Стратегия за планиране на имоти „Купи, вземи назаем, умри“

Ако усещате, че богатите играят по различен набор от правила, това е така.

Наскоро научих за концепцията „Купи, вземи назаем, умри“ и тя е завладяващо. Не съм експерт по планиране на имоти или данъци или съм достатъчно богат, за да направя това (все още!), Но подчертава как различните части от данъчното законодателство могат да се обединят в нещо (вероятно) неволно.

Доколкото мога да разбера, произходът на тази рамка (или поне забавното име) идва от Професор Едуард Маккафери от Юридическия факултет на университета в Южна Калифорния Гулд. Описано е на неговия сайт Данъчна страница на хората за данъчно планиране 101: Купете, вземете назаем, умрете.

Тази стратегия има три части - купувайте, вземайте назаем и умирайте.

Ако трябва да създадете план за имоти, помислете Доверие и воля. Те могат да ви помогнат да създадете план за имоти, който е част от разходите за наемане на адвокат, който да ви помогне да съставите завещание. Със сигурност си заслужава да погледнете, ако все още не сте го настроили.
Има и няколко безплатни онлайн производители на воля можете да използвате вместо това.

Съдържание

1. 1. Купува
2. 2. Взимам на заем
1. Това НЕ е заем по 401 (к)
3. 3. Умри
4. Има ли улов?
5. Това не е чак толкова луда идея

1. Купува

Първо, купувате нещо.

Имате много пари и искате да ги инвестирате в оценяване на активите, за да можете да се пенсионирате завинаги. Важно е също така онези, които оценяват активите, да го правят без данъци (или по-точно, отсрочени данъци).

Ще искате да вложите тези пари в фондовия пазар, недвижимите имоти или друг клас активи, който оценява. Купуването на кола би било лоша идея за това, защото стойността на колата намалява с времето. Също така е по -добре, ако изберете клас активи, който се радва на задния вятър на инфлацията, увеличавайки номиналната му стойност.

Недвижимите имоти са почти идеални за това, защото:

• стойността му се покачва,
• той не е летлив
• можете да го амортизирате, което намалява данъка ви върху дохода
• лесно се приема като обезпечение.

Обезпечението е важно за втората стъпка. Искате да изберете актив, който може да се използва като обезпечение за заем. Инвестирането в бизнеса на вашия приятел е лошо за това. Инвестирането в собствен бизнес би било по -добре, но не толкова добре, колкото недвижимите имоти.

Една банка може да не иска да използва бизнеса ви като обезпечение, но всички те ще вземат недвижими имоти.

2. Взимам на заем

След това заемате срещу вашия актив.

Обикновено, ако сте богати на активи и бедни на пари, може да продадете част от активите си за пари за живот. Когато го направите, това води до увеличаване на капитала.

За да избегнете това, не продавате активите си, за да получите пари. Вместо това вземете заем от банката с активите си като обезпечение. Като запазите активите такива, каквито са, където те поддържат нарастваща стойност, не предизвиквате облагаемо събитие. Все още получавате пари, това е просто заем.

Най -хубавото в това е, че когато получавате заем, това не се счита за доход. Тъй като заемате срещу актив, вие сте получили пари в брой, но държите и заем, който трябва да върнете.

Използвайте част от приходите от заема, за да извършите плащанията по заема.

Това НЕ е заем по 401 (к)

Ако това звучи малко като вземане на заем от вашия 401 (k), това не е същото. Когато вземете заем от вашия 401 (k), вие намалявате стойността на сметката със сумата на заема. Плащате лихви на себе си, което е доста приятно, но пропускате всички печалби (или загуби), които възникват, когато парите са извън вашите 401 (k).

Избягваме всякакви данъци върху печалбите поради статута на отложен данък 401 (к).

Със стратегията Buy Borrow Die вашите активи се използват като обезпечение и никога не се докосват. Може да продължи да оценява.

Взимаш тортата си и я изяждаш! (въпреки че трябва да извадите малко парче в банката като лихва - така че няма безплатен обяд)

3. Умри

Всеки добър план изисква добра стратегия за излизане и този разчита на крайната стратегия за излизане - смъртта.

