Jak koupit druhý domov, který se platí sám za sebe

Nedávná data z Americký úřad pro sčítání lidu ukazuje, že prodeje domů se v červnu 2020 oproti předchozímu měsíci zvýšily o více než 17% a ve srovnání s předchozím rokem vzrostly o více než 13%. Ti, kteří mají prostředky na nákup druhého domova, jsou moudří, aby si v dnešním prostředí s nízkými úroky vzali hypoteční dluh (nebo reorganizovali svůj současný dluh).

S nízké 30leté sazby hypoték„Vlastnit pronajatou nemovitost, která se„ platí sama “prostřednictvím měsíčních příjmů z pronájmu, je obzvláště lukrativní s výrazně nižší splátkou hypotéky. Pokud vás zajímá koupě druhého domu a jeho pronájem, pokračujte ve čtení, abyste se dozvěděli o hlavních problémech, kterých byste si měli být vědomi, o skrytých nákladech na pronájem a další.

Důležité faktory při nákupu krátkodobého pronájmu

Problémy související s koupí nájemního domu se dramaticky liší v závislosti na tom, kde plánujete nákup. Koneckonců, nákup lyžařské chaty v oblasti se sezónní turistikou a atrakcemi může vyžadovat jiné úvahy než nákup domu ve velké metropolitní oblasti, kde turisté navštěvují všechny rok dlouhý.

Existují však některé faktory, které by měl každý potenciální pronajímatel zvážit bez ohledu na umístění. Zde je několik nejdůležitějších úvah:

• Umístění. Spotřebitelé pronajímají prázdninové domy téměř kdekoli, ale budete se chtít ujistit, že se díváte na domy v oblasti, kde jsou krátkodobé pronájmy oblíbené a životaschopné. Můžete provést základní průzkum AirDNA.co, služba krátkodobého pronájmu dat a analytika, nebo zkontrolujte konkurenční pronájmy v oblasti, kterou zvažujete.
• Poplatky za správu majetku. Pokud plánujete použít správu nemovitostí ke správě vašeho krátkodobého pronájmu namísto správy sami, měli byste zjistit, kolik ostatní vlastníci platí za správu. Porovnejte také poplatky za zápis do svého druhého domova s ​​platformou jako Airbnb nebo VRBO.
• Daně. Ve druhém domě mohou být daně z nemovitostí vyšší, protože nemáte nárok na výjimku z usedlosti. To znamená vyšší fixní náklady každý měsíc, což by mohlo ztížit pokrytí vaší hypotéky příjmem z pronájmu.
• Soutěž. Zkontrolujte, zda je pronajatá oblast, o které uvažujete, plná konkurenčních pronájmů, které nikdy nejsou plné. Tyto informace najdete na VRBO nebo Airbnb tak, že se podíváte na různé půjčovny a zkontrolujete si jejich rezervační kalendáře.
• Potenciální poplatky za pronájem. Podívejte se na půjčovny, abyste zjistili, kolik byste mohli být schopni účtovat za svůj druhý domov v noci, týdně nebo měsíčně.

5 kroků k pronájmu vašeho druhého domova

Před koupí druhého domu si udělejte čas na spuštění různých scénářů pomocí realistických čísel na základě trhu s pronájmy, na který se zaměřujete. Odtud vás následující kroky mohou provést přípravou vaší nemovitosti na trh krátkodobého pronájmu.

1. Prozkoumejte trh

Nejprve budete chtít mít obecné znalosti o trhu s pronájmy, na který vstupujete. Kolik stojí průměrný krátkodobý pronájem za každou noc nebo každý týden? Jaká je průměrná míra neobsazenosti nájemného za rok?

Prozkoumejte svůj místní trh s pronájmy, průměrnou cenu pronájmů ve vaší oblasti, různé funkce nabízené konkurenčními pronájmy a další.

Akční položka: Prohlédněte si tato čísla pomocí AirDNA.co. Stačí zadat PSČ nebo město a zjistíte průměrnou cenu za noc, obsazenost, tržby a další. Přestože některé funkce webu vyžadují měsíční předplatné, základní informace o vašem trhu s pronájmy můžete zjistit zdarma.

2. Poznejte svá čísla

Před pronájmem druhého domova potřebujete znát řadu skutečných čísel, včetně následujících:

• Průměrná cena za noc
• Průměrná obsazenost
• Fixní náklady, jako je splátka hypotéky, daně a pojištění pronájmu
• Poplatky za správu majetku a náklady na úklid mezi nájemníky
• Další fixní náklady na věci, jako je vyzvednutí koše, přístup na internet a kabelová televize
• Náklady na marketing vašeho prostoru na platformě jako VRBO nebo Airbnb, což může být paušální poplatek nebo 3% z poplatku za pronájem v závislosti na platformě

Tato čísla použijete ke zjištění průměrných měsíčních provozních nákladů na váš druhý domov a potenciálního příjmu, který byste mohli dosáhnout. Aniž byste tato čísla nejprve spustili, ocitnete se v situaci, kdy dojde ke krátkodobému pronájmu ne zaplatit za sebe a kde musíte každý měsíc doplňovat provozní výdaje.

