Jak jistě víte, trh s bydlením byl posledních několik let jednostranný. Nízká nabídka a vysoká poptávka vytlačily ceny domů nahoru – což je skvělé pro prodávající a ne tak skvělé pro kupující. Koupit investiční nemovitost na trhu tohoto prodejce se může zdát bláznivé.
Proč jsem tedy koupil nemovitost na pronájem mimo stát? Zde je důvod, proč to byl v mém případě chytrý tah, jak splnit své investiční i osobní cíle.
Krátká verze
- I když je to trh prodávajících, koupil jsem nemovitost k pronájmu v lokalitě, kterou jsem důkladně prozkoumal.
- Místo jsem si vybral pečlivě, abych minimalizoval daně z převodu majetku a pozemků.
- Dalším důležitým aspektem, který jsem zvažoval, byl zdravý trh s nájemním bydlením v Colorado Springs.
Využili jsme trhu prodávajícího a přesunuli se na západ
Od roku 2018 je moje rodina pětiletá důchodový cíl bylo přestěhovat do západní části Spojených států. V poslední době však naše plány urychlilo sestupné směřování americké ekonomiky a stále více polarizované politické prostředí, ve kterém žijeme blízko DC.
Během několika posledních let jsme prozkoumali naše možnosti na dovolené v několika západních státech. Nakonec jsme se rozhodli koupit hodně v Colorado Springs a právě stavíme dům na míru.
Původně jsme plánovali, že se přestěhujeme až po postavení našeho domu. Ale s ekonomickou nejistotou a šíleným trhem s bydlením jsme se rozhodli, že má největší smysl prodávat náš domov v Marylandu, když bylo kyvadlo stále na straně prodávajícího trhu a před dalším podstatným zvýšení úrokových sazeb.
Tak jsme koupili skromnou investici do nemovitosti v Colorado Springs. je to ideál pronájem nemovitosti – tři ložnice a dvě koupelny v pěkné čtvrti poblíž vojenské základny Fort Carson. Budeme tam dočasně bydlet, dokud se náš dům postaví, a po přestěhování ho pronajmeme.
Náš dům v Marylandu byl na trhu jen pět dní. Podařilo se nám využít zadního konce trhu prodávajícího pro náš prodej. A protože nájemní nemovitost v Coloradu, kterou jsme koupili, potřebovala nějakou práci, dostali jsme slušný obchod.
Přečtěte si více >>> Jak spravovat svůj pronájem nemovitosti
Nemovitosti jsou vše o lokalitě, umístění, umístění
Jsem zastáncem toho, že při investování záleží na základech. Pevně podporuji mantru, že hodnota nemovitosti je celá o „umístění, umístění, umístění“.
Obecně platí, že čím žádanější lokalita, tím vyšší hodnota nemovitosti a stabilnější trh s pronájmy.
Koupě nemovitosti, kde chtějí nájemníci bydlet, je jen jedním z aspektů výběru správné lokality, do které investovat.
Proč jsme letos koupili nemovitost k pronájmu v Colorado Springs
Zde je důvod, proč jsem měl pocit, že Colorado Springs je letos vynikajícím místem pro nákup nemovitosti k pronájmu, a to navzdory skutečnosti, že to byl trh šílených prodejců.
Významné roční daňové úspory
Lokalita může výrazně ovlivnit váš investiční úspěch díky dani z nemovitosti. The celostátní průměrná roční sazba daně z nemovitosti je 1,1 % odhadní hodnoty domu.
Daň z nemovitosti v Coloradu je třetí nejnižší v kraji. V Howard County, Maryland, odkud se stěhujeme, je roční daň z nemovitosti 1,25 %. V El Paso County, Colorado, kam se stěhujeme, roční majetek daňová sazba je 0,48 %.
Rozdíl na domě za 500 000 USD je významný – 2 400 USD v Coloradu vs. 6 250 dolarů v Marylandu. To představuje roční úsporu 3 850 USD. Za deset let je to na daních o 38 500 dolarů méně.
