Плюсове и минуси на закупуване на ваканционен имот за краткосрочен наем

Замисляли ли сте се някога да закупите ваканционен имот за краткосрочен наем? Мисля, че това е доста често срещана идея. И в един перфектен свят, той може да съчетае най-доброто от свободното време и инвестирането в един имот.

Наскоро получих въпрос от читател, който обмисля да се реши:

„Съпругата ми и аз сме в средата на 50-те, свободни от дългове и притежаваме дома си. Бихме искали да имаме място, което семейството и децата ни да използват, докато изследваме бъдещи пенсионни зони в близост до ваканционния дом.

Повечето традиционни планери/CPA съветват да не го правят, но ние сме любопитни какво представлява възгледът на Wealth Hacker.– Благодаря, Стив

Стив не е попитал конкретно за потенциала за отдаване под наем на имота. Но тъй като това е често срещан резултат, реших да го включа в плюсовете и минусите на закупуването на ваканционен имот за краткосрочни наеми. Ще се обърна към преките въпроси на Стив, както и към аспекта на краткосрочния наем.

Ще започна с разглеждане на плюсовете, след което ще премина към минусите. Надявам се, че представяйки и двете, не само ще отговоря на въпроса на Стив, но и ще предоставя ценна информация за други читатели, които обмислят покупка на ваканционен дом.

Предимства на закупуването на ваканционен имот за краткосрочен наем

Без съмнение има реални предимства при закупуването на ваканционен имот за краткосрочен наем. Но преди да влезем в тях, първо искам да е ясно, че говорим за тези предимства, тъй като те се отнасят до ваканционен имот. Казано по друг начин, ваканционен имот не е инвестиционен имот, така че ползите ще бъдат различни.

Докато инвестиционният имот е строго парично начинание, ваканционният имот е нещо като хибрид. Подобно на къщата, в която живеете, ваканционният имот осигурява лични ползи, но има потенциал да генерира финансови печалби в същото време.

С това казано, нека да преминем към плюсовете на притежаването на ваканционен имот.

1. Можете да генерирате допълнителен доход

Ако закупите ваканционен имот само за лична употреба, това ще добави разход към бюджета ви, и то голям. Но като го отдавате под наем поне част от времето, можете да генерирате известен доход от имота.

Например, да кажем, че плащането за вашата ваканция е 1500 долара на месец. Като го отдавате под наем една седмица на всеки месец, също на цена от $1500, вие ще покриете разходите за поддържане на дома. Но ако го отдавате под наем за повече от една седмица всеки месец, имотът ще генерира положителен паричен поток.

Тук също можете да проявите креативност. Можете да отдадете къщата под наем през определени периоди от годината и да я държите строго за лична употреба през останалата част от годината.

Може би изберете да отдадете къщата под наем само през сезона. Това може да означава да печелите $2500 на седмица за 12-те седмици на пиковия сезон. Това споразумение ще покрие месечните преносни разходи за цялата година, като същевременно ще доведе до печалба от 12 000 долара.

Междувременно ще имате предимството да се наслаждавате на дома 40 седмици от всяка година. По този начин къщата ще бъде инвестиционен имот 12 седмици в годината и ваканционен дом за останалите 40.

2. Можете да спечелите дългосрочно повишаване на капитала

Повечето хора намират къщата, в която живеят, за една от най-добрите инвестиции, които някога са правили. Дори ако не разглеждате основното си жилище като инвестиция, а по-скоро като свой дом, то може да работи и в двете посоки. Къщата, която купувате за 400 000 долара и живеете в нея 20 години, в крайна сметка може да струва два пъти повече. Това е финансова печеливша от най-добрия вид!

Същото може да се случи и с ваканционен дом. Може да купите имота за $200,000, след което той се удвоява до $400,000 двадесет години по-късно. По пътя ще ви е приятно да прекарвате ваканциите си в дома, като същевременно го отдавате под наем, за да генерирате приходи.

Тук е важно да се разбере предимството на ливъридж, което предоставя недвижимите имоти.

За разлика от повечето други инвестиции, недвижимите имоти обикновено се купуват предимно с пари назаем. Това увеличава възвръщаемостта на инвестициите ви много.

Ако сте закупили ваканционен имот за $200 000 с 20% първоначална вноска - $40 000 - и стойността се удвои до $400 000, вие наистина ще спечелите $200 000 печалба от $40 000 инвестиция. Това е 500% печалба за 20 години!

