Последните данни от Бюрото за преброяване на населението на САЩ показва, че продажбите на жилища са се увеличили с над 17% през юни 2020 г. спрямо предходния месец и с повече от 13% в сравнение с предходната година. Тези, които имат средства да си купят втори дом, е разумно да поемат ипотечен дълг (или да реорганизират текущия си дълг) в днешната среда с ниски лихви.
Тези, които имат средства да купят втори дом, е разумно да поемат ипотечен дълг в днешната среда с ниски лихви.
С ниски 30-годишни ипотечни лихви, притежаването на имот под наем, който „се изплаща“ чрез месечен доход от наем, е особено доходоносно със значително по -ниско ипотечно плащане. Ако сте любопитни да закупите втори дом и да го отдадете под наем, продължете да четете, за да научите за основните проблеми, които трябва да знаете, скритите разходи за ставане на наемодател и др.
Първата стъпка към нов дом е да направите цифрите и да разберете колко можете да си позволите.
Ипотечните експерти са на разположение, за да започнете пътуването си за покупка на жилище със солидни съвети и безценна информация. За да научите повече, кликнете върху състоянието си днес.
Преглед на ценитеВажни фактори при закупуване на краткосрочен наем
Въпросите, свързани с закупуването на жилище под наем, варират драстично в зависимост от това къде планирате да закупите. В крайна сметка закупуването на ски хижа в район със сезонен туризъм и атракции може да изисква различни съображения от закупуването на жилище в голям столичен район, където туристите посещават всички година.
Но има някои фактори, които всеки потенциален наемодател трябва да вземе предвид, независимо от местоположението. Ето някои от най -важните съображения:
- Местоположение. Потребителите наемат ваканционни къщи почти навсякъде, но ще искате да сте сигурни, че търсите домове в район, където краткосрочните наеми са популярни и жизнеспособни. Можете да направите някои основни изследвания AirDNA.co, услуга за краткосрочни данни и анализи под наем или проверете конкурентните наеми в района, който обмисляте.
- Такси за управление на собственост. Ако планирате да използвате компания за управление на имоти, за да управлявате краткосрочния си наем, вместо да го управлявате сами, трябва да разберете колко други собственици плащат за управление. Също така, сравнете таксите за обяви за вашия втори дом с платформа като Airbnb или VRBO.
- Данъци. Данъците върху имотите могат да бъдат по -високи при вторичните домове, тъй като не отговаряте на условията за освобождаване от чифлик. Това означава по -високи фиксирани разходи всеки месец, което може да затрудни покриването на ипотеката ви с приходи от наем.
- Конкуренция. Проверете дали районът за отдаване под наем, който обмисляте, е пълен с конкурентни наеми, които никога не са пълни. Можете да намерите тази информация във VRBO или Airbnb, като разгледате различни наеми и проверите календарите им за резервации.
- Потенциални такси за отдаване под наем. Проверете сайтовете за отдаване под наем, за да видите колко бихте могли да таксувате за втория си дом на нощна, седмична или месечна база.
5 стъпки за отдаване под наем на вашия втори дом
Преди да закупите втори дом, отделете време, за да изпълните различни сценарии, използвайки реалистични числа въз основа на пазара на наеми, към който се насочвате. Оттам следващите стъпки могат да ви насочат към подготовката на вашия имот за пазара на краткосрочни наеми.
1. Проучете пазара
Първо, ще искате да имате общо разбиране за пазара на наеми, на който навлизате. Колко струва средният краткосрочен наем за всяка вечер или всяка седмица? Каква е средната норма на свободните работни места за наеми на годишна база?
Проучете местния пазар на наеми, средната цена на наемите във вашия район, различни функции, предлагани от конкурентни наеми, и други.
Елемент за действие: Вникнете в тези цифри, като използвате AirDNA.co. Просто въведете пощенски код или град и ще разберете средната нощувка, заетостта, приходите и др. Въпреки че някои от функциите на сайта изискват месечен абонамент, можете да намерите безплатна основна информация за вашия пазар за отдаване под наем.
2. Знай своите числа
Трябва да знаете масив от реални числа, преди да наемете втория си дом, включително следното:
- Средна нощувка
- Средна заетост
- Фиксирани разходи, като вашето ипотечно плащане, данъци и застраховка за наема
- Такси за управление на имоти и разходи за почистване между наемателите
- Допълнителни фиксирани разходи за събиране на боклук, достъп до интернет и кабелна телевизия
- Разходи за маркетинг на вашето пространство на платформа като VRBO или Airbnb, което може да бъде фиксирана такса или 3% от таксата ви за наем в зависимост от платформата
Ще използвате тези цифри, за да разберете средните месечни експлоатационни разходи за втория ви дом и потенциалния доход, който може да донесете. Без първо да пускате тези числа, вие се озовавате в ситуация, при която вашият краткосрочен наем не плаща за себе си и когато трябва да допълвате оперативните разходи всеки месец.
