Как да получите най-добрите VA заеми

VA заем е VA заем, нали? Най-общо казано, да. Но процентите могат да варират от един кредитор до друг и често се влияят от лични фактори, като вашия кредитен рейтинг и дори сумата на заема, за която кандидатствате.

В това ръководство ще обясним основните нюанси на VA заемите и ще предоставим информация за това как можете да получите най-добрите ставки за заем на VA.

Но първо, нека да разгледаме днешните VA ипотечни лихви.

Днешните VA ипотечни ставки

Как да получите най-ниските цени на VA

Получаването на най-ниската лихва по ипотека на VA е многоетапен процес. Трябва да планирате да използвате следните стратегии:

Увеличете максимално кредитния си рейтинг: Подобно на други видове ипотеки, VA заемите начисляват по-ниски лихви, ако имате добър или отличен кредит. Вземете копие от кредитния си отчет, прегледайте го внимателно и потърсете грешки. Ако откриете такива, оспорете ги с кредитора и ги поправете или премахнете от вашия отчет. Това ще увеличи кредитния ви рейтинг и ще ви накара да получите по-добри цени.

Кандидатствайте с правилния кредитор: Докато лихвите по заемите с VA са стандартни, има вариации в годишния процент (ГПР). Тези разлики отразяват таксите, начислени във връзка със заем от всеки кредитор. По-висок ГПР означава, че кредиторите начисляват по-високи лихви от конкурент. Изберете кредитор с нисък ГПР.

Направете авансово плащане: Въпреки че заемите с VA не изискват първоначална вноска, вземането на такова, равно на 5% или 10% от покупната цена на имота, може да ви даде право на по-нисък лихвен процент.

Купете надолу по курса: Повечето кредитори ще ви позволят да получите по-нисък лихвен процент, като плащате допълнителни точки предварително. Всяка точка е равна на 1% от сумата на заема, така че бъдете сигурни, че допълнителните точки, които ще плащате, ще бъдат оправдани от спестяванията от лихвен процент, които ще спечелите.

Какво е VA заем?

VA заемите работят подобно на конвенционалните и FHA ипотеки, но включват значителни разлики. Най-важното е, че те са достъпни само за настоящи членове на американската армия и отговарящи на условията ветерани и техните семейства. Те не са достъпни за широката публика.

Ако възнамерявате да кандидатствате за VA заем, трябва да сте наясно със следните изисквания и ограничения за VA:

Допустими типове имоти

VA заемите са достъпни само за заемани от собствениците семейни имоти от 1 до 4, които ще бъдат основното жилище на купувача. Те не отговарят на условията за втори домове или инвестиционни имоти. Те могат да се използват за финансиране на покупка или рефинансиране на жилище, обитавано от собственици.

Първо плащане

Това е функцията, с която VA заемите са най-известни. Те осигуряват 100% финансиране, което означава, че купувачът не е длъжен да прави първоначална вноска за имота.

Освен това продавачът на имот или друга заинтересована страна може заплащат разходите за затваряне на купувача в размер до 4% от покупната цена на жилището.

Комбинацията от двете може да даде възможност на купувач ветеран да закупи жилище без никакви пари от джоба си.

Кредитни лимити

Отговарящите на условията кредитополучатели могат да вземат заем до $548,250 или до $822,375 в райони, определени като райони с високи разходи, и да отговарят на условията за 100% финансиране.

Въпреки това, VA заемите позволяват по-високи суми на заеми, които понякога се наричат ​​„VA Jumbo Loan“. Това е всяка сума на заема, която надвишава изброените по-горе лимити.

Но има уловка. За да отговаря на условията за по-висока сума на заема, кредитополучателят трябва да направи първоначална вноска, равна на 25% от сумата, с която покупната цена надвишава стандартните лимити на заема.

Като пример, ако максималният съответстващ лимит на заема в даден регион е 700 000 долара, но ветераните, които купуват имот за 1 милион долара, той или тя ще трябва да направи първоначална вноска от 75 000 долара.

