Как вдигнах наема за нашия имот под наем

Tминалата година загубихме дългогодишен наемател. Тъжно.

Докато бяхме обезпокоени да ги загубим. Промяната ни даде възможност да повишим наема и да подобрим месечния паричен поток.

Успяхме да увеличим наема на нашия имот под наем с $ 300 - от $ 1,875 на $ 2,175 на месец. Това е доста скок. Но беше необходимо да бъдем в крак с нарастващите данъци върху имотите и увеличеното търсене на единицата.

Добра практика е да увеличите наема, той ви позволява да покриете увеличаващите се разходи, да сте в крак с пазара и позволява на вашия наемател да очаква редовно увеличаване на наема. Инструменти като Rentometer ви позволяват да сравнявате вашия имот с други, което означава, че винаги знаете какъв е пазарният наем във вашия район.

В тази статия ще разбера защо може да искате да вдигнете наема си, колко да увеличите наема от, неща, които можете да направите, за да оправдаете увеличаването на наема, и законосъобразността на увеличаването на наемите върху съществуващите наематели.

Ресурс: Rentometer ви казва безплатно за секунди, ако таксувате твърде малко (или твърде много) под наем.

Опитайте Rentometer сега.

Кога трябва да повишите наема

Кога за последен път преглеждате сравними наеми във вашия район? Ако не сте го правили от известно време, може да не зареждате достатъчно.

Трябва да увеличите наема, когато местният пазар под наем се увеличава. Ще искате да сте в крак с цените на наемите във вашата общност, за да не губите пари.

Често непознаването на текущия размер на наема възпира наемодателите да повишат наема. Най -добрият начин да определите с каква сума да увеличите е да разгледате сравними цени на наема около вашия имот под наем.

Като наемодател е грешка да не проучите и да останете в течение с местните цени на наемите. Разбирането на средните цени на наема в квартала ви помага да избегнете свободни работни места, като начислявате справедлива цена за вас и вашите наематели.

Има онлайн инструменти и ресурси, които улесняват бързо и лесно намирането на сравними наеми. По този начин знаете дали и кога трябва да увеличите наема. Един от тези инструменти е Rentometer.

Рентометър

Рентометър е онлайн инструмент, който да ви помогне да определите средните наемни цени за вашия район. Те анализират текущите данни от вашия местен пазар на наеми и преценяват дали наемът, който начислявате, е в съответствие със средната стойност за района. Отнема много догадки от наемната цена и сравненията.

Безплатно е да използвате техния оценител на наема, но за получаване на компенсации ще ви е необходим Pro акаунт. Rentometer предлага безплатен пробен период на техния професионален план, който ви дава безплатни компи и пет безплатни отчета за професионални наеми. Rentometer Pro е $ 29 на месец или ако използвате кода „SAVE“, можете да го получите за $ 99 на година.

С Rentometer Pro имате достъп до инструменти и ресурси като:

• PRO отчети под наем
• Компреси за пресни наеми
• Тенденции при наемите
• Доклади за имоти
• Партидни анализи
• Търсене на квартал
• Търсене на пощенски код

Използвайки Рентометър спестява ви време и пари, като бързо намирате сравненията на цените на наемите и ви уведомяваме как се сравнява вашият наем. Тъй като те извличат последните данни за отдаване под наем, информацията, която получавате, е актуална. Rentormeter е ценен инструмент, който да ви помогне да определите правилната цена на наема и да ви помогне да вземете решения за покупка на имот.

Причини, поради които може да искате да повишите наема

Не че имате нужда от убеждаване. Е, може би го правите…

Има много причини за увеличаване на наема. Нито един от тях не е защото искате да бъдете зъл и гаден наемодател. Не се чувствайте виновни. Повишаването на наема е необходимо по няколко причини. Нека ги разбием:

1. Редовните Ви разходи са се увеличили

Определено трябва да увеличите наема, ако редовните ви месечни разходи са се увеличили. Това могат да бъдат редица разходи: данъци върху собствеността (като мен в моя пример), застраховка, такси за HOA, такси за управление на собственост или дори ипотечно плащане.

