Ако никога преди не сте кандидатствали за ипотека, може да се изненадате да научите, че това е по-сложен процес, отколкото, да речем, кандидатстване за кредитна карта или дори авто заем. От кандидатстването до приключването процесът може да отнеме 30 дни или повече.
Ето защо е толкова важно да бъдете одобрени за жилищен заем, особено ако искате да закупите нов дом. Това одобрение – общоизвестно като a предварително одобрение – значително ще подобри шансовете да получите дома, който искате, когато го пожелаете. Всъщност много агенти по недвижими имоти и продавачи на жилища дори няма да обмислят оферта за договор без писмо за предварително одобрение.
Преди да пуснете дома си на пазара, уверете се, че можете да си купите нов.
Получаването на предварително одобрение в началото на процеса може да направи пътя ви към закупуването на мечтания дом по-лесен и по-лесен. Изберете вашата държава, за да започнете!
Започнете още днес!Предварително одобрение срещу Предварителна квалификация
Това е област на известно объркване за кандидатите за жилищен заем, особено тези, които искат да закупят жилище. Предварителното одобрение и предварителната квалификация понякога се използват взаимозаменяемо, което може да накара потребителя да повярва, че това са просто две имена за един и същ процес. не е така.
Предварителна квалификация
Предварителната квалификация е мястото, където се свързвате с ипотечния кредитор или предоставяте информация на уебсайта им, най-вече като начин да получите оферта за заем. Ще предоставите обща информация, включително вашите доходи, прогнозен кредитен рейтинг, дългове и текущо плащане на жилище. Ще предоставите и исканата сума на заема. Ако предварителната квалификация е покупка, ще трябва също да предоставите покупната цена на жилището и размера на очакваната ви първоначална вноска.
Въз основа на тази информация заемодателят ще определи дали отговаряте на изискванията за сумата на заема, която искате.
Въпреки това, предварителната квалификация не е обвързваща за кредитора!
Повече от всичко друго, предварителната квалификация е просто обобщена оценка на сумата на заема, която вие може отговарят на изискванията и приблизителната ставка, която можете да очаквате да платите.
Но тъй като никоя от предоставената от вас информация не е проверена от кредитора, предварителната квалификация се основава изцяло на вашите изявления. Никога не трябва да се тълкува като гаранция за окончателно одобрение от кредитора. Поради тази причина писмата за предварителна квалификация не се приемат добре от агентите на недвижими имоти и продавачите на имоти.
Предварително одобрение
Предварителното одобрение работи почти по същия начин като предварителната квалификация, с изключение на това, че представлява одобрение от кредитора на сумата на заема, за която кандидатствате.
По време на процеса на кандидатстване за предварително одобрение ще предоставите информация, подобна на тази, която бихте направили за предварителна квалификация. Но от вас ще се изисква да предоставите документация, свързана с вашата заетост, доходи, активи и дори определени дългове.
След това заемодателят ще направи официален преглед за поемане на вашата кандидатура и подкрепяща документация и ще издаде предварително одобрение. Одобрението ще зависи от избора на имот за закупуване, договор за продажба на същия и всякакви обичайни условия за затваряне.
По принцип предварителното одобрение означава, че кредиторът ви е одобрил за искания заем въз основа на вашата информация за работа, доходи и активи. Те също така ще извадят пълен кредитен отчет и кредитен рейтинг. Някои кредитори дори ще ви позволят да заключите лихвен процент за определен брой дни, докато търсите дом. Ако става въпрос за рефинансиране, можете да затворите скоро след издаване на предварителното одобрение.
Формалният характер на предварителното одобрение е причината писмата за предварително одобрение да бъдат горещо приветствани както от агентите по недвижими имоти, така и от продавачите на имоти.
Получаването на предварително одобрение за ипотека ви помага да се доближите до дома на мечтите си.
Разберете колко къща можете да заемете, преди да започнете да търсите. Щракнете по-долу, за да говорите с експерт по ипотечни кредити.
