Jak vypočítat peněžní tok nemovitosti z pronájmu

R.Investice do nemovitostí vám může poskytnout další tok příjmů, pomůže vám vybudovat bohatství a dosáhnout vašich finančních cílů ještě rychleji.

Jedním z nejpopulárnějších způsobů, jak investovat do nemovitosti, je pronájem nemovitosti.

Ať už jste nový investor uvažující o realitách nebo majitel pronájmu, který se snaží rozhodnout o vašem dalším kroku, existuje několik společných cílů, které by měl mít každý realitní investor.

Chcete-li zjistit, zda je investice do pronájmu nemovitostí užitečným zdrojem pasivního příjmu, musíte tyto cíle zvážit a zvážit klady a zápory skutečného života.

Cíle vytváření pasivního příjmu s nemovitostmi k pronájmu

Chcete z pronájmu nemovitosti vytěžit maximum?

I když se vaše individuální cíle pro investice do nemovitostí mohou lišit od cílů někoho jiného, ​​zde je několik běžných úvah, které vám pomohou dosáhnout úspěchu.

Pochopte definici pasivního příjmu

Podle definice jsou pasivní příjmy peníze, které vyděláte prostřednictvím podniku, jehož dodržení vám zabere jen málo času nebo úsilí.

Skutečně pasivní příjem vám umožní věnovat nejméně hodin a získat co nejvíce peněz.

Investice do pronájmu nemovitostí je lukrativní a přináší řadu výhod, ale také může vyžadovat určitý čas, peníze a úsilí.

Jinými slovy, je aktivní. Ale pokud rozumíte nákladům a máte nějaké ty zdroje k dispozici, může to stát za to.

A čím dále se dostanete, tím méně můžete být praktičtí, pokud se rozhodnete.

Proveďte svůj průzkum

Neměli byste slepě chodit do investic do nemovitostí. Než si koupíte nemovitost, musíte si udělat docela rozsáhlý průzkum.

To může zahrnovat:

1. Zkoumání místního trhu s bydlením
2. Přečíst si právo na soukromí, diskriminační bydlení a zákony o vystěhování

Zákony týkající se pronajímatelů a nájemců se mohou stát od státu lišit, takže je důležité se seznámit s politikami ve vaší oblasti.

Porušení některého z těchto zákonů může mít za následek, že váš nájemce proti vám podnikne vážné právní kroky.

Existuje spousta online zdrojů a kurzů, které vás mohou seznámit s těmito zákony a pomohou vám rozhodnout, zda je investice do nemovitostí pro vás.

Nakupte ve správný čas

Zkušení investoři mohou investovat do nemovitostí a v rámci své investiční strategie mají dluh, ale měli byste?

Pokud jste v investování novější a chcete ponořit se do několika pasivních příjmových toků, možná budete chtít splatit svůj dluh před investováním do pronájmu nemovitosti.

Při koupi nemovitosti k pronájmu nemusíte být nutně zcela bez dluhů, ale tento typ investice není dobrá výzva, když vás tíží studentský dluh, účty za lékařství nebo rozsáhlý kredit dluh karty.

Zaměřte se na splacení svých hlavních dluhů a vytvoření nouzového fondu, než se ponoříte do investování do pronájmu. Také pracujte na tom, abyste ušetřili co nejvíce za zálohu.

Zvažte náklady

Když vlastníte pronajatou nemovitost, můžete očekávat, že zaplatíte několik výdajů.

Při posuzování návratnosti investic (návratnosti investice) je nezapomeňte zohlednit:

• Daň z nemovitosti: Roční daně z nemovitosti jsou dány, ať už žijete na svém pozemku nebo ne. Ke stanovení daňové sazby nemovitosti můžete použít webové stránky okresního daňového odhadce nebo online nástroje.
• Pojištění pronajímatele: Tento typ pojištění vás chrání před finanční ztrátou s krytím majetku a odpovědnosti. I když to nemusí být ze zákona povinné, je téměř vždy dobré zakoupit zásady.
• Poplatky HOA: V závislosti na typu nemovitosti, kterou kupujete, můžete být také zodpovědní za měsíční nebo roční poplatky za sdružení vlastníků domů.
• Údržba: Je na vás, abyste se ujistili, že je vaše pronajatá nemovitost ve špičkové formě. Nezapomeňte zahrnout náklady na údržbu a udržení nákladů.
• Hypotéka: Pokud nekupujete nemovitost na pronájem přímo, musíte vzít v úvahu náklady na měsíční splátky hypotéky a zajistit, abyste je mohli snadno spravovat. Pomoci může hypoteční kalkulačka.

