Наемът срещу дебатът за закупуване на дом е текущ, който изглежда нараства и спада с стойността на имотите.
Тъй като сега цените на жилищата седят на рекордно ниво, дебатът е актуален от предишната вечер.
Това е особено вярно на пазарите с високи цени, където цените на жилищата са достигнали нива на кървене и ще изискват огромни финансови инвестиции-ако това е възможно.
Първи неща на първо място: Къде живеете Цифри в наем срещу. Решение за покупка
Не бива да се изненадваме, че географията играе важна роля в наема срещу. купете си жилище решение.
На някои пазари, с много високи цени на жилищата или изобилие от жилища под наем, отдаването под наем ще бъде по -добрият избор. Но в други, където наемите са по -високи от типичното плащане на къща, купуването се откроява като предпочитана стратегия.
Доклад на CNBC в края на миналата година, По -добре е да наемете, отколкото да купувате на днешния пазар на жилища, разкри, че закупуването на жилище сега е по -евтино от наемането само в 35% от окръзите в САЩ. Те съобщават, че отдаването под наем е по -добра инвестиция от покупката на 16 от 23 -те големи столични пазара.
Столичните райони, където е по -добре да се наемат, включват Атланта, Далас, Денвър, Хюстън, Лос Анджелис, Маями, Сан Франциско и Сиатъл. Купуването обаче надминава наемането в голяма част от Средния Запад и Североизток, като Чикаго и Кливланд са най -добрите места за покупка.
Сан Франциско е класически пример. Към средата на тази година средната продажна цена на еднофамилно жилище достигна невероятна 1,7 милиона долара и 1,3 милиона долара за апартаменти. Купуването на тези нива на цените може да е изключено за по -голямата част от домакинствата.
За разлика от това, средната цена на къща в Бъфало е 115 750 долара, срещу среден месечен наем от 1100 долара. Такива числа правят притежаването на по -добра инвестиция от наемането, тъй като месечното плащане за жилището със средна цена ще бъде под средния месечен наем.
Ако не отговаряте на условията за ипотека, това няма значение
Това е друг фундаментален житейски факт, когато става въпрос за покупка на жилище.
Просто казано, наемът срещу. въпросът за закупуване на дом не важи, ако не можете да се класирате с ипотечен кредитор за финансирането.
Това може да включва няколко фактора, включително:
- Недостатъчен или нестабилен доход.
- Лоша кредитна история.
- Прекомерни нежилищни дългове и задължения.
- Липса на средства за авансово плащане.
Ако се надявате да си купите жилище в бъдеще, добрата новина е, че всеки от тези проблеми може да бъде отстранен в бъдеще. Ще отнеме време, но със сигурност е осъществимо.
Междувременно обаче ще фокусираме този дебат върху наема срещу. Купете въпрос с предположението, че имате финансови ресурси за закупуване.
Наем срещу Купете жилище: кое е по -добре за вас?
Има много фактори, които влизат в наема срещу vs. вземете решение за жилище. Не всички имат отношение и към парите.
По -долу ще разбием всеки фактор поотделно, ще обсъдим подробностите за това как той влияе върху наемането или притежаването, след което ще се опитаме да обявим победител във всяка категория.
Месечно плащане срещу Реална цена
Това може да е най -сложното от всички. Ако закупите къща за $ 300,000, с аванс от $ 60,000 (20%), ще ви е необходима ипотека от $ 240,000. При 4% за 30-годишен заем месечното ипотечно плащане ще бъде 1145 долара. Имуществените данъци, в размер на 3000 долара годишно, ще добавят още 250 долара към месечното Ви плащане. Трябва също така да вземете допълнителни 100 долара за застраховка на собственика.
Това ще доведе до общите месечни разходи за покупка до 1395 долара.
Ако цената за наемане на същата къща е 1800 долара на месец, покупката със сигурност ще бъде по -добрият избор.
Но да кажем, че вместо да правите 20% авансово плащане, вие влизате само с 5%. Това ще увеличи ипотеката ви до 285 000 долара. При 4% за 30-годишен заем, самото ипотечно плащане ще бъде 1360 долара. Също така ще трябва да добавите 350 долара за данъци върху собствеността и застраховка на собственика на жилището, като общата сума достигне 1710 долара.
Но това не е краят на историята. Като намалите 5%, ще трябва да платите частна ипотечна застраховка. Месечната премия за $ 285 000, която представлява 95% от стойността на къщата, ще добави около $ 185 към плащането.
Това ще донесе общите месечни разходи за покупка до 1895 долара.