Първи стъпкиКак да получите предварително одобрение за жилищен заем
Получаването на предварително одобрение за жилищен заем започва с избора на кредитор. Въпреки че сте само на етап предварително одобрение, ще искате да сте сигурни, че кандидатствате в компания, от която е много вероятно да получите окончателния си заем. Това е така, защото след като имате предварително одобрение, процесът на покупка или рефинансиране на жилище се движи много бързо. В идеалния случай ще искате да получите предварително одобрение, да изберете дом (или да рефинансирате текущия си дом) възможно най-бързо.
Къде да получите предварително одобрение за жилищен заем
Четири от най-добрите източници на жилищни заеми в индустрията са Quicken Loans, Rocket Mortgage, Veterans United и Credible – но всеки по различна причина.
Ускорете заеми е най-големият ипотечен кредитор на дребно в страната и предоставя повечето видове заеми. Въпреки това, Quicken заеми се правят предимно чрез Ракетна ипотека. Това е онлайн версията на Quicken Loans, въпреки че са една и съща компания.
Rocket Mortgage е добре известна с бързите одобрения и изцяло онлайн процес, където можете да качите всяка необходима документация, за да ускорите процеса. Нещо повече, те често могат да получат проверка на заетостта и активите директно при работодатели и институции, свеждайки до минимум необходимостта от ваша страна да предоставите каквито и да било документи изобщо.
Обединените ветерани е водеща VA ипотечни кредитори в страната, предоставяйки повече VA заеми от всяка друга компания. Това е до голяма степен, защото това е изключително приятелска на ветерани компания. Те наемат бивши старши военнослужещи от всеки клон на американската армия като консултантски капацитет уверете се, че техните програми за заем ще осигурят най-добрия продукт за ветерани и активни военни персонал.
Ако купувате жилище, можете да работите и с Veterans United Realty, която е мрежа от агенти по недвижими имоти, специализирани в работата с ветерани. Те са добре запознати с нюансите на процеса на VA ипотека.
Credible е добър източник за жилищен заем, ако предимно пазарувате за кредитор. Това е така, защото Credible е онлайн пазар за жилищни заеми, където едно приложение ще ви предостави оферти от множество кредитори. Можете да изберете програмата и кредитора, които изглеждат най-добре за вас, и след това да подадете заявление директно при този кредитор. Това ще ви спести време и усилия за пазаруване на кредитори на отделни уебсайтове.
Процесът на одобрение/предварително одобрение на жилищен кредит
По време на процеса на одобрение или предварително одобрение на жилищния заем кредиторът ще разглежда четири лични финансови категории: заетост, доходи, кредит и активи.
Наемане на работа
Какво ще търси кредиторът:
Кредиторът ще се опита да провери трудова история от най-малко две години, въпреки че ще бъдат направени изключения за наскоро завършили за освободени от армията членове. Въпреки че заетостта трябва да бъде непрекъсната, кредиторите ще приемат смяна на работата, стига доходът да остане същият или да се увеличава. Кратките периоди на безработица също са приемливи за всеки отделен случай.
Същото е вярно, ако сте самостоятелно заети. Ще трябва да работите минимум две години, с история на стабилни или нарастващи печалби.
Каква документация може да се наложи да предоставите:
Кредиторът обикновено изпраща на вашия работодател това, което е известно като a проверка на заетостта поискайте или извършете устна проверка директно от вашия работодател. Те ще поискат датата ви на наемане, позицията ви, нивото на доходите ви и вероятността за продължаване на заетостта.
Ако сте самостоятелно заети, кредиторът може да поиска или бизнес лиценз, или писмо от вашия CPA или данъчен състав, потвърждаващо, че сте в бизнес в продължение на минимум две години. Ако сте самостоятелно заети за по-малко от две години, кредиторът може да не приеме доходите ви. Изключение може да се направи, ако сте работили повече от една година и сте в същия бизнес, в който сте били, когато сте работили.
доходи
Какво ще търси кредиторът:
Кредиторът ще търси вашето проверимо ниво на дохода, стабилността на дохода, след което ще определи дали доходът ще бъде достатъчен за издръжка на искания заем, както и за всички други повтарящи се задължения имат.