2. Вие сте преработили или подобрили по друг начин имота

Похарчихте ли пари за ремонтиране или подобряването на имота по друг начин? Или планирате да направите някои големи подобрения? Ако е така, вие сте увеличили стойността на имота и вероятно ще трябва да повишите наема.

Свързани:Ремонт под наем: Поправяне на моя имот под наем

3. Пазарът го подкрепя

Вземете прогноза за наем от Rentometer и погледнете сравними наеми. Виждате ли подобни единици, които се наемат за много повече? Попитайте други наемодатели в района какво таксуват за подобни единици.

Ако наемите се покачват навсякъде около вас, пазарът се опитва да ви каже, че е време да вдигнете наема си.

4. За да сте сигурни, че вашият наемател го очаква

Ето един хубав съвет, който взех от Форуми на BiggerPockets- в края на срока на лизинга винаги увеличавайте наема с поне 25 долара. Направете това, дори ако няма друга причина да оправдаете увеличаването на наема.

Защо? Прост. Така вашият наемател ще го очаква и така ще можете да преговаряте от там.

Ако не предприемете този ход първо, няма да имате място за раздвижване, ако вашият наемател (който искате да останете щастлив) води преговори, като ви моли да намалите наема за добро поведение. Тъй като сте хвърлили първия удар, сега имате място да се отдръпнете, след като наемателят започне да се опитва да договори по -добър наем.

Никой няма да се тревожи твърде много над 25 долара - няма да ги загубите. И ако те се откажат, обсъдете и уговорете нещо благоприятно и за двама ви.

5. Вашият наемател напуска

И накрая, ако настоящият ви наемател е разваляне на договора за наем, това е моментът, в който трябва да повишите наема. Трябва да тествате пазара отново и да започнете високо с офертата си. Ако се озовете точно там, където сте били, това е добре. Поне не си загубил наема. И това е вашият единствен шанс да нулирате наема. Станете големи!

Колко да се повиши наемът

И така, с колко трябва да повишите наема? Това зависи. Препоръчвам да проверите Rentometer за да добиете груба представа.

Искате да сте сигурни, че получавате най -добрата стойност за имота. Но също така не искате да ограничавате броя на бъдещите наематели. Ето няколко фактора, които трябва да вземете предвид:

1. Проучете сравнимите наеми

Нека свободният пазар бъде вашият водач. Потърсете в наличните онлайн пазари като Zillow и Trulia, за да намерите подобни имоти под наем. Попитайте други наемодатели в района. Ако използвате компания за управление на имоти, те трябва да имат достъп до данни, които биха били полезни.

Също така, не забравяйте вижте Rentometer. Това е бърз и лесен инструмент, където можете да намерите прогнозна наемна цена по адрес. Трябва само да въведете адреса и колко спални има устройството и Rentometer ще ви осигури средни наеми във вашия район.

Има и цветно кодирана карта, на която можете да видите как другите имоти се сравняват със средните. Като управител на имот, можете бързо да прецените колко бихте могли да повишите възможно най -вече текущата си ставка.

2. Фактор във вашите разходи и очакваната възвръщаемост

В идеалния случай това трябва да стане преди да купите имота. Но си струва да го преглеждате от време на време, за да сте сигурни, че все още работите добра инвестиция в недвижими имоти.

Причината да правя годишен анализ на имота си (включително подробен списък на всичките си разходи) е, за да знам дали е време да вдигна наемите. И ако не получавате желаната възвръщаемост от вашата инвестиция, тогава е време да проучите увеличението на наема.

Ако това не е успешно, може да е време да продадете инвестицията или да помислите за рефинансиране при теглене.

