Toto byla jedna z debat, které existovaly po celé věky. Hned nahoře je: „Existuje život po smrti?“ "Jaký je smysl života?" a "Mám mít děti?"
Otázky týkající se hypotéky jsou poměrně jednoduché: Mám získat hypotéku na 15 let nebo 30 let? Mám hypotéku předplatit? Řekl bych, že pokud v současné době vlastníte dům nebo hledáte koupi, získejte fixní hypotéku na 30 let.
Přinejmenším v této aktuální době v historii je získání 15leté hypotéky nebo předplacení jakékoli 30leté hypotéky pošetilé. Toto prohlášení dělám s těmito předpoklady:
- Plánujete zůstat doma alespoň 10 let.
- Vy a váš partner jste mladší než 50 let.
- Měsíční náklady na vlastnictví vašeho domova jsou nižší než 30% vašeho měsíčního příjmu.
- Máte 25% a více vlastního kapitálu/akontace na váš domov.
- Jakýkoli rozdíl v úsporách z předčasného splacení nebo s kratší 15letou hypotékou půjde do investic.
- Dům, který si koupíte, je průměrně velký dům o rozloze 2 000 čtverečních stop a ne nějaký McMansion.
- Jste disciplinovaný spořič a nenesete žádný spotřebitelský dluh.
Nedám vám carte blanche na koupi domu o rozloze 5000 čtverečních stop. Když něco, tak naopak. Doporučuji žít ve skromném domě v dobré čtvrti. Vezměte rozdíl a místo toho investujte na akciovém trhu. Kdykoli refinancujete a získáte nižší měsíční částku, investujte tento rozdíl. Při současných sazbách hypoték ve srovnání s průměrnou mírou inflace a výnosů akciového trhu vyjdete mnohem dál.
Proti hypotéčnímu argumentu stojí dva protikladné tábory: Ric Edelman a Dave Ramsey.
Neuvidíte mě tvrdit, jako Dave Ramsey, že veškerý dluh je dílem ďábla. V našem současném ekonomickém prostředí spíše souhlasím s Ricem Edelmanem. Sazby hypoték jsou na historických minimech a cenová dostupnost téměř na historickém minimu. Jednoduše anglicky: V mnoha částech země je levnější vlastnit dům než pronajímat.
Zde jsou důvody, proč byste měli získat 30letou fixní hypotéku:
1. Domov je nelikvidní aktivum
Domov je velmi nelikvidní aktivum. Pokud kupujete dům, je to na dlouhou dobu 10 a více let. Jakmile provedete platby do domu, je mnohem těžší získat hotovost. Ano, můžete refinancovat nebo získat HELOC, ale pouze pokud je v majetku dostatek vlastního kapitálu a máte práci.
Řekněme, že přijdete o práci. Pokud jste se vydali cestou Dave Ramseyho, v mnoha situacích jste ještě nezaplatili hypotéku, měli minimální investice a měli byste mít alespoň nějaké nouzové úspory. Prostřednictvím metody Davea Ramseyho byste měli podstatně méně úspor, než kdybyste místo toho následovali Rica Edelmana. Peníze ve vašem domě budou velmi těžko čerpatelné a stejně byste mohli skončit ve svém domě. To je přesný problém Dave Ramsey navrhuje, abyste se vyhnuli odstraněním svého dluhu. To dokazuje můj názor tok peněz je důležitější než čisté jmění.
Problém s vložením většiny vašich peněz do vašeho domova spočívá v alokaci majetku. Jak jsme zjistili během bubliny na trhu bydlení, příliš mnoho lidí mělo ve svém primárním bydlišti příliš mnoho vlastního kapitálu. Váš domov by měl ne být primární součástí vaší čisté hodnoty. Pokud něco, mělo by to být méně než 1/3 vaší celkové čisté hodnoty. Měli byste mít mnohem více likvidních aktiv, na které se můžete napojit v případě nouze.