Елемент за действие: Съберете всички разходи, свързани с експлоатацията на вашия конкретен краткосрочен наем, и след това съберете всичко с месечни и годишни данни, които можете да планирате.
3. Купете правилната застраховка
Ако планирате да използвате втория си дом като краткосрочен наем, ще трябва да закупите застраховка за отдаване под наем. Този вид застраховка на собствениците на жилища е различен от вида, който бихте купили за основното си жилище. Това е дори уникално от застрахователното покритие на наемодателя, тъй като трябва да имате застраховка за втория си дом и неговото съдържание.
Някои политики за отдаване под наем на ваканция ви позволяват да плащате за употреба и те осигуряват предимствата на застраховката на собствениците (като покритие на имота, отговорност и др.) плюс специална защита, когато вашият имот се отдава под наем на една трета парти.
Елемент за действие: Пазарувайте за застрахователен план на собствениците, който е предназначен специално за ваканционни жилища. Вижте нашите най -добри снимки за най -добрите застрахователни компании за собственици на жилища там.
4. Създайте план за управление на имоти
Ако живеете близо до втория си дом, може да искате да го управлявате сами. Няма нищо лошо в тази опция, но трябва да планирате да получавате обаждания и да се справяте с проблеми по всяко време на деня.
Много собственици на краткосрочни наеми плащат на компания за управление на имоти, за да комуникират с наемателите си, да управляват всеки период на наемане и да решават всички възникнали проблеми. Мениджърите на имоти също могат да настроят почиствания между всеки наем и да помогнат с маркетинга на вашия имот.
Елемент за действие: Създайте план за управление на имот и отчетете всички разходи. Повечето мениджъри на недвижими имоти начисляват 25% до 30% от наемните разходи на постоянна основа, така че не можете да пренебрегнете този компонент на притежаването на краткосрочен наем.
5. Продавайте своето пространство на пазара
Уверете се, че търгувате по подходящ начин вашето пространство, което обикновено означава да плащате за професионални снимки и да създадете точен, привлекателен списък в избраните от вас платформи. Вашият мениджър на имоти може да ви помогне да създадете маркетингов план за вашия ваканционен наем, но можете да направите сами този компонент на страничния си бизнес, ако разбирате от технологии и медии.
Елемент за действие: Наемете фотограф, който да направи професионални снимки на вашия наем, и да изработи вашето описание и обява под наем.
Рискове от закупуване на краткосрочен наем
Да станеш наемодател не е за хора със слаби сърца. Има много неща, които могат да се объркат, но ето основните рискове, които трябва да планирате:
- Блокади на правителството. В дестинации от Ню Йорк до Барселона държавните служители предприемат мерки срещу краткосрочните наеми и се опитват да ограничат способността им да работят. Новите правила биха могли да направят управлението на вашия бизнес по -скъпо, трудно или дори невъзможно.
- Вашият дом може да бъде повреден без поправка. Ако прочетете табла за съобщения на Airbnb и други форуми на наемодатели, ще намерите безкрайно количество кошмарни истории за отдаване под наем на къщи, които се разбиват, и наеми с дълготрайни хиляди долари щета.
- Срив на пазара на жилища. Ако пазарът на жилища отново се срине, както през 2008 г., може да откриете, че дължите повече, отколкото струва вторият ви дом в момент, когато е все по -трудно да се намерят наематели.
- Разчитане на туризъм. Както видяхме по време на пандемията, обстоятелствата извън нашия контрол могат да спрат пътешествията и туризма. Тъй като краткосрочните наеми обикновено разчитат на туризма, за да останат на повърхността, намаляването на пътуванията може да повлияе бързо на жизнеспособността на вашия бизнес.
- Високи текущи разходи и такси. По-високите данъци върху собствеността, таксите за управление на имота, таксите за почистване и разходите за поддръжка могат да направят експлоатацията на краткосрочен наем скъпа в дългосрочен план. Ако не вземете предвид всички разходи и такси, може да загубите пари във ваканционния си дом, вместо имотът да се „изплати сам“.
Долния ред
Краткосрочният наем може да бъде жизнеспособна бизнес възможност в зависимост от това къде искате да закупите и спецификата на местния пазар за отдаване под наем. Но има много фактори, които трябва да имате предвид, преди да предприемете скока.
Преди да инвестирате стотици хиляди долари, помислете за всички потенциални разходи и рискове. Ще искате да сте сигурни, че сте направили цялостно проучване и сте проверили числата за всеки възможен сценарий, за да вземете информирано решение.