В същото време вашата 30-годишна ипотека ще бъде изплатена до около $98 000. Комбинацията от поскъпване на цената и амортизация на ипотеката ще увеличи нетния ви собствен капитал до $298 000. Това е невероятна възвръщаемост на инвестиция от $40 000.

И не забравяйте, че ще се възползвате и от това да се насладите на имота като ваканционен дом.

3. Възползвайте се от щедри данъчни облекчения

Тъй като вашият ваканционен дом ще генерира приходи, вие също така ще можете да отпишете всички разходи, платени във връзка с печеленето на тези приходи.

Да приемем, че отдавате дома под наем 25% от годината. IRS ще ви позволи да приспаднете около 25% от разходите за пренос на имота от приходите, които той генерира.

Разходите, които можете да отпишете, включват ипотечни лихви, данъци върху недвижимите имоти, застраховка на имущество, вноски за асоциация на собствениците на жилища, имущество поддръжка, комунални разходи, разходи за почистване, консумативи (за наематели) и такси за управление, ако наемете външна услуга за управление на процес.

Още един разход е амортизация. IRS ще ви позволи да амортизирате стойността на дома (без стойността на земята) за около 30 години. Тъй като амортизацията е това, което е известно като а разход за хартия, това ще намали данъчните ви задължения, без да ви струва пари.

Разбира се, можете да приложите амортизация само за бизнес употребата на дома. Ако това е 25%, ще можете да амортизирате само 25% от стойността на къщата.

Говорейки за данъци върху дохода, когато решите да продадете жилището, ще се възползвате от дългосрочните данъци върху капиталовите печалби.

Ако облагаемият ви доход е 100 000 долара, вие ще бъдете в 22% данъчна група за целите на федералния данък върху доходите. Но тъй като продажбата на ваканционния дом ще бъде дългосрочна капиталова печалба, ще платите само 15% от тази печалба.

4. Ще изградите портфолио за недвижими имоти

Един от най-често срещаните – и ценни – съвети, когато става въпрос за инвестиране е диверсификация. Това е за разпределянето на парите си в няколко инвестиции. Той не само минимизира потенциалните загуби от всяка отделна инвестиция, но също така ще ви даде достъп до повече инвестиционни възможности.

Поради високата цена на имота, може да бъде трудно да се разнообрази с недвижими имоти. Но ако вече притежавате основно жилище и си купите ваканционен дом, ще диверсифицирате портфолиото си с недвижими имоти в два имота.

Ако стойността на имотите се повиши в дългосрочен план, както обикновено правят, ще се възползвате от капиталовите печалби на два имота, а не на един.

5. Ще имате ваканционен имот за вас и вашето семейство - Платено от Вашите наематели!

Засегнах пример за това по-рано, за отдаване под наем на дома през частта от годината, за да покрия всички разходи за притежанието му. Дори и да не печелите от наемите, приходите, които генерира, ще ви дадат безплатен ваканционен имот.

Помислете за хилядите долари, които ще спестявате всяка година, като пребивавате в хотели или отдавате под наем ваканционен имот на някой друг. След това умножете тези спестявания по 20 или 30 години.

Ползата може лесно да струва над 100 000 долара. Въпреки че това може да не е пряка инвестиция, това ще освободи много пари за извършване на други инвестиции.

6. Ваканционният имот може да се превърне във вашия дом за пенсиониране

Тази полза може да не е толкова очевидна, защото не е финансова. Но може да бъде също толкова важно. Всъщност това стига до същността на въпроса на Стив.

Ваканционният дом, който купувате за краткосрочен наем, също може да служи като ваш репетиция за пенсиониране. Това ще ви даде възможност да прекарате продължително време във ваканционния дом. През това време можете да решите дали имотът ще бъде правилният дом за пенсиониране за вас.

Извършването на географско преместване за пенсиониране може да бъде по-стресиращо и смущаващо, отколкото очаквате.

Но ако вече живеете в дестинацията за пенсиониране, поне част от годината, вече ще познавате новата общност.

И дори ако решите да не сте ваканционен дом като свой дом за пенсиониране, това може да ви помогне да решите дали районът, в който се намира, е правилният за вас. Ако е така, можете да продадете своя ваканционен дом - и да извлечете печалбата - след това да купите друг дом в района. Вече ще познавате местоположението на земята, както и местните стойности на имотите. Това ще премахне голяма част от риска, който идва с извършването на голям ход.

