Hvis du har holdt øje med ejendomsfortegnelser, har du muligvis set flere afskærmede ejendomme til salg til en reduceret pris.
Med rekordstort arbejdsløshed og underbeskæftigelse falder mange husejere længere bagud på deres realkreditlån. I øjeblikket er der et føderalt moratorium for de mest almindelige realkreditprogrammer frem til 31. december 2020. Medmindre yderligere beskyttelse af boligejere er på plads, vil afskærmningsmarkedet se en uheldig stigning.
Faktisk ifølge realkredit- og ejendomsanalyseselskab Sort ridder, 2,3 millioner husejere er allerede alvorligt forfalden på deres realkreditlån.
Så ødelæggende som det er at have flere boliger under afskærmning, betyder det også, at det er potentielt boligkøbere, som ellers var prissat ud af at købe et hus, kunne have større adgang til husejerskab. Her er hvad du bør vide, hvis du overvejer at købe et afskærmet hus.
At købe en afskærmet bolig kan være en win-win-situation. Du får en god pris, og (normalt) kan du nemt ordne ejendommen.
Køb af et lukket hus
Der er mange måder, du kan købe et afskærmet husafhængigt af hvilket trin i processen afskærmningen er i:
- Pre-afskærmning. Mange husejere er villige til at sælge, før de officielt er blevet udelukket. Afhængigt af hvor meget egenkapital de har, skal de muligvis foretage et kort salg.
- Kortsalg. Husejere kan søge godkendelse fra deres långivere til at sælge dig hjemmet for mindre, end de skylder på realkreditlånet. Banken vil få mindre, end den skylder, men den godkender stadig ofte kortsalg, da de normalt koster mindre end en afskærmning.
- Auktion. Når et hjem er udelukket, vil det ofte blive auktioneret ud af banken. Men du skal bruge kontanter til rådighed til dette, og det er ikke en mulighed for de fleste mennesker, der har brug for realkreditfinansiering.
- Fast ejendomsejede (REO) ejendomme. Alternativt kan banker simpelthen sælge den afskærmede bolig gennem mere traditionelle markeder, ligesom et normalt hjem.
Det er normalt lettest at købe det afskærmede hjem, når banken overtager, og det bliver en REO -ejendom. Det er fordi du kan tage dig god tid og gå igennem realkreditprocessen. Du kan også arbejde med en ejendomsmægler og - vigtigst af alt - skrive beredskabsklausuler i kontrakten, der lader dig trække dig ud af handlen, hvis et hjemseftersyn afslører flere reparationer, end du havde forventet.
7 forbehold for at købe et lukket hjem
At købe en afskærmet bolig er ikke ligefrem det samme som at købe en direkte fra boligejeren. Du køber potentielt et hjem fra en bank, der overtog, efter at de tidligere husejere ikke længere havde råd til hjemmet. Dette introducerer et par vendinger i boligkøbsprocessen for dig.
1. Du skal bruge en ejendomsmægler, der specialiserer sig i afskærmede boliger
Verden er fuld af mæglere, også din onkel Bob og fætter Carolyn. Men ikke alle er rustet til at håndtere nuancerne ved at købe et afskærmet hjem. Der er mange problemer, der kan dukke op - uplanlagt ejendomsskade, squatters, boligejere, der afregner regningen og forsøger at tilbagekalde ejerskab osv.
Hvis du er seriøs om at købe et afskærmet hus, skal du opsøge en ejendomsmægler med ekstra erfaring på dette område. Der er endda særlige betegnelser, som nogle ejendomsmæglere kan få, som f.eks Short Sales and Foreclosure Resource (SFR) eller Certificeret Distressed Property Expert (CDPE).
2. Huse sælges "som de er"
Med et typisk boligsalg har du ændringen for at få ejendommen undersøgt professionelt, før du skriver under på den stiplede linje. Det er ikke ualmindeligt, at der opstår nye problemer, og i en normal boligkøbstransaktion kan du ofte forhandle med sælgerne om enten at rette op på skaden eller rabatprisen.
Det er ikke tilfældet, når du køber et lukket hus. Hvis en hjemmekontrol afslører uventede skader - som behovet for fuldt tag eller udskiftning af septisk system - er banker ofte ikke villige til at forhandle. Det er et take-it-or-leave-it-salg.
3. Forvent at lægge noget arbejde i
Ovenstående punkt er især vigtigt i betragtning af, at de fleste afskærmede boliger faktisk har brug for en masse reparationer.
Tænk over det: de tidligere husejere mistede huset, fordi de ikke havde råd til pant. Der er en god chance for, at de heller ikke kunne følge med rutinemæssig vedligeholdelse. Fra deres perspektiv, selvom de havde kontanterne, hvad er meningen med at bruge penge på reparationer, hvis de ved, at de mister hjemmet om et par måneder?
