Цената на недвижимите имоти нарасна драстично през последното десетилетие, но особено през последните 12 месеца. Всъщност, а скорошен доклад на Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти показа, че средната продажна цена на съществуващо жилище се е повишила с темп от 17,8% на годишна база от август 2020 г. до август 2021 г.
Ако сте седяли встрани и чакате, докато можете да си позволите дома, който искате, растящите цени на недвижимите имоти може да изглеждат особено обезпокоителни. Може също така да преосмисляте стратегията и целите си или да се опитвате да разберете дали можете да похарчите повече, отколкото първоначално сте мислили.
Вероятно и вие имате десетки въпроси, които се въртят в главата ви. Например:
Колко мога да си позволя за къща? Освен това колко всъщност ще ми отпусне една ипотечна компания?
За съжаление, това, което казва ипотечната компания и това, което можете удобно да си позволите, не винаги е едно и също.
Това ръководство има за цел да обясни как да разберете колко къща всъщност можете да си позволите, а не само какво казва ипотечната компания. Ако сте готови да се потопите в пазара на недвижими имоти, преди цените да се насочат към луната, прочетете нататък, за да научите повече.
Не сте сигурни колко къща можете да си позволите? Говорете с експерт по ипотечни кредити днес, преди пазарът да се промени!
Експертите по ипотечни кредити могат да ви помогнат да намерите най-добрата опция за финансиране за вашите нужди, за да ви помогнат да се приближите една крачка по-близо до дома на вашите мечти. Щракнете върху състоянието си, за да започнете!
Вижте тарифите днес!Как кредиторите решават колко жилище можете да си позволите
Когато кандидатствате за ипотека, за да можете да закупите жилище, кредиторите разглеждат редица важни фактори, включително вашия кредитен рейтинг, доходите и другите ви дългове. Те също така използват специфичен показател, известен като съотношение дълг към доход (DTI), за да преценят колко могат разумно да ви дадат заем.
Съотношението дълг към доход (DTI) може да звучи като фантастичен термин, но всъщност не е нищо повече от вашите месечни разходи в сравнение с месечния ви брутен доход. Можете да определите своя DTI, като разделите месечните си задължения на брутния си месечен доход.
Например, някой с брутен месечен доход от $10 000 и месечни разходи от $3500 ще има съотношение дълг към доход от 35%. Изчислението, използвано за достигане на тази цифра, изглежда така:
$3,500 / $10,000 = 0.35%
Въведете общо правило, известно като „правилото 29/41“.
Най-общо казано, ипотечните кредитори искат да гарантират, че общото ви съотношение дълг/приход е не повече от 41% и че вашето жилищно плащане представлява не повече от 29% от тази сума.
С брутен месечен доход от $10,000 (или $120,000 на година), вашето ипотечно плащане (включително главница, лихва, данъци и застраховка) трябва да бъде не повече от $2900, докато общите ви дългове, взети заедно, трябва да ви струват не повече от $4,100 на месец.
Ако печелите половината от това или $5000 на месец, ипотечното ви плащане (включително главница, лихва, данъци и застраховка) трябва да бъде не повече от $1450, докато общите ви дългове, взети заедно, трябва да ви струват не повече от $2,050 на месец.
Кои дългове се считат за „други дългове“?
Този показател може да включва всички дългове, които трябва да плащате всеки месец, но обикновено се състои от плащания за автомобили, плащания по кредитни карти, студентски заеми и др.
Като се има предвид всичко това, трябва да отбележите, че правилото 29/41 е само общо правило. Някои кредитори могат да ви позволят да вземете малко повече или малко по-малко, а някои видове жилищни заеми (VA заеми, FHA заеми и др.) идват с различни изисквания.
Други фактори за достъпност на дома
Сега, когато знаете какво ще разгледат кредиторите, трябва да се потопите дълбоко в други фактори, които могат да повлияят на това колко можете (и наистина трябва) да вземете назаем.
Следните подробности си струва да обмислите, когато започнете да търсите нов дом и нов жилищен заем, който да върви с него.
Първо плащане
Вашата първоначална вноска може да окаже значително влияние върху сумата пари, която можете да заемете за жилище. Очевидно наличието на по-голяма авансова вноска може да ви помогне да вземете повече заем, тъй като освобождава място във вашия DTI, докато по-малката авансова вноска за вашия дом означава, че можете да заемате по-малко.
