Det siges ofte, at fast ejendom er en af de mere pålidelige veje til rigdom.
Så skete subprime -realkrisen, boligboblen sprang, og historiske data har vist, at fra 1890 til 1990, efter at have justeret for inflationen, steg huspriserne kun 0,2% om året.
Yikes. Føles hverken pålidelig eller en vej til rigdom!
Når det er sagt, bør fast ejendom spille en rolle i din investeringsportefølje. Den vanskelige del ved fast ejendom er, at mange af os ikke har investeringsaktiverne eller tiden til at investere i fast ejendom.
Det ligner ikke en indeksfond, hvor du kan købe enhver S&P 500 Indeksfond og stort set vinde. Der vil ikke være en væsentlig forskel mellem a Vanguard indeksfond og en Fidelity indeksfond.
Det samme kan ikke siges om fast ejendom. Du kan ikke bare købe noget gammelt hus. Det er det, der gør fast ejendom så vanskelig. Hvis du vælger at leje det ud, i modsætning til at vende det, skal du lære et helt nyt færdighedssæt.
Det er ikke nødvendigvis svært i sig selv, men det vil kræve din tid. Og lektionerne kan være dyre!
For et par år siden sluttede jeg mig til en meget lille ejendomsinvesteringsgruppe (3 personer), der boede i enfamiliehuse i Kansas City-regionen. Disse var alle ~ 1.000 kvadratfod, 2 soveværelser, 2.5 badeværelser, der lejede ud for omkring $ 600-750 om måneden. Det første år var godt, vi erhvervede et par boliger, men efter det blev området for populært, og vi kunne ikke få boliger til en pris, vi følte os trygge ved. For nylig havde vi et opkald, hvor vi besluttede, at fordi tingene stagnerede, ville vi sælge aktiverne og komme videre. Vi vil sandsynligvis vise et afkast på cirka 0,2% i forhold til inflationen. 🙂
Det er her, crowdfunding af fast ejendom kunne spille en rolle.
Indholdsfortegnelse
- Hvad er Crowdfunding af fast ejendom?
- Hvordan virker det?
- Hvad er de bedste crowdfunding -ejendomswebsteder?
- Fundrise
- RealtyMogul
- Er dette egenkapitalinvestering eller gæld?
- Skal du gøre det?
Hvad er Crowdfunding af fast ejendom?
Crowdfunding er, hvor du får mange mennesker til at investere en lille smule (relativt) i et enkelt projekt - tænk Kickstarter. En skare finansierer et projekt. Crowdfunding.
Fremgang og udlånsklub kaldes ofte peer to peer -udlån, men de er i realiteten crowdfunding personlige lån. Mange mennesker investerer hver især en lille smule i personlige lån og får et afkast.
Fast ejendom Crowdfunding er simpelthen en version af dette, medmindre du ikke finansierer et personligt lån, du finansierer et ejendomsprojekt. Ejendomsprojekter, især mindre, er notorisk svære (og langsomme!) At finansiere den traditionelle måde, og derfor er der naturligvis dukket en online markedsplads op for at udfylde det hul.
Investorer, der søger et højere afkast, kan diversificere deres risiko ved at investere små beløb i en række forskellige projekter. I stedet for at sætte titusinder ind i hjem i Kansas City, kan jeg lægge et par hundrede i Kansas City, erhvervsejendomme i San Francisco, et stribecenter i Buffalo osv. Forskellige markeder, forskellige typer projekter og alle små beløb og forhåbentlig meget svagt korreleret.
Hvordan virker det?
Du åbner en konto på crowdfunding -platformen, du undersøger og vælger et projekt at investere i, og derefter investerer du! Trinene er nemme at liste, men sværere at udføre.
Første ting først, for at investere i individuelle projekter, skal du være en akkrediteret investor. Det betyder, at du har brug for en nettoværdi på mindst en million dollarseksklusive primærbolig eller indkomst på mindst $ 200.000 hvert år i de sidste to år ($ 300.000, hvis du er gift) plus en forventning om at tjene det i år.
Når du investerer i et projekt, ofte med en investering på mindst $ 5.000 pr. Projekt, bliver du en begrænset partner i investeringen.
Hvis du ikke er en akkrediteret investor, er der stadig måder, hvorpå du kan investere i crowdfunded fast ejendom. De er struktureret som en fond, der ligner investeringsforeninger i fast ejendom, som du allerede kan købe på de offentlige markeder. Du køber aktier i fonden, og fonden foretager investeringerne. Du foretager ikke individuelle investeringer på individuelle projekter og fjerner dermed det akkrediterede investorkrav.
Hvad er de bedste crowdfunding -ejendomswebsteder?