Това може да се изчисли по следния начин:

$1 милион покупна цена – $700,000 максимална съответстваща сума на заема = $300,000 X 25%

Това изчисление ще позволи на ветеран да вземе назаем $925 000 при покупката на дом за $1 милион.

Кредитни изисквания

VA няма твърдо и бързо изискване за минимален кредитен рейтинг. Но повечето кредитори ще наложат минимум, който обикновено е 620, въпреки че някои може да намалеят, ако имате иначе силен финансов профил. Те могат да включват ниски съотношения дълг към доходи, намаляващо плащане на жилище или значителни спестявания след приключване.

Изисквания за заетост и доходи

Ще се очаква да покажете стабилна трудова история през последните две години. Но кредиторите обикновено включват скорошна колеж или военна служба като част от изискването.

Що се отнася до дохода, вашето ново жилищно плащане, плюс повтарящи се месечни нежилищни дългове, обикновено не трябва да надвишават 43% от вашия стабилен месечен доход. (Това е известно като вашето съотношение дълг към доход.) Но още веднъж кредиторите правят изключения. Те могат да достигнат до 50% или дори по-високи, ако имате силен финансов профил, включително да направите авансово плащане, да имате налични спестявания след затваряне или ако имате отличен кредит.

VA такса за финансиране

Таксата за финансиране на VA е еквивалентна на частна ипотечна застраховка (PMI) по VA заеми. Това е премията, плащана от кредитополучателя за покриване на разходите за VA за застраховане на заема срещу неизпълнение на кредитополучателя. Това е ядрото на VA заемите и причината заемодателите да отпускат заеми на кредитополучателите при толкова благоприятни условия.

Таксата за финансиране на VA е еднократна такса, която обикновено се добавя към сумата на заема. Например, ако закупите жилище за $300 000 и таксата за финансиране е 2,3%, общата ви сума на заема ще бъде 306 900. Въпреки това, таксата за финансиране може да бъде платена и от продавача на имот или чрез подарък, предоставен от член на семейството или друга отговаряща на условията страна. Като алтернатива можете също да изберете да платите таксата от джоба си, вместо да я добавяте към сумата на заема.

Едно от основните предимства на таксата за финансиране на VA е, че за разлика от FHA и конвенционалните заеми, няма месечно плащане на премия. Авансовото плащане е единственото, което ще направите. Липсата на месечна такса води до по-ниско месечно плащане за жилище.

VA има няколко нива на такса за финансиране, в зависимост от статуса на ветерани и вида на заема. Но таксата за отговарящи на условията ветерани, членове на активна служба и членове на Националната гвардия и резерва за заеми за покупка и строителство са както следва:

Може да бъдете освободени от таксата за финансиране на VA, ако е приложимо някое от следните:

Вие…

Получаване на VA компенсация за инвалидност, свързана с услугата, ИЛИ

Отговаряте на условията за получаване на компенсация за VA за инвалидност, свързана с услуга, но вместо това получавате пенсиониране или заплащане за активна служба, ИЛИ

Вие сте преживелият съпруг на ветеран, който е починал по време на служба или поради увреждане, свързано с услугата, или който е бил напълно инвалид, и вие получавате Компенсация за зависимост и обезщетение (DIC), ИЛИ

Вие сте служител с предложен или меморандумен рейтинг преди датата на приключване на заема, като казвате, че отговаряте на условията за получаване на обезщетение поради иск за предварително освобождаване, ИЛИ

Вие сте служител на активна служба, който преди или на датата на приключване на заема предоставя доказателства, че сте получили Пурпурното сърце.

Не забравяйте да се консултирате с вашия кредитор, за да видите дали отговаряте на условията за освобождаване.

Кой отговаря на условията за VA заем?

За да отговаряте на условията за VA заем, трябва да предоставите доказателства за тази допустимост, като получите Сертификат за допустимост (COE). Ако не ви е предоставено при освобождаване от услугата, ипотечен кредитор може лесно да го получи директно от VA.