2. Vaše primární bydliště je ne investice
Robert Kiyosaki učinil toto prohlášení ve své knize „Bohatý táta, chudý táta“:
"Jak jsme zjistili během realitní bubliny, vaše primární bydliště není aktivum." Váš domov je jen místo k životu. Vydám se na končetinu, abych uvedl, že se neliší od pronájmu, ale s některými výhodami. Obvykle se doporučuje koupit dům, pouze pokud budete bydlet na stejném místě po dobu pěti let nebo déle. Navrhuji ještě delší období 10 a více let. V opačném případě je obvykle nejlepší si místo toho pronajmout. Vlastnit dům na 5–7 let je příliš riskantní. Je příliš mnoho vlastního kapitálu na to, aby bylo uloženo v jednom majetku, a může být obtížné prodat, když se potřebujete přestěhovat. “
3. Nejlepší je investovat místo krátkodobější hypotéky
To je možná největší omyl Dave Ramseyho. Při současných sazbách hypoték v rozmezí pod 4% se pohybujete na úrovni průměrné inflace nebo pod ní. Také na dlouhou trať,
zásoby v průměru 8% ročně. Ve skutečnosti tedy používáte pákový efekt půjčky s nízkou fixní sazbou k investování rozdílu na akciovém trhu.
Dovolte mi srovnání: Dva majitelé domů, oba mají hypotéku 300 000 dolarů a oba žijí ve svém domě deset let. Nezvažme pro tento příklad inflaci.
- Suze Shorterm -Suze dostane 15letou hypotéku na 3,25%. Její měsíční splátka je 2 108,01 USD. Po deseti letech jí na zůstatku hypotéky zůstane 116 592,72 $ nebo 183 407,28 $ ve vlastním kapitálu. Neinvestovala žádné peníze na akciový trh, ale místo toho je použila ke zkrácení doby své hypotéky.
- Ivan Investor -Ivan dostane 30letou fixní hypotéku na 3,75%. Jeho měsíční platba je 1 389,35 $. Po deseti letech mu na hypotéce zbude 234 334,89 $ nebo 65 665,11 $ ve vlastním kapitálu. Ivan vzal rozdíl z 15leté hypotéky (718,66 USD) a investoval na akciovém trhu. Za předpokladu průměrných 8% ročně po dobu těchto deseti let bude mít po deseti letech na akciovém trhu 131 476,00 USD.
Celkem tedy Ivan vychází dopředu. Za deset let bude mít celkový kapitál 197 141,11 $, zatímco Suze má 183 407,28 $. Mějte na paměti, že je to po pouhých deseti letech a bude to mnohem zřetelnější, čím déle budete chodit ven.
Předpokládejme, že oba žili ve svém domě 15 let. Ivan vychází ještě dál, s 357 636,18 USD za akcie a investice oproti 300 000 USD v domácím kapitálu a bez investic, které má Suze. Stojí přibližně 57 tisíc dolarů za rozdíl v riziku? Myslím, že ano a místo toho bych šel s akciemi.
Pokud by vaše sazba hypotéky byla podobná počátku 80. let, kdy 8–10% RPSN nebylo neobvyklé, bylo by nejlepší hypotéku splatit předem. Důvodem je, že by bylo náročné najít investice s pevnou sazbou nebo akcie, které by tuto částku mohly každý rok porazit. Právě teď je k dispozici levný kredit a je nejlepší jej využít ve svůj prospěch.
4. Hypotéka je daňově odečitatelná
To předpokládá, že rozdělíte své daně. Právě jsme refinancovali naši hypotéku na 3,75% RPSN, ale skutečná sazba po odpočtu daně je mnohem nižší. Bankrate.com má skvělou kalkulačku, která vám pomůže získat skutečná sazba hypotéky po odpočtu daně. V našem případě je naše skutečná sazba 2,59%: čím vyšší je vaše daňová skupina, tím nižší je vaše efektivní hypotéka RPSN. Když žijete ve státě s vysokými daněmi, dává to ještě větší smysl. V našem případě jsou to také „volné“ peníze, pokud jde o skutečné dolary, ve srovnání s průměrnou 3% mírou inflace.
Také v tomto prostředí s nízkými úrokovými sazbami je stále možné tuto sazbu porazit investicemi s pevným výnosem. Protože se však jedná o 30letý časový rámec, měli byste investovat (pro srovnání jablek s jablky) s alokací aktiv 60%/40%. Historicky se tato směs akcií/dluhopisů vrátila 6% před inflací nebo 3% ročně po inflaci.
