Vždy jsem slyšel, že nemovitost je cesta k bohatství. Pravděpodobně máte také.
Pro mnoho Američanů to znamená vaše primární bydliště. Koupíte jej, splácíte hypotéku a tyto „nucené úspory“ plus zhodnocení nemovitosti vedou k vlastnímu kapitálu, který často tvoří velké procento vaší čisté hodnoty.
Pro ostatní to znamená investice do nemovitostí mimo váš domov. V některých případech to znamená zapojit se do syndikace nemovitostí.
Syndikace nemovitostí je způsob, jakým se pravidelní investoři, jako já, mohou zapojit do mnohamilionových obchodů s nemovitostmi.
Ve skutečnosti jsem se tak zapojil do nákupu syndikace nemovitostí v komunitní bytové komunitě s 98 jednotkami v Arizoně za 8,15 milionu dolarů s projektovanou vnitřní mírou návratnosti (IRR) 14–18%.
Klíčem je porozumět tomu, jak funguje syndikace nemovitostí, jak najít syndikát, ke kterému se můžete připojit, a jak je prověřit, abyste získali solidní návratnost:
Obsah
- Co je to realitní syndikace?
- Jak jsou strukturovány realitní syndikáty?
- Jak se syndikace liší od REIT?
- Jsou syndikace nemovitostí pasivní?
- Jak najít realitní syndikát?
- Jak crowdfunding zapadá do obrázku?
Co je to realitní syndikace?
Realitní syndikát je, když skupina Investoři dát peníze do realitní transakce sestavené a Sponzor.
Nejjednodušší analogie je, pokud chcete s několika přáteli spustit prádelnu. Spuštění prádelny je drahé, protože musíte získat budovu, získat veškeré úklidové vybavení atd. Ve srovnání s jinými podniky jsou však relativně snadno ovladatelné.
Takže vy a hrstka přátel (investorů) dáte dohromady nějaké peníze a další místo vám nabídne nabídka přátel (sponzor). Sponzor dostává plat za provoz prádelny, jako každý provozovatel, a každý dostane podíl na zisku.
V realitní transakci je to téměř stejné. Investoři přispívají na dohodu penězi a sponzor vkládá potní kapitál a často také část svých vlastních peněz. Investoři často přispívají kamkoli z 80–95% celkového kapitálu, zbytek si vyzvedne sponzor.
Jak jsou strukturovány realitní syndikáty?
Jsou strukturovány jako většina ostatních realitních obchodů - obvykle jako společnost s ručením omezeným (LLC), ale někdy jako společnost s ručením omezeným (LP). V případě LP je sponzor generálním partnerem/manažerem, zatímco investoři jsou komanditisté nebo pasivní investoři.
To znamená, že vaše organizace bude mít provozní smlouvy (LLC) nebo partnerskou smlouvu (LP) - budete si to chtít přečíst pozorně protože uvádějí, jak jsou vypláceny distribuce, jak jsou stanovena hlasovací práva, jakož i veškeré poplatky, které sponzor dostane před distribuce. Všechno důležité bude zachyceno v jednom z těchto dokumentů.
Smlouvy o syndikaci nemovitostí mají mnoho různých struktur. Jsem například zapojen do syndikační dohody, kde „distribuční vodopád“ je:
- Za prvé, členové třídy A (investoři) získají 8% z našich příspěvků (preferovaný výnos);
- Poté jsme rozděleni 70% zbývající distribuovatelné hotovosti;
- Poté členové třídy B (sponzoři) získají 30% distribuovatelné hotovosti.
Z rozdělitelné hotovosti investoři získají 8% na své kapitálové investice, než sponzoři získají podíl na zbytku. To a ještě mnohem více je uvedeno v provozní dohodě.
Existují čtyři hlavní faktory výzkumu v distribuci:
- Návrat kapitálu investora - Jak vám budou vráceny peníze? Často jsou investoři vypláceni nejprve před sponzory.
- Preferovaný návrat - U distribucí je preferovanou návratností částka, která se nejprve vyplatí investorům. Ve výše uvedeném případě je preferovaný výnos 8%.
- Doháněcí doložka -Pokud je zadavatel přítomen, získá 100% distribucí až do doložky dohánění před přenesením úroku. Ve výše uvedeném případě neexistuje žádná doložka o dohánění.
- “Úroky” - Nakonec je vše řečeno a hotovo, takto se zisk dělí mezi investory a sponzora. Ve výše uvedeném případě je rozdělení 70/30.
Existují také poplatky, na které je třeba dávat pozor (ne vyčerpávající seznam):
- Pořizovací poplatek - Jedná se o poplatek zaplacený za uzavření sbírky a zahrnuje nalezení dohody, organizace a koupi nemovitosti.