Минуси при закупуване на ваканционен имот за краткосрочен наем

Въпреки че има много ползи от закупуването на ваканционен имот за краткосрочен наем, има равен брой минуси. Преди да предприемете крачка, важно е да знаете какви са тези негативи и да сте подготвени предварително.

1. Ваканционните домове изискват по-големи авансови вноски и имат по-високи лихви

Трябва да обичате тези ипотеки с ниски вноски и ниски лихви, които виждате рекламирани през цялото време.

Новини:те не са налични за ваканционни къщи.

Нека започнем с изискването за авансово плащане. Кредиторите позволяват авансово плащане от едва 3% за основно жилище. Ако ти си отговарят на условията за VA заем, можете да получите 100% финансиране – или 0 авансово плащане.

Но ако купувате ваканционен имот, изискването за минимална първоначална вноска е 10%. Кредиторите може да изискват по-голямо първоначално плащане, ако имате по-строги квалификации. Това може да включва по-високи съотношения на дълга и по-ниски кредитни рейтинги.

Дори ако можете да получите ваканционен дом с 10% първоначална вноска, ще трябва да платите частна ипотечна застраховка (PMI). Това може значително да увеличи месечното ви плащане. Ако купувате ваканционен имот, трябва да планирате да направите 20% авансово плащане, за да минимизирате плащането.

Лихвените проценти също ще бъдат по-високи. Ако най-добрата ставка за основно жилище е 4%, очаквайте да платите 4,5% за заем за ваканционно жилище.

Трябва също да знаете, че квалификацията на ипотека ще бъде по-трудна с ваканционен имот. Тъй като се счита за луксозна покупка, кредиторите ще търсят голяма първоначална вноска, ниско съотношение дълг/приход и добър или отличен кредит.

Още един момент относно квалификацията - няма да можете да използвате доходите от наем на ваканционен дом, за да се класирате за ипотека.

Ако дори посочите намерението си да отдадете имота под наем, кредиторът ще прекласифицира жилището като инвестиционен имот. Те ще изискват минимална първоначална вноска от 20% и ще начисляват още по-висок лихвен процент.

2. Не всички общности приветстват краткосрочни наеми!

Ако планирате да закупите ваканционен дом, който ще отдавате под наем дори и за краткосрочна основа, ще трябва да си направите домашното. Не всички общности приветстват краткосрочни наеми. Забраняват ги под преходни ограничения за употреба. Разберете дали общността, в която се намира планираният ви ваканционен имот, има такива ограничения. Ако е така, идеята за краткосрочен наем ще бъде нестартерна.

Някои етажни собствености също забраняват краткосрочните наеми. Обикновено не е така в етажната собственост, разположена в или близо до курортни зони. Но ограниченията варират от една етажна собственост до друга. Ще трябва да разберете предварително дали има някакви ограничения в квартал. Въпреки че етажната собственост е на идеално място за почивка, този конкретен квартал може да е построен специално за обитатели на собственици, а не за краткосрочни наематели.

Също толкова важно е, че има ограничение за краткосрочни наеми с ипотечни кредитори.

Ако имотът се използва за краткосрочни наеми, той може да бъде класифициран като а condotel. Това е хибрид от думите „етажна собственост“ и „хотел“. Отнася се за етажна собственост, която по същество ще се използва като хотел.

Въпреки че те са популярни в курортните райони, те не са подходящи за традиционните ипотечни кредитори. Тъй като те се разглеждат като търговски имоти, ще трябва да получите търговска ипотека, за да закупите такава. Това ще означава още по-голяма първоначална вноска и по-висок лихвен процент. Заемът може да включва и по-рестриктивни условия, като ипотека с променлив лихвен процент със срок от само 10 години.

3. Наемателите могат да повредят имота

Винаги, когато имате наематели в имот, винаги има възможност за повреда. Още по-вероятно е при краткосрочни наеми. Подобно на хотелска стая, вие ще имате въртяща се врата или наематели, които използват имота в продължение на една година.

Не всички наематели носят пълна отговорност. Можете да съберете депозит за покриване на потенциални щети, но може да се наложи да заведете съдебен иск, ако щетите надвишават депозита и наемателят откаже да плати.

Дори ако нито един наемател не нанесе реални щети, като всяка година има дузина или повече наематели в имота няколко години ще изискват повече работа по поддръжка и ремонт, отколкото вероятно правите на основния си пребиваване.

Това ще се превърне в пари извън джоба и време и усилия от ваша страна.