Повечето експерти предлагат да намалите поне 20% от новия си дом и то по повече от една причини. Първо, наличието на първоначална вноска от 20% може да ви помогне да избегнете ситуация, в която сте „под вода“ по ипотеката си, ако цените на жилищата паднат. Второ, намаляването на 20% или повече ви помага да избегнете плащането на частна ипотечна застраховка (PMI) по вашия жилищен заем.
С първоначална вноска от по-малко от 20%, PMI, който плащате, обикновено се увеличава с още .5% до 1% върху ипотечното ви плащане, докато имате достатъчно собствен капитал за махнете частната ипотечна застраховка. Това са пари на вятъра, но допълнителните разходи могат също да повлияят на размера на жилищния заем, за който отговаряте на условията.
Ипотечни лихви
Друг огромен фактор, който влияе върху достъпността на дома, е лихвеният процент по ипотеката ви, но това е една област, в която имате огромно предимство в момента. Ипотечните лихви са близо до рекордно ниски нива и плащането на по-малко лихва всеки месец означава, че можете да си позволите да заемате повече пари предварително.
Как лихвите по ипотечните кредити влияят на плащането на жилищата ви? Помислете за този пример, който разглежда само главницата и лихвите на заема (с изключение на други разходи като данъци върху собствеността и застраховки).
Ако сте взели назаем $400 000 за жилище с 30-годишна ипотека с фиксиран лихвен процент при 4%, месечното плащане (главница и лихва) възлиза на $1,909.
При същия размер и срок на заема и лихва от 3% месечното плащане (главница и лихва) възлиза на $1686.
Ако сте успели да осигурите същия заем с лихвен процент от 2,5%, месечното плащане (главница и лихва) възлиза на $1580.
Разбирате смисъла. Колкото по-ниски са лихвите, толкова по-ниско е плащането ви. Това освобождава повече място за вземане на заеми, като същевременно поддържа съотношението дълг към доход (DTI) на приемливо ниво за кредиторите.
Купуването на жилище не трябва да е трудно. Оставете експертите на Quicken Loan да ръководят всяка ваша стъпка.
Консултацията с експерт по ипотечни кредити е интелигентен начин да получите всички факти и да вземете добре информирано решение. Кликнете по-долу и резервирайте сега.
Започнете днесСрок на ипотека
Но какво ще кажете за продължителността на вашата ипотека? Въпросът „Колко къща мога да си позволя?“ не може наистина да се отговори, докато не разберете колко време искате да прекарате в изплащане на дома си.
Ако сте готови да вземете по-дълъг 30-годишен срок на заема, ще можете да си осигурите по-ниско месечно плащане и потенциално да можете да заемате повече в резултат. Само имайте предвид, че ипотечните лихви за по-дълги жилищни заеми са склонни да са малко по-високи.
Каква разлика може да направи дължината на ипотеката ви? Всъщност доста.
Вече споменахме как заемането на $400 000 за жилище с 30-годишна ипотека при 3% ще ви остави с месечно плащане (главница и лихва) от $1686.
Ако преминете към 15-годишен жилищен заем със същия фиксиран лихвен процент, месечното ви плащане (главница и лихва) ще достигне $2762, но заемът ви продължава наполовина по-малко.
Ако получите малко по-ниска ставка от 2,5% по 15-годишен заем в тази сума, което е вероятно, вашето месечно плащане (главница и лихва) ще намалее до $2667.
Тези примери не вземат предвид другите дължини на ипотеките, които може да са на разположение за вас, или ипотеките, които идват с променливи лихвени проценти, които се променят с течение на времето. Въпреки това е вярно като цяло, че по-дългият срок на заема води до по-ниско месечно плащане, което може да ви помогне да закупите повече къща предварително.
Допълнителни домашни разходи
Допълнителните разходи могат да повлияят на това колко можете да вземете назаем за нов дом и много от тях са до голяма степен извън вашия контрол. Някои допълнителни домашни разходи, които трябва да имате предвид, включват следното:
Данък сгради: Данъците върху собствеността обикновено се плащат от ескроу сметката, която вашият кредитор създава за вашата ипотека, но вие ще плащате в тази ескроу сметка на месечна база. Като цяло по-високите данъци върху имотите ви карат да плащате повече всеки месец, което води до увеличаване на месечното ви жилищно плащане. Ако живеете в район с по-ниски данъци върху имотите, от друга страна, въздействието върху месечното ви плащане няма да бъде толкова голямо.
Застраховка на собствениците на жилища: Собствениците на жилища с ипотека трябва да имат застраховка на собствениците на жилища, която обикновено се плаща от тяхната ипотечна ескроу сметка. За пореден път всеки месец се плаща пропорционална сума, което се отразява на плащането на ипотеката ви.
