Kolik domu si mohu dovolit?

Náklady na nemovitosti za poslední desetiletí, ale zejména za posledních 12 měsíců, dramaticky vzrostly. Ve skutečnosti a nedávná zpráva Národní asociace realitních kanceláří ukázaly, že střední prodejní cena stávajících domů vzrostla od srpna 2020 do srpna 2021 meziročním tempem o 17,8 %.

Pokud jste seděli stranou a čekali, až si budete moci dovolit dům, jaký chcete, rostoucí ceny nemovitostí se mohou zdát obzvláště znepokojivé. Možná také přemýšlíte o své strategii a cílech nebo se snažíte zjistit, zda můžete utratit více, než jste si původně mysleli.

Pravděpodobně vám hlavou také víří desítky otázek. Například:

Kolik si mohu dovolit za dům? A kolik mi vlastně hypoteční společnost půjčí?

Bohužel to, co říká hypoteční společnost a co si můžete pohodlně dovolit, není vždy totéž.

Tato příručka si klade za cíl vysvětlit, jak zjistit, kolik domu si skutečně můžete dovolit, a nejen to, co říká hypoteční společnost. Pokud jste připraveni ponořit se na trh s nemovitostmi, než se ceny vydají na Měsíc, čtěte dále a dozvíte se více.

Jak věřitelé rozhodují o tom, kolik domova si můžete dovolit

Když žádáte o hypotéku, abyste si mohli koupit dům, věřitelé se zaměří na řadu důležitých faktorů, včetně vašeho kreditního skóre, vašeho příjmu a vašich dalších dluhů. Používají také specifickou metriku známou jako poměr dluhu k příjmu (DTI), aby posoudili, kolik vám mohou rozumně půjčit.

Poměr dluhu k příjmu (DTI) může znít jako luxusní termín, ale ve skutečnosti to není nic jiného než vaše měsíční výdaje ve srovnání s vaším měsíčním hrubým příjmem. Svůj DTI můžete určit tak, že své měsíční dluhy vydělíte svým hrubým měsíčním příjmem.

Například někdo s hrubým měsíčním příjmem 10 000 USD a měsíčními výdaji 3 500 USD by měl poměr dluhu k příjmu 35 %. Výpočet použitý k dosažení tohoto čísla vypadá takto:

$3,500 / $10,000 = 0.35%

Zadejte obecné pravidlo známé jako „pravidlo 29/41“.

Obecně řečeno, poskytovatelé hypotečních úvěrů chtějí zajistit, aby váš celkový poměr dluhu k příjmu nebyl vyšší než 41 % a aby vaše platba za bydlení netvořila více než 29 % této částky.

S hrubým měsíčním příjmem 10 000 USD (nebo 120 000 USD za rok) bude vaše splátka hypotéky (včetně jistiny, úroků, daní) a pojištění) by neměly být vyšší než 2 900 USD, zatímco celkové dluhy dohromady by vás neměly stát více než 4 100 USD za Měsíc.

Pokud vyděláte polovinu z toho nebo 5 000 $ měsíčně, splátka hypotéky (včetně jistiny, úroků, daní a pojištění) by nemělo být vyšší než 1 450 USD, zatímco celkové dluhy dohromady by vás neměly stát více než 2 050 USD za Měsíc.

Které dluhy se počítají jako „ostatní dluhy“?

Tato metrika může zahrnovat jakékoli dluhy, které musíte každý měsíc platit, ale obvykle se skládá z platby za auto, platby kreditními kartami, studentské půjčky a další.

Když už bylo řečeno, měli byste si uvědomit, že pravidlo 29/41 je pouze obecným pravidlem. Někteří poskytovatelé půjček vám mohou umožnit půjčit si o něco více nebo o něco méně a některé typy úvěrů na bydlení (půjčky VA, půjčky FHA atd.) přicházejí s různými požadavky.

Další faktory cenové dostupnosti domova

Nyní, když víte, na co se budou věřitelé dívat, měli byste se hluboce ponořit do dalších faktorů, které mohou ovlivnit, kolik si můžete (a skutečně byste měli) půjčit.

Následující podrobnosti stojí za zvážení, když začnete hledat nový domov a novou půjčku na bydlení.

Záloha

Vaše záloha může mít významný vliv na výši peněz, které si můžete půjčit na dům. Je zřejmé, že větší záloha vám může pomoci půjčit si více, protože uvolní místo ve vašem DTI, zatímco menší záloha za váš domov znamená, že si můžete půjčit méně.

