Наемодатели, не забравяйте възстановяването на амортизацията

„Съберете съкровищата си на небето, където няма амортизация.“ - Неизвестно

Още първия път, когато си купих къща, имах тази грандиозна идея да бъда плавник.

Това беше много преди телевизионни канали като HGTV да могат да ви убедят, че може да сте магнат на недвижими имоти.

имах е бил притиснат закупи курс на инвестиране в недвижими имоти от Ръс Уитни и щеше да е лесно да си направя богатството от недвижими имоти.

Намерих възбрана на VA в добра част на града, дадох оферта, взех заем и, вуаля (добре, с още няколко стъпки от това), притежавах къща, която беше леко подценена, имах нужда от няколко докосвания и щях да бъда готова да отида. Възползвах се от неликвидния и неефективен пазар и щях да маркирам имота, да го продам и да се смея чак до банката.

Уви, това работи само в информационни реклами. Имотът седеше на пазара четири месеца. Тръгвах към юридическия факултет, който беше в друг щат и със сигурност нямах нужда от ипотека, за да се опитам да се отчета като студент с фалшиво право.

И така, попитах моя брокер дали може да го даде под наем. За щастие къщата беше във военен град и наемателите бяха лесни за намиране, така че след като я даде под наем, тя бързо се наемаше. Измина една година с наем на чек за покриване на ипотечното плащане.

Направих си данъците и получих тази приятна изненада, когато разбрах, че мога да намаля дохода, използвайки амортизация. По -ниски данъци FTW!

Споменах ли, че не знам какво по дяволите правя, когато влязох в този имот под наем? Всичко, което знаех за недвижимите имоти, в този момент бях научил от Ръс Уитни. Можете да познаете общата сума на моите познания в областта на недвижимите имоти.

Амортизация и недвижими имоти

Позволете ми за момент да обясня тази концепция за амортизация. Амортизацията е представата, че с течение на времето обектите, които купувате, ще достигнат края на полезния си живот.

Тъй като, когато подавате данъците си, не можете незабавно да изразходвате тези елементи - с други думи, не можете веднага да намалите доходите си по сумата, която сте платили за артикула (в крайна сметка получавате стойност от него) - IRS отчита продължителността на живота на вещ. Тя ви позволява да намалите доходите си с размера на продължителността на живота, изтекъл за този обект през последната година.

Това работи само за артикули, които купувате, за да създадете бизнес приходи: офис мебели, софтуер, сгради и други подобни. За съжаление не работи за 183 -инчовия телевизор с плосък екран във вашата мъжка пещера.

За жилищни недвижими имоти - сградата, а не земята - продължителността на живота е 27,5 години. Земята никога не се амортизира, защото не може да се използва (с изключение на мини, кариери и други подобни имоти, но това е извън обхвата на тази статия).

Това означава, че за всяка година, когато имате имот под наем, можете да вземете 1/27,5 -та от базата си в имота като приспадане от дохода от този имот.

Това е амортизация, която обикновено ви позволява да имате положителен паричен поток върху имот, но да отчитате данъчна загуба. Ето един пример.

Прост пример за амортизация на недвижими имоти

Купувам имот под наем на 1 януари за 100 000 долара. Земята е на стойност 20 000 долара, а къщата е на стойност 80 000 долара. След това го давам под наем. Когато подавам данъци за тази година, мога да взема 1/27,5 X 80 000 долара като амортизационен разход, намалявайки облагаемия ми доход от този имот с 2 909,09 долара.

Ако наемах къщата за 500 долара на месец и нямах други разходи (да, това е ПРИМЕР... осъзнавам това не се случва в реалния живот), щях да имам 6000 щ.д. доход, но трябва само да платя данъци върху 3090,91 щ.д. амортизация.

Мога да го правя в продължение на 27,5 години, докато не амортизирам напълно имота. Това не означава, че самата къща е безполезна, просто в очите на IRS тя е.

Обратно към историята.

Бях решил да усложня образователната си мизерия, като добавя MBA към образованието си, заемайки разходите за студентски заеми за още една година към моята котва на Сали Мей. Освен това нашите наематели се преместваха на друго работно място, а нашият управител на имот (по това време се бях оженил) изчисляваше, че ще отнеме месец или два, за да наемем друг наемател.