Pokud vláda odebere daňový odpočet, jak někteří navrhovali, efektivní sazba se vrátí zpět až na 3,75%. To je stále vynikající sazba a přesto je relativně snadné ji porazit investováním.
5. Vždy budete mít platby domu
Jedním z běžnějších emocionálních důvodů, o kterých slyším, že lidé chtějí odstranit hypotéku, je zbavit se měsíčního oříšku. Říkají, že chtějí vlastnit svůj domov zdarma a jasně! Je to pravda, však?
Faktem je, že i po úplném zaplacení hypotéky máte vždy další výdaje: daně z nemovitosti, pojištění a roční údržbu. Vždy tedy budete muset zaplatit výdaje, a ty také nejsou levné. Pokud bylo peněz málo, zkuste přestat platit daně z nemovitosti. Udělejte to a můžete očekávat, že uvidíte daňového úředníka u vašeho prahu. Takže i když je pravda, částka vyplácená každý měsíc se po splacení hypotéky sníží, vzhledem k inflaci to bude jen malá část vašich měsíčních výdajů. Jednotlivci a podniky se dostávají do potíží s nedostatkem peněžních toků, nikoli s velkým množstvím nelikvidního čistého jmění.
Kolik čtenářů má rodiče, kteří na začátku 70. let zaplatili za svůj domov 30 000 $, kde jejich měsíční platba činila pouze 220 $/měsíc? Daň z majetku, pojištění a náklady na údržbu se zvýšily rychlostí inflace. Pokud máte fixní 30letou hypotéku, zůstala vaše částka platby stejná.
V některých případech se tyto výdaje zvýšily mnohem více než průměrná míra inflace. Například tam, kde v současné době bydlím, Nassau County, NY, platím téměř 10 000 dolarů ročně za sídlo o rozloze 2 000 čtverečních stop. Připomínám čtenářům, že kraj Nassau je na mizině a bude více než pravděpodobné, že bude muset zvýšit daně ještě výše, aby pokryl svou rozpočtovou mezeru. Můžete očekávat, že se daně zvýší na národní úrovni, protože většina obcí má nedostatek příjmů.
Dave Ramsey předpokládá, že nemáte vůli investovat ušetřený rozdíl. Pokud jste jednou z těch ztracených duší, pak je více než pravděpodobné, že byste neměli investovat. Dave jde ještě o krok dál a navrhuje, abyste za svůj dům zaplatili hotovost.
"Ale přemýšlej, jak by to byla zábava!" Žádná hypotéka! Žádné platby! Pokud se vám zdá, že platba v hotovosti za dům je příliš mimo dosah, můžete si dům přesto koupit, pokud se rozhodnete moudře. “
Daveovi jde o částku našetřenou na úrokech z hypotéky. Kdybychom měli každý rok nulovou procentní inflaci, Dave by měl pravdu. Bohužel s inflací hypotéka zlevňuje každý rok v reálných dolarech.
Závěrečné prohlášení
Samozřejmě předpokládám, že budeme mít alespoň stejnou míru inflace, jakou jsme viděli před 30 lety. Řekněme, že zažijeme obrovský záchvat deflace, co potom? Není z mého prohlášení hloupý nápad? Ne, fakt ne. S předplacením hypotéky můžete začít kdykoli. Jde mi o to, že jakmile jsou peníze u vás doma, je mnohem těžší je vybrat. Za předpokladu, že investujete, můžete své investice kdykoli použít k předplacení nebo splacení hypotéky. Mějte na paměti, že Federální rezervní systém chce inflaci za každou cenu. Bylo řečeno budou shazovat peníze z helikoptér, generovat inflaci, pokud musí.
Pro mě je jediným platným důvodem pro úplné splacení hypotéky při současných úrokových sazbách to, že jste odešli do důchodu. I tak to nemusí mít smysl, v závislosti na vašich investicích a čistém jmění.
AKTUALIZACE: Když jsem před pěti lety poprvé psal tento článek, věřil jsem, že má větší smysl hypotéku neplácet předem. Dnes (3. září 2018), s rostoucími úrokovými sazbami a aktuálním zhodnocením akciového trhu, může mít předplacení některých vašich hypoték smysl. Jako každé finanční poradenství je velmi osobní a časově citlivé. To, co dávalo smysl před pěti lety, by v současném finančním prostředí nemuselo dávat smysl.