Většina odborníků navrhuje snížit na svůj nový domov alespoň 20 %, a to z více důvodů. Za prvé, záloha ve výši 20 % vám může pomoci vyhnout se situaci, kdy budete s hypotékou „pod vodou“, pokud ceny bydlení klesnou. Za druhé, snížení o 20 % nebo více vám pomůže vyhnout se placení soukromého hypotečního pojištění (PMI) z vašeho úvěru na bydlení.

Při zálohové platbě nižší než 20 % se PMI, které zaplatíte, obvykle zvýší o dalších 0,5 % až 1 % z vaší hypoteční splátky, dokud nebudete mít dostatek vlastního kapitálu zrušit soukromé pojištění hypotéky. To jsou peníze do kanalizace, ale dodatečné náklady mohou také ovlivnit výši úvěru na bydlení, na který máte nárok.

Úrokové sazby hypoték

Dalším velkým faktorem, který ovlivňuje cenovou dostupnost domů, je úroková sazba vaší hypotéky, ale to je jedna oblast, kde máte právě teď obrovskou výhodu. Sazby hypoték se blíží rekordním minimům a platit každý měsíc nižší úrok znamená, že si můžete dovolit půjčit více peněz předem.

Jak ovlivňují úrokové sazby hypoték vaše platby za bydlení? Vezměme si tento příklad, který se zabývá pouze jistinou a úrokovou složkou úvěru (bez dalších nákladů, jako jsou daně z nemovitosti a pojištění).

Pokud jste si půjčili 400 000 USD na dům na 30letou hypotéku s pevnou sazbou ve výši 4 %, vyjde měsíční splátka (jistina a úrok) na 1 909 USD.

Při stejné výši a termínu půjčky a úrokové sazbě 3 % vyjde měsíční splátka (jistina a úrok) na 1 686 USD.

Pokud jste byli schopni zajistit stejnou půjčku s úrokovou sazbou 2,5 %, měsíční splátka (jistina a úrok) vyjde na 1 580 $.

Chápeš pointu. Čím nižší jsou úrokové sazby, tím nižší je vaše platba. To uvolní více prostoru pro půjčování a zároveň udrží váš poměr dluhu k příjmu (DTI) na přijatelné úrovni pro věřitele.

Doba splatnosti hypotéky

Jak je to ale s délkou vaší hypotéky? Otázka: Kolik domu si mohu dovolit? nelze skutečně odpovědět, dokud nevíte, jak dlouho chcete splatit svůj domov.

Pokud jste ochotni jít s delší dobou půjčky na 30 let, budete si moci zajistit nižší měsíční splátku a v důsledku toho si budete moci půjčit více. Jen mějte na paměti, že sazby hypoték pro delší úvěry na bydlení bývají o něco vyšší.

Jak velký rozdíl může mít délka vaší hypotéky? Vlastně docela málo.

Již jsme zmínili, že když si půjčíte 400 000 USD na dům na 30letou hypotéku se sazbou 3 %, získáte měsíční splátku (jistinu a úrok) ve výši 1 686 USD.

Pokud přejdete na 15letou půjčku na bydlení se stejnou pevnou úrokovou sazbou, vaše měsíční splátka (jistina a úrok) se zvýší na 2 762 USD, ale vaše půjčka bude trvat o polovinu déle.

Pokud získáte o něco nižší sazbu 2,5 % na 15letou půjčku v této výši, což je pravděpodobné, vaše měsíční splátka (jistina a úrok) klesne na 2 667 $.

Tyto příklady neberou v úvahu další délky hypoték, které vám mohou být k dispozici, nebo hypotéky s variabilními úrokovými sazbami, které se v průběhu času mění. Obecně však platí, že delší doba půjčky přináší nižší měsíční splátku, což vám může pomoci koupit si více domu předem.

Dodatečné domácí výdaje

Dodatečné výdaje mohou ovlivnit, kolik si můžete půjčit na nový domov, a mnohé z nich jsou z velké části mimo vaši kontrolu. Některé další domácí výdaje, které je třeba zvážit, zahrnují následující:

Daň z nemovitosti: Majetkové daně se obvykle platí z vázaného účtu, který váš věřitel zřídil pro vaši hypotéku, ale na tento vázaný účet budete platit měsíčně. Obecně platí, že vyšší daně z nemovitosti vás nutí platit každý měsíc více, což způsobuje, že vaše měsíční platby za bydlení se zvětšují. Na druhou stranu, pokud žijete v oblasti s nižšími daněmi z nemovitosti, dopad na vaši měsíční splátku nebude tak velký.

Pojištění majitelů domů: Majitelé domů s hypotékou potřebují mít pojištění domácnosti, které se obvykle platí z jejich hypotečního vázaného účtu. Opět platí, že každý měsíc je vyplácena poměrná částka, která ovlivní vaši splátku hypotéky.