Významné úspory daně z převodu nemovitostí
Když koupíte nebo prodáte dům, státní a místní vlády účtují „poplatek za převod vlastnictví a záznam“. v Howard County, Maryland, zaplatíte jednorázový poplatek, který zahrnuje státní a okresní daň z převodu a záznam poplatek celkem 2,25 % když kupujete nebo prodáváte nemovitost.
Dům, který jsme koupili v Coloradu, stál 406 000 USD a daň z převodu a poplatek za zápis, které jsme zaplatili, činily 83,60 USD. Abych prodal svůj majetek ve stejné hodnotě v Marylandu, celková jednorázová daň z převodu a záznamový poplatek byly 9 135 $. To je obvykle rozděleno 50/50 mezi kupujícího a prodávajícího, takže můj podíl je 4 567 $.
Páni, jaký rozdíl může způsobit umístění!
Mým investičním cílem je získat více nemovitostí k pronájmu v Coloradu. Daně z převodu a poplatky za vlastnictví se rychle sčítají a zvyšují vaše pořizovací ceny, když koupíte několik nemovitostí. A protože náklady na převod vlastnictví nebo vlastnického práva mezi kupujícím a prodávajícím se značně liší podle státu a okresu – záleží, kde nakupujete.
Přečtěte si více >>>Kolik stojí prodej domu?
Zdravý trh s půjčkami
Pronajímatelé jako vlastníci nemovitostí vyhledávají oblasti, kde ceny nájmů rostou, ekonomika je stabilní nebo roste a kde existuje značná skupina kvalifikovaných nájemců.
V Colorado Springs je průměrná cena pronájmu 850 m2. ft. byt zvýšen z 1 200 $ v březnu 2020 na 1 553 $ v červenci 2022. Myslím, že tento trend bude pokračovat.
Nezaměstnanost je nízká a Colorado Springs je domovem letecké akademie a vojenské základny Fort Carson. Tato vojenská zařízení poskytují stálou zásobu finančně zajištěných nájemníků.
Další významné daňové úspory
Jako pro brzkého důchodce je pro mě snížení daňové povinnosti důležité. Státní daň z příjmu v Coloradu je ve srovnání s mnoha jinými státy nízká. Ukládají paušální sazbu 4,55 % ze zdanitelných příjmů. A – to se mi líbí – stát také snižuje daňovou sazbu, pokud je růst příjmů příliš vysoký! Například, 2021 byla daň snížena na 4,50 % kvůli přebytku daňových příjmů.
Pokud je vám alespoň 65 let, můžete odečíst všechny dávky sociálního zabezpečení podléhající federálním daním při podání daňového přiznání k dani z příjmu v Coloradu. A v Coloradu nejsou žádné daně z majetku ani dědické daně (Maryland má obě tyto konfiskační daně), takže nemusíte odevzdávat daně za privilegium zemřít ve státě Centennial.
Daně z prodeje jsou v Colorado Springs o něco vyšší, než jsem zvyklý v Marylandu: 8,2 % místo 6 %. Přesto bych osobně raději zaplatil vyšší daň za jednorázové spotřebitelské nákupy, než abych rok co rok platil vyšší daně z nemovitosti.
To vše plus průměrně 330 dní/rok slunečního svitu v Colorado Springs. Co se ti nelíbí?!
Sečteno a podtrženo
Jsem rád, že jsem se během tohoto šíleného trhu s bydlením rozhodl koupit investiční nemovitost v Coloradu. I když ceny rostou, ekonomika je stabilní a existuje zdravý trh s nájemním bydlením. Navíc státní daň z příjmu je nízká a neplatí se zde žádné daně z nemovitostí ani dědické daně.
Daně z prodeje mohou být o něco vyšší, ale celkově šetřím peníze na daních tím, že bydlím v Coloradu. A jako bonus je samozřejmě slunečné počasí!
Další čtení:
- Komerční vs. Investice do rezidenčních nemovitostí: Co je pro vás to pravé?
- Jak snížit náklady na uzavření nemovitosti
- Jaký je nejlepší způsob, jak určit hodnotu mého majetku?