- Poplatek za financování - Pokud se jedná o financování, jedná se o poplatek za získání akviziční půjčky.
- Poplatek za správu - To je částka, kterou sponzor dostává za správu aktiv společnosti.
- Poplatek za správu nemovitosti - To je částka, kterou sponzor dostává za správu majetku.
- Dispoziční poplatek - To je částka, kterou sponzor platí při prodeji nemovitosti.
To je jen zachycení některých širokých tahů každé dohody - musíte si prohlédnout dokumenty o předplatném a další právní dokumenty, abyste získali úplný obrázek. Je to důležité, protože všechny tyto poplatky se sčítají, zvláště když mluvíte o částkách peněz potřebných pro mnohamilionovou transakci s nemovitostmi.
Jak se syndikace liší od REIT?
Realitní investiční fond (REIT) je fond, který investuje do nemovitostí. Některé REIT jsou veřejně obchodovatelné, jiné (jako např Fundrise) nejsou.
Když se podíváte na 10 nejlepších pozic Vanguard Real Estate Index Fund (VGSLX), je to seznam veřejně obchodovaných společností (kromě č. 1, který je jejich vlastním fondem):
- Indexový fond Vanguard Real Estate II (VRTPX) - Institucionální REIT společnosti Vanguard, která vlastní podobný soubor společností
- American Tower Corp.
- Prologis Inc.
- Crown Castle International Corp.
- Společnost Equinix Inc.
- Veřejné úložiště
- Dgital Realty Trust Inc.
- Simon Property Group Inc.
- SBA Communications Corp.
- Welltower Inc.
Pokud tyto společnosti zkoumáte, máte širokou škálu typů nemovitostí. Společnost American Tower Corp vlastní bezdrátovou a vysílací komunikační infrastrukturu. Simon Property Group vlastní komerční nemovitosti a je největším provozovatelem nákupních center. Veřejné úložiště je oranžová společnost pro veřejné úložiště.
Je to diverzifikace nemovitostí v rámci jediné transakce.
A když se podíváte na procenta na základě typu nemovitosti, je to téměř stejné.
Vidět? Trochu všeho. Jako investor do nemovitostí nemůžete porazit jednoduchost.
Zde je několik klíčových způsobů, kterými se syndikace liší od REIT:
Kupujete jednu nemovitost. S REIT můžete investovat do různých nemovitostí. Se syndikací nemovitostí obvykle kupujete pouze jednu. Může to být velký, jako bytový komplex, ale stále je to jedna nemovitost.
Musíte být akreditovaným investorem pro syndikaci nemovitostí. Syndikace nemovitostí je skutečně soukromé umístění (soukromý prodej akcií v LLC/LP, která bude nemovitost držet), a to znamená, že musíte být akreditovaný investor účastnit se. REIT je veřejně obchodovatelný a nemá žádná taková omezení.
Mnohem vyšší minimální částky investic. Sponzoři nechtějí mnoho investorů. Ve skutečnosti, aby zůstali v souladu, musí udržovat čísla malá. To znamená, že minimální investice budou často 25 000 $ nebo vyšší. Pokud chcete získat 2,5 milionu USD, pak i na 25 000 USD budete potřebovat stovku investorů. To je příliš mnoho. Můžete si koupit podíl ETF společnosti Vanguard’s Real Estate (VNQ) za méně než sto dolarů.
Jedná se o soukromou neveřejnou transakci. Když investujete, často jste povinni vydržet až do konce. Pokud chcete svou pozici zlikvidovat, budete si muset zkontrolovat provozní smlouvu, abyste zjistili, jak se to dělá. Není to tak jednoduché, jako stisknout „Prodat/Uplatnit“ u svých akcií v REIT. V tomto ohledu je váš kapitál uzamčen a nelikvidnější než u fondu.
Pokud jdou věci na jih, jste na to sami. Jako každá dohoda, syndikace jsou založeny na důvěře. Pokud se váš sponzor snaží podvádět vás a ostatní investory, zvyšováním nákladů (a kapesným ) nebo vyhýbat se jejich povinnostem, nemůžete moc dělat, pokud tam nejste každý den základ. Je méně pravděpodobné, že se to stane s veřejně obchodovanými společnostmi v REIT.
Můžete získat lepší výnosy, ale určitě budete mít vyšší poplatky. Vanguard's REIT ETF (VNQ) účtuje pouhých 0,12%, což je škoda, protože jsou tak velkým fondem. V jakékoli syndikaci pravděpodobně zaplatíte více jednoduše proto, že nemáte úspory z rozsahu. To znamená, že Vanguard's REIT ETF má od roku 2004 návratnost ~ 8,5% - doufejme, že to zvládnete lépe.
