Как да оценим недвижими имоти за инвестиране

Харесва ми идеята да притежавам няколко имота за инвестиции в недвижими имоти и да живея от паричния поток от приходите от наеми.

Но въпреки че обичам мисълта, не съм толкова сигурен, че всъщност бих искал нещата, които вървят заедно със собствеността на инвестиционни имоти (например наематели, поддръжка и т.н.).

През уикенда прочетох малко за стартиране на инвестиране в недвижими имоти, а също така имах дискусия с успешен инвеститор в недвижими имоти. Ето някои от мислите, които имам в резултат на моите изследвания.

Стреляйте за 10% възвръщаемост на инвестицията

Ако ще поемете риска да притежавате имот, трябва да опитате да получите много добра възвръщаемост. В края на краищата знам, че повечето от нас нямат късмета да имат 1 милион долара, седнали в брой и просто чакащи правилния инвестиционен имот.

Повечето хора, които влизат в недвижими имоти, обикновено имат достатъчно допълнителни пари за една единица. Следователно, ако ще обвържете куп пари в брой на едно място, по -добре ще получите солидна възвръщаемост. Достатъчно за връщане, така че ако нещо се обърка, все още можете да се справите с по -малка възвръщаемост.

В последната си книга, Кльощавите на инвестиране в недвижими имоти, Джим Рандел предлага да се занимавате само с инвестиционни имоти, които могат да произведат поне 10 % възвръщаемост на вашата инвестиция.

Като пример, да предположим, че разглеждате част от имота, която ще осигури 20 000 долара годишен доход от наем. Като се има предвид, че имате разходи (данъци, застраховки, поддръжка, други) от $ 5,000, ще имате нетен оперативен доход (NOI) от $ 15,000.

Като се има предвид този NOI, трябва само да очаквате да платите $ 150,000 в брой за този имот. Нещо повече от това и рискувате проблеми с този имот да нарушат способността ви да правите прилична възвръщаемост (над 7%).

Разбира се, когато вземате предвид финансирането на този имот, това променя числата във ваша полза (особено с днешните лихвени проценти). Понякога ливъриджът, който получавате от заеми, е достатъчен, за да увеличите драстично възвръщаемостта си.

Но също така прави цялата транзакция по -сложна и стресираща, тъй като сега поемате дългове, според мен.

Харесва ми 10% подходът. Изглежда консервативно и помага да се премахнат емоциите от решението за покупка.

Ако числата се сумират, тогава сте свободни да натиснете спусъка. Ако не, тогава е лесно да си тръгнете. Обзалагам се, че няма много 10% имоти в квартала ми. Предполагам, че тези видове имоти са трудни за намиране.

Но това ги прави добра инвестиция, нали?

Потърсете инвестиционни имоти, където можете да добавите стойност

Добрият инвеститор в недвижими имоти търси начини да добави стойност към имот, така че възвръщаемостта на инвестицията да се повиши.

Когато говорих с успешния инвеститор в недвижими имоти, той сподели с мен как добавя стойност към един от сегашните си имоти. Той закупи парцел земя на ъгъла на няколко основни пътища в града си.

Имотът беше в заливна равнина, така че по същество беше безполезен. Той обаче каза на всички местни строителни компании, че могат да започнат да изхвърлят нежеланата си земя и бетон върху земята. След една година тази бивша наводнена зона се беше превърнала в хубава собственост, използваща този безплатен материал.

Сега той обмисля да постави бензиностанция на земята предвид централното й местоположение.

Журито все още не знае дали ще успее. Но бях впечатлен от способността му да приема нещо, което повечето хора смятаха за безполезно, и да го превърне в нещо ценно, като използва безплатни ресурси.

Урокът, който трябва да научите тук, е да намерите свойства, където можете да добавите стойност. Има ли допълнително пространство, което може да се отдаде под наем в имота? Има ли малки, евтини подобрения, които бихте могли да направите в имота, за да увеличите наема?

::

Очевидно има много повече за мислене, когато става въпрос инвестиране в недвижими имоти (например как да се оценят потенциалните наеми, как да събира наем, как да намерите добри наематели, използвате ли a компания за управление на имотии др.). Но ми харесаха тези две неща, защото те ви принуждават да оцените имота от стратегическа гледна точка предварително.

Какво мислиш? Бихте ли искали някога да притежавате имот под наем? В момента притежавате ли някои? Ако е така, какво харесвате в процеса?

Събиране на наеми	Безплатен ACH $ 2.99 Експресно плащане	$ 2 ACH такса 3,5% такса за кредитна или дебитна карта	.050 USD Електронни плащания 2,75% такса за кредитна карта
Време за депозит	4-5 дни ACH 3 дни Експрес	3 дни	1-2 дни
Ограничете частичните плащания	Край на лизинга	Да	Да
Множество депозитни сметки	Да	Да	Да, срещу допълнителна такса
Автоматични закъснения	Фиксирано	Фиксиран или %	Фиксирано
Проверка на фона	$24.99-$39.99	$18.95-$34.95	Основен скрининг: $ 15 Премия: $ 18
Кредитна проверка	$24.99-$39.99	$35	Част от скрининга (по -горе)
Дигитален лизинг	Не	Част от платените планове	На разположение
Застраховка на наемателя	На разположение	На разположение	На разположение
Започнете с Cosy	Създайте акаунт безплатно	Започнете безплатна пробна версия с Buildium

За Филип Тейлър, CPA

Филип Тейлър, известен още като "PT", е CPA, блогър, подкастър, съпруг и баща на три деца. PT също е основател и главен изпълнителен директор на конференцията и търговското изложение в индустрията за лични финанси, FinCon.

Той създава „Непълно работно време“ през 2007 г., за да сподели съветите си относно парите, да се държи отговорен (докато изплащане на над 75 000 щатски долара в дълг) и да посрещнат други, запалени по отношение на преминаването към финансови независимост.