Но има още една променлива за собствениците: разходите за ремонт и поддръжка.
HGTV съобщава, че средните годишни разходи за ремонт и поддръжка за собствениците на жилища са между 1% и 3% от покупната цена на жилището. За къща, закупена за 300 000 долара, използвайки средната точка от 2%, разходите за ремонт и поддръжка достигат 6 000 долара годишно. Това ще добави около 500 долара към месечното Ви плащане, независимо дали сте намалили 5% или 20%.
С 20% авансово плащане месечното плащане се увеличава до 1895 долара. При авансово плащане от 5% той се покачва до 2395 долара.
Победител: Давам под наем
Стабилност на работата
Това е често недооценен наем срещу. критерии за покупка. Ако имате много стабилна работа или работите в много стабилна кариера, купуването може да има повече смисъл. Но ако, както много професии днес, бъдещата заетост е несигурна, може би е по -добре да наемете.
Част от проблема с нестабилната заетост е надеждността на доходите. Ако често сменяте работата си, има реална възможност в един момент да печелите по -малко, отколкото при първото си закупуване на жилището. Ако това дори потенциално описва вашата ситуация, наемането е по -добрият курс.
Победител: Купуване за тези със стабилна заетост, отдаване под наем за всички останали.
Мобилност
Това разглежда ситуацията за стабилност на работата от различен ъгъл. Ако живеете в малък град или селски район и работните места във вашата област са оскъдни, може да се наложи да се преместите, ако загубите работата си.
Друг пример е, че в близко бъдеще може да се ожените и да се нуждаете от преместване. Още една възможност е болен любим човек в друг град, който може да наложи в даден момент да направите ход.
Във всяка от горните ситуации наемането ще ви осигури необходимата мобилност, за да направите ход с най -малко караници. Можете да излезете от лизинга най -късно в края на срока, а някои ще ви позволят да прекратите лизинга при минимални разходи. Но опитът да продадете жилище, за да направите ход, не само отнема повече време, но ако трябва да се движите бързо, може да загубите пари от продажбата.
Победител: Давам под наем
Данъчни последици
Имаше време, когато данъчния кодекс беше изключително приятелски настроен към собственика. Но промените в данъчния кодекс, въведени в края на 2017 г., промениха това уравнение за милиони собственици на жилища.
На първо място, стандартното приспадане нарасна драстично. За 2019 г. е 24 400 щатски долара за съвместно подаване на брак и 12 200 долара за самотни податели.
Продължавайки нашия пример отгоре, ако имате ипотека от 240 000 долара при 4%, ще платите ипотечна лихва за нещо под 9 600 долара през първата година от заема. Дори да добавите $ 3000 за данъци върху недвижимите имоти, вие сте само до $ 12 600 в данъчно признати разходи, свързани с вашия дом.
Това може да ви даде леко приспадане - 200 долара - ако сте неженени. Но едва ще надхвърли 50% от стандартното приспадане за семейна двойка.
В новия данъчен кодекс има и друго ограничение. Удръжките на държавните и местните данъци („SALT“) сега са ограничени до 10 000 долара годишно. Ако живеете в държава с висок данък, приспадането на данъка върху недвижимите имоти ще бъде ограничено, което ще ви откаже пълната полза от приспадането на разходите.
Наемателят ще получи стандартното приспадане, което може да бъде и всичко, което собственикът на жилището получава.
Победител: Покупка, стига да имате големи подробни удръжки извън дома си. В противен случай победата отива под наем.
Ликвидност и „уловен капитал“
Парите, инвестирани в авансово плащане за къща, са ефективно уловен капитал. Това е така, защото не може да бъде достъпен, освен продажбата на жилището или изнасянето на заем за собствен капитал. Единият е изцяло неудобен, а другият увеличава разходите за притежаване. Вземането обаче е това парите не са ликвидни. Има го, но наистина не е така.
Нека вземем пример за двама души, всеки от които има спестявания от 60 000 долара. Първият взема цялата сума и го използва като 20% първоначално плащане за къща от 300 000 долара. Втората го държи в спестявания и наема дома си.
Инвестирайки спестяванията си и къща, купувачът е загубил ликвидност. Но като запази 60 000 долара спестявания, наемателят остава напълно ликвиден. Поради тази ликвидност, наемателят има повече възможности в живота, както и щедра възглавница срещу финансовата несигурност.
Победител: Отдаване под наем, ако ликвидността е важна за вас - и трябва да бъде.
