet af disse lån med $ 22.000 ($ 205.000 - $ 144.000 - $ 39.000), hvilket er rart. Sådan som jeg ser det, baseret på denne renteopsparing, har vi brug for 17 måneder til at inddrive de 1.000 dollar lukkede omkostninger ved re-fi.

Sådan fik jeg det nummer:

Jeg fordeler rentebesparelserne på alle de resterende betalingsperioder. Med et 30-årigt lån har vi 360 betalingsperioder.

$ 22.000 / 360 betalinger = $ 60.

Derefter delte jeg $ 1.000 lukningsomkostninger med $ 60. Det giver mig 17, hvilket betyder, at det vil tage 17 betalingsperioder (eller måneder) at inddrive de $ 1.000, vi betalte i lukkeomkostninger. Hvis jeg havde solgt byen hjem inden december 2012, så havde dette været spild.

Jeg ved, at den typiske "break even" tommelfingerregel på en refinansiering er at tage forskellen i betalinger (i dette tilfælde $ 1028 - $ 842 = $ 186) opdelt til slutomkostningerne på $ 1.000, hvilket giver mig et break -even -punkt på 5,38 måneder ($ 1.000/$ 186 = 5.38), men jeg tror ikke, det fortæller det sande historie. Mine langsigtede rentebesparelser er de vigtigere besparelser, sammenlignet med de mere beskedne besparelser i min månedlige betaling.

Se også: Sådan beregnes din realkreditlånbetaling for en refinansiering eller et køb

Hvorfor jeg er glad for den lavere betaling

Selvom jeg er overbevist om, at rentebesparelserne er vigtigere, er jeg stadig glad for, at vi fik en lavere månedlig betaling med denne refinansiering. Her er hvorfor:

1. Vi øgede vores månedlige budget med $ 186. ($1,028 – $842). Den slags fleksibilitet er vigtig for at navigere i selvstændig virksomhed.
2. Vi var på vej til at vokse huset. Vi købte huset med den tanke, at det kunne blive en investeringsejendom i fremtiden. Med denne nye betaling kan udtrykket "investering" faktisk bruges. Hvis vi lejede vores sted ud, kunne vi som minimum få 1.500 dollar om måneden. Realkreditbetaling på $ 842, ejendomsskatter på $ 350, HOA -kontingent på $ 175 og forsikring på $ 20 ville efterlade os med en lejeenhed, der pengestrømme.

Læs mere:Sådan finder du investeringsejendomme: Evaluering af fast ejendom til køb

Hvor skal man refinansiere sit realkreditlån

Selvom der ikke mangler mangel på refinansieringslån fra både traditionelle og utraditionelle långivere, kan tingene blive lidt sværere, hvis du er selvstændig, som jeg er. Underwriterer kan lide at se selvangivelser stammer to år tilbage fra os uden en W-2'er. At få godkendt et realkreditlån ved hjælp af selvstændig erhvervsindkomst er hårdt i disse dage. Selvom du ikke er selvstændig, er det en god idé at shoppe rundt efter det rigtige refinansieringslån til dig. Der er to långivere, jeg kan varmt anbefale:

Quicken lån

Quicken lån var långiveren, der tog sig af min refinansiering, og det var tilbage, da jeg stadig var en ret ny solopreneur uden flere års selvangivelse med høj indkomst. De arbejdede sammen med mig for at give mig et skøn i god tro for min rente og løbetid, og de hjalp mig gennem processen med vurdering, indkomst og aktiv verifikation, underwriting, og endelig vores lukker.

Læs mere:Min refinansieringserfaring med hurtige lån [7 enkle trin]

Udlånstræ

Dette websted er en online lånemarked, hvor låntagere kan udfylde en enkelt formular for at modtage flere tilpassede tilbud fra långivere på Udlånstræ netværk. Låntager betaler overhovedet ingen gebyrer for at bruge LendingTree. Afhængigt af hvilken långiver du vælger, skal du dog muligvis betale et ansøgningsgebyr, behandlingsgebyr og/eller lukkeomkostninger. Denne markedsplads er en glimrende mulighed for at sikre, at du får det bedst mulige refinansieringslån til dine behov.

Endelige tanker

Refinansiering af dit realkreditlån kan være en smart måde at sænke dit realkreditlån, reducere, hvor meget du betaler i renter og låse en lavere rente fast. Men det betyder ikke, at en refinansiering altid er det rigtige valg for enhver husejer - og det betyder heller ikke, at enhver refinansiering er skabt ens.

Det er vigtigt at sikre, at du kender alle dine personlige og økonomiske faktorer, der kan påvirke dine refinansieringsvilkår. Og det er smart at lave nogle beregninger af, hvad du kan forvente af en refinansiering, før du begynder at kontakte långivere.

Hvad er din erfaring med refinansiering af realkreditlån? Fortæl os om det i kommentarerne!

Foto af Breno Assis på Unsplash

Om Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, også kaldet "PT", er CPA, blogger, podcaster, mand og far til tre. PT er også grundlægger og administrerende direktør for personlig finansindustriens konference og messe, FinCon.

Han oprettede Part-Time Money® tilbage i 2007 for at dele sine råd om penge, holde sig ansvarlig (mens betale ned over $ 75k i gæld), og for at møde andre, der brænder for at bevæge sig mod økonomisk uafhængighed.