Това е гост пост от Брандън Търнър от BiggerPockets.com
Tтук има много начини да се пенсионирате богати.
Акции, взаимни фондове, строителни бизнеси и много други „инвестиционни средства“, които можете да предприемете, за да стигнете до релаксираща и богата пенсия.
Въпреки това, въпреки че повечето професионалисти разбират, че спестяването на добра част от вашата заплата и инвестиране в фондовия пазар може да ви помогне да стигнете до там, много от тях не разбират как да добавят недвижими имоти в това портфолио, без да се окажат уморени, заети наемодатели с повече проблеми, отколкото време.
Поради тази причина искам днес да споделя мислите си с вас как можете добавете инвестиции в недвижими имоти във вашето портфолио за да ускорите спестяванията си, да добавите към нетната си стойност и да се пенсионирате с по -голямо инвестиционно портфолио.
Основи на инвестирането в недвижими имоти
Преди да се потопите твърде дълбоко в „спецификата“ на инвестирането в недвижими имоти, позволете ми бързо да ви дам кратък преглед на това как хората печелят пари в недвижими имоти.
В най -основния смисъл повечето инвеститори купуват имоти, търсейки две неща:
- Паричен поток - допълнителния доход, който остава след изплащане на всички разходи;
- Оценка - собственият капитал, изграден с нарастване на стойността на имота и/или изплащане на заема.
Очевидно има други интереси, като данъчни облекчения алтернативи на инвестирането на фондовия пазар, или лични нужди (като грижи за възрастен родител), но първичните, паричните потоци и поскъпването са двата фактора, които стоят зад добрата инвестиция в недвижими имоти. Някои инвеститори се фокусират по -силно върху постигането на максимален паричен поток, докато други се стремят предимно към поскъпване.
Въпреки че двата термина не винаги са в противоречие помежду си, обикновено ще откриете, че имотите с по -голям паричен поток имат a по -малък шанс за оценка, тъй като те са разположени на по -„интензивни за управление“ места, които не увеличават стойността си като бързо.
По този начин, като потенциален инвеститор, видът на инвестицията в недвижими имоти, в който се стремите да влезете, до голяма степен ще зависи от вашата стратегия, личност и времева линия.
Лично аз вярвам в закупуването въз основа на паричните потоци, НО купуването в области, където е възможна оценка.
Не искам имот, в който се притеснявам, че ще ме застрелят само заради шофиране - но постигането на стабилна възвръщаемост на инвестициите всеки месец също е важно за мен.
В крайна сметка видът на вашата инвестиция зависи от вас - но силно препоръчвам (поне в началото) да планирате за паричен поток и дайте оценка на „черешката на тортата“. По този начин гарантирате печеливша инвестиция с минимални риск.
Видове инвестиции в недвижими имоти:
Сигурен съм, че познавате някой, който притежава, или може би вече притежавате еднофамилен наем.
Страхотен! Не бъркайте обаче идеята да притежавате еднофамилна къща като единствения играч в инвестиционното пространство за недвижими имоти.
Всъщност има много различни начини, които можете да използвате, за да инвестирате в недвижими имоти, с различна степен на трудност, риск, възнаграждение и изисквания за време.
И не забравяйте, че почти всяка опция тук може да бъде закупена като нормална обява, къса продажба или а възбрана.
Нека сега разгледаме някои от тях:
Еднофамилни къщи
Както бе споменато по -горе, това е най -често срещаният тип недвижими имоти, с който повечето хора са запознати. Еднофамилните жилища са хубави, защото са лесни за закупуване, лесни за продажба, лесни за финансиране и лесни за отдаване под наем. Винаги има нужда хората да живеят някъде, така че еднофамилните домове могат да осигурят сигурност и прилични възможности за оценяване.
Въпреки това, еднофамилните жилища също не винаги осигуряват най-голяма възвръщаемост на инвестициите (поскъпване срещу паричен поток), могат лесно да бъдат унищожени от лоши наематели, а с нарастващата конкуренция на пазара на недвижими имоти може да бъде трудно да се намерят имоти, които отговарят на вашите критерии.
Малки многофамилни имоти
Тези имоти ще включват дуплекси, триплекси или 4-плекса и се срещат в почти всяка общност в Америка-през много по-силно в някои квартали спрямо други.
Тези имоти имат предимството, че са лесни за закупуване, финансиране и продажба като еднофамилни имоти, но с по-малко конкуренцията (повечето купувачи на жилища не търсят този тип) и „икономията на мащаба“, която идва с наличието на повече от една мерна единица.
Тези имоти могат да бъдат „по-интензивни за управление“ от еднофамилните жилища, но ако бъдат закупени правилно, могат да осигурят добър паричен поток и стабилна възвръщаемост на инвестициите.
