Не е изненада; на пазара на недвижими имоти в момента има МНОГО възбрани.
Също така не е изненадващо, че тези къщи могат да бъдат закупени с големи отстъпки.
Всъщност, възбраните, според мен, са най -горещото нещо в инвестирането в недвижими имоти.
Пазарът е пълен с тях, а банките сдържат хиляди, за да не наводнят пазара още повече. Както повечето от вас знаят, банките не са в бизнеса с недвижими имоти. Те се занимават с заемане на пари.
Когато банката получи възбрана, това е токсичен актив в банковите книги. Сега, повече от всеки друг момент в историята, банките изхвърлят тези токсични активи за стотинки в долар.
Преди да напуснете ежедневната си работа и да решите, че ще забогатеете, купувайки и продавайки Foreclosures, знайте това:
Думата възбрана означава няколко различни неща и има няколко различни етапа. В зависимост от етапа на възбрана на къща, ще зависи от размера на риска, който ще поемете. Нека разгледаме различните етапи на възбрана и положителните и отрицателните страни при покупката на всеки етап.
Преди да прочетете по -нататък, разберете, че всяко състояние се справя с възбраните по различен начин. Сроковете и примерите, които давам по -долу, не са непременно стандарт за мястото, където живеете.
Предварителното възбрана
Първият етап от процеса на възбрана е известен като предварително възбрана. Това означава, че физическото лице, което притежава ипотеката, изостава с плащанията си. В зависимост от банката плащанията биха могли да изостават между 3-12 месеца. Да, някои банки не започват периода за предсрочно възбрана за 12 месеца!
На този етап собственикът все още живее в къщата. По заема им се начисляват лихви и санкции, но единственото нещо, което наистина се случва, е кредитният им рейтинг намалява (бързо) и получават много писма по пощата от банка. Банката все още не е решила да предприеме пълна възбрана, тъй като те се опитват да потърсят нещо със собственика на жилището и да си спестят много високата цена на процеса на възбрана.
Положителното при закупуването на този етап от процеса на възбрана е, че очевидно имате мотивиран продавач. В зависимост от положението си те може да са готови да продадат къщата си много евтино, за да избегнат възбрана и да спестят каквото могат от кредита си.
Отрицателното е, че може да нямат много капитал в къщата и следователно мотивацията им може да не е фактор. Не е от полза за инвеститора да купи къща, когато си струва това, което продавачът дължи за нея (или както е в случая с много имоти на този пазар, къщата не струва това, което продавачът дължи).
Търсите мотивация, но правите покупки на собствен капитал.
Без да навлизате прекалено дълбоко в инвестиционната стратегия, знайте, че в някои случаи може да си струва да извършите просрочени плащания и да закупите къщата с творческо финансиране. Няма да обсъждаме това в тази публикация, но знайте, че това е жизнеспособна опция, която ще обсъдим в бъдещите публикации.
Късата разпродажба
Следващият етап в процеса на възбрана е, когато можете да закупите къщата на къса разпродажба. Къса продажба е, когато банката е готова да вземе по -малко за къщата от това, което в момента се дължи на имота. Няма определен период от време, когато една къща преминава от статут на Предварително възбрана до банката, която е готова да направи кратка продажба по нея.
Когато банката е решила, че ще извърши къса продажба, тя по принцип е стигнала до заключението настоящият собственик няма да може да компенсира задните си плащания и да продължи с ипотека. Единствената причина, поради която банката ще приеме къса продажба, е да се откаже от дългия процес и високите разходи за задържане на просрочената ипотека.
В този етап на възбрана има няколко положителни страни и много негативи. Някои инвеститори обичат да купуват на този етап, но както ще видите, това е много работа, отнема изключително много време и рядко прави сделка.
Положителното при закупуването на къща като къса продажба е това, че можете да получите много голяма отстъпка... Това е всичко!
Отрицателните са следните: Настоящият собственик на жилище трябва да кандидатства за къса продажба, изпращайки много финансовата информация по същество убеждава банката, че вече не са в състояние да плащат своите ипотека.
Това отнема завинаги!
След като къщата е одобрена за къса продажба, настоящият собственик трябва да се съгласи с цената ви и след това да я изпрати на банката за одобрение. Този процес също отнема завинаги (няколко месеца). Късата продажба може лесно да отнеме 6-9 месеца, а аз съм виждал случаи, в които това отнема повече от една година.
Ето страшната реалност на късите продажби, може да е до самия край и смятате, че сделката, по която работите месеци, е на път да премине и БУМ, банката я отхвърля. Има пари за печелене на къси продажби, но това определено не е метод за основаване на вашия инвестиционен бизнес.