Akční položka: Shromážděte všechny náklady spojené s provozováním vašeho konkrétního krátkodobého pronájmu a poté vše sečtěte pomocí měsíčních a ročních údajů, které můžete naplánovat.

3. Kupte si správné pojištění

Pokud plánujete využívat svůj druhý dům jako krátkodobý pronájem, budete si muset sjednat pojištění pronájmu na dovolenou. Tento typ pojištění majitele domu se liší od typu, který byste si koupili pro své primární bydliště. Je to dokonce jedinečné z pojistného krytí pronajímatele, protože musíte mít pojištění pro svůj druhý domov a jeho obsah.

Některé zásady pronájmu na dovolenou vám umožňují platit za použití a poskytují výhody pojištění majitelů domů (jako pokrytí majetku, odpovědnost a další) plus speciální ochrana, když je váš majetek pronajat na třetinu večírek.

Akční položka: Nakupujte u pojistného plánu majitelů domů, který je zaměřen speciálně na prázdninové pronájmy. Podívejte se na naše nejlepší tipy pro nejlepší pojišťovny majitelů domů tam venku.

4. Vytvořte plán správy majetku

Pokud bydlíte poblíž svého druhého domova, možná budete chtít spravovat sami. Na této možnosti není nic špatného, ​​ale měli byste si naplánovat přijímání hovorů a řešení problémů ve všech hodinách dne.

Mnoho majitelů krátkodobých pronájmů platí správcovské společnosti za komunikaci se svými nájemníky, správu každého období pronájmu a řešení případných problémů. Správci nemovitostí mohou také nastavit úklid mezi každým pronájmem a pomoci s marketingem vaší nemovitosti.

Akční položka: Vytvořte plán správy majetku a účtujte veškeré náklady. Většina správců nemovitostí účtuje průběžně 25% až 30% nákladů na pronájem, takže tuto součást vlastnictví krátkodobého pronájmu nemůžete ignorovat.

5. Prodejte svůj prostor

Ujistěte se, že svůj prostor vhodně prodáváte, což obvykle znamená platit za profesionální fotografie a vytvořit přesný a příjemný seznam na vámi zvolených platformách. Správce vaší nemovitosti vám může pomoci vytvořit marketingový plán pro váš prázdninový pronájem, ale pokud jste technicky zdatní a mediálně zdatní, můžete si tuto součást svého vedlejšího podnikání vytvořit sami.

Akční položka: Najměte si fotografa, který vám profesionálně nafotí vaši půjčovnu a vytvoří popis a seznam půjčovny.

Rizika nákupu krátkodobého pronájmu

Stát se pronajímatelem není pro slabé povahy. Je spousta věcí, které se mohou pokazit, ale zde jsou hlavní rizika, která je třeba naplánovat:

• Vládní zátarasy. V destinacích od New Yorku po Barcelonu vládní představitelé tvrdě zasahovali proti krátkodobým pronájmům a snažili se omezit svoji schopnost fungovat. Nová pravidla by mohla provoz vaší firmy prodražit, ztížit nebo dokonce znemožnit.
• Váš dům může být neopravitelně poškozen. Pokud si přečtete nástěnky Airbnb a další fóra pronajímatelů, najdete nekonečnou zásobu příběhy o pronájmu noční můry domů, které se dostaly do koše, a pronájmů, které trvaly tisíce dolarů poškození.
• Krach trhu s bydlením. Pokud se trh s bydlením znovu zhroutí jako v roce 2008, možná zjistíte, že dlužíte více, než kolik stojí váš druhý domov v době, kdy je stále obtížnější najít nájemce.
• Spoléhání se na cestovní ruch. Jak jsme během pandemie viděli, okolnosti mimo naši kontrolu mohou cestování a turistiku zastavit. Vzhledem k tomu, že krátkodobé pronájmy obvykle spoléhají na to, že se cestovní ruch udrží nad vodou, může snížení cestovního ruchu rychle ovlivnit životaschopnost vašeho podnikání.
• Vysoké průběžné náklady a poplatky. Vyšší daně z nemovitosti, poplatky za správu majetku, poplatky za úklid a náklady na údržbu mohou z dlouhodobého hlediska činit provoz krátkodobého pronájmu nákladným. Pokud nezohledníte všechny související náklady a poplatky, můžete místo toho, aby nemovitost „platila sama za sebe“, přijít o peníze ve svém prázdninovém domě.

Sečteno a podtrženo

Krátkodobý pronájem může být životaschopnou obchodní příležitostí v závislosti na tom, kde chcete nakupovat, a na specifikách místního trhu s pronájmy. Před skokem je však třeba zvážit mnoho faktorů.

Před investováním stovek tisíc dolarů si promyslete všechny potenciální náklady a rizika s tím spojená. Budete chtít zajistit, abyste provedli komplexní průzkum a spustili čísla pro všechny možné scénáře, abyste se mohli informovaně rozhodnout.