Големи многофамилни имоти
Това са големите жилищни комплекси, които виждате, вариращи от 5 единици до стотици. Тези имоти се финансират с помощта на напълно различно банково отделение (по -скоро търговско, отколкото жилищно кредитиране) и може да изисква високи авансови вноски, по-краткосрочни срокове и по-високи лихви тарифи.
Тези имоти обикновено се управляват от професионален управител на имот (или мениджър, който живее в момента, какъвто е случаят с моя собствен апартаментен комплекс от 24 жилища), като по този начин се осигурява по-„инвестиция на ръка“.
Търговски инвестиции
Търговските имоти варират от търговски центрове, магазини, ресторанти и др. При подобно финансиране на големи многофамилни имоти, 20-40% са типичните изисквания за авансово плащане и отново търговският отдел е този, с когото ще искате да говорите в банката.
Търговският имот се ползва от дългосрочен наем, но свободните работни места често могат да варират от месеци до години.
Данъчни залози
Когато собственик на недвижим имот откаже да плати данъците си, общината на местната власт може да наложи запор върху имота, продайте този залог на инвеститор и тогава инвеститорът може да получи лихва върху парите дължим. Тази система наистина може да бъде метод „без тоалетна“ за инвестиране в недвижими имоти, но научаването как да се намери правилния вид данъчни залози може да бъде изкуство само по себе си.
Бележки
Друг метод за инвестиране, без да сте „собственик“ - бележка за недвижим имот се създава, когато заемодател финансира сделка с недвижим имот и получава лихва от този заем. Тези бележки могат да се правят, купуват или продават точно като недвижим имот.
Този вид инвестиране може да бъде почти изцяло „пасивно“, но може да рискува кредитополучателят да не изпълни задълженията по заема, което изисква скъпо възбрана.
Купуването и продажбата на ипотечни бележки е много подобно на инвестирането в взаимни заеми от партньори с харесвания на компанията Кредитен клуб и Проспер.
Ливъридж при инвестиране в недвижими имоти
Това е въпросът да се използва ливъридж или не.
Инвестирането в недвижими имоти предлага уникално предимство пред повечето други видове инвестиции - и това е силата на ливъридж. Разбира се, с акции можете да купувате на марж и да добавяте малко лост към тях, но само недвижимите имоти ви позволяват купувайте само с 20% надолу (10% с някои програми и 3,5%, ако планирате да живеете в имота.)
Това означава, че имате възможност да получите 100% от оценката, но трябва да платите само за 20% от имота. Това обаче означава също, че имате възможност да загубите 100% от спада на стойността, ако цените спаднат, като изтриете изцяло авансовото си плащане.
В общността на личните финанси остава голям дебат дали използването на дълга като ливъридж, като намаляване на 20% и финансиране на остатъка от инвестиционен имот, е добра идея или не. Привържениците на използването на „интелигентен дълг“ разглеждат математиката и посочват, че ако можете да вземете заем, да речем 5%, и да направите 15% - вие излизате напред. Освен това, като привлечете парите си и намерите невероятна сделка, която осигурява добър паричен поток - възвръщаемостта на инвестициите ви може да бъде огромна.
Опонентите на дълга и ливъридж обаче разглеждат проблема, който дългът има за повечето потребители, и посочват че, както обича да казва Дейв Рамзи, „100% от възбраните миналата година са се случвали на хора с ипотека."
Изборът да използвате или да не използвате ливъридж е строго личен и нещо, което трябва да решите между вас, вашето семейство и вашата лична финансова позиция. Независимо дали решите да използвате дълг или не, горещо ви препоръчвам да научите всичко, което можете за предвидената от вас инвестиционна пътека, преди да потънете каквито и да е пари в брой - така ще увеличите максимално шанса си за успех и печалба.
Изготвяне на вашия план
След като откриете вашата конкретна инвестиционна ниша за недвижими имоти и решите как планирате да финансирате сделката си, следващата ви стъпка е да направите план. Както обикновено казвам, не шофирате от Канада до Перу, знаейки само, че е на юг - имате нужда от пътна карта, план. Картата ви държи на правилния път, далеч от задънените улици и ви помага лесно да видите къде е следващата спирка.
Когато избирате да инвестирате в недвижими имоти, наличието на план е също толкова важно. Трябва да решите конкретния вид инвестиция в недвижими имоти, която искате да преследвате (както обсъдихме по -горе) и как планирате да финансирате тази инвестиция (спомената по -горе.) Следваща - важно е да определите във вашия план вашите финансови изисквания за тази инвестиция като добре.