Jsou syndikace nemovitostí pasivní?
Pasivní příjem je nádherný.
Bohužel se zdá, že syndikace nemovitostí jsou pasivní, ale ve skutečnosti nejsou. Jako investor nemusíte nemovitost provozovat, ale nemůžete se posadit jako s REIT. Musíte analyzovat příležitost, provést náležitou péči a učinit rozhodnutí.
Vzhledem k tomu, že v jednom košíku bude hodně vašich vajec, budete muset také zkontrolovat účetní závěrku, jako výkazy zisku a ztráty a rozvahy, abyste se ujistili, že vše stále funguje v rámci projekce. Musíte to udělat, protože si nemůžete být jisti, že je to někdo jiný.
Je to tedy pasivní v tom smyslu, že nemusíte hledat nájemce, vybírat nájemné, vystěhovat neplatící nájemníky... ale není to úplně pasivní.
Jak najít realitní syndikát?
Najít lidi, kteří potřebují finance na realizaci realitních obchodů, není těžké - vždy budou existovat realitní obchody a operátoři, kteří potřebují financování, ale nemohou ho získat pro svoji nabídku. Mohlo by to být tak, že mají omezené výsledky, nemají kolaterál, dohoda je pro banku příliš malá nebo jiné rizikové faktory.
Nejjednodušší je pracovat s crowdfundingovou platformou, o tom níže, ale pokud se jim chcete vyhnout... stačí se setkat s dalšími investory nebo provozovateli nemovitostí. Dozvěděl jsem se o dvou syndikacích, do kterých jsem zapojen, ústně. Když začnete investovat, začnete mluvit s ostatními investory o tom, jak jsou obchody strukturovány, co je typické a jak prověřit podmínky. Začnou vám také přinášet nabídky, abyste získali druhý názor, a tak se o nich dozvíte.
Před fušováním do těchto dvou realitních syndikací jsem neměl žádné praktické zkušenosti s investováním do nemovitostí, ale investování jsem pochopil. Věděl jsem, že vnitřní míra návratnosti, kterou budu muset nalákat na rizikovější relativně nelikvidní obchod (ve srovnání s akciovým trhem).
Jak crowdfunding zapadá do obrázku?
Crowdfundingové platformy usnadňují vyhledávání syndikačních nabídek. Pokud platforma nabízí investici do jednotlivých nemovitostí, opravdu se díváte na syndikační dohodu.
Stejně jako u všech soukromých investic je největší výzvou tok transakcí. Abyste našli dobré nabídky, musíte vidět spoustu nabídek, analyzovat je a investovat pouze do těch, které splňují vaše kritéria. Pokud nevidíte mnoho obchodů, můžete být v pokušení investovat podřadné obchody, slabší operátory a další negativní problémy.
Crowdfunded realitní stránky působit jako magnet na obchody. Pokud jste sponzorem a nemáte připravenou skupinu investorů, může být těžké najít investory. Stránky tedy fungují jako magnet pro sponzory a investory, což všem usnadňuje život a zároveň snižuje (procento po dokončení dohody plus procento distribucí).
Před crowdfundingem bylo těžší najít syndikační nabídky. Už jste museli znát investory do nemovitostí, prohledávat online fóra nebo jiné skupiny a museli jste provést due diligence sami bez filtru.
Jednu věc se velmi rychle naučíte, pokud se rozhodnete investovat mimo burzu, musíte filtrovat spoustu špatných investic. S crowdfundingem máte přinejmenším hrubý filtr, který vás zbaví skutečně špatných nabídek, než je vůbec uvidíte. (a já bych tvrdil, že selhání RealtyShares ukazuje, že je těžké to udělat v měřítku)
Pokud jste akreditovaný investor, který chce najít jednotlivé nemovitosti, zkontroloval bych nabídky RealtyMogul a EquityMultiple.
Pokud nejste, nebo raději crowdfunded realitní fondy, Podívejte se na Realitní Mogul nebo Fundrise. S finančními prostředky nemusíte být akreditovaným investorem. S finančními prostředky nemusíte ani provádět žádnou náležitou péči o jednotlivé obchody. Můžete investovat do jejich fondů, které často mají velmi specifická investiční kritéria, a jednoduše sbírat distribuce. Výhodou fondu je, že získáte diverzifikaci napříč mnoha nemovitostmi, místo abyste podléhali bohatství jednoho.
Uvažovali jste o syndikaci nemovitostí?