Není to překvapení; na realitním trhu je v současné době SPOUSTA zabavení.
Není také překvapením, že tyto domy lze koupit se strmými slevami.
Ve skutečnosti jsou Foreclosures podle mého názoru nejžhavější věcí při investování do nemovitostí.
Trh je jich plný a banky zadržují tisíce, aby trh ještě více nezatopily. Jak většina z vás ví, banky nepodnikají v oblasti nemovitostí. Zabývají se půjčováním peněz.
Když banka získá uzavření, je to toxické aktivum v knihách bank. Banky nyní, více než kdykoli v historii, ukládají tato toxická aktiva za haléře na dolar.
Než opustíte svou každodenní práci a rozhodnete se, že zbohatnete na nákupu a prodeji Foreclosures, vězte toto:
Slovo uzavření znamená několik různých věcí a má několik různých fází. V závislosti na tom, v jaké fázi uzavření domu se dům nachází, bude záviset na výši rizika, které podstupujete. Podívejme se na různé fáze uzavření trhu a pozitiva a negativa nákupu v každé fázi.
Než budete číst dále, pochopte, že každý stát zpracovává Foreclosures jinak. Časové harmonogramy a příklady, které uvedu níže, nemusí nutně představovat standard pro místo, kde žijete.
Předběžné uzavření
První fáze procesu uzavření je známá jako předběžné uzavření. To znamená, že osoba, která vlastní hypotéku, je se svými platbami pozadu. V závislosti na bance mohou být platby o 3 až 12 měsíců pozadu. Ano, některé banky nezačínají období před uzavřením po dobu 12 měsíců!
V této fázi majitel stále žije v domě. Úroky a penále z jejich půjčky narůstají, ale jediné, co se skutečně děje, je jejich kreditní skóre klesá (rychle) a dostávají od pošty spoustu dopisů banka. Banka se ještě nerozhodla pro úplnou exekuci, protože se pokouší něco vyřešit s majitelem domu a ušetřit si velmi vysoké náklady na proces uzavření.
Pozitivní na nákupu v této fázi procesu uzavření trhu je zjevně motivovaný prodejce. V závislosti na své situaci mohou být ochotni prodat svůj dům velmi levně, aby se vyhnuli uzavření trhu a ušetřili co nejvíce ze svého úvěru.
Negativem je, že nemusí mít v domě hodně vlastního kapitálu, a proto nemusí být jejich motivace faktorem. Investorovi neprospěje kupovat dům, když stojí za to, co na něm prodávající dluží (nebo jak to u mnoha nemovitostí na tomto trhu bývá, dům nestojí na tom, co prodávající dluží).
Hledáte motivaci, ale nakupujete z vlastního kapitálu.
Aniž byste se dostali příliš hluboko do investiční strategie, vězte, že v některých případech může být užitečné vyrovnat splátky a pořídit dům s kreativním financováním. V tomto příspěvku o tom nebudeme diskutovat, ale víme, že je to životaschopná možnost, o které budeme diskutovat v příštích příspěvcích.
Krátký prodej
Další fází procesu uzavření je, když si můžete koupit dům v krátkém prodeji. Krátký prodej je, když je banka ochotna vzít za dům méně, než kolik je v současné době na nemovitosti dlužno. Není stanoveno žádné časové období, po které dům přechází ze stavu před uzavřením do banky, která je ochotna provést krátký prodej.
Když se banka rozhodla, že provede krátký prodej, v zásadě dospěla k závěru, že současný majitel domu nebude schopen uhradit své zpětné platby a pokračovat v hypotéka. Jediným důvodem, proč banka přijme krátký prodej, je vzdát se dlouhého procesu a vysokých nákladů Foreclose na delikventní hypotéce.
V této fázi uzavření trhu existuje několik pozitiv a SPOUSTA negativ. Někteří investoři v této fázi rádi nakupují, ale jak uvidíte, je to spousta práce, zabere to extrémně mnoho času a jen zřídka dojde k dohodě.
Pozitivní na koupi domu jako krátký prodej je to, že můžete získat velmi prudkou slevu…. O tom to je!
Negativa jsou následující: Současný majitel domu musí požádat o krátký prodej a odeslat hodně finanční informace v podstatě přesvědčují banku, že již nejsou schopni platit své hypotéka.
To trvá věčnost!
Jakmile bude dům schválen ke Krátkému prodeji, současný vlastník musí souhlasit s vaší cenou a poté ji odeslat ke schválení bance. Tento proces také trvá věčnost (několik měsíců). Krátký prodej může snadno trvat 6–9 měsíců a viděl jsem případy, kdy trvalo více než jeden rok.
Zde je děsivá realita krátkých prodejů„Může to být až do úplného konce a vy si myslíte, že dohoda, na které jste pracovali měsíce, se chystá projít a BOOM, banka ji odmítá. Na krátkém prodeji se dají vydělat peníze, ale rozhodně to není způsob, jak založit své investiční podnikání.