Изчисление, което обичам да използвам при разследване на потенциална инвестиция в недвижим имот, е известно като „50% правило“. Това основно правило заявява, че за всяка инвестиция в недвижими имоти разходите обикновено ще бъдат около 50% от общия доход, без да се включва дългът плащане. Това означава, че ако 4-plex ще донесе $ 2,000 на месец доход, можете да приемете, че $ 1,000 на месец ще отиде в разходите, оставяйки ви 1000 долара или като паричен поток (ако не е взета ипотека), или да платите ипотека. Ако плащането на дълга ви е 600 долара на месец, тогава можете разумно да очаквате 400 долара на месец в паричен поток.
Използвайки това основно правило (и не забравяйте, че това е просто правило, а не евангелска истина, така че не забравяйте винаги да изпълнявате точните числа за всеки конкретен имот, който анализирате) можете да разберете възвръщаемостта на инвестицията си и да решите дали даден имот си струва преследване. В горния пример, ако бях платил 20 000 долара за първоначално плащане за този имот, който доставяше 400 долара на месец в паричен поток (4800 долара годишно) Бих гледал 24% възвръщаемост на парични средства от инвестицията от този имот, без да включва никакви бъдещи печалби от признателност
Определяйки финансовите си критерии, вие можете бързо да пресеете 90% от предлаганите недвижими имоти не са добри сделки и се фокусирайте само върху тези, които ще ви осигурят вида на инвестиционната възвръщаемост, която търсите за.
Самоуправление срещу Управление на имоти
И накрая, ще трябва да решите дали искате сами да управлявате собствеността си.
Ако искате да закупите еднофамилен дом наведнъж и имате много свободно време, не е твърде трудно да го направите. Ако обаче планирате да закупите множество имоти и да увеличите инвестиционното си портфолио - или просто нямате много време, не забравяйте да планирате да имате добро управление на имота и бюджет съответно.
Имайте предвид, че повечето имоти, които съм закупил, са банкови репо, които съм купил, след като наемодателят загуби собствеността си в банката. Това доказва, че не винаги е лесно да си наемодател и е лесно да влезеш над главата си. Освен ако нямате търпение да се справите с трудни ситуации с наематели и знания за правилното справяне с тези ситуации - горещо препоръчвам да получите квалифициран мениджър на имот.
Ако планирате да се управлявате сами, не забравяйте да проверите правилно наемателите си, като осъзнаете, че е така по -добре да изчакате подходящия наемател, отколкото да поставите лош наемател, който по -късно ще причини огромни финансови средства проблеми. За повече информация относно скрининга на наематели, не забравяйте да разгледате втората най-дълга публикация, която някога съм писал, „Скрининг на наематели: Най -доброто ръководство.”
Къде да отида от тук
Без значение в какъв вид инвестиции в недвижими имоти планирате да влезете, горещо ви препоръчвам да проучите всичко, което можете да бъдете добър инвеститор, преди да хвърлите пари в него. Инвестирането в недвижими имоти не е толкова пасивно, колкото другите средства за инвестиране, но възвръщаемостта може да удари повечето други инвестиции извън водата, когато са направени правилно и когато имате солиден план и с които инвестирате интелигентност. Паричният поток, който получавате от имотите си, може бързо да добави хиляди към вашата спестовна сметка, без да се налага да работите ежедневно за това. Това може да ви помогне да се пенсионирате по -бързо или поне да се пенсионирате с повече доходи, повече активи и повече опит.
Има много книги, подкасти, форуми, блогове, клубове за недвижими имоти и други източници на отлично образование и повечето от тях са безплатни. Информацията е демократизирана, така че се възползвайте от големите онлайн ресурси. Не е нужно да ставате експерт, но след като изберете вашия конкретен път за инвестиране в недвижими имоти - поне се запознайте с тази конкретна ниша. Вкопайте се, задайте въпроси (като например в раздела за коментари под епични публикации като този… намек намек ...) и се запознайте с някои местни инвеститори, които могат да ви помогнат да стигнете от мястото, където сте сега, до мястото, където искате да бъдете.
Вашето пенсиониране е ваше, за да направите това, което искате. Не се страхувайте да добавите ново превозно средство към портфолиото си и се надявам, че аз твърдя, че недвижимите имоти трябва да бъдат това превозно средство.
Кажете ми в коментарите по -долу, ако инвестирате в недвижими имоти - защо или защо не - и всякакви други въпроси или коментари, които може да имате.
Брандън Търнър е активен инвеститор в недвижими имоти и старши редактор в BiggerPockets.com, социалната мрежа за инвестиции в недвижими имоти. Брандън обича да пише епични дълги публикации в блога като неговия преглед на Rocket Lawyer.com или популярната в Uber безплатна онлайн електронна книга Най -доброто ръководство за начинаещи за инвестиране в недвижими имоти.