Ти умираш.

Когато умрете, вашето имение отива при вашите наследници. Заемите се изплащат с активите и след това активите получават a нарастваща (разходна) база когато преминат към вашите наследници. Когато вашите бенефициенти получат тези активи, текущата им разходна база в този актив е текущата пазарна цена (към момента на вашата смърт). Това увеличаване може да спести на наследниците ви един тон данъци.

Например, ако купих акции на Apple за 15 долара през 2011 г. и днес умрях (с цена на ~ 126 долара), моите бенефициенти получават увеличаване на разходите. Ако продадат тези акции днес по 126 долара всеки, те ще платят не данък върху капиталовите печалби, защото те нямаха печалби. (Може да се наложи плащат данъци върху имотите в резултат на получаването на тези акции.)

Ами заемът? Изплащате го с приходите от продажбата.

Има ли улов?

Без улов.

Е, уловката е, че вашите активи трябва да продължат да поскъпват. И вие трябва да умрете, но в крайна сметка всички го правим и тази част е в името на стратегията, така че няма изненади.

Предимството на тази стратегия е, че когато заемате пари от банката, вместо да продавате актив за парите, плащате на банката лихва и правителството не получава капиталовите си печалби данък. Трябва да преминете през още няколко обръча заради заема. Продажбата на актив и отчитането на продажбата във вашата данъчна декларация е лесно и не изисква приложение - но вие плащате данъци.

Другото съображение е, че това може да не е най -ефективният начин за придобиване на актив. Обикновено можете да притежавате недвижим имот, като платите част от разходите за закупуването му. Можете да получите имот срещу 20% първоначална вноска (понякога по -малко).

И накрая, тази стратегия работи толкова добре поради засилена в основата „вратичка“. Ако това не съществуваше, този план не е толкова ефективен (но все пак е полезен от гледна точка на данъчното планиране). Увеличаването на базата премахва потенциално огромна част от печалбите от данъците.

Ако увеличаването на базата беше премахнато, вие все още ще се възползвате малко, защото все още получавате пари, като запазвате актива, за да може той да оцени. Просто трябва да продължите да плащате лихвения процент по кредита междувременно, така че да имате нужда активът да оцени повече от лихвения процент по кредита. Наистина не е по -различно от заемането на пари за инвестиране, което не е нечувано, но го правите по начин, който избягва капиталовите печалби.

Това не е чак толкова луда идея

Ако стратегията звучи като наистина луда идея, това не е така - всъщност вече го правим с домовете ни.

Купувате жилище, което обикновено е ценен актив и можете да получите заем срещу стойността на жилището (заем за собствен капитал). Когато отивате да продавате, можете да пренебрегнете печалбите от 250 000 долара, стига това да е основното ви местожителство (подобно на увеличаване на базата). Ако заемът все още е неизплатен, когато продавате, можете да върнете заема от собствения капитал с постъпленията и това не влияе върху базата на разходите за вашия дом.

Рефинансирали ли сте някога заема за вашия дом, след като е оценен? Изплащате рефи? По принцип това е същата стратегия.

Единственото нещо, което липсва, е, че не можете да амортизирате стойността на вашия дом и да го използвате, за да компенсирате доходите си. 🙂

Според Федералния резерв има над 263 милиарда долара револвиращи заеми за собствени капитали (данните са от 9 юли 2021 г.):

Заемите за собствени капитали са просто заеми, взети срещу собствения капитал във вашия дом. Buy Borrow Die е просто риф от тази много популярна идея.

Единствената грешка е, че повечето хора не вземат заеми за собствени капитали за ежедневно харчене на пари - те обикновено го правят за големи покупки, но парите са заменими. Няма значение за какво го използвате.

Искате ли да направите това с вашето портфолио от акции? Някои, но не всички брокери предлагат това. Например, Schwab го нарича a Заложена линия на активите.

Сега знаете стратегията за купуване на заем!

Отидете да впечатлите приятелите си в селския клуб. 🙂