Jít na aukci
Třetí fází procesu uzavření je, když je nemovitost vydražena na schodech soudní budovy. Toto je nejnebezpečnější čas na nákup a pouze zkušení investoři by se měli pokusit koupit v aukci soudní budovy!
V této fázi banka prošla zákonnostmi procesu uzavření a dům jde do aukce. Banka pošle zástupce, aby nabídl alespoň to, co je na nemovitosti dlužno, a každý, kdo je ochoten zaplatit výše, může dům koupit.
Pozitivní je, že pokud je v domě spousta vlastního kapitálu, můžete mít šanci získat dobrý obchod. Zde jsou negativa. V této fázi může být jednotlivec často ještě stále v domě! I když si ho koupíte, mohou jej při odchodu zničit. Nemůžete tedy vypočítat, jaké budou vaše opravy v domě.
V této fázi také banka NEMUSÍ nezbytně odstranit všechna zástavní práva z nemovitosti. Můžete si koupit dům a zjistit, že existuje zástavní právo mechaniků, zástavní právo od města nebo různá jiná zástavní práva, která jste VY zdědili.
Každý stát má také období zpětného odkupu pro předchozího majitele domu, aby dohnal hypotéku a všechny poplatky po aukčním prodeji.
Je pravda, že je to velmi nepravděpodobné, ale je to něco, co je třeba zvážit. Také u kroků soudní budovy je kupující povinen složit velkou částku peněz jako zálohu s velmi malým oknem, aby přišel se zbývajícím zůstatkem.
Pokud nejste kupující v hotovosti, budete tyto nemovitosti kupovat velmi těžko. Opět platí, že je možné vydělat peníze nákupem domů v aukci soudní budovy, ale je to velmi nebezpečné, a tam Existuje několik věcí, které můžete při koupi nemovitosti objevit a které zcela mění finanční výhled obchod.
Pokud byla fráze „Kupující pozor“ někdy vhodná, je to při nákupu v soudní budově!
REO... Speedwagon? Ne tak docela
Poslední fáze procesu uzavření je moje oblíbená. V tomto okamžiku se dům stane „REO“. Jakmile proběhne aukce na budově soudu místo a nikdo nenabídne více než nabídka banky, nemovitost se vrátí do banky a stane se REO nebo „Vlastněné nemovitostí" vlastnictví.
V tuto chvíli se banka s tímto toxickým aktivem potýká již delší dobu, přičemž žádné peníze nepřicházejí a pouze peníze odcházejí! Musíte pochopit náklady banky, abyste pochopili, proč jsou extrémně motivováni k prodeji těchto nemovitostí.
Jak již bylo řečeno, banka má toto nevýkonné aktivum ve svých účetních knihách již delší dobu. Utratili peníze za poplatky za právní zastoupení, ochranu majetku, pojištění atd. Většina velkých bank má tisíce těchto nevýkonných aktiv a nutně je potřebuje mimo účetnictví.
Pozitiv na nákup v této fázi je mnoho. Za prvé, jakmile je nemovitost REO, když banka nemovitost prodá, jsou povinni dodat čistý titul a odstranit všechna zástavní práva. Jakmile tedy koupíte dům, nebudete mít žádné překvapení.
V tomto místě také nikdo nebude žít v domě. Banka viděla, že předchozí majitelé nemovitost vyklidili bez šance na splacení půjčky. Negativy nákupu v této fázi jsou, že předchozí majitelé často opouštějí dům ve špatném stavu. Podle toho, jak se na to díváte, to nemusí být vůbec negativní. Čím horší je nemovitost, tím lepší je sleva. Když se stanete dobrými v odhadu oprav, je to prostě faktor, který vstoupí do vaší nabídky.
To vás může překvapit, ale jako investoři na domě záleží, pokud jde o získání šeku.
Neříkám, že stav nemovitosti nehraje při rozhodování o investici žádnou roli, ale stav domu není hlavním faktorem.
Jde mi o to, neodcházejte od domů, které páchnou kočičím čuráním nebo jsou ve špatném stavu, jsou tam peníze! Mnoho současných domů na trhu nebude vzhledem ke svému stavu financovatelné prostřednictvím banky. To slouží pouze jako bonus pro vás, investora!
V době psaní tohoto článku mají Fannie Mae, Freddie Mac a FHA (Federal Housing Administration) téměř 250 000 domácností REO. Jako investor je trh uzavření trhu určitě věcí, které byste měli věnovat pozornost také.
I když existují různé fáze uzavření trhu a každá fáze nese jiné množství rizika, každá fáze také umožňuje příležitost vytvořit obrovské množství bohatství. Při snaze vydělat peníze v realitách existuje několik způsobů, na které je třeba se zaměřit, ale na tomto trhu se jen málo z nich blíží síle využití vlastního kapitálu z bankou postižených REO.
Zaměřte se na své vzdělání a naučte se proces uzavření trhu a pak si jděte vydělat peníze!
Chcete se dozvědět více o tom, jak vydělat peníze na nemovitosti?
Přihlaste se k odběru našeho bezplatného zpravodaje, abyste získali informace hned, jak vyjdou.