Du kan spare penge ved at indsætte lidt svedkapital (HGTV, nogen?), Men selv da har du brug for kontanter til at betale for materialer. Dette betyder også, at hjemmet muligvis ikke er klar til indflytning. Hvis du flytter ind, bliver du muligvis nødt til at stå med byggeaffald i et stykke tid. På den lyse side giver dette dig dog en chance for at opgradere hjemmet til din egen æstetik.
4. Du har måske brug for kreativ finansiering
Dette rejser et andet problem: hvordan gøre betaler du for disse renoveringer? Generelt kan du ikke bare bede om et større realkreditlån til at dække de nødvendige reparationer. De fleste långivere vil kun låne dig lige så meget som den nuværende hjemmevurdering er værd, minus din udbetaling.
Du har dog et par muligheder. Du kan holde nogle penge tilbage fra din opsparing for at betale for dem kontant, men det betyder, at du får en mindre udbetaling. Et alternativ er at få et lån fra en anden långiver, som et personligt lån, et 0% ÅOP kreditkort, eller endda et boliglån eller kreditlinje, hvis du er så heldig at starte fra en position hos egenkapital.
Endelig er der nogle særlige "renoveringspant" tilgængelige via Fannie Mae og andre långivere. Disse realkreditlån faktisk gøre giver dig mulighed for at optage et større pant, så du kan betale for renoveringer. Du skal muligvis give en højere udbetaling eller have en højere kredit score for at kvalificere dig, dog.
5. Hold øje med Liens på afskærmede boliger på auktioner
Hvis du har en stor pulje kontanter og kan betale for et hjem samme dag, er en auktion måske det bedste bud. Men så skal du bekymre dig om en ny faktor: panteret.
Hvis ejendommen havde hæftninger knyttet til den (f.eks. Fra de tidligere husejere, der ikke betalte deres skat eller en dom fra ubetalt gæld), arver du også den regning.
Dette er normalt kun tilfældet for auktionshuse. Hvis du køber et afskærmet hus som et REO -salg, betaler banken generelt alle panterettigheder knyttet til ejendommen. Alligevel kan det være værd at dobbelttjekke, om du har interesse i en bestemt ejendom.
6. Vær forberedt på at handle hurtigt
Du er ikke den eneste med den lyse idé at få et lavpris, afskærmet hjem. Chancerne er gode for, at der er et par andre købere interesseret i ejendommen, hvilket øger konkurrencen. Selvom hjemmet er noteret med stor rabat, kan denne konkurrence stadig drive priserne op. Du skal muligvis være klar til at handle hurtigt, ligesom det er på ethvert varmt ejendomsmarked.
7. Vær forberedt på at vente
På bagsiden er der en masse ekstra bureaukrati involveret i at købe et afskærmet hjem, når sælgeren accepterer dit tilbud. Der er ofte ekstra papirarbejde at udfylde eller andre komplikationer.
For eksempel kan boligvurderingen komme lavere tilbage end forventet, hvilket kan gøre det sværere at få nok finansiering til den aftalte købspris. Hvis det er et kort salg, kan det også tage længere tid for banken at godkende den lavere salgspris for boligen, baseret på hvad boligejerens realkreditlån i øjeblikket er værd.
Fordele og ulemper ved lukkede boliger
At købe et afskærmet hus er ikke nødvendigvis en god eller dårlig idé alene. Det hele afhænger af dine egne mål - for eksempel er du villig til at finde finansiering af reparationer for at få en aftale om boligprisen? Overvej også, hvor vigtigt det er for dig at have et "indflytningsklart" hjem uden besvær.
Afvej disse fordele og ulemper omhyggeligt, og hvad der er vigtigst for dig, når du køber et hus.
| Fordele | Ulemper |
| Kan få en aftale, der er lavere end markedsprisen | Ejendommen sælges "som den er" og er muligvis ikke klar til indflytning |
| Kan tilpasse hjemmet til dine specifikationer med reparationer og opgraderinger | Trænger sandsynligvis til mange reparationer og opgraderinger |
| Kræver kreativ finansiering til reparationer og opgraderinger | |
| Afskærmningsprocessen er lang og kan falde igennem |
Bundlinjen
At købe en afskærmet bolig kan være en win-win-situation. Du får et hjem til en god pris, og (normalt) kan du bringe ejendommen tilbage til en god stand ved at rette den op. Så længe du går ind i handlen og ved, at det ikke er den samme oplevelse som et typisk boligkøb, er det at købe et afskærmet hjem en god måde at starte i ejerskab eller investering i fast ejendom.