Изграждане на богатство
Има много променливи с този фактор, но нека вземем наемането и покупката поотделно.
Лице А внася авансовото плащане от 60 000 долара в къща от 300 000 долара и вярно извършва ипотечните плащания за 30 години. В края на това време не само ипотеката е изплатена изцяло, но и къщата е удвоила стойността си. Лицето А е нараснало богатството от 60 000 до 600 000 долара за 30 години.
Лице Б също има 60 000 долара, но вместо да купи къща, тя го инвестира в смесен портфейл от акции и облигации, със средна годишна норма на възвръщаемост от 7%. След 30 години портфейлът й от 60 000 долара нараства до 456 735 долара.
Лице А получава предимство от над 153 000 долара в резултат на покупка, а не наемане. Ако обаче къщата му не поскъпне, нетната му стойност ще бъде само 300 000 долара след 30 години. Това ще го изостави с повече от 156 000 долара.
Победител: Това може да се случи по всякакъв начин, в зависимост от ценовото представяне на къщата на собственика, спрямо спестяванията и инвестиционните ангажименти на наемателя.
Разходи за възможности
Току -що направихме пример за това как човек може да избере да инвестира пари в портфейл от акции и облигации което в противен случай би отишло за покупка на жилище. Това е една от формите на алтернативни разходи, които биха могли да отидат или за, или срещу собственика на жилището.
Но има по -малко определени алтернативни разходи. Например, ако вместо да купите къща, сте избрали да инвестирате парите в кариерата си или в закупуване на бизнес, увеличаването на дохода - както и потенциалната стойност при препродажба на бизнеса - биха могли да ви поставят далеч пред инвестиционната възвръщаемост при притежаването на къща.
Самостоятелно направеният милионер инвеститор в недвижими имоти Грант Кардоне многократно е заявявал, че не трябва да купувате къща, в която да живеете, а вместо това наемете, след което инвестирайте парите си в себе си. (Той наема дома си, докато притежава портфейл от доходи, произвеждащи имоти под наем.) Използването на парите за закупуване на бизнес или подобряване на кариерните ви умения е до голяма степен това, което той има предвид.
Победител: Давам под наем
Лично предпочитание
Това обхваща широк спектър от потенциални теми, които зависят от вашите индивидуални обстоятелства. Например, някои хора просто се чувстват по -добре емоционално притежаващи. Те предпочитат постоянството на собственост - както и възможността да персонализират дома си - пред всички предимства, които могат да бъдат предоставени чрез отдаване под наем. Също така, ако имате деца, вероятно силно ще предпочетете да притежавате, за да им осигурите по -голямо чувство за сигурност.
От друга страна, ако имате много взискателна кариера, обичате да пътувате или имате хобита и страсти, които не ви виждат да прекарвате много време у дома, наемането може да бъде предпочитано. Това е и по-добрият избор за всеки, който не иска да се включва в практическата поддръжка, която изисква притежаването на дом.
Победител: Това е сертифицирано прехвърляне.
Трябва ли да наемете или купите дом?
Както можете да видите от различните фактори, които сме оценили в наема срещу. купете решение за дом, това наистина е сложен избор.
Започва с факторите на голямата картина, като пазара, на който живеете. Ако районът има особено високи разходи за жилище, притежаването може да не е опция, колкото и желателно да е от емоционална гледна точка.
Също така има финансови съображения, които са склонни да доминират в дебата. На първо място е дългосрочното финансово предимство на притежаването спрямо отдаването под наем. Това наистина зависи най -вече от вероятността цените на жилищата във вашия район да се повишат значително в бъдеще. Това, разбира се, е променлива, тъй като включва използването на кристална топка, която никой от нас няма.
Тогава има лични фактори. Първо в тази категория е дали можете дори да си позволите да си купите къща. Това ще зависи от силата на вашите финанси, спрямо нивата на достъпност във вашия район. Също така ще трябва да определите дали притежаването ще бъде полза от данъчна гледна точка, както и въздействието на променливите разходи, като ремонти и поддръжка.
И накрая, има въпроси за лично предпочитание. Колкото и да искате да притежавате дом, отдаването под наем може по -добре да отговаря на вашия начин на живот. Ако вашата професия, хобита или пътувания често ви държат далеч от дома, отдаването под наем може да бъде по -добрият избор, дори ако други фактори благоприятстват притежаването.
Ако сте изправени пред наем срещу купете решение веднага, внимателно обмислете избора спрямо всички фактори, изброени по -горе. Може да се изненадате от окончателното си заключение.