HOA nebo Condo Dues: Pokud žijete v sousedství se sdružením vlastníků domů (HOA) nebo vlastníte byt, můžete dlužit měsíční částku na členství. Tato částka může také ovlivnit, kolik si můžete půjčit na dům.

Údržba a údržba

Pokud jste si vždy pronajímali a nikdy je nevlastnili, budete také muset mentálně počítat s průběžnými náklady na údržbu a opravy. Tyto výdaje se nepromítnou do výše hypotéky, ale přesto je musíte naplánovat.

Například dům se starší střechou nebo HVAC bude během několika let potřebovat drahé modernizace. Navíc budete muset myslet na péči o trávník, terénní úpravy, náklady na servis vašeho topení a klimatizace a další.

Jak se můžete rozhodnout, kolik domova si můžete dovolit

Po zvážení všech věcí byste také měli vědět, že hypoteční společnost nezná celou vaši situaci. Používají algoritmy a poměry, aby rozhodli, kolik si podle nich můžete půjčit, ale netuší, jak realistické je toto číslo pro vaše osobní finance a další výdaje, které máte.

Můžete být například někdo, kdo má nízké výdaje na papíře, ale drahé požitky v reálném životě. Možná nemáte platbu za auto, ale máte tři děti v drahých sportovních klubech, které stojí ruku a nohu. Tyto další výdaje by se neprojevily ve vašem poměru dluhu k příjmu (DTI), ale to neznamená, že nejsou pro vaši rodinu důležité.

Na druhou stranu možná máte velké finanční cíle, kterých chcete dosáhnout, včetně touhy zbavit se dluhů nebo odejít do předčasného důchodu.

V takovém případě můžete chtít nižší měsíční splátku hypotéky, než jak rozhodne hypoteční společnost. Nebo možná chcete jít s 15letou půjčkou na bydlení, abyste mohli rychleji splatit svůj dům a odejít do důchodu v 55 letech.

V každém případě se opravdu musíte rozhodnout, kolik si můžete dovolit každý měsíc platit, aniž byste ohrozili své rodinné finance nebo obětovali jiné cíle.

Sečteno a podtrženo

To, kolik domu si můžete dovolit, závisí na vašem příjmu, úrokové sazbě hypotéky, na kterou můžete mít nárok, délce vašeho úvěru na bydlení a dalších důležitých faktorech. Záleží však také na tom, jak moc se cítíte pohodlně platit a kolik peněz chcete, aby vám zbyly na spoření, investování nebo utrácení životního stylu, jaký chcete.

Pravidlo 29/41 je dobrým místem pro zahájení procesu, ale měli byste se podívat na svůj měsíční rozpočet a výdajové návyky, abyste viděli, co vám skutečně vyhovuje.

Hypoteční společnost by neměla mít na starosti vaši budoucí splátku hypotéky. Mohou vám dát představu, ale rozhodnutí je nakonec na vás.

Často kladené otázky (FAQ)

Půjdou sazby hypoték dolů?

Sazby hypoték se zvyšují a snižují na základě faktorů, jako je základní sazba. Současné úrokové sazby jsou však na rekordním minimu nebo blízko něj, takže je pravděpodobnější, že časem půjdou nahoru, než aby dále klesaly.

Pokud si plánujete koupit dům, nejlepším řešením je předkvalifikovat se na jeden z nich přední poskytovatelé hypotečních úvěrů nyní, abyste mohli uzamknout dnešní nízké sazby.

Jak si mohu vybrat hypotečního věřitele?

Existuje mnoho poskytovatelů hypotečních úvěrů, ze kterých si můžete vybrat, a může být obtížné se rozhodnout. Doporučujeme nakupovat u poskytovatelů půjček, abyste zjistili, která z nich nabízí hypotéky a půjčky s nejnižšími úrokovými sazbami a náklady na uzavření.

Jaké kreditní skóre potřebuji ke koupi domu?

Podle Rocket Mortgage mají spotřebitelé s největší pravděpodobností nárok na hypotéku, pokud mají kreditní skóre 620 nebo vyšší. Můžete se však kvalifikovat pro půjčku na bydlení FHA s kreditním skóre tak nízkým, jako je 580. Pro většinu platí stejný standard VA půjčky na bydlení.

Mohu koupit dům bez akontace?

Podle Úřadu pro ochranu spotřebitele (CFPB) většina tradičních poskytovatelů půjček vyžaduje od dlužníků zálohu ve výši 5 až 15 %. Dlužníci se mohou také kvalifikovat pro půjčku na bydlení FHA se snížením pouze o 3,5 %.