Свързани:Анализ на паричните потоци на нашите имоти под наем

3. Станете големи, за да напуснете стаята за преговори

След като знаете вашите сравними наеми и разбирате финансите си, е време да поставите номер и да видите какво прави пазарът с него. Няма да можете да преговаряте, затова започнете високо, за да имате място да намалите цената, ако имате само един бъдещ наемател, който иска по -добра цена.

Както казах по -горе, наскоро вдигнах наема си с 300 долара и пазарът веднага ми каза, че това е справедлива цена. Дадох го под наем в рамките на една седмица.

Неща, които можете да направите, за да оправдаете увеличаването на наема си (известен още като добавена стойност)

Като наемодател най -добрият вид увеличение на наема, на което можете да се надявате, е това, което се основава на някаква добавена стойност, която сте внесли в споразумението. В крайна сметка други увеличения обикновено са принудени от външни фактори.

1. Подобрете/ремоделирайте имота

Добавянето на нови бои, килими и осветителни тела може би е всичко, от което се нуждаете, за да оправдаете прилично увеличение на наема. Това нещо струва по -малко от 1000 долара в повечето имоти и може да се направи бързо между наемателите или евентуално дори когато имате някой в ​​него.

Освен основен ремонт, ремонтирането на баня или кухня със сигурност може да помогне за подобряване на наемите. Но не правете големи ремодели, преди да разберете достатъчно пазара си, за да знаете как тези ремодели ще ви подредят срещу сравними единици. Не е задължително да имате баня два пъти по -хубава от всичко на вашия пазар.

2. Преконфигурирайте имота

Може ли устройството да бъде разделено на няколко единици? Може ли част от устройството да се отдаде под наем като временен наем (т.е. Airbnb)? Можете ли да добавите допълнителна спалня или баня?

Разбира се, тези въпроси са най -добре зададени преди да закупите имот под наем. Но не е болно да се опитате да погледнете вашия апартамент под наем от различна гледна точка, след като го имате. Винаги се питайте как можете да добавите стойност.

3. Допълнителни услуги и уреди

Предложете да се погрижите за кабелна телевизия, интернет услуга, стационарен телефон и други услуги за вашия наемател. Те може да са готови да платят премия, за да избегнат неприятностите с множество сметки. Ако имате няколко единици, потенциално бихте могли да се класирате за отстъпка.

Освен това можете да отдадете под наем уреди (пералня/сушилня, телевизор и т.н.) на вашия наемател срещу малка месечна такса.

Законно ли е? Законите за контрол на наемите ми пречат да увелича наема?

Свързах се с местен адвокат, Робърт Нютон за коментар. Той казва,

„Докато наемодателят следва законите за справедливите жилища (недискриминация на защитените класове), тогава наемодателят може да повиши наема в края на срока на лизинга. В Тексас няма държавни закони относно тавана за увеличаване на наемите, освен това, което може да съществува като градски закон или правителствена програма.

Landlordology.com има страхотно държава от държавен водач относно законосъобразността на вдигането на наема, заедно с няколко удобни примерни писма, които можете да изпращате на наемателите относно повишаването на наема. И ако имате въпроси, на които не съм отговорил, помислете за справедлив отговор. Можете да зададете въпроса си и той ще получи отговор от адвокат.

Изводът: Повишаването на наема е само част от живота. Не се страхувайте да го направите. И винаги търсете начини да направите имота си по -ценен, за да оправдаете увеличаването на наема.

За Филип Тейлър, CPA

Филип Тейлър, известен още като "PT", е CPA, блогър, подкастър, съпруг и баща на три деца. PT също е основател и главен изпълнителен директор на конференцията и търговското изложение в индустрията за лични финанси, FinCon.

Той създава „Непълно работно време“ през 2007 г., за да сподели съветите си относно парите, да се държи отговорен (докато изплащане на над 75 000 долара дълг) и да се срещнат с други, запалени по отношение на преминаването към финансови независимост.