Upozorňujeme, že požadavky na hypotéku jsou na pronájem nemovitostí přísnější než primární rezidence.

Jako takový budete muset provést minimálně 20–30% zálohu.

Faktor v čase

Kromě peněz musíte také zvážit dobu, kterou budete muset investovat.

Od seznámení se s investicemi do nemovitostí až po správu nemovitosti a jednání s nájemníky, vlastnictví nemovitosti k pronájmu vyžaduje čas.

Jedním ze způsobů, jak uvolnit čas a učinit investice do nemovitostí pasivnějšími, je použít platformu, jako je Roofstock.

Nemovitosti si můžete koupit a spravovat sami nebo si můžete pořídit dům na klíč, který je dodáván s certifikovanou správou nemovitostí, což vám umožní vymanit se z každodenních administrativních úkolů.

Zjistěte, jak vypočítat peněžní tok 

Chcete -li zjistit, jak výnosná bude vaše investice ve skutečnosti, musíte vypočítat NOI nebo čistý provozní příjem.

Roční čistý provozní příjem = inkasované roční nájemné - roční výdaje

Znalost peněžního toku nemovitosti vám může pomoci při důležitých rozhodnutích, například zda koupit či nekoupit více nemovitostí, refinancovat hypotéku, nebo to splatit.

Pokud vaše NOI není tak vysoké, jak se očekávalo, můžete se také rozhodnout nemovitost prodat.

Kromě kontroly aktuálních investic můžete také vypočítat NOI na nemovitosti, o kterou máte zájem.

Pokud jste analýza pronajaté nemovitosti ke koupi, budete muset odhadnout své příjmy a výdaje z pronájmu.

U konzervativní projekce předpokládejte míru neobsazenosti 10%. Při odhadování nákladů na opravu byste měli vzít v úvahu také věk a stav nemovitosti.

Podívejte se na srovnatelné nemovitosti ve vaší oblasti a zohledněte nabídku a poptávku a stanovte si nájemné.

Existuje několik online zdrojů, které vám pomohou ocenit nemovitost a odhadnout její potenciální příjem z pronájmu.

Vyberte správnou vlastnost

Jedním z největších klíčů k úspěchu při investování do nemovitostí je výběr správné nemovitosti ke koupi.

Pokud se chystáte spravovat nemovitost sami, je ideální vybrat si dům ve vaší oblasti. V opačném případě můžete vyhledávání rozšířit.

Při procházení vlastností byste měli zvážit několik dalších faktorů:

1. Plocha: Vyberte si dům v žádané čtvrti, jejíž hodnota nemovitosti roste. Můžete také zohlednit kriminalitu, dopravní dostupnost, trh práce, vybavení a blízkost škol.
2. Stav domova: Upínací svršky jsou skvělé pro převracení a prodej, ale pravděpodobně byste si měli koupit nájemní dům, který je připraven k nastěhování, pokud jej nemůžete finančně a rychle zrekonstruovat.
3. Náklady: Čím je dům dražší, tím bude jeho údržba nákladnější. Pokud jste nováčkem v investování do pronájmu, kupte si skromný dům v dobré oblasti a volte spíše střední cestu než ten nejhezčí nebo nejšpinavější dům na ulici. A nezapomeňte zohlednit daně z nemovitosti.

Klady a zápory investice do pronájmu nemovitostí

Investice do pronájmu nemovitostí může být velmi přínosná, ale je třeba vzít v úvahu také některé nevýhody.

Zde jsou některé klady a zápory investice do pronájmu nemovitostí za účelem získání pasivního příjmu v reálném životě.

