Vždy mě fascinovala myšlenka vlastnit nemovitost mimo naše primární bydliště. Většina lidí do toho narazí, když se přestěhují z jednoho domu do druhého, přičemž si pronajmou svůj první domov, aby vytvořili vedlejší příjem.
Když jsme se přestěhovali, provedl jsem průzkum a přestože bylo možné z našeho domu vygenerovat malý peněžní tok, nechtěl jsem být pronajímatelem a prodali jsme svůj první dům.
Nemovitosti vždy zůstaly v pozadí mé mysli, a tak, když došlo k šíření crowdfundingové stránky investující do nemovitostí (jako půjčky typu peer to peer, ale pro investice do nemovitostí), myslel jsem si, že by to mohlo být perfektní vozidlo.
Ten, který jsem se rozhodl vyzkoušet jako první, je společnost s názvem RealtyShares.
Co je to RealtyShares?
RealtyShares je crowdfundingová realitní investiční platforma založená generálním ředitelem Nav Athwalem v dubnu 2013. Prošlo šesti koly kapitálového financování a získalo celkem 35,7 milionu dolarů rizikového financování, přičemž posledním kolem je dohoda o dluhovém financování v září 2016, podle Crunchbase.
Athwal byl realitním právníkem v San Francisku a zastupoval institucionální klienty, jako jsou REIT a vývojáři. Své zkušenosti z této arény využil k vytvoření RealtyShares, protože chtěl představit jednotlivcům myšlenku investování do nemovitostí.
RealtyShares vám umožňuje investovat do realitních příležitostí, komerčních i rezidenčních, s minimem pouhých 1 000 $ za investici a maximálním ročním poplatkem 2%. U kapitálových a preferovaných kapitálových investic se poplatek blíží 1%. U dluhové investice si RealtyShares vybírá servisní poplatek ve formě rozpětí úrokových sazeb (rozdíl v tom, co dostávají investoři vs. co dlužníci platí). Neexistuje žádný transakční poplatek.
Registrace do RealtyShares
Registrace trvá jen několik minut. Tento proces zahrnuje vytvoření přihlašovacího jména a případně propojení bankovního účtu. Propojení bankovního účtu na začátku můžete přeskočit (což jsem udělal, protože jsem chtěl vidět, co je uvnitř, než jsem vykopal své bankovní údaje).
Poté, co se zaregistrujete, následuje 30denní „období na rozmyšlenou“ podle doporučení Komise pro cenné papíry a burzy (SEC). Můžete jej předat vyplněním svého profilu investora a naplánováním hovoru s jeho týmem.
Profil investora se ptá na docela standardní otázky investorského dotazníku, jako je čisté jmění, příjem, ať pracujete ve finančních službách průmysl a několik dalších, jako je to, zda vy nebo kdokoli ve vaší domácnosti je v současné době nebo dříve vedoucím vojenským, vládním nebo politickým oficiální. Trvá to asi deset minut.
Jakmile budete hotovi, můžete naplánovat hovor (jsou to 20minutové bloky), abyste ukončili období ochlazování.
Několik možností investování do nemovitostí
Vyrovnávací hovor byl většinou informace, osoba, se kterou jsem mluvil, mi dala přehled o tom, co dělají. Bylo to fascinující a zde jsem se dozvěděl o jejich třech různých, i když široce kategorizovaných typech investic.
Krátkodobější splatnost: Jedná se o obchody s cílovou návratností 8–10% na 12měsíční dluhopis s minimem od 1 000 do 5 000 $.
Spadají do jednoho ze dvou typů:
- Rodinné domy, jako například nemovitosti, se obracejí - jste zástavní právo 1. pozice k těmto domům a ve výchozím nastavení se jedná o uzavření trhu.
- Komerční dluh na financování výstavby franšízového místa-Dělají to jen 3-4 měsíců (a udělali jen hrstku), ale financují výstavbu jediné volně stojící franšízy umístění. Tato místa již mají franšízy, kteří podepsali nájem trojí sítě.
Střednědobé, preferované akciové obchody: Jsou to 2–3 roky a jste obvykle na 2. pozici (vůči dluhu) s cílovým výnosem 12–14%. Obvykle jdou na vícegenerační rezidenční projekty, někdy větší půjčky ($ 1-$ 3 mm) realitním investorům, kteří chtějí škálovat. Minimum se blíží 10 000 - 15 000 $.
Dlouhodobější obchody se společným podnikem: Jedná se o nabídky na 3–5 let, kdy převezmete vlastnictví s vývojáři a zaměříte se na 16–20% IRR. Na nich získáte čtvrtletní platby (někdy na základě provozních zisků) a také účast na zhodnocení při prodeji nemovitosti.
To jsou jen typy obchodů, které na platformě viděli (od ledna 2017). Zábavná část je, že můžete vidět všechny investice, které provedli (kterých bylo více než 500).
