Jeg har altid været fascineret af tanken om at eje fast ejendom uden for vores primære bolig. De fleste mennesker snubler ind i det, når de flytter fra et hjem til et andet og lejer deres første hjem ud for at generere en sideindkomst.
Da vi flyttede, undersøgte jeg lidt, og selvom det var muligt at generere lidt pengestrøm fra vores hus, ville jeg ikke være udlejer, og vi solgte vores første hjem.
Fast ejendom har altid været i baghovedet på mig, og så når der var en spredning af crowdfunding ejendomsinvesteringssteder (som peer to peer -udlånssteder, men for investering i fast ejendom), tænkte jeg, at det kunne være det perfekte køretøj.
Den, jeg valgte at tjekke først, er et firma, der hedder RealtyShares.
Hvad er RealtyShares?
RealtyShares er en platform til crowdfunding af fast ejendom, der blev grundlagt af CEO Nav Athwal i april 2013. Det har gennemgået seks runder med egenkapitalfinansiering og indsamlet i alt 35,7 millioner dollar i venturefinansiering, hvor den sidste runde var en gældsfinansieringsaftale i september 2016, ifølge Crunchbase.
Athwal var ejendomsadvokat i San Francisco og repræsenterede institutionelle kunder som REIT'er og udviklere. Han brugte sin erfaring på den arena til at oprette RealtyShares, fordi han ønskede at introducere ideen om investering i fast ejendom for enkeltpersoner.
RealtyShares giver dig mulighed for at investere i ejendomsmuligheder, både erhverv og bolig, med et minimum på kun $ 1.000 pr. Investering og et maksimalt årligt gebyr på 2%. For egenkapital og foretrukne egenkapitalinvesteringer er gebyret tættere på 1%. På en gældsinvestering tager RealtyShares servicegebyr i form af et rentespænd (forskel i, hvad investorer får betalt vs. hvad låntagere betaler). Der er intet transaktionsgebyr.
Tilmelding til RealtyShares
Tilmelding tager kun et par minutter. Processen indebærer oprettelse af et login og eventuelt sammenkædning af en bankkonto. Du kan springe over at linke en bankkonto i begyndelsen (det er det, jeg gjorde, fordi jeg ville se, hvad der var inden, før jeg gravede mine bankoplysninger op).
Når du har tilmeldt dig, er der en 30-dages "afkølingsperiode" som anbefalet af Securities and Exchange Commission (SEC). Du kan videregive det ved at fuldføre din investorprofil og planlægge et opkald med deres team.
Investorprofilen stiller nogle temmelig standardspørgeskemaer til investorer som nettoværdi, indkomst, uanset om du arbejder i de finansielle tjenester industri, plus et par andre dem som om du eller nogen i din husstand i øjeblikket eller tidligere er højtstående militær, regering eller politisk officiel. Det tager cirka ti minutter.
Når du er færdig, kan du planlægge et opkald (de er 20 minutters blokke) for at afslutte afkølingsperioden.
Flere muligheder for investering i fast ejendom
Afkølingsopkaldet var for det meste information, den person, jeg talte med, gav mig en oversigt over, hvad de gør. Det var fascinerende, og her er hvad jeg lærte om deres tre forskellige, men stort set kategoriserede investeringstyper.
Kortere sigt, seniorgæld: Dette er handler med et mål på 8-10% afkast på en 12 måneders seniorgældsnota med minimum fra $ 1.000 til $ 5.000.
De falder ind i en af to typer:
- Enfamiliehuse, ligesom fast ejendom flips - Du er den 1. positions pant i disse boliger, og din tilbagevenden til standard er afskærmning.
- Kommerciel gæld finansierer opførelsen af en franchise-lokation-De har kun gjort disse i 3-4 måneder (og de har kun gjort en håndfuld), men de finansierer opførelsen af en enkelt fritstående franchise Beliggenhed. Disse lokationer har i forvejen franchisetagere, der har underskrevet en lejeaftale om tredobbelt net.
Mellemlang sigt, foretrukne egenkapitalaftaler: Disse er 2-3 år lange, og du er normalt i 2. position (til gæld) med et målafkast på 12-14%. De går normalt til flerfamilieboligprojekter, nogle gange større lån ($ 1- $ 3 mm) til ejendomsinvestorer, der ønsker at skalere. Minimum på disse er tættere på $ 10.000 - $ 15.000.
Langsigtede joint venture -aktier: Disse er 3-5 års aftaler, hvor du tager ejerskab med udviklere og målretter mod en 16-20% IRR. På disse får du kvartalsvise betalinger (nogle gange baseret på driftsoverskud) samt deltager i en påskønnelse, når ejendommen sælges.
Dette er blot de typer af tilbud, de har set på platformen (fra januar 2017). Det sjove er, at du kan se alle de investeringer, de har foretaget (hvoraf der har været 500+).