Достатъчността на доходите се определя от вашия съотношение дълг към доход, широко известен като DTI. Основните допустими съотношения на DTI са 28/36 – размерът на плащането за ново жилище не трябва да надвишава 28% от вашия стабилен месечен доход, докато размерът на плащането за ново жилище плюс други повтарящи се задължения не трябва да надвишават 36%.
Въпреки това кредиторите често ще надвишават тези съотношения, ако имате силни компенсиращи фактори. Те включват отличен кредит, първоначална вноска от най-малко 20%, допълнителен доход, който не се използва, за да отговарят на изискванията за заема, или голяма сума на активите след приключване.
Вашето ново жилищно плащане ще се състои от главница и лихва по новия заем и месечни разпределения за данъци върху недвижимите имоти, застраховка на собственика, частна ипотечна застраховка (ако е необходимо) и вноски за сдружение на собствениците на жилища (ако е необходимо).
Други повтарящи се дългове ще включват месечни плащания за кредитни карти, заеми за автомобили, студентски заеми и издръжка на деца или издръжка.
Каква документация може да се наложи да предоставите:
Най-честата документация, изисквана за доходи, включва най-новата ви заплата, W-2 за последните един или два години и напълно попълнени данъчни декларации, ако имате доход извън заплата, като комисионни, бонуси или недвижими имоти под наем доходи.
Ако сте самостоятелно заети, очаквайте да предоставите напълно попълнени данъчни декларации за доходите за последните две години. Ако сте на повече от три месеца в новата година, кредиторът може да поиска отчет за печалбите и загубите от годината до момента, въпреки че това стана рядко през последните години.
Кредит
Какво ще търси кредиторът:
Кредиторът ще иска да знае, че имате приемлив кредит. Това обикновено се определя от вашия кредитен рейтинг. При конвенционалните ипотеки ще трябва да имате минимален кредитен рейтинг от 620. Въпреки това, ипотеките на FHA приемат кредитни резултати до 580. Ако кандидатствате за голяма ипотека (обикновено a сумата на заема над $548,250), минималният кредитен рейтинг ще бъде най-малко 680 и може да бъде много по-висок.
Използвайки конвенционална ипотека като пример, myFICO.com Калкулатор за спестявания на заеми показва разликата в ставката, която ще платите въз основа на различни кредитни резултати.
Забележете с кредитен рейтинг 760 или по-висок, лихвеният процент е 2,571%, но достига до 4,16%, с кредитен рейтинг под 640. Това може да промени месечната ви вноска от $220. Това прави сериозни аргументи за правене на всичко възможно подобрете кредитния си рейтинг преди да кандидатствате за жилищен кредит.
Но трябва да знаете, че кредитният рейтинг сам по себе си не е единствената основа за определяне на одобрението на заема. Кредиторите също разглеждат кредитното качество, което включва големи унизителни записи в кредитния отчет, като фалит и възбрана.
Ако имате фалит, обикновено ще трябва да изчакате поне 2 до 4 години след изписването да кандидатствате за заем. Възбраните изискват най-малко седем години. Периодите на изчакване обаче ще бъдат намалени, ако някое от събитията е причинено от смекчаващи обстоятелства, въпреки че може да се прилагат допълнителни лимити за заемане.
Каква документация може да се наложи да предоставите:
Когато предоставите вашето име, адрес и социалноосигурителен номер в приложението, заемодателят ще използва тази информация, за да изготви кредитен отчет за вас и всички други кредитополучатели, кандидатстващи за заема. Вие не трябва и не трябва сами да предоставяте кредитен отчет.
Кредиторът може да поиска допълнителна информация, ако има някакви притеснения относно вашия кредит. Например, очаквайте да предоставите пълно обяснение за голяма унизителна информация, като фалит, възбрана, големи отчисления или закъснели плащания от 60 дни или повече. Кредиторът може също да поиска документация, подкрепяща вашето обяснение.