Такси за HOA или апартаменти: Ако живеете в квартал с асоциация на собственици на жилища (HOA) или притежавате апартамент, може да дължите месечна сума за членство. Тази сума може също да повлияе на сумата, която можете да вземете назаем за жилище.
Защитата на вашия нов дом трябва да бъде основен приоритет.
Щракнете по-долу, за да получите безплатна оферта за застраховка на дома и да се уверите, че сте напълно защитени.
Вземете безплатна офертаПоддръжка и поддръжка
Ако винаги сте наемали и никога не сте притежавали, ще трябва да отчетете и текущите разходи за поддръжка и ремонти. Тези разходи няма да бъдат отразени в сумата на ипотеката ви, но въпреки това трябва да ги планирате.
Например, дом с по-стар покрив или ОВК ще се нуждае от скъпи подобрения в рамките на няколко години. Освен това ще трябва да помислите за грижата за тревата, озеленяването, разходите за обслужване на вашето отопление и климатизация и други.
Как можете да решите колко жилище можете да си позволите
Като се вземат предвид всички неща, трябва също да знаете, че ипотечната компания не знае цялата ви ситуация. Те използват алгоритми и съотношения, за да решат колко смятат, че можете да вземете назаем, но нямат представа колко реалистично е това число за вашите лични финанси и други разходи, които имате.
Например, може да сте някой, който има ниски разходи на хартия, но скъпи удоволствия в реалния живот. Може би нямате плащане за кола, но имате три деца в скъпи спортни клубове, които струват ръка и крак. Тези други разходи няма да се отразят в съотношението ви дълг към доход (DTI), но това не означава, че не са важни за вашето семейство.
От друга страна, може би имате големи финансови цели, които искате да постигнете, включително желание да се освободите от дългове или да се пенсионирате по-рано.
В този случай може да искате по-ниска месечна ипотечна вноска, отколкото ипотечната компания реши. Или може би искате да вземете 15-годишен жилищен заем, за да можете да изплатите къщата си по-бързо и да се пенсионирате на 55.
Така или иначе, наистина трябва да решите какво можете да си позволите да плащате всеки месец, без да излагате семейните си финанси на опасност или да жертвате други цели.
Долния ред
Колко жилище можете да си позволите зависи от доходите ви, лихвения процент по ипотеката, за който можете да се класирате, продължителността на вашия жилищен заем и други важни фактори. Въпреки това зависи и от това колко се чувствате комфортно да плащате и колко пари искате да останат, за да спестите, инвестирате или прекарате, живеейки начина на живот, който искате.
Правилото 29/41 е добро място за започване на процеса, но трябва да погледнете месечния си бюджет и навиците на харчене, за да видите с какво наистина се чувствате комфортно.
Ипотечната компания не трябва да отговаря за бъдещото ви плащане по ипотека. Те могат да ви дадат идея, но решението в крайна сметка е ваше.
Често задавани въпроси (ЧЗВ)
Ще паднат ли лихвите по ипотечните кредити?
Ипотечните лихви се повишават и намаляват въз основа на фактори като основния лихвен процент. Текущите лихвени проценти обаче са на или близо до рекордно ниски нива, така че е по-вероятно те да се повишат с течение на времето, отколкото да се понижат допълнително.
Ако планирате да закупите жилище, най-добрият ви залог е да се квалифицирате предварително с някой от водещи ипотечни кредитори сега, за да можете да заключите днешните ниски тарифи.
Как да избера ипотечен кредитор?
Има многобройни ипотечни кредитори, от които да избирате, и може да е трудно да вземете решение. Предлагаме да пазарувате с кредитори, за да разберете кой предлага ипотеки и заеми с най-ниски лихви и разходи за затваряне.
Какъв кредитен рейтинг ми трябва, за да купя къща?
Според Rocket Mortgage е най-вероятно потребителите да се класират за ипотека, ако имат кредитен рейтинг 620 или по-висок. Въпреки това, може да успеете да се класирате за жилищен заем FHA с кредитен рейтинг до 580. Същият стандарт важи за повечето VA жилищни заеми.
Мога ли да си купя къща без първоначална вноска?
Според Бюрото за финансова защита на потребителите (CFPB), повечето традиционни кредитори изискват от кредитополучателите да имат първоначална вноска от 5% до 15%. Кредитополучателите също могат да се класират за жилищен заем FHA с по-малко от 3,5% намаление.