Gennemgang af faktiske investeringsmuligheder
Efter jeg tilmeldte mig og eksisterede afkølingsperioden, stak jeg rundt og så, at der var en håndfuld åbne investeringer. Du kan ikke investere i nogen tilbud, der åbnede, før du forlader en afkølingsperiode (det er notatet under hver fortegnelse), men du kan stadig se dig omkring. Du kan også se lukkede tilbud, hvilket altid er sjovt.
Jeg kiggede på den første gældsaftale, der var opført, en $ 1,65 mm 12måneders seddel, der betalte 10% rente med et minimum på $ 10.000. "Forfinansieret" etiketten angiver, at RealtyShares allerede har finansieret det, så nu fylder de det tilbage med investorpenge.
Oplysningerne i denne investering er forholdsvis lette. Jeg formoder, at det er fordi det er en ret ligetil gældsaftale. Andre handler kan have flere oplysninger (f.eks. De foretrukne aktieaftaler) til dels, fordi de medfører større risiko. Hvis du laver et joint venture, skal du vide, hvem du får i seng med.
Tilbage til denne aftale giver de dig nogle grundlæggende ting - indsigt i formålet, track record og kredit score for låntageren, plus hvor meget gearing der er involveret. Der er også yderligere "dokumenter", i dette tilfælde er der en vurdering af ejendommen plus låntagers track record med RealtyShares.
Det er ikke så anderledes end hvad du ville se på et peer to peer -udlånswebsted, dog med forskellige detaljer (som ejendom).
De angivne oplysninger bør kun betragtes som starten. Du skal lave dine lektier. Mens RealtyShares dyrlæger disse aftaler og rapporterer, at det kun tager en brøkdel af dem, der tilbydes, kan du ikke være en investor uden at gøre noget mere research, når du sætter dine penge på arbejde.
Du kan finde en enorm mængde information online, der arbejder udelukkende fra adressen, og jeg anbefaler, at du ved enhver aftale begynder at grave disse oplysninger op.
Gebyrer: I denne særlige aftale ser det ud til, at investoren ikke betaler gebyrer. Låntager betaler $ 25 pr. 1.000 dollars hævet (afsløret i investorpakken). Derudover er renten på lånet 11% til låntageren, og 10% udbetales til investoren (afsløret i notelisten).
Hvis du ser dette som en privat placering, ligner det meget, hvordan de er struktureret gebyrmæssigt. Jeg har gjort et par af disse, og disse tal stemmer overens med den involverede risiko.
Hvordan skatter fungerer for investeringer
For hver investering får du en formular 1065 Schedule K-1 i slutningen af året. K-1 er en formular, der bruges til at rapportere indkomst, fradrag, kreditter og andre fremtrædende detaljer i et partnerskab, hvilket er, hvad du indgår i, når du investerer.
Det er ikke en vanskelig erklæring at forstå og en, som din skatteforbereder eller skattesoftware vil kunne håndtere uden besvær.
Er det en god investering?
Jeg har investeret i en lille gruppe enfamiliehuse, jeg har investeret i REITs, og jeg har lånt penge ud til ejendomshandler til folk, jeg har tillid til (hårde penge lån). Min erfaring med direkte ejerskab (omend i et syndikat med mennesker, jeg havde tillid til) var blandet, der er bare meget volatilitet i at eje ejendomme i en geografisk region... plus udlejning er ikke en picnic.
Min erfaring med hårde penge lån har været fantastisk, men igen låner du penge til en person. Jeg har kun gjort en af disse, jeg stoler på den person, jeg lånte penge til (og han har ikke gjort andet end at betale til tiden!), Men hele "æg i en kurv" er bare en farlig måde at handle på. (og jeg har været heldig!)
Det efterlader REITs. Når du kan købe ind Vanguard REIT Index Fund (VGSLX) med et minimum på $ 3.000, skal der være en god grund til at gå andre steder hen.
Men der er - mange REIT'er investeres ikke i ejendom så meget som de er investeret i ejendomsselskaber. VGSLX's største beholdninger er aktiepositioner i erhvervsejendomsgrupper og lagervirksomheder. Det er fast ejendom i den forstand, at du køber virksomheder med massive ejendomsbesiddelser, men ikke direkte i fast ejendom.
$ 100 RealtyShares kampagnekode
Tilmeld dig i en begrænset periode og brug kampagnekoden Partner100 for at få en bonus på $ 100, når du foretager din første investering.
$ 100 vises på din tilknyttede bankkonto inden for 30 dage efter behandlingen af din investering.
Bundlinie
Jeg synes, det er virkelig fedt at vindueshandle, og jeg vil måske snyde lidt bare for at se, hvordan det er (det er lidt som at ridse min udbytte investerer kløe).
Hvis du er interesseret, kan du tilmelde dig for at lære mere om dem.