Съпругата ми и аз не обичахме да се взираме в цевта на каквито и да е ипотечни плащания, които не съвпадат с наема, затова попитахме мениджъра на имота, свързан с Realtor, дали може да го продаде бързо. Тя би могла! И тя би могла да го продаде за малко повече, отколкото ние платихме за него. Доналд Тръмп, ето ме! Очаквах малко данък върху капиталовите печалби в данъчната декларация за тази година, но бях шокиран да видя този много по -голям данъчен удар върху данъците за тази година. Какво се бе случило?

Възстановяване на амортизация - IRS дава и отнема

Ако сте успели да амортизирате имуществото, направете приспадане от него и след това продайте имота си и вземете само капиталови печалби, сякаш никога не бихте амортизирал имота, ще се удвоиш, което би било чудесно за теб, но означава по -малко приходи за IRS - нещо, което РЕДКО ще да се случи. За да предотврати това да се случи, IRS използва метод, наречен повторно улавяне на амортизация, за да получи от вас паунда месо.

Амортизация Възстановяване на данъчна ставка

Големият „проблем“ с възстановяването на амортизацията, който повечето инвеститори в недвижими имоти не осъзнават, е, че той се облага с обикновени данъци данъчни ставки, максимум в размер на 25% плюс 3,8% данък върху нетния доход от инвестиции, ако е приложимо, не при лихвени проценти. Ако сте в ниска данъчна категория, това не е голяма работа и може дори да е от полза, но ако сте на по -висок процент, това е значително увеличение.

Пример за възстановяване на амортизацията

Нека да направим един пример, ако приемем, че имате 28% обикновена ставка на данъка върху доходите и 20% ставка за дългосрочни капиталови печалби (ставка за 2013 г.). Купихте къща под наем на 1 януари 2008 г. за 100 000 долара. Къщата беше 80 000 долара, а земята - 20 000 долара. Според IRS годишната ви амортизация е $ 2,909.09 ($ 80,000 / 27.5). Вие продавате къщата под наем на 31 декември 2013 г. за $ 125 000 (отивате!). Базата ви върху имота към момента на продажбата му е 85 454,55 долара. Така печалбата ви е следната:

1. Възстановяване на амортизации (25% данъчна ставка): $17,454.55. Дължите $ 4,363.64 в данък върху тази сума (25% X $ 17,454.55).
2. Дългосрочна капиталова печалба (20% данъчна ставка): $25,000. Дължите 5000 долара данък върху тази сума (20% X 25 000 долара).
3. Общо дължими данъци: $9,363.64

Много инвеститори в недвижими имоти забравят за тези допълнителни 4 363,64 долара, които биха дължали на IRS, докато техният съставител на данъци (или IRS) не им напомни за този допълнителен пакет от радост в данъчната декларация.

Възстановяването на амортизацията се задейства само при продажбата на имота. Ако никога не продадете имота и го предадете на наследниците си, те получават увеличена база спрямо справедливата пазарна стойност по време на обелването на чесъна и амортизацията изчезва. Това е единственият случай, в който IRS не дължи дължимото.

Може би си мислите за себе си "Аз, просто няма да взема амортизация. По този начин избягвам възстановяването на амортизацията!”

Макар че това на теория може да е добре, на практика не е добре. IRS казва, че те могат да претендират за възстановяване на амортизацията на всеки допустимо амортизация, независимо дали сте взели амортизация или не.

Така че, ако не вземете амортизация, все пак ще трябва да платите данък върху възстановяването на амортизацията. Може също така да се възползвате от амортизацията, ако ще трябва да платите за възстановяване на амортизацията.

Разширени стратегии за справяне с възстановяването на амортизацията

Има няколко стратегии, свързани с недвижими имоти под наем, които могат да повлияят на това, което се случва, като например график за доходи, обмен на раздел 1031, планиране на имоти и дори самостоятелно планиране на ИРА.

Ако наистина искате да се задълбочите в стратегиите, вероятно си струва няколко часа време на финансов плановик или CPA, за да сте сигурни, че имате плана си за атака направо, преди да започнете. Каквото и да правите, не харчете всичките си печалби, когато продавате имота си под наем. Не забравяйте, че данъчният човек идва!

За да прочетете повече по тази тема, можете да разгледате публикацията на IRS 544, „Продажби и друго разпореждане с активи”(Домовете се считат за собственост на раздел 1250) и публикация на IRS 527,„Жилищен имот под наем.”

Имате ли мисли или въпроси относно възстановяването на амортизацията? Ако е така, оставете ги в коментарите по -долу.