VA заеми са достъпни само за отговарящи на условията ветерани и членове на активна армия и техните семейства. Въпреки това има специфични изисквания за квалификация: специфични изисквания за квалификация:

Ако сте служили по време на определено военно време преди 8 септември 1980 г.: трябва да имате изкарани най-малко 90 дни активна служба, или по-малко от 90 дни, ако сте били изписани поради увреждане, свързано с услугата.

Ако сте служили преди 8 септември 1980 г., но не по време на определено военно време: ще отговаряте на условията, ако сте служили най-малко 181 непрекъснати дни активна служба или по-малко от 181 дни, ако сте били уволнени поради увреждане, свързано с услугата.

Ако сте служили след 8 септември 1980 г. и до 1 август 1990 г.: ще отговаряте на условията, ако сте служили най-малко 24 месеца активна служба или пълния период от най-малко 181 дни, за който сте били призвани на активна служба.

Ако сте служили след 2 август 1990 г.: ще отговаряте на условията, ако сте служили най-малко 24 месеца активна служба или пълния период от най-малко 90 дни, за които сте били призвани или наредени за активна служба, или поне 90 дни, ако сте били освободени поради затруднения, намаляване на силата или за удобство на правителството, или по-малко от 90 дни, ако сте били освободени заради свързана с услуга увреждане.

Междувременно настоящите членове на активна служба отговарят на условията след 90 дни непрекъсната служба.

Какви са предимствата на VA заем?

VA заемите са една от най-добрите налични програми за заем. Най-специфичните предимства са:

100% финансиране. VA заемите не изискват авансово плащане.

Без месечна частна ипотечна застраховка. Това е характеристика както на FHA, така и на конвенционалните заеми с ниско авансово плащане (по-малко от 20%), но не се прилага за заеми с VA. Това ще доведе до по-ниско месечно плащане в сравнение с конвенционална или FHA ипотека със сравнима сума на заема.

Няма максимален размер на заема. VA заемите могат да поемат големи ипотеки, въпреки че купувачът ще трябва да направи авансово плащане от 25% от сумата, с която заемът надвишава съответния лимит на заема.

Няма минимален кредитен рейтинг. Самото VA не изисква минимален кредитен рейтинг, въпреки че кредиторите са свободни да определят свой собствен минимум.

Продавачите могат да плащат до 4% разходи за затваряне при покупки. Това означава, че кредитополучателят може да няма разходи за затваряне, в допълнение към авансово плащане.

VA заеми са приемливи. Това може да ви позволи да продадете дома си и да предложите финансиране чрез предположението.

(Забележка за предположенията: В противен случай поемащата страна трябва да отговаря напълно на предположението ветеранът ще продължи да носи отговорност за заема, и също така ще подлежи на намалена допустимост за бъдещ заем VA.)

Какви са недостатъците на VA заем?

Въпреки многото предимства на VA заемите, те идват с няколко недостатъка.

Приемане на продавача. Тъй като VA заемите имат история на това, че са по-сложни от конвенционалните заеми – и понякога се вземат по-дълго за одобрение – някои продавачи на имоти не са склонни да приемат оферта от кредитополучател, който използва VA финансиране.

Таксата за финансиране на VA. Таксата в момента е 2,3% за повечето кредитополучатели и в повечето случаи ще бъде добавена към сумата на заема. Това означава, че ще дължите малко повече от първоначалната сума на заема.

100% финансиране означава липса на собствен капитал. Тъй като няма да влагате пари в имота, ще отнеме повече време, за да изградите собствен капитал в дома си.

Само имоти, обитавани от собственици. VA заеми не са разрешени за втори жилища или за инвестиционни имоти.

VA заеми не винаги са достъпни за етажната собственост. VA изисква одобрение на проект за етажна собственост и не всички етажни собствености имат такава. Това може да ограничи избора ви на етажна собственост за закупуване.

Не всички кредитори предлагат VA заеми. Може да откриете, че банката, с която работите от много години, не предлага VA заеми. Въпреки че са често срещан вид ипотечно финансиране, те не се предлагат от всички кредитори.

Как се сравняват лихвите по VA заемите с конвенционалните и FHA заеми?