Отидете на търга
Третият етап от процеса на възбрана е когато имотът се продава на търг на стъпалата на съдебната палата. Това е най -опасното време за покупка и само опитни инвеститори трябва да се опитват да купуват на търга в съда!
На този етап банката е преминала през законосъобразността на процеса на възбрана и къщата се предлага на търг. Банката ще изпрати представител, който да наддаде поне това, което се дължи на имота, и всеки, който е готов да плати над това, може да купи къщата.
Положителните страни на това са, че ако има много капитал в къщата, може да имате шанс да постигнете добра сделка. Ето и негативите. Индивидът често може все още да е в къщата на този етап! Дори и да го купите, те могат да го изхвърлят на боклука, когато си тръгват. Следователно нямате начин да изчислите какви ще бъдат вашите ремонти в къщата.
Също така на този етап банката НЕ задължително премахва всички запори от имота. Можете да купите къщата и да откриете, че има залог по механика, запор от града или различни други залози, които сега сте наследили.
Също така, всяка държава има период на изкупуване, за да може предишният собственик на жилище да навакса ипотеката и всички такси, след продажбата на търг.
Разбира се, това е много малко вероятно, но е нещо, което трябва да се вземе предвид. Също така, на стъпките на съдебната палата, купувачът е длъжен да внесе голяма сума пари като депозит, с много малък прозорец, за да излезе с оставащото салдо.
Ако не сте купувач в брой, ще ви бъде много трудно да закупите тези имоти. Отново има пари, които могат да бъдат спечелени чрез закупуване на жилища на търга в съда, но това е много опасно и там са няколко неща, които може да откриете, след като закупите имота, които напълно променят финансовите перспективи на сделка.
Ако фразата „Купувач пази се“ някога е била подходяща, това е при покупка в стъпалата на съда!
REO... Speedwagon? Не точно
Последният етап от процеса на възбрана е любимият ми. Това е точката, в която къщата се превръща в „REO“. След като се проведе търг за стъпките на съда място и никой не наддава повече от офертата на банката, имотът се връща в банката и става REO или "Собственост на недвижими имоти" Имот.
Към този момент банката се занимава с този токсичен актив от доста време, без да влизат пари и да излизат само пари! Трябва да разберете разходите на банката, за да разберете защо те са изключително мотивирани да продават тези имоти.
Както бе посочено по-горе, банката отдавна има този необслужван актив в своите счетоводни книги. Те са похарчили пари за адвокатски хонорари, запазване на имущество, застраховки и др. Повечето големи банки разполагат с хиляди от тези необслужвани активи и те се нуждаят от тях изключително лошо.
Положителните страни при покупката на този етап са много. Първо, след като имотът е REO, когато банката продаде имота, те са длъжни да предоставят чисто право на собственост и да премахнат всички залогови права. Следователно няма да имате никакви изненади, след като купите къщата.
Освен това в този момент никой няма да живее в къщата. Банката е видяла, че предишните собственици са освободили имота, без шанс да погасят заема си. Отрицателните страни за покупката на този етап са, че предишните собственици често напускат къщата в лошо състояние. В зависимост от това как гледате на това, това може изобщо да не е негативно. Колкото по -лошо е състоянието на имота, толкова по -добра е отстъпката. Когато станете добри в оценката на ремонта, това е просто фактор, който ще влезе в офертата ви.
Това може да ви изненада, но като инвеститори къщата има много малко значение, когато става въпрос за получаване на чек.
Не казвам, че състоянието на имота не играе никаква роля при вземането на решение за инвестиция, но състоянието на къщата не е основният фактор.
Искам да кажа, не се отклонявайте от къщи, които миришат на котешка пикае или са в лошо състояние, там има пари! Много от настоящите къщи на пазара няма да бъдат финансирани чрез банка, поради тяхното състояние. Това служи само като бонус за вас, инвеститорът!
Към момента на писане само Фани Мей, Фреди Мак и FHA (Федерална жилищна администрация) притежават близо 250 000 домове REO. Като инвеститор, пазарът на възбрана определено е нещо, на което трябва да обърнете внимание.
Въпреки че има различни етапи на възбрана и всеки етап носи различен риск, всеки етап също така дава възможност за създаване на огромно количество богатство. Въпреки че има няколко начина да се съсредоточите, когато се опитвате да спечелите пари от недвижими имоти, на този пазар малцина се доближават до силата на овладяване на собствения капитал от банковите REO.
Съсредоточете се върху образованието си и научете процеса на възбрана, а след това отидете да спечелите малко пари!
Искате ли да знаете повече за това как да печелите пари с недвижими имоти?
Регистрирайте се за нашия безплатен бюлетин, за да получите информацията веднага щом излезе.