Klady

• Uznání: Pokud svou nemovitost vybíráte moudře, měla by se postupem času stát cennější. Je to hmatatelné aktivum, které můžete vylepšit.
• Ochrana proti nafukování: Hodnota nemovitostí se zvyšuje s inflací. Jak se zvyšuje hodnota vaší nemovitosti, vaše hypoteční sazby ne, což umožňuje růst vašeho peněžního toku.
• Daňové výhody: IRS nedává daň z výdělečné činnosti na příjmy z pronájmu a nemovitosti z pronájmu přicházejí s daňově uznatelnými výdaji.
• Konzistentní peněžní tok: Pronájem vám může zajistit stabilní tok poněkud pasivního příjmu, zvláště pokud máte dlouhodobé nájemníky.
• Spravedlnost: Každá platba nájemného, ​​kterou nasbíráte, vás činí bohatšími. Získáte vlastní kapitál, zatímco vaši nájemníci za vás v zásadě platí hypotéku.
• Vliv: Při pronájmu nemovitostí můžete použít vypůjčené peníze k vlastnění značného majetku a budování svého bohatství, přičemž budete muset investovat pouze zálohu.

Nevýhody

• Náklady na peníze: Investice do pronájmu nemovitostí stojí peníze předem na hypotéku a náklady na uzavření a na cestě za údržbu, daně a pojištění.
• Likvidita: Investice do pronájmu je dlouhodobá investice. Budete mít přístup k peněžním tokům každý měsíc, ale neexistuje žádná záruka, že se budete moci rychle prodat, pokud potřebujete likvidovat.
• Křivka učení: Než budete moci úspěšně začít investovat do pronájmu nemovitostí, musíte se seznámit se zákony pronajímatele, místním trhu s bydlením, správou nemovitostí a výpočtem peněžních toků.
• Povinnosti pronajímatele: Pokud nepoužíváte společnost pro správu nemovitostí, jste na háku, jak se vypořádat s obtížnými nájemníky, vybírat nájemné a udržovat nemovitost.
• Ne opravdu pasivní: Přestože je investování do pronájmu prospěšné a můžete odevzdat spoustu povinností týmu správy nemovitosti, není to nejpasivnější forma příjmu.

Jak vypočítat peněžní tok z pronájmu nemovitosti nebo NOI

S lepším pochopením toho, o co jde úspěšné investice do nemovitostí a pro a proti, zde je pohled na skutečnou analýzu peněžních toků.

Níže uvedené shrnutí je pro náš první domov, dům pro dům, který jsme v roce 2012 přestavěli na nájemní dům.

Vše spravuji prostřednictvím jednoho běžného účtu Chase, který mi umožňuje stáhnout všechna data z předchozího roku do tabulky.

Pokud máte více vlastností, může být užitečné použít důmyslnější nástroj pro sledování výdajů. Doporučuji nástroje od našeho dlouholetého partnera Útulný.

Zde jsou moje konkrétní čísla z minulého roku.

Analýza peněžních toků (aka NOI)

Shromážděné nájemné

• Pronájem v lednu 2 200,00 $
• Únorové nájemné 2 200,00 USD
• Nájem v březnu 2 200,00 $
• Pronájem v dubnu 2 200,00 USD
• Pronájem v květnu 2 200,00 $
• Pronájem v červnu 2 200,00 USD
• Nájem v červenci 2 200,00 $
• Nájemné za srpen 2 200,00 $
• Nájem v září 2 200,00 $
• Nájem za říjen 2 200,00 $
• Nájem na listopad 2 200,00 $
• Nájemné za prosinec 2 200,00 $

Celkové nájemné vybrané 26 400,00 $ šekem

Byl to náš dosud nejlepší vybraný rok nájmu. My loni mírně zvýšil nájem a je příjemné vidět celý rok sbírek v nové sazbě.

Jsme požehnáni vynikajícím nájemcem, který každý měsíc platí včas šekem. Na rozdíl od předchozího roku jsme neměli žádné přerušení kvůli velkým incidentům, které si vynutily ztrátu nájemného.