Таблицата по-долу показва сравнение на лихвените проценти по три популярни кредитни програми за VA, FHA и конвенционални заеми. Посочените лихвени проценти са към 29 октомври 2021 г. и са за демонстрационни цели (имайте предвид, че лихвените проценти се променят на дневна база).

Вид/Програма на кредита	VA	FHA	Конвенционални
30-годишна фиксирана лихва	2.625%	2.660%	3.000%
15-годишна фиксирана лихва	2.250%	2.440%	2.250%
5-годишна ипотека с регулируема лихва (ARM)	N/A	2.760%	2.125%

Къде да получите VA заем

Преди да кандидатствате за VA заем, трябва да сте наясно, че не всички кредитори участват в програмата. Освен това някои кредитори предлагат програмата, но имат много ограничен опит.

Тъй като VA заемът е високоспециализиран вид заем, винаги е най-добре да работите с кредитори, които редовно ги предоставят.

По-долу е даден списък с пет основни ипотечни кредитори, които не само предлагат VA заеми, но ги предоставят редовно.

loanDepot VA Кредити

loanDepot VA Кредити предлага всички видове заеми, включително конвенционални и FHA ипотеки, в допълнение към VA заеми. Това е онлайн кредитор, което означава, че ще попълните заявлението и ще предоставите документация чрез уебсайта. Това означава, че ще можете да завършите процеса от комфорта на собствения си дом, докато самият онлайн процес ще ускори обработката и одобрението.

Ускорете заеми/Rocket Mortgage

И двете често се представят като отделни единици, но Ускорете заеми и Ракетна ипотека всъщност са една и съща фирма. Quicken Loans се разрасна до най-големия ипотечен кредитор на дребно в САЩ, като Rocket Mortgage е техен широко рекламиран портал за онлайн приложения.

Комбинираната компания е добре известна с бързите предварителни одобрения и одобрения. Те могат да направят това, защото целият процес на кредитиране се извършва онлайн, но също и защото често са в състояние да проверят заетостта, доходите и спестяванията, като се свържат директно с доставчика. Друг път ще трябва да качите документация на уебсайта.

Обединените ветерани

Обединените ветерани е най-големият VA кредитор в САЩ, което не е трудно да се види, като се има предвид, че компанията е създадена специално за ветерани, както подсказва името. Процесът на кандидатстване е особено лесен за ветераните, тъй като Veterans United ангажира висши военнослужещи от всички клонове на армията. Тези служители действат като съветници, като гарантират, че предлаганите продукти са най-подходящи за ветерани и членове на активна армия.

Компанията има и собствена мрежа от агенти по недвижими имоти, които са специализирани в покупки и финансиране на ветерани. Това е важно, защото означава, че както кредиторът, така и агентът по недвижими имоти ще бъдат на една и съща страница по отношение на изискванията за VA заеми. Това ще ускори процеса и ще направи по-малко стресиращо преживяване за ветерана и неговото или нейното семейство.

Жилищни заеми на Paramount Bank VA

Базиран в Hazelwood, Мисури, Жилищни заеми на Paramount Bank VA, предлага всички видове ипотечно финансиране, включително VA заеми. Но като банка те също така предоставят възможност на ветераните да участват в комплексни банкови услуги. Предлагат лихвоносни разплащателни сметки и депозитни сметки, различни видове заеми, както и бизнес банкови услуги.

Ипотека на свободата

Ипотека на свободата е друг от водещите ипотечни кредитори в страната, предлагащ VA заеми, в допълнение към FHA, USDA, конвенционални и jumbo заеми. Компанията също отпуска заеми във всичките 50 щата, така че географията няма да бъде проблем. И ако харесвате старомоден процес на кандидатстване лице в лице, Freedom Mortgage, както сте покрили. Вместо да ви изпращате до уебсайт, за да завършите процеса на кандидатстване сами, ще работите с представител на кредитиране на живо. Това не само ще улесни прилагането, но и ще ви даде възможност да зададете всякакви въпроси, които може да ви хрумнат, докато преминавате през процеса.

Елементът за съдържание на издателя не може да бъде празен