Kontrola skutečných investičních příležitostí
Poté, co jsem se zaregistroval a měl jsem období na rozmyšlenou, jsem šťouchl a viděl, že existuje několik otevřených investic. Nemůžete investovat do žádných obchodů, které se otevřely před ukončením období na rozmyšlenou (to je poznámka pod každým výpisem), ale stále se můžete rozhlédnout. Můžete si také prohlédnout uzavřené obchody, což je vždy zábava.
Podíval jsem se na první uvedenou dluhovou dohodu, bankovku 1,65 mm 12mo, která platí 10% úrok s minimem 10 000 $. Štítek „předfinancované“ naznačuje, že společnost RealtyShares ji již financovala, takže ji nyní doplňují penězi investora.
Informace obsažené v této investici jsou relativně lehké. Mám podezření, že je to proto, že se jedná o poměrně přímou dohodu o dluhu. Jiné obchody mohou mít částečně více informací (jako upřednostňované obchody s akciemi), protože s sebou nesou větší riziko. Pokud děláte společný podnik, musíte vědět, s kým jdete do postele.
Zpátky k této dohodě vám poskytnou několik základních věcí - přehled o účelu, historii a úvěrovém skóre dlužníka a také o tom, jak velká je páka. K dispozici jsou také další „dokumenty“, v tomto případě se jedná o ocenění nemovitosti plus dobré výsledky dlužníka se společností RealtyShares.
Není to tak odlišné od toho, co byste viděli na stránkách půjčování peer -to -peer, i když s různými detaily (jako vlastnost).
Na poskytnuté informace je třeba pohlížet jako na začátek. Musíte si udělat domácí úkol. Zatímco RealtyShares tyto obchody prověřuje a hlásí, že zabere jen zlomek nabízených, nemůžete být investorem, aniž byste provedli další průzkum, když dáváte peníze do práce.
Na internetu najdete obrovské množství informací, pracujících striktně z adresy, a doporučuji, abyste při jakékoli dohodě začali tyto informace kopat.
Poplatky: V této konkrétní dohodě se zdá, že investor neplatí žádné poplatky. Dlužník platí 25 $ za 1 000 $ vyzvednutých (odhaleno v balíčku pro investory). Úroková sazba z půjčky je navíc 11% pro dlužníka a 10% se vyplácí investorovi (uvedeno v seznamu poznámek).
Pokud to považujete za soukromé umístění, je to velmi podobné tomu, jak jsou tyto struktury strukturovány z hlediska poplatků. Udělal jsem několik z nich a tato čísla jsou v souladu s příslušným rizikem.
Jak fungují daně pro investice
Ke každé investici dostanete na konci roku Plán 1065 Plán K-1. K-1 je formulář používaný k vykazování příjmů, srážek, kreditů a dalších důležitých údajů o partnerství, do kterého vstupujete při investování.
Není to těžké prohlášení, které by váš daňový zpracovatel nebo daňový software zvládne bez potíží.
Je to dobrá investice?
Investoval jsem do malé skupiny rodinných domů, investoval jsem do REIT a půjčil jsem peníze na obchody s nemovitostmi lidem, kterým jsem věřil (půjčky s tvrdým penězi). Moje zkušenost s přímým vlastnictvím (i když v syndikátu s lidmi, kterým jsem věřil) byla smíšená, existuje jen velká volatilita ve vlastnictví nemovitostí v jedné geografické oblasti... plus pronájem nemovitostí není piknik.
Moje zkušenost s půjčováním tvrdých peněz byla hvězdná, ale opět půjčujete peníze jednotlivci. Udělal jsem jen jeden z nich, věřím osobě, které jsem půjčil peníze (a neudělal nic kromě včasného placení!), Ale celé „vejce v jednom košíku“ je jen nebezpečný způsob podnikání. (a měl jsem štěstí!)
Zbývá REITs. Kdy můžete nakoupit Indexový fond Vanguard REIT (VGSLX) s minimem 3 000 $ musí existovat dobrý důvod, proč jít jinam.
Ale existuje - mnoho REITů není investováno do majetku tolik, jako je investováno do realitních společností. Nejlepším podílem společnosti VGSLX jsou majetkové pozice skupin komerčních nemovitostí a skladovacích společností. Je to nemovitost v tom smyslu, že kupujete společnosti s velkým podílem nemovitostí, ale ne přímo do nemovitostí.
Propagační kód RealtyShares ve výši 100 $
Po omezenou dobu se zaregistrujte a použijte propagační kód Partner 100 abyste získali bonus 100 $ při první investici.
100 $ se objeví na vašem propojeném bankovním účtu do 30 dnů od zpracování vaší investice.
Sečteno a podtrženo
Myslím, že je to opravdu skvělé pro obchod s výlohami a já bych se mohl trochu bavit, abych viděl, jak to je (je to trochu jako poškrábání mého svědění investující do dividend).
Pokud vás to zajímá, můžete se přihlásit a dozvědět se o nich více.