Výdaje uhrazeny

Bez ohledu na to, kolik nájemného inkasujete, váš pronajatý majetek je pouze stejně dobrý jako jeho skutečný peněžní tok (po výdajích).

Na nemovitost jsme stále měli hypotéku, takže níže uvidíte jistinu a zaplacené úroky. Poplatky za HOA jsou relativně vysoké, protože se jedná o dům z domova a poplatky pokrývají vnější údržbu a střechu.

Připomínáme, že jsme tento dům koupili/postavili nový v roce 2007 (to byl náš první domov), takže údržba byla historicky velmi nízká.

My platit vlastní daň z nemovitosti přímo na konci roku a tyto úspory uložit do a spořicí účet s vysokým úrokem.

1. Splátky hypotéky 10 108,44 $ na 12 měsíců
2. 6 891,72 Daně z nemovitostí pro rok 2019 (pokles o 442 USD oproti roku 2018)
3. 2 520,00 HOA poplatky za 12 měsíců (až 420 $ od roku 2018)
4. Pojištění 865,00 (Zásady ochrany soukromí Statefarm)
5. 14,00 $ vánoční dárek pro nájemce
6. 0,00 Opravy a údržba!

Celkové zaplacené výdaje $ 20,399,16

Výše můžete vidět jednu z nevýhod vlastnictví nemovitosti k pronájmu radnice, protože náš HOA zvýšil poplatek o 420 $.

Kromě zvýšení HOA byly naše výdaje nízké. Pojistné se trochu snížilo, daně z nemovitosti klesly a my jsme neměli jedinou opravu.

Celkový peněžní tok nebo čistý provozní příjem = 6 000,84 USD

V důsledku shromážděných rekordních nájmů a jednoho z našich nejnižších let za rekordní výdaje jsme dosáhli nejvyššího zaznamenaného peněžního toku v historii nemovitosti. Cash flow 6 000 $!

Zde je náš peněžní tok/čistý provozní příjem v průběhu let:

• 2019: $6,000.84
• 2018: $4,318.35
• 2017: $5,929.24
• 2016: $1,933.72
• 2015: $3,158.47
• 2014: $2,104.44
• 2013: $4,256.41
• 2012: $(53.93)

Co bude dále s naší pronajatou nemovitostí?

Doposud jsme neměli žádné negativní důsledky krize COVID-19.

Očekávám, že příště se budu zabývat dvěma velkými věcmi:

1. Obnovení nájemní smlouvy. Platnost naší současné nájemce brzy skončí. Proto budeme muset sepsat novou smlouvu o prodloužení nájmu. K nájmu pravděpodobně přidám dalších 25 USD (minimální navýšení).
2. Splácení hypotéky. Nedávno jsme splatili hypotéku, což bude mít obrovský vliv na náš budoucí cash flow.

V opačném případě budu i nadále investovat nějaké další peníze PeerStreet, platforma crowdfundingu, o které si můžete přečíst více v moje úplná recenze.

Hledáte svoji první nemovitost k pronájmu?

Podívejte se na náš Jak najít vlastnosti pronájmu průvodce nebo spusťte vyhledávání nemovitostí s naším partnerem Roofstock pro pronájem nemovitostí na klíč.

Máte nemovitost k pronájmu? Pokud ano, jak si letos vedl ten váš? Pokud ne, uvažovali jste o tom někdy? Dodávají vám mé výsledky sebevědomí nebo se pozastavují?

Foto Isaac Smith na Unsplash

Chcete -li zobrazit klikání z předchozího roku

[/rušič vztlaku]

O společnosti Philip Taylor, CPA

Philip Taylor, alias „PT“, je CPA, blogger, podcaster, manžel a otec tří dětí. PT je také zakladatelem a generálním ředitelem konference a veletrhu v odvětví osobních financí, FinCon.

V roce 2007 vytvořil Part-Time Money®, aby se podělil o své rady týkající se peněz, aby se zodpovídal (zatímco splácení dluhu přes 75 000 USD) a setkat se s ostatními, kteří vášnivě směřují k financím nezávislost.