Вземете сериозно както исканията за обяснение, така и за документация. Ако заемодателят поиска това, той търси оправдание да одобри заема ви – а не да ви откаже.
Активи
Какво ще търси кредиторът:
Кредиторът може да не изисква доказателство за активи, ако правите рефинансиране, освен ако не са необходими средства за приключване на заема.
При покупки на нови жилища кредиторът ще иска да знае, че имате достатъчно средства, за да извършите първоначалната вноска, както и да покриете всички необходими разходи за затваряне и депозити.
Ако част от средствата за затваряне идват от подарък от член на семейството или приятел, с когото имате семеен тип отношения, заемодателят ще поиска писмо за подарък от дарителя, както и проверка на активите, от които се финансира подаръкът ще дойде. Кредиторът също така ще поиска доказателство за прехвърлянето на дарените средства от дарителя във вашата сметка.
В случай на разходи за затваряне и ескроу кредиторът ще разреши те да бъдат платени или от продавача, или от премия ценообразуване от кредитора (ще бъдете таксувани с малко по-висок лихвен процент, за да позволите на кредитора да покрие приключването разходи).
На продавача ще бъде разрешено да плати разходите за затваряне, ако това е обичайно във вашия пазарен район и ако не надвишава 6% от размера на новия заем.
Каква документация може да ви е необходима:
Най-лесният начин да проверите активите си е като предоставите последните две месечни извлечения за банкови сметки, инвестиционни сметки или сметки за пенсиониране, които планирате да използвате за покриване на авансовите вноски и/или разходи за затваряне и ескроу. Ако е по-удобно, кредиторът може също да изпрати на финансовата институция a искане за проверка на активите, който ще бъде попълнен от служители на тази институция и върнат на кредитора.
След като изберете имот
Ако купувате жилище, можете да започнете да правите оферти веднага след като получите писмо за предварително одобрение, издадено от кредитора. След като намерите имот,
ще трябва да предоставите на кредитора напълно изпълнен договор за покупко-продажба на жилището, в който подробно се описват всички условия и непредвидени обстоятелства по продажбата.
Кредиторът може също да поиска от вас да предоставите доказателства за всеки депозит, който сте направили в дома, особено ако е повече от $500 или $1,000.
ЧЗВ
Какъв е минималният доход, за да се класирате за жилищен заем?
Няма изискване за фиксиран минимален доход, за да се класирате за жилищен заем. Както беше обсъдено по-горе, заемодателят ще бъде най-загрижен за способността на вашите доходи да поддържат сумата на заема, която искате, както и от повтарящите се дългове, различни от жилищата.
Как мога бързо да получа одобрение за жилищен заем?
Най-бързите одобрения ще дойдат от онлайн кредитори. Можете да ускорите процеса, като предоставите пълна информация и подготвите цялата необходима подкрепяща документация предварително. Това ще включва копия на най-новите ви плащания, W-2 за последните две години, копия от банкови извлечения за покупка и обяснения и подкрепяща документация за големи кредитни проблеми. С пълна документация и пълно заявление, кредиторът трябва да може да предостави писмо за предварително одобрение в рамките на два или три дни.
Как получавате одобрение за заем от купувач на жилище за първи път?
Това са специални видове заеми, предназначени за тези, които или никога не са притежавали дом в миналото, или – по-типично – не са притежавали такъв през последните три години. В повечето случаи вашият доход ще трябва да бъде под средния доход за вашето географско местоположение или в рамките на определен процент от тази цифра.
Обикновено ще трябва да имате поне среден кредит, както и доходи, за да поддържате исканата сума на заема. Ако отговаряте на условията, ще отговаряте на условията за заем, равен на 97% от покупната цена. Това означава, че ще ви трябва първоначална вноска от само 3%, вместо традиционния минимум от 3,5% за заеми от FHA или 5% за конвенционални ипотеки.
Ако сте отговарящ на условията ветеран, ще можете да се класирате за 100% финансиране (0% първоначално плащане). Тъй като това е стандартно за VA заемите, няма да е необходимо да отговаряте на изискванията за заем от купувач на жилище за първи път.