Vi tager et dybt dyk i bedste crowdfunding ejendomswebsteder her, men mine to favoritter er Fundrise og RealtyMogul:
Du investerer i et "eREIT" i modsætning til et enkelt projekt (de stammer ikke længere fra tilbud). EREIT investerer i ejendomsprojekter, enten gæld eller egenkapital, så du ikke behøver at være en akkrediteret investor. Det er som at investere i ethvert REIT, bortset fra at i dette tilfælde køber du eREIT direkte fra Fundrise, så du springer en masse gebyrer over (kun et årligt aktivforvaltningsgebyr på 1%). Der er kun et minimum på $ 1.000. Vi har også en anmeldelse af Fundrise.
Lær mere om Fundrise
(Dette er for både akkrediterede og ikke-akkrediterede investorer)
Du kan vælge mellem en række forskellige investeringstyper (bolig, erhverv, blandet, detailhandel osv.), Eller du kan gå med en MogulREIT, hvor de investerer for dig. Investeringsgebyrer vil variere baseret på handlen. Du kan læse vores dybere gennemgang af RealtyMOgul og danne din egen mening.
Få mere at vide om RealtyMogul
(Dette er kun for både akkrediterede og ikke-akkrediterede investorer)
Er dette egenkapitalinvestering eller gæld?
Her er et andet vigtigt punkt at gennemgå ... (mange tak til Liz, der ikke er tilknyttet nogen crowdfunding -virksomheder i fast ejendom), når du investerer, skal du fuldt ud forstå den position, du er investeret i.
Nogle af investeringerne er f.eks. I egenkapital-, foretrukket egenkapital- og mezzaninpositioner. Nogle er seniorgæld. Positioneringen er vigtig, når der sker standardindstillinger, hvilket vil ske, efterhånden som disse virksomheder bliver større, og du begynder at tale om milliarder, der skifter hænder.
Jeg kender ikke alle dem på listen, men med Fundrise og RealtyShares [som ikke længere fungerer], Tror jeg, at du savnede et par vigtige forskelle mellem dem og PeerStreet. Disse to tilbyder egenkapital, foretrukket egenkapital og mezzaninpositioner sammen med "noget" seniorgæld.
PeerStreet tilbyder kun seniorgældspositioner. Ydermere er det også det, der adskiller PeerStreet fra Lending Club og Prosper, fordi de er gæld i sikkerhed i stedet for usikret forbrugergæld.
Investering i de mere eksotiske investeringer kan virke spændende og sexet, men efter min mening er de bare "Give" ejendomsudviklere egenkapital for at få deres transaktion til at fungere, hvilket fungerer, så længe priserne er stigende.
Jeg føler mig meget mere tryg ved en sikker, delt 1. tillidsskødeposition.
Hvorfor betyder det noget?
Jeg tror bare, at mange mennesker ikke ved, hvad de går ind til, når de investerer i foretrukne egenkapital- eller mezzaninpositioner. Det lyder vigtigt, men det er meget mere risikabelt og mindre likvide end en Vanguard Index Fund. Tænk på det på denne måde - du får en afgrænset opside for at påtage dig et meget højt risikoniveau. I en indeksfond har du en ubegrænset fordel for diversificeret risiko. Det begrænsede opadrettede afkast i en af disse RealtyShares -positioner står IKKE i forhold til risikoen, efter min mening.
Ligesom enhver investering, gør dine lektier!
Hvis du har brug for hjælp, har min ven Robert fra The College Investor dette episk guide til crowdfunding af fast ejendom det forklarer lidt om de nuancerede forskelle mellem hver af disse platforme, hvordan man udfører korrekt due diligence og mere.
Skal du gøre det?
Ingen kan forudsige fremtiden, og når vi ser succes og fiasko i form af afkast, er intet sikkert.
Hvis du vil ind i fast ejendom, og du vil lære, skal du købe Den ultimative begyndervejledning til investering i fast ejendom og slutte sig til Større lommer.
Hvis du vil ind i fast ejendom, og du vil have den sikreste indsats - gå med en REIT. Vanguard har en indeksfond (VGSLX), der investerer i fast ejendom. Lavt omkostningsforhold på 0,12%, minimum $ 3.000 og klarer sig godt. Det investerer i store kedelige ejendomsselskaber som Simon Property Group (de ejer indkøbscentre) og Public Storage (de ejer lagerfaciliteter).
Hvis du vil have noget, der føles mere spændende, giver dig mere handling og aktivitet og er langt mere interessant at tale om - gå med crowdfunded ejendomsinvestering.
For mange år siden, da peer -to -peer -udlåns -dille boomede, kunne jeg ikke deltage, fordi Maryland -beboere ikke fik lov til at finansiere lån. Denne gang kan jeg, så måske vil jeg snyde lidt for at se, hvordan det er.
Er du sprunget ind på denne form for investering i fast ejendom?