Това е добър момент за възпитание застраховка на собственика на жилище. За да спестите пари, може да се изкушите да получите стандартна застрахователна полица на собственика на вашия ваканционен дом. Това е лоша идея! Много зле!!!

Стандартната политика на собственика на жилище ще покрива само щети на имота от нормална употреба от вас, вашето семейство и вашите гости.

Ако имотът е повреден от наемател, застрахователната компания няма да плати иска. Те дори могат да прекратят вашата политика за погрешно представяне на предназначението й.

Ще трябва да получите специална политика, която признава използването на имота за краткосрочни наеми. Ще бъде по-скъпо от стандартната застрахователна полица на собственика на жилище. Но ако го нямате и имуществото ви е повредено или унищожено от наемател, няма да имате покритие по стандартна полица.

4. Управлението на ваканционен имот не е пасивна дейност!

Не разчитайте, че вашият ваканционен имот е чисто забавление на слънце, ако го използвате за краткосрочни наеми. Вече покрих изискването за редовно почистване, ремонт и поддръжка. Но това е само началото.

Ще трябва също да пуснете имота на пазара, за да го държите под наем. Това ще означава рекламиране на имота, проверка на наемателите и обработка на документите за всеки наем. Също така ще трябва да инспектирате имота след всеки наем, за да проследите кой наемател може да е повредил дома.

Меко казано, управлението на ваканционен имот с краткосрочни наеми е работа на непълно работно време. Думата „ваканция“ може бързо да бъде затрупана от реалността, че управлявате бизнес от втория си дом. Да, това наистина се случва.

Има управляващи компании, които ще се справят с това вместо вас. Но ако тръгнете по този път, очаквайте да платите такса между 10% и 20% от дохода от наем на имота.

5. Няма да можете да използвате ваканционния имот по всяко време, когато пожелаете

Има присъщ конфликт с използването на ваканционен имот за краткосрочни наеми. Вероятно ще искате да използвате дома по време на годината, което ще генерира най-много наематели и най-високи наеми.

Така че купувате къща на плажа с идеята да прекарате няколко седмици, наслаждавайки се на нея през пика на лятото. Но всяка седмица, в която използвате дома, ще пропускате най-високите наеми за годината.

Още по-голям е проблемът с курортните имоти. Например, място на плажа ще бъде най-популярно през летните месеци. Къща в ски курорт ще бъде много търсена през зимата. Този вид собственост може само имат наемна стойност през пиковия сезон.

Ако обичате да ходите на плаж през лятото или да карате ски през зимата, може да нямате този шанс – не и ако искате да увеличите максимално приходите си от имота. Може да го отдадете под наем през пиковите сезони, оставяйки ви да му се наслаждавате само извън сезона. Това ще увеличи максимално възвръщаемостта на инвестицията. Но това ще бъде направено с цената на компрометиране на стойността на ваканцията.

6. Имотът може да не поскъпне

Поскъпването на имотите не е еднакво на всички пазари. Макар че може да е често срещано на столичните пазари, това е по-малко сигурно в курортните зони. Възможно е ваканционен имот изобщо да не поскъпне и дори да намалее.

Курортните имоти често са на отдалечени места. Те не са подходящи за целогодишно обитаване, тъй като има малко възможности за работа или други услуги, които ще се харесат на постоянно пребиваващите.

В курортни зони, които зависят от туристическата търговия, стойността на имотите може да падне, ако туризмът се забави. Спадът може да бъде още по-драматичен, ако районът също е презастроен. Това е обичайно през годините на интензивен туристически трафик. Но ако това приключи, строителите остават с непродадени инвентари и стойността на имотите падат в цялата общност. Най-добрият пример за това е какво се случи със стойностите на имотите в Маями по време на последната рецесия.

Това не означава, че ценностите са обречени да паднат в курортната зона или че никога няма да се върнат. Но ако купувате ваканционен дом с цел доход, това е риск, който трябва да сте наясно от самото начало.

В крайна сметка

Надявам се това да отговори на въпроса ти, Стив. Ако искате да закупите ваканционен дом главно за лична употреба, финансовият ъгъл може да не е толкова важен. Но ако се интересувате от закупуване на ваканционен имот за краткосрочен наем, ще трябва да го мислите като бизнес. Информацията в този отговор ще ви помогне да направите точно това.

Добре, читатели, ако имате финансов въпрос, на който искате да отговоря, просто ми пишете Задайте въпрос на Джеф @ GoodFinancialCents®.

Резюме: Плюсовете и минусите на закупуването на ваканционен имот за краткосрочен наем